[克而瑞]北京底價成交占七成，鄭州熱度一降再降

??12月27日，北京、鄭州完成了今年度的最后一輪集中供地，市場表現(xiàn)依然“涼意十足”。

??北京在第三輪僅有12宗含宅地塊出讓的情況下，仍有2宗地遭遇流拍，最終成交規(guī)模在三輪中最低，總建面、總金額分別為90.98萬平方米和277.25億元，整體延續(xù)第二輪的涼意。至此北京三輪集中供地共出讓了57宗含宅地塊，總體量達到598萬平方米，總金額達到1900億元。

??再來看鄭州，掛牌的25宗宅地中除11宗終止出讓外，其余的14宗均成功出讓，成交建面為198萬平方米，總成交金額約94億元。就熱度而言，第三輪集中土拍熱度較第二輪進一步下降，整體溢價率為0.64%。但受終止地塊占比提升的影響，流拍率明顯加劇，增至44%。

??北京：第三輪集中供地冷淡收場

??全年宅地成交近600萬平方米

??北京第三輪集中供地共推出12宗含宅用地，2宗地因無人報名或報名開發(fā)商資質(zhì)不達標而流拍，最終10宗成功出讓，成交含宅地塊總建面達到90.98萬平方米，成交總金額277.25億元。土拍熱度依然較低，部分熱點地塊“意外”底價成交，僅剩1宗房山區(qū)宅地觸及最高限價。

??土拍細則不松反“緊”，繼續(xù)強化“現(xiàn)房預(yù)期”的預(yù)期

??北京第三輪土拍在出讓條件上持續(xù)進行調(diào)整，主要是加強了對于“現(xiàn)房銷售”的規(guī)定，地理位置最佳的朝陽區(qū)勁松地塊在出讓要求中就明確了全部都以現(xiàn)房銷售，而另外有5宗地塊在達到最高限價后也設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。增加對現(xiàn)房銷售的要求，一方面能夠讓房企拿地更加理性，另一方面現(xiàn)房交售可達到“所見即所得”，加大了對購房者權(quán)益的保護。

??作為一直以來土地市場熱度都相對較高的一線城市，北京從首輪集中供地開始，就有相對嚴格的土拍規(guī)則，隨著首輪集中供地多宗地塊高溢價成交，第二輪北京土拍調(diào)控開始持續(xù)加碼，而第三輪在不少城市放寬要求的情況下，北京仍然保持了嚴格的競拍政策，對拿地房企的要求并未放寬。

??此外，本次土拍中還首次出現(xiàn)了“分期交付”地塊，位于朝陽區(qū)東壩板塊的090、091和092號地塊是地鐵上蓋地塊，需要根據(jù)軌交修建進度分期交付，首次探索“期地”出讓模式，對于提早鎖定區(qū)域的房價、地價有一定的積極作用。

??第二輪延期地塊僅掛牌3宗，拆分出讓降低門檻

??北京在第二輪集中供地時撤回了26宗含宅地塊，其中3宗地在第三次集中供地中“重新上架”，3宗重新掛牌的地塊分別為原朝陽區(qū)管莊地塊、門頭溝區(qū)大型綜合地塊和豐臺區(qū)青龍湖地塊，除青龍湖地塊以外，另外2宗地均被拆分成更小的地塊后單獨掛牌出讓。

??朝陽區(qū)管莊地塊原本起拍價高達57億元，經(jīng)過拆分后的兩宗地塊起拍價分別為27.5億元和20.8億元，不但單幅地塊總價門檻下降50%以上，且總起拍價也下降8.7億，較第二輪降價15%。

??門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)大型綜合地塊原本在第二輪掛牌時體量高達47萬平方米，起拍總價更是達到65.9億元，在第三輪掛牌從中拆分了2宗純宅地，起拍價分別降至14.6億和11.5億，大幅降低了房企拿地資金壓力，且與商服用地分割后，項目的運營難度隨之下降。

??然而即使拆分出讓，總價下降，最終朝陽區(qū)094號地塊仍然因無人報名而遭遇流拍，房企當前投資謹慎程度可見一斑。

??第三輪平均總價下降15%，對中小房企釋放“好意”

??北京第三輪集中供地掛牌的13宗地塊，平均起拍總價為26億元 ，較第二輪平均起拍總價30億下降了15%，較首輪平均起拍總價更是下降了25%，且本次有6宗地起拍總價低于20億。 

??與首輪、第二輪相比，第三輪地塊在體量、總價上的調(diào)整，減少了高總價地塊的比例，增加了中小型房企在北京拿地的可能性，但整體來看，北京的土地資源仍然主要掌握在規(guī)模房企手中。 

??無論是拆分、降價，都體現(xiàn)了政府在第三輪降低投資門檻、刺激房企參拍的意圖。

??地價房價比控制在0.6以內(nèi)，留有一定盈利空間

??本次成交的10宗含宅地塊也均設(shè)有銷售指導(dǎo)價，從成交樓板價和指導(dǎo)價的比值來看，地價房價比基本控制在0.6以下，給房企留有一定的盈利空間。

??其中朝陽區(qū)勁松地塊成交樓板價僅有28423元/平方米，而銷售指導(dǎo)價達到10.6萬元/平方米，雖然地塊需要現(xiàn)房銷售，對于房企現(xiàn)金流占有的時間較長，但在地價較低的情況下，房企依然能夠盈利。

??結(jié)合周邊在售項目或二手房項目的對比來看，本次銷售指導(dǎo)價基本上與周邊在售項目價格相近，并未產(chǎn)生過度“倒掛”的情況，既控制了市場價格的平穩(wěn)運行，又能夠抑制一部分投機炒房的行為。

??國企央企持續(xù)發(fā)力，民企拿地主要依靠聯(lián)合體

??在拿地企業(yè)方面，北京本輪也延續(xù)了以國企、央企作為拿地主力的格局，七成地塊由國企央企競得，龍湖、旭輝通過聯(lián)合體的方式各落一子，僅有1宗地由金地獨立競得。

??從三輪拿地房企的類型變化情況來看，在首輪集中供地中，土地市場熱度較高，各類房企積極參拍，拿地企業(yè)中不乏碧桂園、綠城、融創(chuàng)等規(guī)模房企；而二輪集中供地時市場已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)涼，出現(xiàn)了大面積延期出讓、底價成交的情況，拿地房企也以各類國企央企為主，品牌房企中僅有華潤、金隅、中海、龍湖等北京市場的“老玩家”，其中僅有龍湖是民企；而第三輪集中供地中國企央企為主的格局仍在延續(xù)，民企主要通過聯(lián)合體的形式拿地。

??集中供地區(qū)域依次減少，朝陽區(qū)成為全年供地主力

??首輪集中供地中，成交地塊涉及及北京12個區(qū)域，而第二輪集中供地則涉及10個區(qū)域，第三輪集中供地更是僅集中于5個區(qū)域，三輪集中供地的范圍持續(xù)收縮。

??從分布看，北京的城區(qū)和近郊顯然是今年供地的主力區(qū)域，成交含宅建面分別達到272萬平方米和260萬平方米，而遠郊4區(qū)則一共僅成交66萬平方米。

??城區(qū)中又以朝陽區(qū)供應(yīng)量最高，達到147萬平方米，同時朝陽區(qū)也是北京今年含宅地供應(yīng)量最大的區(qū)域，朝陽區(qū)作為核心城區(qū)，供應(yīng)量大幅增加有利于緩解區(qū)域內(nèi)的住宅需求壓力，其次豐臺區(qū)、海淀區(qū)分別達到78萬平方米和48萬平方米；近郊區(qū)域中，大興區(qū)供應(yīng)量最高，達到96萬平方米。

??鄭州：土拍熱度一降再降

??流拍率升至44%

??鄭州本輪土拍延續(xù)了二輪的低熱趨勢，25宗地塊僅成功出讓了14宗，僅管城和金水各一宗地溢價成交，余下的12宗均底價成交，整體溢價率降至0.64%。不僅如此，由于本輪土拍提前終止出讓的地塊多達11宗，流拍也明顯加劇，增至44%。

??北龍湖等11宗宅地臨時終止出讓，熱度較二輪再度下滑

??鄭州第三輪集中供地的規(guī)模較首輪明顯下降，但較二輪明顯增加，主城區(qū)共計掛牌了25宗含宅地塊（不含航空港區(qū)15宗），總建筑面積337萬平方米。但是在開拍前兩天，11宗土地被終止掛牌，其中包含本次供地中地塊位置最佳的北龍湖地塊，該地也是本輪土拍中起拍總價和單價均最高的地塊。另外，經(jīng)開區(qū)7宗、金水區(qū)2宗和惠濟區(qū)1宗也均被撤牌。

??就土拍結(jié)果來看，余下的14宗地均成功出讓；成交總建面為198萬平方米，成交總金額為94億元。從成交規(guī)模上來看，介于首輪和二輪之間。值得注意的是，由于三輪土拍中優(yōu)質(zhì)地塊撤牌較多，平均樓板價降至4747元/平方米，在三輪集中土拍中均價最低。

??就熱度來看，第三輪土拍中整體溢價率降至0.64%，延續(xù)二輪的降溫趨勢。成交的14宗地塊中8宗是舊改地塊，意料之中地均底價成交，6宗凈地僅管城區(qū)和金水區(qū)各一宗宅地溢價成交，其余4宗均底價成交；其中管城區(qū)78號地塊被鄭州國投以熔斷價2.79億元競得，溢價率為15%，成為本場土拍熱度最高的地塊。

??至于流拍率，由于開拍前終止出讓11宗，使得流拍率升至44%，較二輪明顯加劇。究其原因，主要還在于當前資金環(huán)境依舊偏緊，加之市場下行趨勢在目前仍未有明確見底回升信號。值得注意的是，就連一直大熱的北龍湖板塊也出現(xiàn)了流拍（提前終止出讓），顯示出市場之“冷”。

??管城等熱點板塊地價仍有上漲，整體盈利空間依舊較充裕

??至于房企的盈利情況，以成交的純宅地（不涉及舊改地塊）為例，對比成交地塊周邊在售新房成交價格來看，5宗純宅地平均地房比為0.40，盈利空間還是比較可觀的。

??就以本輪集中土拍中溢價率最高、成交樓板價最高的管城78號地塊為例，該板塊一直是房企必爭的熱門板塊，本輪土拍該地被鄭州國投以熔斷價2.79億元競得，成交樓板價為7459元/平方米，該地周邊在售同類項目均價約1.4萬元/平方米，據(jù)此測算的話，地房比約為53%，仍保留一定盈利空間。

??值得注意的是，距該地一路之隔的64號地塊在二次集中土拍中被電建同樣以熔斷價競得，當時的成交樓板價為7145元/平方米；一個月的時間樓板價就上漲了300元/平方米，可見熱點稀缺板塊的土地依舊較受歡迎。

??另一宗溢價地塊位于金水區(qū)楊金板塊，該地被本地城投——楊金建設(shè)以98594萬元的價格競得，溢價率為2.5%，成交樓板價為6768元/平方米，而周邊在售項目均價已經(jīng)高達1.85萬元/平方米，據(jù)此測算的話，地房比也僅有37%，在盈利上面毫無壓力。

??新房市場量價齊跌，去化周期較去年同期拉長一倍

??雖然鄭州大多數(shù)地塊尚能保持良好的盈利空間，但是在當前的資金環(huán)境之下，去化速度是房企首先要考慮的問題。

??從鄭州近期市場表現(xiàn)來看，樓市顯著降溫。截止12月，鄭州商品住宅去化周期已經(jīng)超過21個月，較去年同期去化周期幾乎拉長一倍，庫存壓力進一步加大。

??從量價表現(xiàn)來看，鄭州8月之后月均成交量僅有71萬平方米，較3-7月月均成交量下降了約三成，較去年同期月均成交量更是已經(jīng)腰斬，11月商品住房成交均價僅14209元/平方米，較6月降幅已經(jīng)超過1000元/平方米，降幅十分顯著，這也在一定程度上解釋了本次集中土拍為何這樣低熱。

??品牌房企積極性略有提升，但仍有半數(shù)地塊被本地國企平臺拿下

??就房企參拍情況來看，保利表現(xiàn)最為積極，先以21.84億元競得金水區(qū)3宗城改地塊，后又在高新區(qū)以7.8億元的底價競得一幅凈地，全場土拍連下4子，成為本場土拍“收割機”。除保利外，品牌房企中碧桂園表現(xiàn)也較突出，在中原區(qū)拿下一宗城改地塊。

??余下的地塊多被本地城投競得，譬如鄭州國投、鄭州高新、楊金建設(shè)、君宸置業(yè)等企業(yè)；從拿地幅數(shù)上來看，本地國企平臺拿地比重在50%以上，依舊是拿地的主力。

??造成這種現(xiàn)象，既有鄭州新房市場量價下行的影響，也與“三條紅線”之下房企日益增加的資金壓力的影響；并且鄭州三次集中土拍還延續(xù)上輪的“禁金融融資借款”等新規(guī)，層層壓力之下，鄭州三輪土拍遭遇高流拍和低溢價也在意料之中。

??整體來看，北京和鄭州的第三輪土拍熱度較低的情況也并未迎來扭轉(zhuǎn)，北京依然有流拍產(chǎn)生，且部分地塊在有多家競買人報名的情況下仍然底價成交，最終仍然主要靠國企、央企拿地，民企的投資積極性仍未重新回溫。

??相比之下，鄭州市場熱度的下降更為明顯，第三輪土拍以高流拍率和底價成交“冷淡”收場，且在商品住宅市場下行的影響下，一向土拍熱度較高的北龍湖地塊也遭遇了流拍。