快評｜蘇州：稀缺宅地如期觸發(fā)搖號，園區(qū)樓板價再創(chuàng)新高

??2月16日，蘇州開啟了2023年首輪集中土拍，這也是真正意義上的2023年公告的“第一拍”。一批次6宗地均成功出讓，總成交建面37.4萬平方米，成交總金額83.9億元。熱度方面，在園區(qū)一宗觸發(fā)搖號地塊的帶動下，整體溢價率增至6.07%。具體來看，土地市場依舊冷熱不均，除園區(qū)湖西稀缺地塊封頂搖號成交外，非核心地塊依舊以底價成交為主。

??01首輪土拍供應(yīng)量持續(xù)低位
園區(qū)、獅山等優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯提升

??蘇州本輪土拍地塊是重點城市在2023年首輪公告的地塊，共涉及11宗地，總建面約70萬平方米，與2022年五輪供地規(guī)模相比，除與第三輪基本持平外，均不及其余輪次。值得注意的是，本輪11宗地將分2天進行出讓：2月16日競拍園區(qū)3宗、吳中3宗，2月23日競拍高新區(qū)4宗和吳江的1宗。

??雖然供應(yīng)體量持續(xù)低位，但是本次供應(yīng)從質(zhì)量上相對較佳：本輪11宗地塊中，就有3宗來自園區(qū)（2月16日競拍）、4宗來自獅山（2月23日競拍），均位于配套完善的熱點板塊，均屬于比較優(yōu)質(zhì)的土地資源；尤其是今日競價的園區(qū)湖西地塊，起始樓面價高達31000元/㎡，創(chuàng)下園區(qū)起拍單價新高，加之區(qū)位優(yōu)越、所在板塊宅地斷供多年，去化不成問題，該地在開拍之前就有40輪報價，封頂搖號也在意料之中。

??02

??土拍延續(xù)冷熱分化趨勢

??園區(qū)湖西地塊封頂搖號成交

??創(chuàng)園區(qū)樓面價新高

??繼2022年第五輪兩宗園區(qū)地塊封頂搖號成交之后，本輪土拍園區(qū)湖西地塊再度封頂搖號成交，經(jīng)過多達65輪的競拍，正式競價不到2分鐘就觸及最高限價，進入線下?lián)u號環(huán)節(jié)，共有31位競買人參與現(xiàn)場搖號，競爭激烈程度超過上一次園區(qū)封頂?shù)貕K。

??熱度方面，由于園區(qū)湖西地塊體量較大，起拍總價多達31.7億元，在該地的帶動之下，本輪土拍熱度大幅回升，整體溢價率達到6.07%，超過了2022年任意一輪次。值得注意的是，土地市場冷熱兩極分化的情況依然存在。園區(qū)湖西地塊封頂成交的同時，除園區(qū)婁江創(chuàng)新城地塊僅2輪報價、被廈門建發(fā)以0.65%的低溢價競得外，其他4宗地塊均底價成交。

??這樣來看，真正優(yōu)質(zhì)、稀缺的地塊即使在市場冷卻的情況下，也不乏手握足夠資金積極參拍的買家，競拍熱情高漲；反之，即使位于園區(qū)，非核心地塊的地塊也難逃底價成交的命運，譬如婁葑板塊，屬于核心外溢板塊，存在一定的區(qū)位優(yōu)勢，最終被招商局以91910萬元的底價拍得，更不用說其他區(qū)域條件一般的地塊，譬如吳中太湖新城姊妹地、光福地塊，由于市場認可度相對較低、抗風(fēng)險能力也較弱，底價成交也在意料之中。

??03

??一二手倒掛格局之下

??資源稀缺的園區(qū)地塊盈利空間依舊較高

??對比各地塊成交樓板價與商品住宅毛坯限價來看，平均地房比為0.52，盈利空間尚佳，房地差也均在萬元以上。不僅如此，考慮到一二手倒掛的存在，盈利空間還有一定地提升。

??就以園區(qū)湖西地塊為例，該地樓板價雖然創(chuàng)下了園區(qū)新高，達35650元/平方米，但是板塊內(nèi)二手房已經(jīng)高達6-10萬元/平方米，并且該地距離金雞湖咫尺之遙，蘇州中心也盡收眼底，地段十分稀缺，大概率會觸發(fā)搖號，入市時基本沒有去化壓力。

??園區(qū)婁江創(chuàng)新城地塊經(jīng)過2輪報價最終被建發(fā)拿下，成交樓面價20131元/平方米，溢價率0.65%。對比該地塊周邊最近一次出讓的中海閱湖灣項目樓面價23994元/平方米，地價下降了近4000元/平方米，降幅高達16%。參考周邊在售的融創(chuàng)悅云庭均價34232元/平方米，房地差超過14000元/平方米，盈利空間也是比較充沛的。此外，其他的4宗底價成交地塊基本成交樓板價與周邊在售項目價差在1.1-1.7萬元/平方米左右，盈利空間也是比較充足的。

??聯(lián)系2021年以來的新房成交走勢來看，2021年下半年以來蘇州的新房成交規(guī)模下行趨勢明顯，2022年月均成交規(guī)模達61萬平方米，僅為2021年上半年月平均成交規(guī)模的70%。新房流速偏緩下，蘇州樓市庫存壓力也顯著上升。截止2023年1月底，蘇州庫存消化周期接近16個月，尤其是吳江區(qū)，消化周期已經(jīng)高達27個月，因而拿地參拍積極性不高。值得注意的是，蘇州近期部分案場來訪、認購數(shù)據(jù)明顯超出之前，市場有一定的回暖跡象，去化也在一定地上升。

??04

??央國企依舊是拿地主力

??久未露面的外地房企現(xiàn)身

??蘇州2023年首輪一批次6宗地塊均成功出讓，除了1宗待搖號地塊以外，另外5宗地塊中有4宗由央國企競得，分別是招商、中建（2宗）、建發(fā)。此外，本輪土拍還出現(xiàn)了一定的積極信號，久未露面的外地房企也出現(xiàn)在了競得名單，吳中光福地塊被山西萬信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司底價拿下，據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開信息，該公司前期主要開發(fā)的是山西省晉中市榆次區(qū)某綜合體項目。

??總的來看，央國企成為本輪集中土拍拿地的主力。房企參拍積極性來看，除了園區(qū)河西稀缺地塊有多家品牌房企參與、競拍輪次高達65輪、戰(zhàn)況激烈外，其余地塊房企參拍積極性一般，多以底價成交為主。

??整體來看，蘇州此次集中土拍熱度回升主因在于供地質(zhì)量的顯著提升，尤其是斷供已久的園區(qū)湖西地塊純宅地的推出，激起了諸多房企的參拍熱情，競拍輪次高達65輪，最終轉(zhuǎn)為搖號成交。不過，園區(qū)湖西地塊的高熱也難掩蘇州此次土拍的冷熱分化，不僅吳中三宗地底價成交，就連同屬園區(qū)的青劍湖、婁葑地塊均以低溢價或底價成交，房企參拍熱度還是不佳。

??結(jié)合政策來看，雖然近期出臺了較多行業(yè)利好，其中不乏力度較大的“三支箭”等放款房企融資的組合政策等，但效果來看，無論是“救市場還是救企業(yè)”效果均不明顯，在市場筑底尚未結(jié)束、房企資金壓力尚未緩解之下，土地市場熱度仍將延續(xù)低位，市場熱度仍將持續(xù)分化，房企關(guān)注焦點依舊是核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊。