[克而瑞]成交規(guī)模周期性縮量，寧波拍出第三輪集中供地最高溢價(jià)（2022年1月）

??為了穩(wěn)定市場，減少流拍現(xiàn)象，短期內(nèi)土地供應(yīng)端或?qū)⑦M(jìn)一步調(diào)整，以提振房企拿地積極性。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??2022年1月，全國土地市場供應(yīng)和成交規(guī)模均迎來了周期性下滑，和去年同期相比也有較大的差距。市場熱度方面，本月成交溢價(jià)率較上月略有上漲，主要受寧波三輪集中土拍明顯回暖帶動。在出讓門檻放松下，寧波第三輪成交溢價(jià)率達(dá)到7.1%，是22城第三輪集中土拍溢價(jià)率最高的城市。各能級城市表現(xiàn)趨同，成交量價(jià)均迎來了同環(huán)比下降的趨勢。值得注意的是，一二線城市成交規(guī)模的走低主要是由于集中土拍導(dǎo)致供地節(jié)奏發(fā)生變化所致，但三四線城市成交規(guī)模的縮減則是因?yàn)榇蟛糠殖鞘袠鞘邢滦袎毫薮?、土地市場持續(xù)遇冷，如南通第三批次集中土拍全部底價(jià)成交，揭陽、清遠(yuǎn)等多宗地遭遇流拍。

??1 市場走勢
供求規(guī)模雙雙環(huán)比大降

??平均地價(jià)創(chuàng)2019年以來新低供應(yīng)方面。2022年1月全國土地市場供應(yīng)建面周期性回落，CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月全國經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積僅為9485萬平方米，環(huán)比下降39%。值得注意的是，因多城市的土地供應(yīng)節(jié)奏發(fā)生改變，1月份土地供應(yīng)量也明顯不及以往同期，是2019年以來土地供應(yīng)量最低的一個(gè)月。重點(diǎn)城市集中供地方面，本月北京已經(jīng)率先發(fā)布了2022年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計(jì)18宗地塊，土地總面積約83公頃，將于2月中下旬集中成交。此次集中供地，北京進(jìn)一步強(qiáng)化了現(xiàn)房銷售預(yù)期，有9宗地需要競現(xiàn)房銷售，比例較21年第三批明顯增加。

??成交方面。受季節(jié)性因素和集中供地階段性“斷供”的影響，1月份全國土地市場成交規(guī)模較上月大幅減少，同比去年同期也有明顯的差距。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積僅為7851萬平方米，環(huán)比大降84%，同比下降52%。重點(diǎn)城市集中供地方面，僅寧波有集中土拍，因此寧波也成為本月成交規(guī)模和金額最高的城市。就各能級城市來看，一二線城市因供地節(jié)奏變化導(dǎo)致成交規(guī)模環(huán)同比降幅都在七成以上，成交主力三四線城市表現(xiàn)仍舊低迷，本月成交規(guī)模同比縮減了46%，僅為6758萬平方米。

??價(jià)格方面。因集中供地城市個(gè)數(shù)顯著減少，高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯下滑影響，平均地價(jià)降至1905元/平方米，是自2019年以來首次回落至2000元/平方米以下。各能級城市的平均價(jià)格也均明顯走低，三四線城市降幅相對較窄，本月平均樓板價(jià)達(dá)1511元/平方米，環(huán)比下降8%，同比也僅下降了13%。

??2 市場熱度

??寧波三輪土拍回暖拉動1月溢價(jià)率微漲
但多數(shù)城市土地市場仍舊遇冷

??市場熱度方面。由于寧波第三輪集中土拍門檻明顯降低，并且和杭州一樣推出了多宗優(yōu)質(zhì)宅地，帶動三輪土拍明顯回暖，平均溢價(jià)率達(dá)7.1%，成為22城中第三輪集中土拍溢價(jià)率最高的城市。受此影響，本月全國成交溢價(jià)率環(huán)比也略有回升，平均溢價(jià)率升至4.0%。各能級城市表現(xiàn)略有差異，除了二線城市溢價(jià)率環(huán)比上漲外，一、三線城市溢價(jià)率環(huán)比均下滑。

??具體來看，二線城市由于成交主力寧波第三批集中土拍熱度明顯回升，助推整體溢價(jià)率環(huán)比上漲3.2個(gè)百分點(diǎn)，升至5.6%；一線城市則由于成交地塊均為商辦用地溢價(jià)率降至冰點(diǎn)；三四線城市溢價(jià)率也進(jìn)一步走低，平均溢價(jià)率僅為3.6%。

??土地流拍方面。由于優(yōu)質(zhì)地塊占比較少，資金流仍面臨較大壓力的房企本月拿地意愿不強(qiáng)。因此，開年首月流拍現(xiàn)象較去年年末有所加重。以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，1月土地流拍率并未延續(xù)去年年末的下降趨勢，反而回升至24%的較高水平。從流拍地塊所在城市來看，大部分流拍地塊集中在樓市處于調(diào)整周期的城市，如大連、哈爾濱、清遠(yuǎn)、揭陽等，并且這些地塊多為含宅地塊。以大連為例，1月份主城區(qū)計(jì)劃出讓的5幅宅地全部因無人競價(jià)而流拍，土地市場明顯遇冷。

??3 重點(diǎn)地塊

??規(guī)則放松下房企參拍意愿提升
寧波三輪土拍多宗地觸頂搖號

??由于1月是土地市場傳統(tǒng)成交淡季，加之22城第三輪集中土拍多在去年年前收官，進(jìn)行第三輪集中土拍的寧波也成為本月土地市場成交的唯一“亮色”。為了避免第二輪多宗地遭遇流拍的現(xiàn)象，寧波也采取宅地出讓預(yù)申請制度，并在土地出讓條件上做出讓步，如多宗土地起拍價(jià)明顯下調(diào)、“現(xiàn)房銷售”等條款也被優(yōu)化，出讓項(xiàng)目利潤空間明顯提升。在此利好下，寧波三輪土拍吸引了多家規(guī)模房企競拍，不僅是華潤、寧波城投等國企，綠城、濱江、新希望、江山萬里等民企也積極參與。

??房企參與度的提升直接助力寧波三輪土拍明顯回暖，不僅溢價(jià)率超過杭州成為22城第三輪土拍首位，還出現(xiàn)了多宗地觸頂搖號的火熱局面。如位于本月成交單價(jià)榜榜首鄞州區(qū)首南地段地塊，在經(jīng)過55輪報(bào)價(jià)后成功觸及最高限價(jià)，最終由偉星幸運(yùn)搖中，成交總價(jià)為21.76億元，平均樓板價(jià)達(dá)25822元/平方米，溢價(jià)率14.8%。

??開年首月，全國土地市場在集中供地暫緩、國內(nèi)疫情反復(fù)等諸多因素下迎來了低開走勢，供求雙側(cè)規(guī)模均迎來了同環(huán)比雙雙下降，成交均價(jià)亦跌至2019年以來的最低。雖然近期政策環(huán)境明顯改善，但除個(gè)別城市市場回暖外，大部分城市的土地市場仍在遇冷，土地流拍現(xiàn)象比較嚴(yán)重。因此，為了穩(wěn)定市場，減少流拍現(xiàn)象，短期內(nèi)土地供應(yīng)端或?qū)⑦M(jìn)一步調(diào)整，以提振房企拿地積極性。

另外，保障性租賃住房成為1月份房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞，從上至下得到的政策支持尤為顯著。月內(nèi)住建部提出了全年240萬套的籌建目標(biāo)，上海、南京、青島、無錫等城市也均公布了2022年計(jì)劃籌建目標(biāo)；另外，在資金支持上，央行等多部門也出臺了最新規(guī)定，明確提到相關(guān)貸款不納入集中度考核制度。因此，對于企業(yè)而言，2022年可對相關(guān)土地的開發(fā)機(jī)會適度加強(qiáng)關(guān)注。