[克而瑞]行業(yè)透視 | 集中供地間歇期，哪些地塊還在推高流拍率？

??流拍地塊中七成以上是涉宅地塊，保障房地塊占比達(dá)四分之一。

??2022年前兩個(gè)月，集中供地的22城中僅寧波和北京有集中土拍，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)量較去年年末大幅減少。與此同時(shí)，我們注意到近期土地市場(chǎng)的流拍率也止跌上升。以CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，1月以來(lái)流拍土地幅數(shù)占比達(dá)25%，較2020年年末再度走高四個(gè)百分點(diǎn)。那么，在流拍率上漲背后，主要是哪些城市的土地在流拍？這些流拍地塊又有什么樣的共性特征？

??地市熱度仍在低位

??1月流拍率再度回升20%以上的高位

??盡管去年四季度以來(lái)政策調(diào)控環(huán)境有所放松，但房企資金壓力仍然較大，土地市場(chǎng)也在進(jìn)一步探底。具體來(lái)看，2022年1月土地市場(chǎng)成交量還不足1億平方米，創(chuàng)下近五年以來(lái)的新低；市場(chǎng)熱度也仍在低位徘徊，成交單價(jià)波動(dòng)下跌，溢價(jià)率也持續(xù)在5%上下徘徊。

??更值得關(guān)注的是，近期流拍現(xiàn)象并未得到明顯緩和。在重點(diǎn)城市集中土拍暫緩后，流拍率仍然持續(xù)高位運(yùn)行。就2022年前兩個(gè)月情況來(lái)看，截止2月22日，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的98個(gè)城市總流拍幅數(shù)達(dá)129幅，占比達(dá)20%，其中1月的流拍率更是回升到接近25%的高位，2月份由于供應(yīng)量大幅減少、流拍率幅數(shù)也因此明顯減少，但流拍率仍在10%以上，流拍現(xiàn)象依然較為嚴(yán)重。

??行業(yè)資金緊缺下房企投資焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移

??樓市表現(xiàn)冷淡的清遠(yuǎn)、汕尾成為流拍重災(zāi)區(qū)

??那么，究竟是哪些地塊推高了流拍率呢？就城市分布來(lái)看，前兩月份流拍宅地主要集中在弱二線城市和“熱度退潮”的三四線城市，如清遠(yuǎn)、汕尾和大連等，這些城市在本月的涉宅用地流拍幅數(shù)均在5幅及以上，流拍現(xiàn)象相對(duì)較為嚴(yán)重；尤其是清遠(yuǎn)，計(jì)劃供應(yīng)的11幅宅地中僅順利成交了1幅，流拍率高達(dá)91%。值得注意的是，在流拍幅數(shù)TOP10城市中，大連、河源、洛陽(yáng)和揭陽(yáng)等城市流拍率高達(dá)100%，這意味著這個(gè)城市前兩個(gè)月計(jì)劃出讓宅地中無(wú)一宗成交。

??這些城市之所以流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，一方面是由于當(dāng)前行業(yè)資金環(huán)境仍舊緊張，導(dǎo)致房企投資熱點(diǎn)目前更聚焦于22城。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2021年30強(qiáng)房企總投資金額中有41%用于22城集中供地（詳見(jiàn)：行業(yè)透視|銀根緊縮下，TOP30房企集中供地投資解析），投資集中度明顯上升。

??另一方面，也主要與這些城市的樓市近期表現(xiàn)不佳有關(guān)。在流拍幅數(shù)TOP10城市中，多數(shù)為非熱點(diǎn)城市，包括大連、清遠(yuǎn)、汕尾、河源、揭陽(yáng)和洛陽(yáng)。這些城市的近年來(lái)樓市表現(xiàn)一直相對(duì)較差，如洛陽(yáng)在2021年商品住宅成交量?jī)r(jià)均同比走低，當(dāng)前商品住宅去化周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)27個(gè)月，市場(chǎng)明顯處于供過(guò)于求的狀態(tài)，未來(lái)項(xiàng)目入市顯然會(huì)有較大的去化壓力。受此影響，房企拿地積極性也不高，土地頻繁遭遇流拍。值得注意的是，部分熱點(diǎn)二三線城市也在近期成為流拍主力，譬如西安、南通、金華和鹽城等，均是2020年下半年和2021年上半年的拿地?zé)狳c(diǎn)城市。同樣地，在去年下半年整體調(diào)控環(huán)境趨緊下，這些城市的樓市去化表現(xiàn)也明顯不及上半年。以金華為例來(lái)看，2021年下半年金華的新房成交規(guī)模一路走低，22年1月規(guī)模雖有所回升但還不及去年同期的五成，供求比也依舊在2.0以上，樓市去化有一定的壓力。因此，今年以來(lái)金華出現(xiàn)了多宗土地流拍的現(xiàn)象，成交宅地也基本由本地國(guó)企托底，外來(lái)規(guī)模房企紛紛“隱身”。

??五成以上地塊因區(qū)位偏遠(yuǎn)、素質(zhì)一般而流拍

??保障性宅地也成為流拍主力之一

??結(jié)合土地屬性來(lái)看，流拍地塊中七成以上均是涉宅地塊，可見(jiàn)涉宅用地仍是流拍主力。而就這些流拍宅地的具體原因來(lái)看，89宗地塊中，除個(gè)別地塊因政府規(guī)劃調(diào)整、土地出讓條件變更等客觀原因而遭遇撤牌或提前中止出讓外，余下85宗地中大部分是因地塊條件一般而流拍，四分之一的地塊是保障房用地，而位置好且拿地條件苛刻、地價(jià)過(guò)高等其他原因，占比相對(duì)較低。

??1、53%的地塊因區(qū)位偏遠(yuǎn)、地塊條件一般而流拍

??結(jié)合宗地所在區(qū)位來(lái)看，在流拍地塊中超過(guò)五成的地塊位于二線城市的遠(yuǎn)郊和三四線城市的城區(qū)外圍或郊縣，如青島膠州、成都大邑、清遠(yuǎn)英德市、汕尾陸豐市、海豐縣等等。這些區(qū)域往往是配套較為缺乏的片區(qū)，樓市表現(xiàn)相對(duì)冷淡，開(kāi)發(fā)商預(yù)期不足，即使是在行業(yè)資金環(huán)境較為寬松的時(shí)期，出讓地塊也常常會(huì)遭遇流拍；或者是人口規(guī)模較少的新區(qū)，近年來(lái)隨著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、周邊在售樓盤(pán)較多，但因市場(chǎng)調(diào)整、當(dāng)前樓市去化遇阻，片區(qū)內(nèi)庫(kù)存壓力極大，如清遠(yuǎn)清城區(qū)一宗流拍宅地周邊3公里內(nèi)在售待售項(xiàng)目多達(dá)27個(gè)，進(jìn)入拿地顯然不是明智的選擇。

??2、四分之一流拍地塊為保障房用地

??值得注意的是，在前兩個(gè)月流拍地塊中，有多宗土地為租賃或安置等保障房用地，比如大連高新區(qū)的三宗宅地、西安西咸新區(qū)的安置地塊等均是保障住宅用地。盡管央行發(fā)布了住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比的政策，但保障性質(zhì)的宅地對(duì)房企而言顧慮較多，包括對(duì)運(yùn)營(yíng)資金占用時(shí)間較長(zhǎng)、利潤(rùn)空間稀薄等，導(dǎo)致房企拿地意愿較低，因此也常遭遇流拍。

??3、約一成地塊因出讓條件苛刻而流拍

??而在本月流拍地塊中不乏一些區(qū)位較為優(yōu)越的地塊，集中在一二線城市的近郊及長(zhǎng)三角三四線城市的中心城區(qū)，比如北京石景山首鋼園區(qū)東南區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1612-830、831地塊、南寧西鄉(xiāng)塘區(qū)安陽(yáng)路東側(cè)GC2021-094地塊、金華婺城區(qū)的金開(kāi)自然資規(guī)供[2021]79號(hào)地塊等，總占比約11%。正是由于區(qū)位優(yōu)越，政府對(duì)地塊的規(guī)劃定位也比較高，拿地門(mén)檻自然也比較苛刻，常附帶如競(jìng)拍企業(yè)規(guī)模要求、較高比例的自持、引入產(chǎn)業(yè)要求、較多配建等諸多條件。以北京石景山首鋼園區(qū)東南區(qū)地塊為例，宗地需要配建2萬(wàn)平方米的回購(gòu)租賃住房，項(xiàng)目可售貨值明顯減少，并且實(shí)際拿地成本也明顯上漲。再如南寧西鄉(xiāng)塘區(qū)安陽(yáng)路東側(cè)GC2021-094地塊，項(xiàng)目不僅有自持要求，還需要產(chǎn)業(yè)引入，對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力和現(xiàn)金流都提出了較高的要求。而當(dāng)前資金壓力較大的房企對(duì)此類(lèi)需要資金沉淀的地塊興趣明顯不大，因此這類(lèi)有“定位高、所需資金成本也高”的地塊也難吸引開(kāi)發(fā)商參拍，最終也多以無(wú)人競(jìng)拍而流拍。

??4、7%地塊因出讓底價(jià)過(guò)高而流拍

??除上述三大原因外，也有不到一成的地塊因?yàn)槌鲎尩變r(jià)仍然處于較高水平而流拍。典型如宿遷宿豫區(qū)萬(wàn)達(dá)板塊的兩宗宅地，宗地位于宿遷城區(qū)核心片區(qū)，地理位置優(yōu)越。雖然地塊的起拍價(jià)較此前成交項(xiàng)目有所下降，但聯(lián)系周邊房?jī)r(jià)來(lái)看，宗地的實(shí)際房地價(jià)差均不足6000元/平方米，再考慮建安、運(yùn)營(yíng)等成本，宗地利潤(rùn)空間明顯較窄，因此最終均因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍。

??5、極少數(shù)地塊因規(guī)劃調(diào)整等客觀原因提前中止出讓

??也有不到5宗地塊是因?yàn)檎?guī)劃調(diào)整、土地出讓條件改變等客觀原因而遭遇撤牌和收回，如啟東的匯龍鎮(zhèn)地塊、衢州的衢江區(qū)39號(hào)地塊等，均是在掛牌后因出讓條件調(diào)整而撤牌，其后掛出指標(biāo)進(jìn)一步細(xì)化并且也順利成交。

??綜上來(lái)看，2022年開(kāi)年流拍率仍然高企除了因?yàn)榉科筚Y金壓力大、拿地意愿仍舊偏低外，也和土地供應(yīng)端優(yōu)質(zhì)地塊占比較低有關(guān)，流拍涉宅地塊中有五成以上均為區(qū)位偏遠(yuǎn)、土地素質(zhì)一般的宅地。另外，保障性宅地也成為前兩個(gè)月流拍主力，除安置外，也有部分地塊是租賃住宅用地。而在中央大力推進(jìn)保障房建設(shè)的要求下，保障性住宅用地的供應(yīng)還將會(huì)進(jìn)一步增加，但房企對(duì)此類(lèi)用地拿地意愿仍舊不足，未來(lái)或?qū)?huì)有更多此類(lèi)宅地面臨流拍。

??另外，從城市分布來(lái)看，流拍主力仍以樓市表現(xiàn)不佳的三四線城市為主，如清遠(yuǎn)、汕尾等，均有多宗土地遭遇流拍。鑒于市場(chǎng)處于調(diào)整周期，短期內(nèi)行業(yè)資金緊缺的環(huán)境不會(huì)出現(xiàn)明顯改善。在此影響下，房企投資關(guān)注度更傾向于抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的大中城市，以致三四線城市的土地市場(chǎng)受到更大的沖擊，新推地塊的流拍壓力有增無(wú)減。比如清遠(yuǎn)清城區(qū)鳳城街道121、122號(hào)地塊，在去年9月就因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍，此次再次出讓盡管起拍價(jià)降低了9%，但仍未順利成交。這種現(xiàn)象對(duì)于當(dāng)?shù)氐臉鞘酗@然也會(huì)造成沖擊。

??對(duì)于這些三四線城市而言，接下來(lái)如何落實(shí)“三穩(wěn)”目標(biāo)成為關(guān)鍵問(wèn)題，為提振市場(chǎng)信心、促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，這些城市有望迎來(lái)更多實(shí)質(zhì)性利好政策出現(xiàn)，在目前需求側(cè)“低首付比例、利率回調(diào)”的寬松之外，供給側(cè)也有望迎來(lái)供地規(guī)則的調(diào)整，拿地的資金和成本壓力或有所下降。在此背景之下，對(duì)于三四線城市優(yōu)質(zhì)板塊的后續(xù)土地供應(yīng)，尤其是那些出讓條件變化的再度拍賣(mài)地塊，建議房企仍可適度關(guān)注相關(guān)拿地機(jī)會(huì)。