[貝殼研究院]2021土地年報(bào)丨土地市場(chǎng)高開低走

點(diǎn)擊文字獲取完整報(bào)告：【專題研究】貝殼研究院2021年年度回顧之土地篇

??核心結(jié)論

??2021年土地市場(chǎng)高開低走，成交金額規(guī)模收縮至近三年最低。從月份來(lái)看，“7月”可視為地市從熱情轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇缘姆炙畮X。上半年累計(jì)成交金額同比增長(zhǎng)10.3%，隨著8月土拍新規(guī)實(shí)施，疊加三線四檔調(diào)控與貸款集中度管理的影響，宗地溢價(jià)率與成交率從8月開始明顯回落，至12月累計(jì)成交金額較上年同比明顯下滑10.31%。近期，三批次部分城市的拍地規(guī)則適度調(diào)整，為房企留下合理的利潤(rùn)空間，從而帶動(dòng)土地市場(chǎng)回溫，促使宗地成交率從10月的全年低點(diǎn)到12月有所回升。從房企來(lái)看，隨著政策監(jiān)管調(diào)整，對(duì)房企現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)健康程度要求更高，房企拿地逐漸謹(jǐn)慎，對(duì)于穩(wěn)健型房企迎來(lái)拿地機(jī)會(huì)，除中海、保利、萬(wàn)科等一如既往的“拿地大戶”，中國(guó)鐵建、濱江拿地金額排名也有明顯提升，說(shuō)明在目前競(jìng)爭(zhēng)壓力較小的條件下，更有利于穩(wěn)健型房企獲取性價(jià)比更高的土地資源，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)。

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??土地市場(chǎng)收縮明顯，成交規(guī)模近三年最低

??2021年全國(guó)351城住宅用地的累計(jì)成交金額為5.93萬(wàn)億元，同比下滑10.3%；累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積為16.67萬(wàn)億平米，同比下滑27.78%。土地市場(chǎng)收窄明顯，2項(xiàng)指標(biāo)均有一定下跌。具體月份來(lái)看，“7月”可視為土地市場(chǎng)從熱情轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇缘姆炙畮X。

??上半年由于受到首批次集中供地帶動(dòng)的影響，上半年累計(jì)成交金額同比增長(zhǎng)10.3%，成交溢價(jià)率為14.6%。隨著8月出臺(tái)土拍新規(guī)，二批次集中供地的政策監(jiān)管日趨嚴(yán)格，尤其是對(duì)參拍企業(yè)的資質(zhì)與資金來(lái)源審核，無(wú)疑對(duì)部分房企具有重大影響。房企面臨較大的現(xiàn)金流壓力，因此8月之后土地市場(chǎng)方面房企整體參與熱情不高，拿地更加謹(jǐn)慎，整體土地流拍率提高、成交金額逐月回落。

??同時(shí)，成交溢價(jià)率從6月以后大幅收窄，主要受兩方面影響：一是二批次集中供地城市多有設(shè)置15%的溢價(jià)率上限，有效降低成交溢價(jià)率；二是三四線城市供地多以縣級(jí)區(qū)為主，其市場(chǎng)關(guān)注度較低，疊加對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期趨理性，因此三四線城市溢價(jià)率明顯收窄，從6月的20.2％下滑近20個(gè)百分點(diǎn)至12月趨近于0％，整體土地市場(chǎng)快速降溫。

??一線城市表現(xiàn)穩(wěn)健，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，樓面價(jià)較上年同期有所增長(zhǎng)

??2021年一線城市累計(jì)成交金額與面積分別同比增長(zhǎng)12.4%與17.4%，二線城市分別同比下滑5.1%與22.6%，三四線城市同比降幅為24.1%和31.2%。不同線級(jí)城市的分化現(xiàn)象明顯，表明受市場(chǎng)預(yù)期下行影響，一線城市的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較受房企青睞，拿地意愿依然較高，從宗地成交率來(lái)看亦是如此，一二線城市的月度成交率始終高于三四線城市10至20個(gè)百分點(diǎn)。

??值得注意的是，受8月土拍新規(guī)影響，各線級(jí)城市成交率均有不同程度地下滑，一二線城市成交率在10月時(shí)降至64.7%，三四線城市更是下探至45%。但隨著三批次集中供地部分城市的土地供應(yīng)和拍地規(guī)則有所調(diào)整，有效帶動(dòng)土地市場(chǎng)回溫，11月與12月一二線城市的成交率為72.0%和75.6％，三四線城市為51.7%和51.5％，呈現(xiàn)翹尾現(xiàn)象。同時(shí)，全國(guó)2021年351城住宅用地累計(jì)成交樓面價(jià)為3550元/平米，較上年同期增長(zhǎng)24%，主要原因是受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，尤其是二線城市的市轄區(qū)成交規(guī)劃建面占比為50.0%，較上年同比增加5.2個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)二線城市累計(jì)成交樓面價(jià)較上年同期增加22.5%，進(jìn)而結(jié)構(gòu)性的提高了整體成交樓面價(jià)。

??集中供地22城首批次關(guān)注度高，二批次理性，三批次回穩(wěn)

??回顧今年各城市集中供地表現(xiàn)，可謂“先熱后冷“。首批次市場(chǎng)關(guān)注度高，宗地成交率與綜合溢價(jià)率均是年內(nèi)高點(diǎn)，隨著8月中旬土拍新政后，二批次在規(guī)則上明顯升級(jí)，主要從4處著手：一是設(shè)定溢價(jià)率上限，多數(shù)城市的單一宗地溢價(jià)率上限為15%；二是嚴(yán)審企業(yè)資格與資金來(lái)源；三是觸頂搖號(hào)；四是競(jìng)品質(zhì)方案。由于規(guī)則的優(yōu)化，促使二批次整體溢價(jià)率以及成交率有所收窄。整體溢價(jià)率從首批次16.1％降至二批次的3.4％，有效達(dá)到穩(wěn)地價(jià)的成效。整體成交率為69.1%，相比于首批次的94.4%有明顯回落，市場(chǎng)理性看待二批次市場(chǎng)。

??11月，多個(gè)城市開啟第三批集中供地，相比二批次的監(jiān)管嚴(yán)格，三批次拍地規(guī)則在二批次基礎(chǔ)上“嚴(yán)中有寬”，如南京第三批集中供地降低企業(yè)資質(zhì)門檻(拿地資質(zhì)從1級(jí)降至2級(jí)或3級(jí))以及放寬聯(lián)合拿地的限制；蘇州調(diào)整資金要求，保證金比例從第二批部分宗地50%下調(diào)至第三批全部宗地30%，一定程度上緩解房企的資金壓力；又如杭州取消競(jìng)品質(zhì)、取消競(jìng)拍宗數(shù)與下調(diào)觸頂溢價(jià)率。從三批次成交結(jié)果來(lái)看，市場(chǎng)確實(shí)有所回穩(wěn)，宗地成交率從二批次的68.8%提升至三批次的79.4%。

??相比其他城市，深圳二批次后的土拍市場(chǎng)關(guān)注度依然較高，其二、三批次的成交率與溢價(jià)率均明顯高于整體均值，主要原因有二：一方面深圳對(duì)第二批集中供地的土地最高成交價(jià)格與住宅最高限價(jià)進(jìn)行調(diào)整，分別平均下調(diào)20.7%與6.6%，土地性價(jià)比提高，繼而提高房企的拿地?zé)崆?；另一方面第三批次在?guī)則上取消競(jìng)自持面積，轉(zhuǎn)變?yōu)楦?jìng)公共住房面積，為房企留下足夠的盈利空間。綜合上述因素，深圳是22城中為數(shù)不多成交金額與成交規(guī)劃建面較上年同期增長(zhǎng)的城市，分別同比增長(zhǎng)20%和1%。

??受益于上海、南京與蘇州等城市的地市表現(xiàn)，長(zhǎng)三角城市群拔得頭籌

??從2021年各城市群表現(xiàn)來(lái)看，長(zhǎng)三角城市群拔得頭籌，成交金額為2.33萬(wàn)億元，成交規(guī)劃建筑面積為3.25億平米，占比分別是42.4%和24.7%，其中主要受上海、南京、蘇州、無(wú)錫與杭州等集中供地城市帶動(dòng)外，南通、常州與金華等市場(chǎng)較活躍的城市也貢獻(xiàn)良多，整體成交金額位列前茅， 2021年14個(gè)土地成交金額破千億城市之中，8個(gè)城市位于長(zhǎng)三角城市群，市場(chǎng)明顯聚焦長(zhǎng)三角。同時(shí)，土拍新規(guī)后溢價(jià)率控制在合理區(qū)間，長(zhǎng)三角城市群的溢價(jià)率從第二季度的22.2%回落至第四季度的3.68%，穩(wěn)地價(jià)效果明顯，繼而使整體溢價(jià)率從2季度的19.5％下幅10.5個(gè)百分點(diǎn)至4季度的4.05%。

??百?gòu)?qiáng)房企拿地收縮力度大，穩(wěn)健型房企獲地占比高

??百?gòu)?qiáng)房企受到三線四檔調(diào)控作用、貸款集中度管理以及土拍規(guī)則趨嚴(yán)背景下，2021年整體拿地金額較上年同期收窄45%，大于上年全國(guó)351城下滑10.3 %的力度，同時(shí)百?gòu)?qiáng)房企成交樓面價(jià)約6754元/平米，較上年同期5145元/平米增長(zhǎng)31.3%，說(shuō)明在市場(chǎng)下行階段時(shí)，房企會(huì)選擇布局優(yōu)質(zhì)一二線城市，確保其穩(wěn)定現(xiàn)金流與利潤(rùn)進(jìn)而有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

??從房企拿地來(lái)看，除中海、保利、萬(wàn)科等一如既往的“拿地大戶”，中國(guó)鐵建、濱江拿地金額排名也有明顯提升，表明在目前競(jìng)爭(zhēng)壓力較小的條件下，更有利于穩(wěn)健型房企獲取性價(jià)比更高的土地資源，將形成良性運(yùn)轉(zhuǎn)，一方面使開發(fā)成本更可控，另一方面使項(xiàng)目能夠保持合理的利潤(rùn)空間，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，有效補(bǔ)充其土儲(chǔ)。