[克而瑞]土地周報 | 土地成交規(guī)模低位運行（1.10-1.16）

??1月10日-1月16日，由于臨近年關(guān)，各城市推地和拍地節(jié)奏都進一步放緩，重點監(jiān)測城市的土地供求規(guī)模延續(xù)低位運行，平均地價也降至近一年內(nèi)最低點。值得注意的是，三四線城市表現(xiàn)仍較為低迷，整體溢價率仍然處于較低水平，并且清遠、洛陽等城市仍有多宗地遭遇流拍，土地流拍現(xiàn)象仍較為嚴重。

??支持租賃住房發(fā)展政策密集出臺

??大城市租賃用地供應(yīng)規(guī)模將進一步提升

??近期，多地密集發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的支持政策，如南京就在房源籌集、支持政策、供應(yīng)管理等多方面推進住房保障。同時，近期發(fā)布的《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》也強調(diào)，對于人口凈流入的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。由此來看，未來人口流入量較大的城市租賃用地的供應(yīng)量也會較此前進一步提升。

??土地供應(yīng)

??臨近年關(guān)供應(yīng)節(jié)奏顯著放緩

??本周地市供應(yīng)量環(huán)比再度下滑

??供應(yīng)方面。由于臨近年關(guān)，各地土地供應(yīng)明顯放緩，重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)規(guī)模也環(huán)比進一步走低，總建筑面積還不足百萬平方米。分能級城市來看，一線城市本周無新增經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)；二線城市中僅南京有一宗小體量商辦用地推出，其余城市零供應(yīng)；三四線城市的供應(yīng)量也在低位，僅珠海、南通、佛山、臺州等個別城市有宅地推出，但總量也不高，均未超過20萬平方米。

??土地成交

??供應(yīng)規(guī)模持續(xù)收縮下

??土地成交規(guī)模維持低位運行

??成交方面。受土地供應(yīng)量持續(xù)下跌影響，重點監(jiān)測城市的成交建面也較上周大幅縮減。具體來看，本周重點監(jiān)測城市土地成交建筑面積僅為352萬平方米，環(huán)比大降79%，同比也顯著下跌；成交金額也僅有145億元，同環(huán)比降幅均在七成以上；價格方面，由于本周有南通、金華等地價相對較高的城市集中拍地，成交均價較上周小幅走高，平均樓板價達4121元/平方米。

??分能級城市來看。一線城市本周僅成交2宗商辦用地，分別位于上海和深圳，合計建筑面積僅為19萬平方米。二線城市成交總建筑面積為151萬平方米，主力成交地塊仍以商辦用地為主，僅濟南、鄭州、南昌等城市的郊縣有零星宅地成交。三四線城市中也無城市的土地成交規(guī)模超過50萬平方米；值得一提的是，本周漳州的表現(xiàn)較為亮眼，成交的5幅宅地均為溢價成交，平均溢價率達10%，其中由國貿(mào)競得的薌城區(qū)P17號地塊更是觸頂成交。

??市場熱度

??溢價率環(huán)比小幅走高

??三四線城市成為流拍主力

??市場熱度方面。由于本周成交了多宗高溢價的加油站或能源用地，導致土地成交溢價率結(jié)構(gòu)性上升，平均溢價率達3.7%，較上周上漲了三個百分點。不過，涉宅用地仍以底價成交為主，僅少數(shù)主城區(qū)的稀缺宅地能溢價成交。

??土地流拍方面。和上周相比，重點監(jiān)測城市的土地流拍幅數(shù)較上周有所增加，流拍率也因此明顯走高。從流拍地塊所在城市來看，三四線城市成為流拍主力，尤其是清遠、河源、洛陽等城市，均有多宗地遭遇流拍，土地流拍現(xiàn)象仍未有明顯好轉(zhuǎn)。

??周度TOP5

??核心位置稀缺宅地競拍熱度仍在

??漳州入榜地塊均溢價成交

??由于本周仍無重點城市集中土拍，因此入榜主力仍以三四線城市為主。其中，本周成交總價最高的地塊為深圳一宗商辦用地，成交總價為13.3億元；門檻地塊為漳州薌城區(qū)一宗住宅用地，成交總價為7.22億元。

??值得注意的是，雖然底價成交仍是主流，但三四線城市核心位置的優(yōu)質(zhì)宅地仍有一定的競拍熱度。以本周入榜地塊數(shù)量最多的漳州為例，此次入榜的5宗地均為薌城區(qū)最核心位置的宅地，片區(qū)內(nèi)多年未有土地供應(yīng)，因此最終均為溢價成交，其中低密宅地P17地塊更是觸及上限價成交，成交樓板價創(chuàng)下漳州城區(qū)歷史成交宅地第二高的紀錄。

??重點地塊點評

??廈門國貿(mào)

??高溢價斬獲福建漳州核心區(qū)域宅地

??地塊分析：

??在大部分城市的土拍熱度仍在低位的背景下，漳州城區(qū)2022年的首場土拍卻迎來了開門紅。由于出讓地塊所在的中心城區(qū)已多年未有土地供應(yīng)，地塊投資價值較高，因而吸引了建發(fā)、國貿(mào)、特房、漳州城投、勵歐等多家房企參拍，最終5幅地均溢價成交，由建發(fā)、國貿(mào)及漳州城投分食。

??就這批地塊的詳細條件來看。5幅地塊為漳州市重點發(fā)展項目“中國女排娘家基地”的首批開發(fā)用地，區(qū)位優(yōu)越，周邊居住氛圍濃厚，各項配套也十分完善。周邊樓市方面，由于地塊所在的薌城區(qū)核心片區(qū)已多年未有宅地供應(yīng)，新房供應(yīng)較為稀缺。因此，該批地塊的入市將能有效填補片區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)的空白，對片區(qū)內(nèi)整體居住品質(zhì)也將有一定的提升。5幅地中，競爭熱度最高的地塊為薌城區(qū)2021P17地塊，是這一批宅地中唯一觸及地價上限的宅地，最終由廈門國貿(mào)溢價34%競得，成交總價為5.17億元。此外，該地塊成交樓板價達12348元/平方米，為漳州城區(qū)歷史成交宅地中樓板價第二高。