[貝殼研究院]2021土地年報丨土地市場高開低走

點擊文字獲取完整報告：【專題研究】貝殼研究院2021年年度回顧之土地篇

??核心結(jié)論

??2021年土地市場高開低走，成交金額規(guī)模收縮至近三年最低。從月份來看，“7月”可視為地市從熱情轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇缘姆炙畮X。上半年累計成交金額同比增長10.3%，隨著8月土拍新規(guī)實施，疊加三線四檔調(diào)控與貸款集中度管理的影響，宗地溢價率與成交率從8月開始明顯回落，至12月累計成交金額較上年同比明顯下滑10.31%。近期，三批次部分城市的拍地規(guī)則適度調(diào)整，為房企留下合理的利潤空間，從而帶動土地市場回溫，促使宗地成交率從10月的全年低點到12月有所回升。從房企來看，隨著政策監(jiān)管調(diào)整，對房企現(xiàn)金流與財務健康程度要求更高，房企拿地逐漸謹慎，對于穩(wěn)健型房企迎來拿地機會，除中海、保利、萬科等一如既往的“拿地大戶”，中國鐵建、濱江拿地金額排名也有明顯提升，說明在目前競爭壓力較小的條件下，更有利于穩(wěn)健型房企獲取性價比更高的土地資源，進一步促進企業(yè)穩(wěn)步經(jīng)營。

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??土地市場收縮明顯，成交規(guī)模近三年最低

??2021年全國351城住宅用地的累計成交金額為5.93萬億元，同比下滑10.3%；累計成交規(guī)劃建筑面積為16.67萬億平米，同比下滑27.78%。土地市場收窄明顯，2項指標均有一定下跌。具體月份來看，“7月”可視為土地市場從熱情轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇缘姆炙畮X。

??上半年由于受到首批次集中供地帶動的影響，上半年累計成交金額同比增長10.3%，成交溢價率為14.6%。隨著8月出臺土拍新規(guī)，二批次集中供地的政策監(jiān)管日趨嚴格，尤其是對參拍企業(yè)的資質(zhì)與資金來源審核，無疑對部分房企具有重大影響。房企面臨較大的現(xiàn)金流壓力，因此8月之后土地市場方面房企整體參與熱情不高，拿地更加謹慎，整體土地流拍率提高、成交金額逐月回落。

??同時，成交溢價率從6月以后大幅收窄，主要受兩方面影響：一是二批次集中供地城市多有設置15%的溢價率上限，有效降低成交溢價率；二是三四線城市供地多以縣級區(qū)為主，其市場關注度較低，疊加對未來市場預期趨理性，因此三四線城市溢價率明顯收窄，從6月的20.2％下滑近20個百分點至12月趨近于0％，整體土地市場快速降溫。

??一線城市表現(xiàn)穩(wěn)健，受供應結(jié)構(gòu)影響，樓面價較上年同期有所增長

??2021年一線城市累計成交金額與面積分別同比增長12.4%與17.4%，二線城市分別同比下滑5.1%與22.6%，三四線城市同比降幅為24.1%和31.2%。不同線級城市的分化現(xiàn)象明顯，表明受市場預期下行影響，一線城市的風險抵御能力較受房企青睞，拿地意愿依然較高，從宗地成交率來看亦是如此，一二線城市的月度成交率始終高于三四線城市10至20個百分點。

??值得注意的是，受8月土拍新規(guī)影響，各線級城市成交率均有不同程度地下滑，一二線城市成交率在10月時降至64.7%，三四線城市更是下探至45%。但隨著三批次集中供地部分城市的土地供應和拍地規(guī)則有所調(diào)整，有效帶動土地市場回溫，11月與12月一二線城市的成交率為72.0%和75.6％，三四線城市為51.7%和51.5％，呈現(xiàn)翹尾現(xiàn)象。同時，全國2021年351城住宅用地累計成交樓面價為3550元/平米，較上年同期增長24%，主要原因是受供應結(jié)構(gòu)影響，尤其是二線城市的市轄區(qū)成交規(guī)劃建面占比為50.0%，較上年同比增加5.2個百分點，帶動二線城市累計成交樓面價較上年同期增加22.5%，進而結(jié)構(gòu)性的提高了整體成交樓面價。

??集中供地22城首批次關注度高，二批次理性，三批次回穩(wěn)

??回顧今年各城市集中供地表現(xiàn)，可謂“先熱后冷“。首批次市場關注度高，宗地成交率與綜合溢價率均是年內(nèi)高點，隨著8月中旬土拍新政后，二批次在規(guī)則上明顯升級，主要從4處著手：一是設定溢價率上限，多數(shù)城市的單一宗地溢價率上限為15%；二是嚴審企業(yè)資格與資金來源；三是觸頂搖號；四是競品質(zhì)方案。由于規(guī)則的優(yōu)化，促使二批次整體溢價率以及成交率有所收窄。整體溢價率從首批次16.1％降至二批次的3.4％，有效達到穩(wěn)地價的成效。整體成交率為69.1%，相比于首批次的94.4%有明顯回落，市場理性看待二批次市場。

??11月，多個城市開啟第三批集中供地，相比二批次的監(jiān)管嚴格，三批次拍地規(guī)則在二批次基礎上“嚴中有寬”，如南京第三批集中供地降低企業(yè)資質(zhì)門檻(拿地資質(zhì)從1級降至2級或3級)以及放寬聯(lián)合拿地的限制；蘇州調(diào)整資金要求，保證金比例從第二批部分宗地50%下調(diào)至第三批全部宗地30%，一定程度上緩解房企的資金壓力；又如杭州取消競品質(zhì)、取消競拍宗數(shù)與下調(diào)觸頂溢價率。從三批次成交結(jié)果來看，市場確實有所回穩(wěn)，宗地成交率從二批次的68.8%提升至三批次的79.4%。

??相比其他城市，深圳二批次后的土拍市場關注度依然較高，其二、三批次的成交率與溢價率均明顯高于整體均值，主要原因有二：一方面深圳對第二批集中供地的土地最高成交價格與住宅最高限價進行調(diào)整，分別平均下調(diào)20.7%與6.6%，土地性價比提高，繼而提高房企的拿地熱情；另一方面第三批次在規(guī)則上取消競自持面積，轉(zhuǎn)變?yōu)楦偣沧》棵娣e，為房企留下足夠的盈利空間。綜合上述因素，深圳是22城中為數(shù)不多成交金額與成交規(guī)劃建面較上年同期增長的城市，分別同比增長20%和1%。

??受益于上海、南京與蘇州等城市的地市表現(xiàn)，長三角城市群拔得頭籌

??從2021年各城市群表現(xiàn)來看，長三角城市群拔得頭籌，成交金額為2.33萬億元，成交規(guī)劃建筑面積為3.25億平米，占比分別是42.4%和24.7%，其中主要受上海、南京、蘇州、無錫與杭州等集中供地城市帶動外，南通、常州與金華等市場較活躍的城市也貢獻良多，整體成交金額位列前茅， 2021年14個土地成交金額破千億城市之中，8個城市位于長三角城市群，市場明顯聚焦長三角。同時，土拍新規(guī)后溢價率控制在合理區(qū)間，長三角城市群的溢價率從第二季度的22.2%回落至第四季度的3.68%，穩(wěn)地價效果明顯，繼而使整體溢價率從2季度的19.5％下幅10.5個百分點至4季度的4.05%。

??百強房企拿地收縮力度大，穩(wěn)健型房企獲地占比高

??百強房企受到三線四檔調(diào)控作用、貸款集中度管理以及土拍規(guī)則趨嚴背景下，2021年整體拿地金額較上年同期收窄45%，大于上年全國351城下滑10.3 %的力度，同時百強房企成交樓面價約6754元/平米，較上年同期5145元/平米增長31.3%，說明在市場下行階段時，房企會選擇布局優(yōu)質(zhì)一二線城市，確保其穩(wěn)定現(xiàn)金流與利潤進而有效規(guī)避風險。

??從房企拿地來看，除中海、保利、萬科等一如既往的“拿地大戶”，中國鐵建、濱江拿地金額排名也有明顯提升，表明在目前競爭壓力較小的條件下，更有利于穩(wěn)健型房企獲取性價比更高的土地資源，將形成良性運轉(zhuǎn)，一方面使開發(fā)成本更可控，另一方面使項目能夠保持合理的利潤空間，進一步促進企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營，有效補充其土儲。