[中信建投]房地產(chǎn)行業(yè)：揮之不去的“陰霾”

  預(yù)期改變后的成交面臨考驗

  12年房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控的背景下展現(xiàn)出明顯的“淡季不淡、旺季不旺”,在“金九銀十”低于預(yù)期后，隨后成交卻進入一個相對旺季且持續(xù)到目前，1月份的前四周，一線城市商品房成交與去年同期相比上漲206%，13年周均成交較12年全年上漲35%，我們觀測的二線城市，也有近12%的上升。較高的市場預(yù)期，又將成交量的波動放大在投資者面前。各地的放松政策一旦有所收緊，成交波動再所難免。

  需求已階段性釋放、部分區(qū)域供給持續(xù)下降

  需求方面，由于政策的壓力，限購區(qū)域購房機會成本增加，投資性需求被擠出明顯，對未來市場的判斷主要取決于當(dāng)?shù)氐膭傂孕枨蠛透纳菩孕枨蟮淖兓?。而根?jù)需求釋放的特征上看我們認(rèn)為接下去需求或?qū)⒌陀谑袌鲱A(yù)期。供給方面，1季度一般來說是房地產(chǎn)企業(yè)推盤的淡季，成交量整體又維持在高位，庫存又得不到供給的支持，因此不斷下降，供給不足和庫存下降，這也是我們判斷有可能低于預(yù)期的原因。

  高房價將擠出部分需求

  高房價將會在一定程度上阻礙未來剛性以及改善性需求的兌現(xiàn)，部分購房者將寄希望于政策面的變化延緩購房時機，房價提高的幅度越大，這種擠出效應(yīng)的影響效果也將會越明顯。因此，較高的市場預(yù)期與諸多現(xiàn)實問題相對應(yīng)，更將行業(yè)基本面的變化引起投資者的關(guān)注。

  政策壓力加大行業(yè)“陰霾”目前的房地產(chǎn)行業(yè)正處于政策的敏感期，無論是資本市場還是行業(yè)內(nèi)部，都對于房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的制定方向有較高的關(guān)注度。我們曾屢次強調(diào)了房價上漲的壓力仍然為政府所關(guān)注，政府調(diào)控仍然是穩(wěn)定房價，上周北京住建委的表態(tài)印證了我們的觀點。市場對于即將公布的1月份商品房價格指數(shù)的預(yù)期，和因此所導(dǎo)致的政策壓力也是造成近期地產(chǎn)股整體走弱的重要原因。

  地產(chǎn)股估值回歸合理水平

  同12年年初的地產(chǎn)股普遍低估值的情況不同，經(jīng)過一年多的大漲，主流地產(chǎn)股已經(jīng)回歸到合理的估值區(qū)間。根據(jù)我們之前的選股邏輯，公司的估值上限為各家NAV水平，當(dāng)然由于13年房地產(chǎn)企業(yè)整體的資金利率水平有所下降，估值有所提升。目前各主流品種的股價基本接近當(dāng)前的NAV水平，我們目前維持對地產(chǎn)行業(yè)一季度，不具備相對收益的判斷。未來從資金、房價以及周轉(zhuǎn)率角度，出現(xiàn)重大變化后，我們才會上調(diào)行業(yè)估值水平。今日，地產(chǎn)板塊下跌4%，相對大盤跌幅達到4個點，13年以來，地產(chǎn)板塊漲幅僅有2%，跑輸大盤3%，成為今年1月份表現(xiàn)最差的板塊之一。同12年的強勢相比，年初地產(chǎn)股雖然個股搶眼，但整體走弱，主要原因是預(yù)期的改變帶來估值的壓力、資金推動的個別妖股盛行、房價上漲的壓力和新政府政策的走向，都為地產(chǎn)板塊的走勢帶來揮之不去的“陰霾”。