[克而瑞]2021年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 土地篇

??受集中供地新政和市場(chǎng)下行的雙重影響，土地市場(chǎng)成交規(guī)模較2020年同期有明顯下滑。截止2021年12月20日，全國(guó)300城土地成交建面和成交金額同比分別下降了24%和10%。分能級(jí)城市來(lái)看，無(wú)論是成交建面和成交金額，一線(xiàn)城市表現(xiàn)均優(yōu)于二、三線(xiàn)城市。土拍熱度方面，受融資難和市場(chǎng)下行的影響，“國(guó)企托底”和“流拍撤牌頻現(xiàn)”成為貫穿下半年市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

??展望2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制將繼續(xù)發(fā)揮作用，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)整體熱度會(huì)延續(xù)2021年末低位運(yùn)行的趨勢(shì)。在“因城施策”政策指引下，部分城市會(huì)適度放松部分調(diào)控，但整體房地產(chǎn)政策面偏緊仍是大勢(shì)所趨，特別是房地產(chǎn)金融監(jiān)管環(huán)境仍將從緊，2022年企業(yè)拿地態(tài)度將會(huì)更加謹(jǐn)慎，為抵抗供需關(guān)系和調(diào)控的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，素質(zhì)較好的地塊將更受關(guān)注。

??2021年總結(jié)

??01

??成交面積：全年成交量同比降幅超兩成，二、三線(xiàn)城市規(guī)模收縮尤為突出

??截止2021年12月20日，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積20.4億平方米，較2020年同期下降了24%。考慮到集中供地政策之下土地市場(chǎng)成交規(guī)模明顯收縮，12月下旬成交量將遠(yuǎn)不及去年同期，預(yù)計(jì)2021年土地市場(chǎng)總量將難以超越2020年的水平，并且全年成交規(guī)模同比降幅較目前將繼續(xù)擴(kuò)大，全年降幅大概率將超過(guò)25%。

??1、一線(xiàn)城市成交規(guī)模保持上漲，二三線(xiàn)城市規(guī)模收縮顯著

??…本節(jié)內(nèi)容略……

??2、中西部省會(huì)城市依舊是成交主力，滬、廣成交規(guī)模均超去年同期

??…本節(jié)內(nèi)容略……

??02

??成交金額：同比指標(biāo)由漲轉(zhuǎn)跌，上海蟬聯(lián)成交金額榜首

??與土地成交規(guī)模變動(dòng)走勢(shì)一致，成交金額較去年同期也明顯收縮：截止2021年12月20日，全國(guó)土地總成交金額62494億元，同比去年同期下降了10%。從成交金額排名來(lái)看，地價(jià)較貴的東部城市仍然是上榜主力，特別是長(zhǎng)三角區(qū)域，共有10個(gè)城市入榜，且這些城市的成交金額除溫州、南通小幅下跌外（本數(shù)據(jù)未包含杭州、寧波第三輪集中土拍），其余城市均是同比大漲，尤其是合肥，同比漲幅高達(dá)44%，漲幅在金額榜TOP20城市中居于首位。

??1、成交金額同比由正轉(zhuǎn)跌，僅一線(xiàn)城市同比漲幅為正

??截至2021年12月20日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交金額達(dá)62494億元，同比下降了10%，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)六年的漲勢(shì)。究其原因，主要是因?yàn)閮杉行抡?shí)施后成交規(guī)模的大幅減少所致。分能級(jí)來(lái)看，與成交建面保持一致，除一線(xiàn)城市成交金額保持漲勢(shì)外，二線(xiàn)城市成交金額同比漲幅均為負(fù)，尤其是三四線(xiàn)城市，總成交金額僅31518億元，同比去年同期下降了15%。

??2、上海成交金額蟬聯(lián)榜首，合肥漲幅居于TOP20首位(節(jié)選)具體到各城市來(lái)看。截止至12月20日，上海成交金額高達(dá)3136億元，同比去年同期上漲了11%，蟬聯(lián)榜首；排在金額榜第二位的則是廣州，成交金額達(dá)2446億元，同比上漲12%；排在第三位的則是杭州，成交金額達(dá)2263億元，考慮到杭州三輪土拍金額未被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，全年來(lái)看，杭州成交金額大概率會(huì)超越廣州，排在第二位。門(mén)檻城市為佛山，成交金額為816億元，同比去年同期下降了32%。

??03

??土地價(jià)格：全年平均地價(jià)創(chuàng)歷史新高，房企資金鏈承壓下年末溢價(jià)率降至低位

??受成交結(jié)構(gòu)和二季度市場(chǎng)熱度高漲的影響，2021年全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)迎來(lái)大幅上漲，增至3069元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。不過(guò)，下半年受土拍規(guī)則升級(jí)和房企融資渠道再度收緊的影響，房企資金壓力大增，拿地的積極性也大幅降低，溢價(jià)率較二季度明顯下降，尤其是四季度，整體溢價(jià)率已經(jīng)跌至3%，較二季度下降了14個(gè)百分點(diǎn)，土地市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷。

??1、整體地價(jià)：地價(jià)再創(chuàng)歷史新高，增至3069元/平方米

??2021年土地價(jià)格延續(xù)2020年的價(jià)格上漲之勢(shì)，全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)迎來(lái)大幅上漲，增至3069元/平方米，同比上漲19%，再創(chuàng)歷史新高。地價(jià)的明顯上漲，一方面是由于成交結(jié)構(gòu)所致，一線(xiàn)城市成交面積占比由去年的2%增至3%；另一方面也要?dú)w功于二季度土地市場(chǎng)熱情高漲，因此平均地價(jià)被大幅拉高。

??2、城市地價(jià)：多數(shù)重點(diǎn)城市地價(jià)上漲，僅上海、寧波等少數(shù)城市同比下滑

??…本節(jié)內(nèi)容略……

??3、溢價(jià)率：二季度溢價(jià)率持續(xù)高位，房企資金鏈承壓影響下三、四季度溢價(jià)率明顯下滑

??雖然整體地價(jià)較2020年大幅抬升，但在22城實(shí)行土地供應(yīng)兩集中新政、熱點(diǎn)城市加強(qiáng)溢價(jià)、地價(jià)管控等影響下，溢價(jià)率與2020年相比卻有明顯下降。成交溢價(jià)率由2020年的14%降至2021年的11%，同比下降了3個(gè)百分點(diǎn)。

??分季度來(lái)看，2021年溢價(jià)率經(jīng)歷了“先升后降”之勢(shì)。2021年初，在樓市成交熱度恢復(fù)的帶動(dòng)下，地市熱度也隨之上行，前四月溢價(jià)率不斷沖高，至4月份平均溢價(jià)率飆升至24%，是2020年以來(lái)平均溢價(jià)率首次超過(guò)20%。其后，受重點(diǎn)城市集中土拍以及限地價(jià)、控溢價(jià)向熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市深入影響，溢價(jià)率開(kāi)始回落，至2021年中，平均溢價(jià)率已降至去年年初水平，但整體來(lái)看，溢價(jià)率在2021年二季度升至高位，高達(dá)17%。

??進(jìn)入三季度，重點(diǎn)城市集中供地政策再度升級(jí)，加強(qiáng)了對(duì)溢價(jià)率、房企競(jìng)拍資格和競(jìng)拍資金等多方面的管控，熱點(diǎn)城市也隨即跟進(jìn)，拿地門(mén)檻較上半年明顯抬升。同時(shí)，多家規(guī)模房企暴雷，資金鏈承壓下房企拿地積極性也明顯降低，無(wú)論是北上等重點(diǎn)城市，還是東莞、金華等熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市，土地市場(chǎng)均上演著底價(jià)成交與國(guó)企托底，地市熱度跌入寒冬，溢價(jià)率也隨之走低，溢價(jià)率降至8%。

??四季度也基本延續(xù)了三季度的下降之勢(shì)，整體溢價(jià)率降至3%。分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)溢價(jià)率均已經(jīng)跌破5%。其中，一線(xiàn)城市溢價(jià)率降至3%，二線(xiàn)城市中杭州、武漢、長(zhǎng)沙等首輪土拍熱度較高的城市在第二輪土拍中均遭遇了大面積寒潮，導(dǎo)致平均溢價(jià)率進(jìn)一步走低，溢價(jià)率降至2%，三四線(xiàn)城市亦難逃脫降溫趨勢(shì)，2021年第四季度溢價(jià)率僅有4%，降至歷史新低。

??4、流拍率：二輪供地遇冷致下半年流拍率飆升，全年流拍率顯著高于2020年

??……本節(jié)內(nèi)容略……

??04

??集中供地：首輪土拍地王頻出、熱度高漲，二、三輪集中供地“由夏入冬”

??為了穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展，繼三條紅線(xiàn)、房貸集中度管理之后，土地市場(chǎng)改革——“兩集中”供地新政也重磅出臺(tái)，從根本的供應(yīng)端入手，要求熱點(diǎn)城市加大土地供應(yīng)，控制地市熱度，穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展。就重點(diǎn)城市集中土拍情況來(lái)看，超半數(shù)城市三輪集中供地成交量遞減，地價(jià)整體降幅達(dá)5%；熱度來(lái)看，首輪土拍熱度最高，二、三批次集中土拍市場(chǎng)熱度明顯下降，溢價(jià)率大幅下滑、流拍率持續(xù)攀升。

??1、量?jī)r(jià)變動(dòng)：超半數(shù)城市三輪集中供地成交量遞減，地價(jià)整體降幅達(dá)5%(節(jié)選)

??對(duì)比三輪土拍來(lái)看，22城集中供地的成交規(guī)模顯著下降。其中，成交建面、成交金額分別下降36%和40%，而在提高競(jìng)拍門(mén)檻、加大競(jìng)拍難度之下，名義地價(jià)則微降5%。

??從成交量來(lái)看，22城兩輪共計(jì)成交18313萬(wàn)平方米，與2020年22城含宅地塊相比下降30%。其中重慶、武漢、長(zhǎng)沙、廣州是成交最多的四城，均超過(guò)1000萬(wàn)平方米。就兩輪供地節(jié)奏來(lái)看，廣州、鄭州、長(zhǎng)沙、蘇州等二輪的成交量顯著低于首輪，降幅均在40%以上，僅有青島、深圳、廈門(mén)第二輪集中供地成交規(guī)模上漲。

??成交金額上，22城兩輪共計(jì)成交1.71萬(wàn)億元，7城成交金額破千億，北京以?xún)奢喅山?623億位居各城之首。對(duì)比來(lái)看，除長(zhǎng)春、成都、深圳等成交放量的城市，其余二輪成交金額均較首輪下跌，其中半數(shù)城市成交金額較首輪腰斬，鄭州、長(zhǎng)沙、廣州等跌幅超過(guò)70%。

??表 重點(diǎn)城市三輪土拍建面、金額、地價(jià)變動(dòng)情況（略）

??2、熱度變動(dòng)：二、三輪集中供地“由夏入冬”，溢價(jià)率大幅下滑、流拍率持續(xù)攀升(節(jié)選)

??進(jìn)入第三輪集中供地，盡管部分城市土拍政策有所“松動(dòng)”，但并未對(duì)市場(chǎng)起到實(shí)質(zhì)性的利好，第三輪已拍城市土地?zé)岫然九c“冰冷”的第二輪持平。從溢價(jià)率來(lái)看，在政策嚴(yán)控下，10個(gè)城市溢價(jià)率均較首輪大幅下降，其中福州、深圳、廈門(mén)等第二輪溢價(jià)較高的城市，在第三輪溢價(jià)下滑至5%左右，三輪溢價(jià)率呈現(xiàn)梯隊(duì)式下滑。而廣州、無(wú)錫第三輪含宅地塊均為底價(jià)成交，與首輪12%的溢價(jià)率形成鮮明對(duì)比。相較之下，由于二輪流拍過(guò)多，在政策放松以及國(guó)企、央企托底之下，第三輪大幅流拍的情況得到一定緩解。成都、廣州第三輪流拍率較第二輪下降近20個(gè)百分點(diǎn)，但相較首輪仍高出一截。合肥、南京流拍率則和第二輪幾乎一致。

??綜合而言，全年集中供地的熱度呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的走勢(shì)，首輪火熱后，在政策打壓和企業(yè)自身現(xiàn)金壓力之下，二、三輪集中供地陷入“冰凍期”。

??2022年展望

??從全年成交變動(dòng)來(lái)看，在融資收緊、土地供給端改革的影響下，2021年的土地市場(chǎng)經(jīng)歷了由高熱降至低溫的劇變。和去年相比，2021年土地成交熱度也明顯走低，不僅成交建面低于去年，成交金額也出現(xiàn)了近六年來(lái)的首次下滑，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)也差于去年同期。盡管年末房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，地方政府也在供地端釋放誠(chéng)意，但市場(chǎng)信心短時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)仍難恢復(fù)，土地成交端在明年上半年預(yù)計(jì)也難有明顯回暖，城市之間的分化也將進(jìn)一步凸顯。 

??05

??房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎不變，2022年土地市場(chǎng)熱度將維持低位

??盡管2021年9月份以來(lái)中央對(duì)過(guò)緊的信貸政策進(jìn)行了糾偏，近期更是利好動(dòng)作不斷，包括鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)、重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但上述舉措僅利好于現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企，大部分企業(yè)流動(dòng)性仍舊總體偏緊。同時(shí)，恒大、佳兆業(yè)等多家房企暴雷事件也讓房企對(duì)“高杠桿拿地”持以審慎的態(tài)度。就此來(lái)看，企業(yè)拿地態(tài)度在明年仍將保持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

??另一方面，雖然年末大部分城市均調(diào)低了土地出讓門(mén)檻，但整體來(lái)看，除杭州、成都等個(gè)別城市大幅放松外，其余城市的土地出讓要求僅略有降低，整體仍然較為嚴(yán)格。并且，上層也多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)；同時(shí)，各地政策調(diào)控機(jī)制也越發(fā)完善和精準(zhǔn)，在中央要求加快發(fā)展保障性租賃住房的要求下，供地結(jié)構(gòu)上保障住宅的比例將進(jìn)一步提升。綜上，可以預(yù)估，明年土地市場(chǎng)發(fā)展仍是以穩(wěn)為主，整體市場(chǎng)熱度也將延續(xù)低位運(yùn)行。

??06

??城市間分化進(jìn)一步加劇，低熱城市或?qū)⑦M(jìn)一步降低土地出讓門(mén)檻

??自棚改需求退場(chǎng)后，大部分三四線(xiàn)城市樓市表現(xiàn)持續(xù)萎靡不振，今年在信貸環(huán)境收緊下樓市成交熱度更是降至谷底。這種情緒也傳遞到土地市場(chǎng)，因此今年三四線(xiàn)城市的土地成交熱度明顯下滑，大部分城市的成交量均不及去年同期。樓市表現(xiàn)不佳的二線(xiàn)城市也是如此，如重慶、天津、沈陽(yáng)等城市的成交量也較去年出現(xiàn)了較大降幅。相比之下，以北京、上海、深圳、杭州、成都為代表的重點(diǎn)城市，由于人口持續(xù)流入、購(gòu)房需求充足，樓市去化表現(xiàn)穩(wěn)健，房企也爭(zhēng)先進(jìn)入拿地，如上海、杭州等城市第三輪土拍均有多宗地塊觸頂。而在2022年，在整體資金環(huán)境不會(huì)大幅放松的背景下，房企拿地將更會(huì)注重現(xiàn)金回轉(zhuǎn)和利潤(rùn)率，因此投資熱度也會(huì)聚焦于這些能帶來(lái)高盈利、風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)城市，進(jìn)而導(dǎo)致城市之間的分化也將進(jìn)一步加劇。

??值得關(guān)注的是，受二輪土拍遇冷影響，多個(gè)城市的三輪土拍門(mén)檻出現(xiàn)下調(diào)，優(yōu)質(zhì)地塊的拿地門(mén)檻也隨之下降，包括北京、深圳、杭州等重點(diǎn)城市。而就三輪土拍來(lái)看，大部分城市的土拍熱度仍在低位。由此可預(yù)計(jì)，在明年首輪土拍時(shí)，會(huì)有部分城市、尤其是2021年第三輪土拍顯著遇冷的廈門(mén)、沈陽(yáng)等，將會(huì)進(jìn)一步降低土地出讓門(mén)檻以提振市場(chǎng)熱度。