[克而瑞]長沙第三輪集中供地平穩(wěn)收官，全年宅地成交同比增25%

??同第二輪土拍相同，長沙第三輪集中土拍也在半小時內快速結束，成交地塊中僅1幅地溢價出讓，其余均為底價成交，整體熱度依舊保持在低位。但相比上輪過半地塊撤牌而言，長沙第三輪集中供地表現更穩(wěn)，最終僅3幅地臨時中止，余下23宗地塊均順利成交，共收金144億元，成交幅數和金額均較第二輪有所上漲。另外，從拿地企業(yè)上來看，盡管第三輪集中供地仍依靠本土國企托底，但中海、龍湖、建發(fā)等品牌房企在第三輪供地中均有落子，企業(yè)拿地意愿較二輪也有所回升。

??三批次供地規(guī)模逐批縮減

??土拍規(guī)則也由松變緊

??回顧長沙三輪供地來看。在供應規(guī)模方面，長沙三輪集中供應規(guī)模逐次縮減。尤其是第三輪，在經歷上一輪土拍低溫后，長沙供地力度明顯減弱，第三輪集中供地僅推出26宗涉宅地共420萬平方米，建面僅為首輪的五成左右。

??供地規(guī)則方面，在第三輪集中供地中，長沙延續(xù)了第二輪中“禁馬甲”、控溢價、嚴查企業(yè)購地資金等規(guī)則，限房價地塊比例也明顯提升，規(guī)則仍舊從嚴。

??值得一提的是，為了鼓勵房企參與競拍，長沙第三輪供地在地塊出讓門檻和供地結構上均有明顯優(yōu)化。具體而言，第三輪供地中僅有主城區(qū)少數地塊需要配建安置或公租房，大部分地塊尤其是望城區(qū)地塊僅有常規(guī)配建，配建要求較二輪明顯減少。同時，長沙第三輪集中供地還加大了純住宅用地的用地量，商住地中商業(yè)占比也多在30%以下。此外，長沙第三輪集中供地也調升了部分板塊的住宅限價，以增加房企利潤空間。其中，高鐵新城、谷山、望城中心等板塊漲幅明顯，住宅限價均調升了1000元/平方米以上，尤其是谷山板塊，此次供應的145號地塊住宅限價達14800元/平方米，較此前板塊最高限價提高了2500元/平方米以上，刷新了該板塊的住宅限價天花板。

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??首輪高熱后二、三輪土拍熱度大幅走低

??三輪集中供地成交量超去年全年

??成交方面。受土拍規(guī)則調整及市場環(huán)境變化影響，長沙三輪土拍熱度也經歷了由熱到冷的變化：首輪中9宗地觸頂搖號，并出現了全市新的單價地王，33宗地平均溢價率達7%；而次輪及第三輪中幾乎難覓溢價成交地塊，兩輪共成交33宗中僅第三輪的岳麓區(qū)谷山板塊145號地塊溢價8%成交，其余均為底價出讓，溢價率均在1%以下的低位，流拍率也分別達66%和12%，市場涼意盡顯。

      需要注意的是，雖然長沙第三輪土拍熱度仍舊延續(xù)二輪的低溫態(tài)勢，但在土拍規(guī)則調整的影響下，整體土拍表現是略好于第二輪的。一方面，在供應規(guī)模收縮的情況下，長沙第三輪的成交建面和金額均高于第二輪，分別上漲了84%和64%。另一方面，溢價率、流拍率等熱度指標也較第二輪明顯改善，尤其是土地流拍現象，在第三輪中僅有3幅地因配建較多、無人競拍而遭遇中止，其余23宗地全部順利成交，整體流拍率由第二輪的66%大幅下降至12%。

??雖然二三輪有多宗地遭遇撤牌或流拍，但長沙三輪集中供地總成交建面仍超過了去年成交規(guī)模。據CRIC統(tǒng)計，長沙市區(qū)去年成交規(guī)模達1317萬平方米，而今年三輪集中供地便成交了1393萬平方米，較去年全年增加了6%。若考慮集中供地之前成交規(guī)模，截止當日，長沙市區(qū)年內實際涉宅用地成交建面達1640萬平方米，同比增幅達25%，供地力度較去年明顯增加。分區(qū)域來看。郊區(qū)望城區(qū)是長沙今年的供地大戶，三輪集中供地總成交建面達413萬平方米，占長沙今年三輪集中成交建面的比例接近三成。由此可預見，明年長沙商品住宅的主力供應區(qū)域將集中在望城區(qū)。主城區(qū)中，商品住宅成交主力區(qū)域雨花區(qū)和岳麓區(qū)成交量相對較高，均在300萬平方米左右；其次是開福區(qū)，三輪成交規(guī)模也達225平方米；芙蓉區(qū)和天心區(qū)成交量最少，三輪合計成交規(guī)模均在50萬平方米以下。

??第二、三輪均靠本地國企托底

??龍湖在三輪土拍中均有落子

??拿地房企方面，僅首輪集中土拍中有多家品牌房企的身影，二三輪土拍則基本依靠本土國企托底：

??首輪土拍中，長沙的拿地企業(yè)基本為大型國企、央企或規(guī)模民企，如保利發(fā)展、萬科、綠城、龍湖等均有多宗地入賬，其中綠城還拿下了備受關注的天心區(qū)殷家沖路48號地塊，該地塊成交樓板價達14146元/平方米，是長沙迄今為止成交地塊中單價最高的宅地。

??受市場下行、房地產行業(yè)資金環(huán)境趨緊影響，長沙集中土拍熱度下滑最甚，過半地塊遭遇流拍，最終僅底價成交10幅地，其中多數由湖南建工、長房集團、長沙城投等地方政府平臺公司托底，品牌房企中僅金茂和龍湖各落一子。

在第三輪土拍中，雖然土地出讓門檻有所降低，但拿地企業(yè)仍以本地國企為主，尤其是望城區(qū)成交的14宗地，基本均被本地國企所包攬。主城區(qū)表現稍好，吸引了建發(fā)、龍湖、中海、中鐵建等多家外來房企拿地，但配建要求相對較多的地塊依舊由城投托底，如北城興業(yè)競得的開福區(qū)146號地塊不僅需要無償配建5.2萬平方米的安置，還須建設8000余平方米的公租房。

??小結：樓市表現決定土拍熱度

??資金略松下

??長春等去化承壓城市仍難吸引企業(yè)拿地

??近期，隨著政策環(huán)境的改善，尤其是融資環(huán)境的適度放松，企業(yè)拿地積極性有所提升，因此包括長沙在內的多數重點城市第三輪土拍表現相較第二輪有所回溫，土地流拍現象較第二輪有所緩和。

??不過，需要注意的是，雖然政策環(huán)境有所放松，但市場下行趨勢在目前仍未有明確見底回升信號。因此，大部分重點城市的三輪土拍熱度僅是略有回溫，整體熱度仍在低位。與此同時，對于一些樓市去化萎靡的城市，如廣州、廈門以及同樣在今日完成第三輪土拍的長春，第三輪土拍熱度表現還不及第二輪。以長春為例，第三輪共有11宗宅地供應，且大部分為租賃、舊改用地，但最終僅底價成交2宗，分別由中車和吳中地產競得，余下9宗地塊則全部流拍，整體流拍率高達82%，儼然是已完成三輪土拍的重點城市中流拍率最高的城市。

??就此來看，即使資金環(huán)境有所放松，但在樓市表現差異的影響下，重點城市今后的土拍熱度還將進一步分化。因此，在待拍城市中，樓市近來表現較為萎靡的鄭州、天津等城市，第三輪熱度也難較上一輪有明顯好轉。