[克而瑞]土地成交量價環(huán)比齊跌，溢價率延續(xù)低位運行（12.27-1.2）

??2022年第1周

??12月27日-1月2日，由于重點城市中僅北京、鄭州有集中土拍，個數(shù)較上周顯著減少，因此本周重點監(jiān)測城市土地成交量價環(huán)比下行，溢價率也因北京、鄭州土拍低熱影響而仍舊維持在較低水平。接下來，結(jié)合供應(yīng)來看，由于臨近傳統(tǒng)假期，各城市推地節(jié)奏也多放緩，近幾周土地供應(yīng)量也在低位運行，因此接下來幾周內(nèi)成交規(guī)模或?qū)⒕S持在1000萬平方米以下的低位運行。

??1 土地政策

??北京未來保障租賃住房供應(yīng)力度將加大
惠州新建住宅區(qū)須配建養(yǎng)老設(shè)施

??2021年以來，保障性租賃住房發(fā)展一直被放在極為重要的位置，各地也相繼出臺意見支持加快發(fā)展保障租賃住房。而在近日，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市新供住宅項目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》，其中要求新建產(chǎn)權(quán)住宅建設(shè)項目中應(yīng)按照一定比例配建公租房、保障性租賃租房，其中要求商品住宅項目應(yīng)以配建保障性租賃住房為主。由此可以預(yù)計，接下來北京供應(yīng)地塊中保障性租賃住房的比例仍將保持在高位。另一方面，針對日益增長的老齡人口，各地也提出了需在住宅區(qū)配建相應(yīng)比例的養(yǎng)老設(shè)施，惠州也于日前公布養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)，要求新建住宅區(qū)應(yīng)按照每百戶不低于20平方米且最低套內(nèi)面積不低于100平方米的標(biāo)準(zhǔn)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

??2 土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模延續(xù)低位運行
杭州、合肥為本周推地主力

??供應(yīng)方面。受杭州、合肥等城市有多宗土地推出影響，重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)面積較上周略有上漲，但由于臨近年關(guān)，大部分城市供地節(jié)奏仍在進(jìn)一步放緩，重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)規(guī)模也仍在年內(nèi)較低水平。具體來看，本周重點監(jiān)測城市的供應(yīng)建面達(dá)801萬平方米，依舊呈現(xiàn)環(huán)比增、同比降的趨勢。城市方面，本周供地主力仍為二線城市，其中杭州、合肥均有超100萬平方米建面的土地推出，但杭州推出地塊多為商辦用地，合肥推出地塊則集中于肥西等郊縣。

??3 土地成交

??重點城市三輪土拍潮接近尾聲
本周土地成交量價齊跌

??成交方面。由于本周僅北京、鄭州有集中土拍，個數(shù)較上周顯著減少，因此重點監(jiān)測城市土地成交量價環(huán)比齊跌。具體來看，本周重點監(jiān)測城市土地成交建筑面積達(dá)1718萬平方米，環(huán)比下降54%，同比也有41%的降幅；成交金額也隨之回落至645億元，同環(huán)比均大幅縮減；受城市成交結(jié)構(gòu)變動影響，平均樓板價也隨即下跌至3751元/平方米，較上周幾乎腰斬，和去年同期相比也有19%的降幅。

??分能級城市來看。一線城市本周僅成交4宗地，其中1宗為綜合用地，位于北京房山區(qū)拱辰街道，由中建智地溢價15%競得；其余三幅均為商辦用地，分別位于上海和廣州。二線城市中，集中土拍的鄭州成交量居首，總成交建面達(dá)212萬平方米，共成交16宗地，其中14宗為鄭州第三批集中成交地塊，總體量達(dá)198萬平方米，除管城區(qū)78號地塊和金水區(qū)76號地塊溢價成交外，其余地塊均為底價成交。三四線城市中，徐州的成交量最高，達(dá)278萬平方米，共成交28幅地，成交主力區(qū)域集中在下轄的縣市，主城區(qū)無地塊成交。

??4 市場熱度

??溢價率延續(xù)低位運行
鄭州成為本周流拍主力

??市場熱度方面。本周，重點監(jiān)測城市的溢價率較上周環(huán)比下滑至1.6%。各能級城市中，除一線城市因北京有宅地溢價15%成交致整體溢價率上升至10%以上外，二線城市和三四線城市的溢價率仍位于5%以下的低位。

??土地流拍方面。隨著房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境的邊際改善，土地流拍率已連續(xù)多周位于20%以下運行，本周為15%。從流拍地塊所在城市來看，鄭州成為本周流拍主力，第三輪土拍前夕有11宗地中止掛牌；除此之外，清遠(yuǎn)、南通也有多幅地遭遇流拍，土拍熱度處于較低水平。

??5 周度TOP5

??入榜地塊多為底價成交
國企仍為拿地主力

??由于重點城市第三輪集中土拍已漸進(jìn)尾聲，因此本周成交總價TOP5和單價TOP5中入榜地塊多來自非重點城市。其中，總價榜中榜首地塊來自佛山南海區(qū)，成交總價為50.37億元，由保利發(fā)展底價競得，門檻地塊來自北京房山區(qū)拱辰街道，由中建智地以18.63億元的總價競得，溢價率15%，也是總價榜中唯一溢價成交的地塊。

??從兩榜入榜地塊的拿地企業(yè)可以看出，國企仍為拿地主力，尤其是在常州、揚州、佛山等三四線城市，拿地企業(yè)基本均為本地國有企業(yè)，且多為底價成交。由此來看，國企托底現(xiàn)象當(dāng)前仍然比較突出。

??6 重點地塊點評

??北京三輪土拍中唯一“觸頂”成交地塊

??地塊分析：

??12月27日，北京房山區(qū)拱辰街道地塊進(jìn)行線下競價。由于無人競現(xiàn)房銷售面積，最終由中建智地以18.63億元的總價競得，成交樓板價16375元/平方米，溢價率15%。而在二輪集中供地時，中建也以14.6億元的總價拿下周邊一宗含宅地，成交樓板價為16185元/平方米。若考慮配建因素，此次實際成交價格略低于第二批次成交價格，項目利潤空間有所提升。

??在兩次集中供地中，房山區(qū)拱辰街道的宅地均受到了多家房企的爭奪。據(jù)地理位置來看，該宗地位于良鄉(xiāng)大學(xué)城內(nèi)，周邊有多所高校環(huán)繞，氛圍較佳，周邊商業(yè)配套也能滿足基本生活需求，教育和醫(yī)療配套均一應(yīng)俱全。同時，地塊周邊交通也十分通達(dá)，靠近軌交房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城西站，距離六環(huán)入口也不遠(yuǎn)，出行較為方便。目前，項目周邊2公里內(nèi)僅二批次中建競得的地塊待售，新房供應(yīng)較為稀缺，周邊二手房掛牌價格相比新房售價較低，但房齡也多在十年以上。據(jù)此來看，項目未來入市的去化壓力不會太大。