[克而瑞]稀缺地也要靠托底，政策寬松下青島三批次仍無起色

??9月15-16日，青島完成今年第三批次的集中供地，共計成功出讓30宗地塊，總建面198萬平方米，成交總金額164.45億元，由于中心城區(qū)地塊比例提升，以及在稀缺地塊的加持下，平均樓板價達到8306元/平方米，為2021年集中供地以來最高位。

??雖然本次土拍的量、價較前兩輪均有提升，但熱度方面仍較冷淡。除嶗山區(qū)1宗豪宅地塊熔斷外，其余地塊基本以底價成交，溢價率再降至1.1%，并且有3宗地塊流拍。

??三批次供應增量、增質

       中心城區(qū)出讓比例持續(xù)提升

??本輪青島共出讓33宗含宅用地，總規(guī)劃建面達到225萬平方米，核心區(qū)市南區(qū)、市北區(qū)和李滄區(qū)共計出讓14宗地，另外的22宗地分別位于西海岸新區(qū)、陽城區(qū)、高新區(qū)和嶗山區(qū)，西海岸新區(qū)是主力供地區(qū)域。

??與前兩輪供地對比，青島次輪供應的中心區(qū)域占比已高于首輪，第三輪供應中，不但總量提升、且中心區(qū)域地塊占比也進一步增加：尤其是市南區(qū)，2017年至今僅有5宗含宅用地成交，土地供應極其稀缺，今年首度供應的2宗宅地分別為南京路1號地塊和香港西路52號、52號甲地塊。其中南京路1號地塊距離青島市政府不足1公里，各類配套都非常完善，兩宗地塊都是本次土拍中最為優(yōu)質的稀缺地塊。

??整體來看，在目前青島樓市利好頻出、政策環(huán)境持續(xù)寬松的氛圍下，第三批次推出更多的優(yōu)質地塊，意在保證土地市場的平穩(wěn)運行同時，提升市場的信心和預期。

??超八成地塊底價成交

??回爐地塊降價也無人問津

??盡管利好頻出，但青島第三輪土拍仍毫無起色。33宗含宅用地僅有1宗嶗山區(qū)地塊觸及最高限價、黃島區(qū)蕭山路西的1宗商住地塊經2輪出價后低溢價成交，另外28宗底價成交，且有3宗遭遇流拍，整體溢價率低至1.14%，較今年的首輪和次輪仍有下降，土地市場的熱度明顯依然在低位徘徊。

??嶗山區(qū)松嶺路東地塊作為本次嶗山區(qū)唯一一宗出讓地塊，競拍相對激烈。共有3家房企參拍，競拍輪次達到98輪，觸及最高限價后轉入線下競品質環(huán)節(jié)，最終由銀豐以14.2億元并競得，樓板價14907元/平方米，溢價率15%。地塊位于嶗山區(qū)嶗山石老人板塊，緊鄰地鐵11號線青島二中站，周邊有佳源華府、交運山海懿品等高端改善型項目，屬于青島的豪宅區(qū)稀缺資源，疊加一天前嶗山區(qū)放開限購的政策利好，地塊以高熱度成交并不讓人意外。

??除此以外，市南CBD的南京路1號和香港西路52號地塊在推出時也被“寄予厚望”，認為如此稀缺的地塊將成為本次土拍的亮點，但最終結果不盡人意，兩宗地塊均底價成交，且拿地房企均為城投類公司。

??本次3宗流拍地塊中，市北區(qū)捷達地塊是二批次流拍地塊，本輪再度遭遇流拍，值得一提的是，該地塊在二批次掛牌時樓板價為13990元/平方米，本輪起拍樓板價降至10500元/平方米，在如此大幅下調地價后依然遭遇流拍。

??仍然只能靠城投托底

       品牌房企集體隱身

??從拿地房企來看，成交的30宗地塊中，22宗地塊背后有城投類公司的參與，城投類公司在土拍市場中仍凸顯了相當的“重要性”：例如北城發(fā)展、開發(fā)區(qū)投資建設等城投類公司獨立拿地，也有通過聯(lián)合體形式拿地的例如金茂與城投類公司聯(lián)合拿下李滄區(qū)3宗商住地塊，此外也有城投類公司與民企聯(lián)合拿地。

??規(guī)模房企中，本次僅有金茂現身青島土拍，以聯(lián)合體的形式拿下3宗地塊，總價24.73億元，總建面達到20.06萬平方米；

??民企方面，本次青島民企拿地相對踴躍，銀豐、金沙灘建設、和達、華新園置業(yè)、瑞源等本地民企共計拿下11宗地塊，其中銀豐地塊是本次唯一達到熔斷價的嶗山豪宅區(qū)地塊，雖然其他地塊均為底價成交，但民企在土拍之中有一定的參與度。

??與第二輪土拍相比，品牌房企在本輪的參與度明顯下降，保利、萬科、旭輝、中海等在上一輪拿地的房企本次并未現身。

??前八月住宅銷售同比下降25%

??政策利好還需時間檢驗

??結合青島近期商品住宅市場來看，部分板塊出現了多項目降價的情況，城區(qū)項目雖然來訪量有所增加，但對于渠道的依賴較為嚴重，遠郊項目則持續(xù)表現冷淡，去化情況并不樂觀。

??近期青島出臺了一系列利好政策，包括商業(yè)銀行只能對主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款、購房券補貼政策、帶抵押過戶政策以及最重磅的除市南區(qū)、市北區(qū)以外其他區(qū)域解除限購，二孩、三孩家庭可多購買1套等。

??市場面臨較大的下行壓力，是青島政策力度加碼的重要因素。但由于時間較短，效果暫未得到明顯體現，青島今年前8月商品住宅銷售建面為788萬平方米，同比下降25%，截止至9月16日，9月的商品住宅銷售建面僅25.1萬平方米，僅有去年9月銷售建面的1/4。而且，雖然8月改善盤開盤熱銷，但續(xù)銷情況不甚理想。

??整體來看，整體來看，青島的第三輪土拍表現的毫無起色，在推出了幾宗稀缺地塊的情況下，僅有1宗進入熔斷，其他地塊都以底價（或近似底價）成交，土拍市場仍然需要依靠城投公司托底。

??土拍市場信心的不足，我們認為主要還是要源于當前住宅市場的走弱。雖然近期政策利好頻出，但并未逆轉市場的預期和信心，且存在一定的效果時滯。待市場成交企穩(wěn)后，青島的第四輪土拍或有回暖可能。