[克而瑞]“集中供地”城市2022年新房供應(yīng)規(guī)模及結(jié)構(gòu)變化研究

??2021年是集中供地“元年”，也是全國供地方式的一次重大改革。政策核心“兩集中”即集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要相對均衡。首次公告時，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時序安排。集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動。

??實施“兩集中”土地出讓制度的22個重點城市，除包含北上廣深4個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。究竟集中供地會對2022年的商品住宅新增供應(yīng)產(chǎn)生怎樣的影響， 2022年是不是供應(yīng)大年？新增供應(yīng)高峰會在什么時候出現(xiàn)？從產(chǎn)品檔次來看，哪些單價段產(chǎn)品會成為供應(yīng)主力，是低檔剛需、中檔改善，亦或是高端豪宅？ 

??01

??2021年22城集中供地，總量高位回落

??季末集中放量（本節(jié)有刪減）

??（一）2021年22城集中供地總量未破新高，不及2019年和2020年（本節(jié)有刪減）

??縱觀22城2015年以來年度涉宅用地成交總建面變動情況，2019年以前成交表現(xiàn)穩(wěn)步增長，22城2019年全年成交量高達(dá)37202萬平方米，4年間增長超10000萬平方米，年均增長量在4000萬平方米左右；繼2019年高點后成交漲勢中止但土拍市場熱度依舊，2020年雖受疫情影響仍保持36000萬平方米以上高規(guī)模土地出讓；2021年初22城全面開啟集中供地，新政策強(qiáng)調(diào)了土拍市場的供求節(jié)奏，較之過去截然不同，或是房企對于新政仍需一定適應(yīng)期，2021年成交表現(xiàn)不及過去兩年，全年成交量收至33326萬平方米，回歸至2018年規(guī)模。

??（二）季末為供地高峰，5、6、9、12月單月供地量均突破4000萬平（本節(jié)有刪減）

??對比來看，2020年常規(guī)供應(yīng)節(jié)奏，宅地成交較為均衡，在疫后樓市復(fù)蘇以來，4-9月間月均成交在3000萬平方米以上，四季度初的成交低位也有2500萬平方米規(guī)模，12月的成交放量則是房企搶收回款回籠資金的表現(xiàn)。反觀2021年，2月末集中供地政策入市以來，供地節(jié)奏出現(xiàn)明顯高低點，體現(xiàn)到總量上即二季度和四季度為全年新增供應(yīng)高峰，4月首批集中供地入市帶動成交高熱，二季度總成交量突破13000平方米。細(xì)化至月度走勢，可以明顯看出5、6、9、12月均為成交高位，單月成交總量突破4000萬平方米。有高點即有相對應(yīng)的低點，7月低位22城成交總建面僅202萬平方米，較之年內(nèi)高位總量相差20倍以上。細(xì)究規(guī)律，可以看出每個季度末是集中供地的重點入市期，相較政策入市前的土拍市場，現(xiàn)在的土地供應(yīng)節(jié)奏更具有規(guī)律性，房企拿地更趨謹(jǐn)慎。

??02

??集中供地超八成項目2022年可上市

??供應(yīng)高峰或?qū)⒃诙径蕊@現(xiàn)

??（一）過去兩年50%項目拿地到開盤需要9.7個月，一線城市項目最慢

??首先，為了測算集中出讓土地后未來潛在的供應(yīng)高峰，我們將以往成交土地開工、銷售時間段作為依據(jù)。通過整理過去兩年（2019年-2020年）成交的地塊的拿地時間、開工時間和開售時間，可以發(fā)現(xiàn)，22城中地塊整體從拿地到開工、開售平均所需要時長分別為3.7個月和11.5個月。

??從拿地到開工來看，1/4項目拿地不足一個月就能快速開工，效率最高。1/2的項目拿地2.4個月內(nèi)能夠開工，而拿地到開工時間超過4.8個月，則周轉(zhuǎn)速度慢于75%的項目。

??開工以后，1/4項目在4.1個月后就能達(dá)到開盤進(jìn)度，1/2項目在6.3個月內(nèi)達(dá)到開盤進(jìn)度，但施工速率較慢的項目需要9.7個月以上才能達(dá)到開盤水平。

??從拿地到開盤整體所需的時間來看，1/4項目在拿地接近7個月之后就進(jìn)入了開盤階段，速度相對較快，而有50%的項目在9.7個月內(nèi)也能開盤，屬于正常水平。

??值得注意的是，有1/4以上的項目，需要長達(dá)13.8個月甚至更長的時間才能開盤，意味著拿地往往不能在年內(nèi)實現(xiàn)銷售，現(xiàn)金回流速度較慢，項目的盈利也會受到影響。

??細(xì)分至城市層面，首先22個城市拿地到開盤所需時長的中位數(shù)均在1年以內(nèi)，但是不同城市的項目平均周轉(zhuǎn)速度也有非常大的差異：

??第一梯隊如天津、青島、合肥等城市，過去兩年成交的地塊從拿地至開盤的時長中位數(shù)在8個月以內(nèi)，一半以上項目在拿地8個月后可以入市，天津的中位數(shù)甚至僅需6.9個月，項目的周轉(zhuǎn)速率相對較高；

??第二梯隊包括無錫、長沙、廈門和北京等城市，拿地到開盤的時長中位數(shù)在8-10個月，也就是拿地后3個季度左右，項目即可入市，那么此類城市每年首輪集中供地的項目基本也可在年內(nèi)開盤；

??第三梯隊城市則包括福州、蘇州、深圳、廣州、上海等，項目從拿地到開盤的時長中位數(shù)在10個月以上，上海、武漢和廣州甚至中位數(shù)接近12個月，周轉(zhuǎn)速率較慢。

??值得一提的是，4個一線城市有3個位于此檔位，可見一線城市的項目快周轉(zhuǎn)的難度更大，現(xiàn)金回流需要更長的周期，因此對于房企而言，進(jìn)入一線城市不僅需要面臨更高的土地成本，還有更緊張的資金壓力。

??（二）2021年集中供地僅21%項目已開工，首輪地塊開工比例近四成

??在梳理完各城市過去兩年土地平均開工、銷售情況后，我們對2021年集中供地地塊動工情況進(jìn)行了細(xì)分。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，2021年22個集中供地的城市在3輪集中供地后合計成交了2111宗含宅用地，截止至2022年2月9日，僅有21%已經(jīng)開工，另外八成地塊仍尚未動工，且未開工地塊中仍有7%處于動遷中或未動遷狀態(tài)，尚未達(dá)到土地平整狀態(tài)，此類地塊2022年入市的可能性較小。

??從上一章節(jié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，22城市過去兩年項目從拿地到開工的平均時長和中位數(shù)市場分別為3.7個月和2.4個月，以此來看集中供地項目的開發(fā)進(jìn)度有所下降，但也受到去年第二、三輪集中供地時間較晚以及春節(jié)假期剛剛過去的影響；此外，第二、三輪集中供地涌現(xiàn)出了大批城投公司拿地，此類項目未來城投與品牌房企合作開發(fā)的概率較大，尋求合作方也是導(dǎo)致項目開工速度放緩的因素之一。

??分批次來看，首輪集中供地主要集中于5-6月份，其中有37%的項目已經(jīng)開工，在三輪里開工比例最高；但第二、三輪集中供地分別集中于9-10月、11-12月，由于成交時間已相對接近年末，開工比例非常低，尤其第三輪集中供地成交項目目前僅有3%的項目開工。

??細(xì)化到城市，根據(jù)集中供地項目的開工比例可大致分為4類：

??第一類北京、天津項目開工速度最快，目前分別有70%、56%的成交地塊已經(jīng)開工，且北京第一批成交的集中供應(yīng)地塊基本已經(jīng)全部開工。

??第二類包括廈門、福州、無錫、青島等6個城市，開工率達(dá)到三成以上，目前開工率在三成以上的城市共有8個；

??第三類城市包括寧波、蘇州、重慶、南京等10個城市，集中供地項目開工率在三成以下，但都已經(jīng)有項目開工；

??第四類城市則暫未有集中供地的項目開工，推進(jìn)較為緩慢。

??（三）22城2022年預(yù)期新增供應(yīng)2.16億平，半數(shù)以上城市將供求持穩(wěn)

??根據(jù)22城過去項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況來看，22城2021年集中供地成交地塊預(yù)計將新增商品住宅供應(yīng)面積21609萬平方米，較2021年22城供應(yīng)總量小幅回落5%。供求基本持穩(wěn)，與近三年成交面積均值進(jìn)行對比，供求比持穩(wěn)0.93，供求關(guān)系基本平衡。

??分城市來看，武漢、重慶、上海預(yù)計供應(yīng)面積超過1500萬平方米，是供應(yīng)量最高的TOP3城市；其次長沙、杭州、南京、廣州、成都、濟(jì)南、鄭州、蘇州等8個城市供應(yīng)量在1000-1500萬平方米；天津、深圳、北京、無錫、福州、廈門等供應(yīng)量相對較低，不足600萬平方米。

??與2021年對比，不同城市漲跌參半，上海、濟(jì)南、寧波供應(yīng)量大增，同比增幅超50%，南京、長春、武漢、廣州等整體新增供應(yīng)基本與2021年持平，漲跌幅不超過5%；北京、青島、天津供應(yīng)量預(yù)期回落，同比跌幅均在40%以上。

??從供求關(guān)系來看，我們選取了各城市2022年集中供地入市新增供應(yīng)面積和其2019年-2021年商品住宅成交面積均值進(jìn)行對比，可以看出寧波、長沙、鄭州、蘇州、廣州、武漢、深圳、廈門、長春、合肥、重慶、成都、福州、杭州等半數(shù)以上城市供求比在0.8-1.2之間，整體呈現(xiàn)出供求持穩(wěn)，上海供求比達(dá)到1.7，看似供過于求，但因市區(qū)供地稀缺，改善剛需購買力分化嚴(yán)重，供需錯配問題短期內(nèi)難以緩解；相較而言，沈陽、青島、天津供求比均在0.5以下，供不應(yīng)求加劇。

??（四）去年地塊將在二三季度集中入市，四季度形成供應(yīng)房源規(guī)模減少

??最后，根據(jù)22城過去項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況來看，CRIC對集中供地項目的入市時間進(jìn)行了大致預(yù)判：按城市中位數(shù)水平計算，約僅5%的項目不能夠在2022年上市，按城市75分位值水平計算則約22%的項目在2022年無法上市。

??所有項目按照城市開工、開盤的所需時間的中位數(shù)進(jìn)行測算，2022年的第二、三季度是集中供地項目入市供應(yīng)高峰，各占集中供地項目的31%左右，第一季度則主要將迎來首輪集中供地的項目入市，占比達(dá)24%，要到第四季度才能上市的項目較少，預(yù)計只有14%。

??其次，若按照75分位值的水平推算，在2022年內(nèi)入市的項目中，分別有37%和40%的項目在第二、四季度入市，與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應(yīng)。可以看出，無論按照哪一種水平推算，第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。

??其次，若按照75分位值的水平推算，在2022年內(nèi)入市的項目中，分別有37%和40%的項目在第二、四季度入市，與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應(yīng)?？梢钥闯?，無論按照哪一種水平推算，第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。

??按由于每個項目每次開盤體量由開發(fā)商自行調(diào)節(jié)，因此CRIC采用的是按項目數(shù)量計算占比（按中位數(shù)水平計算）：

??長春、長沙、廈門有半數(shù)的項目能夠在一季度入市：長春尤為明顯，超過9成項目能夠在一季度入市，主要是由于長春的首輪、二輪集中供地時間非常早，2021年6月長春就已經(jīng)完成第二輪集中供地的出讓，而第三輪集中供地成交的含宅地塊非常少，主要供應(yīng)集中于前兩輪。但值得一提的是，東三省由于氣候原因每年有3-4個月的停工時間，也會延遲項目的入市時間，若考慮這個因素，則長春大量項目應(yīng)延遲至二季度入市。

??其次沈陽、北京、無錫、南京、濟(jì)南、合肥等城市也有較多項目能夠在第一、二季度入市，供應(yīng)高峰預(yù)計在上半年；

??反之深圳、上海、成都、寧波、蘇州則項目大多在第三、四季度入市，下半年市場供應(yīng)量較高。

??若按照75分位值水平推算，則一季度可入市項目大幅減少，僅有北京、寧波、成都、福州、無錫和杭州6個城市有三成以上項目在一季度入市；廣州、蘇州、南京、深圳等7個城市下半年的供應(yīng)量將大于上半年。

??按入市的時間來看，供應(yīng)高峰在上半年的有重慶、長沙、杭州、南京、廣州等14個城市，供應(yīng)高峰在下半年的城市有武漢、上海、成都、蘇州等8個城市，另外鄭州和福州上下班年供應(yīng)量基本持平。值得一提的是，這里僅用項目周轉(zhuǎn)入市需要的時間對未來項目入市體量進(jìn)行計算，但由于不同項目的體量差異較大，一次性開盤全部入市的項目較少，且不同城市預(yù)售證發(fā)放規(guī)則有一定差異，一般來說大部分城市單次可批的預(yù)售證體量在2-3萬平方米左右，開盤也需要視市場和蓄客情況而定，入市體量僅供參考。

??03

??產(chǎn)品集中中低檔

??廈門島內(nèi)供應(yīng)彌補(bǔ)高端空白

??穗、青各檔次供應(yīng)平均（本節(jié)有刪減）

??（一）22城集中出讓地塊近7成樓面價低于1萬元/平，項目入市集中中低檔

??總體來看，2021年22個集中供地城市涉宅用地成交樓面價主要集中在小于等于1萬元/平方米，其成交總建面達(dá)到了16950萬平方米，占總量68.15%。其中低于5000元/平方米的涉宅用地成交總建面占比達(dá)到了39.29%。由此不難推斷，若這些地塊能在2022年形成集中供應(yīng)，整體產(chǎn)品檔次也將主要集中在中低檔。

??不得不說，為了抑制土拍市場熱度，諸如北京、上海、深圳、杭州、合肥、福州、成都、長沙、寧波、南京等部分城市在土地出讓時便已明確未來項目上市的毛坯均價，我們在此基礎(chǔ)上，同時結(jié)合不同城市的房地價比，在合理建安成本的基礎(chǔ)上對每宗地塊的售價進(jìn)行了預(yù)估，具體的假定條件和邏輯推理步驟如下：

??1、假定所有集中供地成交宅地將在0.5-1年內(nèi)進(jìn)入新房市場形成供應(yīng)；

??2、依據(jù)過去3年每年城市新房成交均價和上一年土拍均價的相關(guān)性，合理推斷出各城市2022年新房成交均價；

??3、每一宗宅地的未來入市價格，“限價地”以既定的新房限制預(yù)售價格為準(zhǔn)，未限價地則根據(jù)全市已入市宅地的地價房價比推理；

??4、對比各城市2022年新房成交均價，根據(jù)未來入市的新房供應(yīng)房源的單價端結(jié)構(gòu)，將入市產(chǎn)品分為低檔剛需（預(yù)售價格小于城市均價的0.8倍）、中檔改善（預(yù)售價格大于等于城市均價的0.8倍，小于城市均價的1.5倍）和高檔（預(yù)售價格大于等于城市均價的1.5倍）三個檔次。

??若2022年開工工期和拿證速度無延遲，可順利入市，那不同城市的供應(yīng)產(chǎn)品檔次分布大體呈現(xiàn)出如下特征：

??（二）低檔：京滬渝漢為代表，上海未來供應(yīng)房源半數(shù)以上低于市均價六成（略）

??（三）中低檔：深杭蘇等9城供應(yīng)主力低于市均價，兼顧郊區(qū)剛需和市區(qū)改善

??從預(yù)測的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，在22個集中供地城市中，未來新房供應(yīng)低檔和中檔并重的城市占比最大。包括深圳、福州、寧波、杭州、南京、蘇州等9個城市預(yù)計未來供應(yīng)中低檔剛需和中檔改善均將占較大比重。

??蘇州、福州、寧波和杭州剛需和剛改比例相當(dāng)。這四個城市預(yù)計2022年新增住房供應(yīng)中低檔剛需（單價小于市均價60%）和中檔入門級改善（單價介于市均價80%至100%之間）占比相當(dāng)。如杭州上述二者占比分別為20%和19%；蘇州上述二者占比分別為27%和24%。

??天津、沈陽、深圳和濟(jì)南高水平剛需和改善占比最大。以深圳為例，預(yù)計2022年新增住房供應(yīng)中單價介于市均價0.6倍至0.8倍和1.2倍和1.5倍占比分別為23%和21%。

??這一類城市集中供地地塊分布普遍兼顧中心城區(qū)和郊區(qū)新城，符合上述單價段占比所呈現(xiàn)的結(jié)構(gòu)。以福州、杭州和南京為例，中心城區(qū)中檔改善地塊數(shù)量略高于郊區(qū)新城低檔剛需地塊，總宅地建筑面積則大體相當(dāng)。

??從具體成交的典型宅地來看，以杭州為例出讓宅地呈中低檔并重態(tài)勢。2021年12月出讓的宅地中，拱墅區(qū)兩宗宅地均限價4.7萬元/平方米，未來入市單價預(yù)計將處在市均價1.2倍至1.5倍之間。而臨安區(qū)成交的濱湖新區(qū)宅地，限價2.4萬元/平方米，未來入市單價預(yù)計將低于市均價80%。

??（四）中檔：成都、合肥等供應(yīng)主力集中中檔，入市后改善產(chǎn)品占比將上升

??根據(jù)對比各地塊未來入市價格和城市均價，鄭州、長沙、合肥、無錫等內(nèi)陸城市和長春共計6個城市2022年新增新房供應(yīng)將以中檔改善為主。

??6個城市從單價段來看，未來新房供應(yīng)均高度集中于中檔改善。尤為突出的是長沙和合肥，經(jīng)測算兩城2021年成交宅地中超過7成將于未來以中檔改善產(chǎn)品入市。其中合肥未來新增供應(yīng)中預(yù)計占比45%為介于市均價1倍至1.2倍的中檔改善產(chǎn)品。長沙則以剛改為主，占比37%的新增供應(yīng)將為介于市均價0.8倍至1倍的入門級改善產(chǎn)品，中檔改善產(chǎn)品中另外兩檔占比為21%，略低于前者但遠(yuǎn)高于其他檔產(chǎn)品。

??結(jié)合重點地塊來看，這一類城市中檔宅地普遍位于發(fā)展較為成熟的城市新城，與上海、武漢等低檔產(chǎn)品為主城市的新城不同。如成都秦皇寺TF(07）地塊、合肥[2021]27號地塊和長沙[2021]036號地塊分別位于成都天府新區(qū)、合肥濱湖科學(xué)城和長沙濱江新城。

??對比2021年新房成交結(jié)構(gòu)，2022年新增供應(yīng)后預(yù)計將使上述6城實現(xiàn)產(chǎn)品升級。橫向來看由低檔剛需向中檔改善升級，縱向來看中檔改善產(chǎn)品占比上升。

??以成都為例，2021年新房成交中單價介于市均價0.6倍至1.2倍之間的三檔產(chǎn)品占比最為突出?；趯?022年新房供應(yīng)的推斷，占比最多的三檔產(chǎn)品升級至單價介于市均價0.8倍至1.5倍之間。同時，這三檔產(chǎn)品縱向?qū)Ρ?021年占比均上升4pcts。即2022年宅地入市新城供應(yīng)后，成都將實現(xiàn)新房產(chǎn)品升級，中檔改善產(chǎn)品占比上升。

??（五）中高檔：廈門島內(nèi)供地增加帶動產(chǎn)品檔次升級，剛需逐步過渡剛改（略）

??（六）高-中-低檔：穗、青等各檔次供應(yīng)“雨露均沾”覆蓋多層次置業(yè)需求

??除了上述有明顯供應(yīng)側(cè)重點的城市之外，還有部分城市諸如廣州、青島等，地價參差不齊，因而使得整體未來供應(yīng)產(chǎn)品檔次分布也相對平均，低、中、高檔“雨露均沾”，每個產(chǎn)品檔次分布占比均在30%左右。兩城集中供地的入市項目售價分布情況大致如下：

??以青島為例，集中拍地之前土地市場并不透明，本土房企拿地有優(yōu)勢，從房地價比來看，房企利潤空間仍較為豐厚，而從2021年集中供地情況來看，主城區(qū)和近郊區(qū)皆有宅地成交，地價呈“階梯式”分布：城陽區(qū)和膠南市涉宅用地成交總建面皆突破250萬平方米，占據(jù)成交“大頭”，但地價相對低廉，成交樓面價皆在3500元/平方米以下，主城區(qū)市南、嶗山地價均破1萬元/平方米，不過累計宅地成交量不足100萬平方米，這樣的涉宅用地成交結(jié)構(gòu)也使得青島地價整體保持平穩(wěn)。

??對比青島2021年新房成交結(jié)構(gòu)，供應(yīng)和成交整體適配度較高：2021年整體新房成交以中低檔為主，大于等于城市均價0.6倍，小于0.8倍的低檔剛需產(chǎn)品占比達(dá)28%，而我們預(yù)估的2022年供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，大于等于城市均價0.8倍，小于1倍中檔改善產(chǎn)品占比達(dá)27%,基本可以滿足剛需剛改的置業(yè)需求，而伴隨著主城區(qū)供地增加，整體高端改善盤的供應(yīng)量預(yù)期會穩(wěn)步上升。

??

??04

??總結(jié):預(yù)計二、四季度新房集中入市

??供應(yīng)規(guī)模降5%約2.2億平且以中低檔為主（本節(jié)有刪減）

??上文我們著力聚焦了22個集中供地城市，以過去項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況對2022年各城市新增供應(yīng)面積、供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)產(chǎn)品檔次三個層面進(jìn)行了多維度分析，可以得到如下結(jié)論：

??（一）2021年供地總量微降且僅2成項目已開工，多集中首輪地塊

??從2021年22城集中供地成交情況來看，總量未破新高，全年涉宅用地成交總建面收至33326萬平方米，不及2019年和2020年，回歸至2018年規(guī)模。

??按照過去幾年歷史經(jīng)驗，1/4項目在拿地接近7個月之后就進(jìn)入了開盤階段，速度相對較快，而有50%的項目在9.7個月內(nèi)也能開盤，屬于正常水平。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，2021年22個集中供地的城市在3輪集中供地后合計成交了2111宗含宅用地，截止至2022年2月9日，僅有21%已經(jīng)開工，另外八成地塊仍尚未動工，且未開工地塊中仍有7%處于動遷中或未動遷狀態(tài)，尚未達(dá)到土地平整狀態(tài)，此類地塊2022年入市的可能性較小。

??分批次來看，首輪集中供地主要集中于5-6月份，其中有37%的項目已經(jīng)開工，在三輪里開工比例最高；但第二、三輪集中供地分別集中于9-10月、11-12月，由于成交時間已相對接近年末，開工比例非常低，尤其第三輪集中供地成交項目目前僅有3%的項目開工。

??（二）2022年預(yù)期新增供應(yīng)2.16億平，同比微降5%，多數(shù)城市供求持穩(wěn)

??根據(jù)22城過去項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況來看，22城2021年集中供地成交地塊預(yù)計將新增商品住宅供應(yīng)面積21609萬平方米，較2021年22城供應(yīng)總量小幅回落5%。供求基本持穩(wěn)，與近三年成交面積均值進(jìn)行對比，供求比持穩(wěn)0.93，供求關(guān)系基本平衡。

??分城市來看，武漢、重慶、上海預(yù)計供應(yīng)面積超過1500萬平方米，是供應(yīng)量最高的TOP3城市；其次長沙、杭州、南京、廣州、成都、濟(jì)南、鄭州、蘇州等8個城市供應(yīng)量在1000-1500萬平方米；天津、深圳、北京、無錫、福州、廈門等供應(yīng)量相對較低，不足600萬平方米。

??從供求關(guān)系來看，寧波、長沙、鄭州、蘇州、廣州、武漢、深圳、廈門、長春、合肥、重慶、成都、福州、杭州等半數(shù)以上城市供求比在0.8-1.2之間，整體呈現(xiàn)出供求持穩(wěn)，上海供求比達(dá)到1.7，看似供過于求，但因市區(qū)供地稀缺，改善剛需購買力分化嚴(yán)重，供需錯配問題短期內(nèi)難以緩解；相較而言，沈陽、青島、天津供求比均在0.5以下，供不應(yīng)求加劇。

??（三）2022年第二季度將迎來項目入市高峰，8城市供應(yīng)高峰在下半年（略）

??（四）地價錨定房價，19個城市將以中低檔產(chǎn)品為供應(yīng)主力

??總體來看，目前在“房住不炒”主基調(diào)之下，整體房、地價趨穩(wěn)，為了抑制土拍市場熱度，諸如北京、上海、深圳、杭州、合肥、福州、成都、長沙、寧波、南京等部分城市在土地出讓時便已明確未來項目上市的毛坯均價，以地價錨定房價，鎖定房企利潤空間，保證房價漲幅可控。

??據(jù)CRIC監(jiān)測，2021年22個集中供地城市涉宅用地成交樓面價主要集中在小于等于1萬元/平方米，其成交總建面達(dá)到了16950萬平方米，占總量68.15%。其中低于5000元/平方米的涉宅用地成交總建面占比達(dá)到了39.29%。由此不難推斷，若這些地塊能在2022年形成集中供應(yīng)，22城中有19城的主力產(chǎn)品檔次集中在中低檔。

       具體來看，北京、上海、武漢、重慶以低檔為供應(yīng)主力，即入市新房均價低于全市均價的80%，多數(shù)新房價格低于均價的60%。杭州、南京、寧波、蘇州、天津、深圳、沈陽、福州、濟(jì)南等9城主力供應(yīng)中低檔產(chǎn)品，兼顧郊區(qū)剛需和市區(qū)改善。無錫、成都、合肥、長沙、鄭州、長春等供應(yīng)集中在中檔產(chǎn)品，尤為突出的是長沙和合肥，經(jīng)測算兩城2021年成交宅地中超過7成將于未來以中檔改善產(chǎn)品入市。