??距離2021年結(jié)束還有2天，重點22城中，除了寧波以外全部完成了本年度最后一輪集中供地，至此，本年度集中土拍接近收官。多數(shù)城市土拍市場“慘淡”收尾，土拍規(guī)則放松也難抵御土拍“寒潮”。

??從全年成交數(shù)據(jù)來看，受集中供地和市場下行壓力影響，土地市場成交規(guī)模較去年同期明顯下滑，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止12月20日，全國300城土地成交建面和成交金額同比分別下降24%和10%，其中成交金額近六年來首次下滑。為抵抗周期性波動，2022年房企拿地仍將延續(xù)審慎態(tài)度，預(yù)計土地市場整體熱度仍將低位運行。

??融資難和市場下行壓力影響下，土拍熱度并未能迎來年終“翹尾”，“國企托底”、“流拍撤牌”和“底價成交”成為貫穿下半年土拍市場的關(guān)鍵詞。

??01

??首輪土拍地王頻出，二、三輪熱度“入冬”

??綜合已完成三輪集中土拍的重點城市表現(xiàn)來看，超半數(shù)城市三輪集中供地成交量呈遞減趨勢，地價整體降幅達到5%。

??其中，首輪土拍熱度最高，為控制熱度，多數(shù)城市在第二輪土拍密集出臺政策打補丁，實際地價和溢價率有所下降。第三輪土拍政策再次微調(diào)，但市場下行趨勢難以逆轉(zhuǎn)，溢價率大幅下滑、流拍率持續(xù)攀升。

??從已經(jīng)完成全部三輪土拍的上海、廣州、深圳等城市來看，2021年三輪集中供地成交建面、金額呈現(xiàn)遞減走勢，一方面是供應(yīng)節(jié)奏所致，另一方面受到穩(wěn)地價之下政策不斷趨嚴的影響。

??從城市的角度來看，除了杭州熱度逆勢上揚，七成地塊觸頂搖號以外，多個城市依然“涼意十足”。

??以12月27日完成今年度最后一輪集中供地的北京和鄭州為例，北京第三輪12宗含宅地塊中，有2宗地慘遭流拍，最終成交規(guī)模在三輪中最低。全年來看，北京三輪集中供地共出讓57宗含宅地塊，總金額達到1900億元。

??再來看鄭州，掛牌25宗宅地11宗終止出讓，剩下14宗地塊中有12宗以底價成交，溢價率降至0.64%，流拍率增至44%。

??02

??地方城投進場“救市”，國企央企托底

??各城市三輪集中土拍的拿地房企類型發(fā)生了比較大的變化。無論是北上廣等重點城市，還是東莞、金華等熱點三四線城市，土地市場均上演著底價成交與國企托底的現(xiàn)象。

??以北京為例，在首輪集中供地中，土地市場熱度較高，各類房企積極參拍；而二輪集中供地市場明顯轉(zhuǎn)涼，大面積延期出讓、底價成交，拿地房企以各類國企央企為主；而第三輪集中供地中國企央企為主的格局仍在延續(xù)，民企主要通過聯(lián)合體的形式拿地。

??值得注意的是，從第二輪集中供地開始，地方城投公司開始涌現(xiàn)，在土地市場頻頻托底，尤其在上海、廣州、南京、蘇州、無錫等城市第三輪集中供地中表現(xiàn)明顯。

??以廣州為例，12月2日第三輪集中供地掛牌17宗土地，最終成交13宗，知識城投資集團、白云城市建設(shè)、南沙開發(fā)建設(shè)、廣州地鐵這類城投公司成為投資主力軍，總計獲取9塊地。

??上海三輪集中供地也已收官，城投公司在第二、三輪集中供地中均表現(xiàn)出較高積極性。其中，港城開發(fā)、臨港城投通過自投與合作并舉，拿地總價分別達到91.8億元、87.5億元，上海城投也獲取3塊地，總耗資47.7億元。

??實際上，地方城投公司大舉拿地的背后也蘊藏了一系列風(fēng)險和壓力。一方面，地方政府的財務(wù)狀況面臨惡化，城投公司資金或受阻。另一方面，城投公司的操盤能力需進一步考察，未來項目去化也具備不確定性。在資金、政策、市場等多重壓力下，將驅(qū)動城投公司加強與品牌房企合作。

??從全年成交變動來看，在融資收緊、土地供給端改革的影響下，2021年的土地市場經(jīng)歷了由高熱降至低溫的演變。

??隨著下半年房企資金面進一步緊繃，土拍市場呈現(xiàn)出“國進民退”的現(xiàn)象，第二輪、第三輪集中土拍多為國企和央企兜底，民企大多由“謹慎拿地”轉(zhuǎn)為“不拿地”。

??盡管年末房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，土地供應(yīng)端，但市場信心短時間內(nèi)預(yù)計仍難恢復(fù)，土地成交端在明年上半年預(yù)計也難有明顯回暖，城市之間的分化也將進一步凸顯?？紤]到各大城市土拍規(guī)則調(diào)整，土地市場高溢價時代將一去不返，低溢價拿地將成為熱點城市集中土拍常態(tài)。