走近三四線城市，樓市新熱土魅力初現(xiàn)

　　時至2011年中，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控"棋到中盤"。在當(dāng)前經(jīng)濟增速放緩、通脹壓力較大的情況下，調(diào)控成效初顯，但新問題頻現(xiàn)。除了成交量階段性下滑，一些城市房價上漲壓力仍然較大。7月12日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，除進一步鞏固和加強原有調(diào)控政策外，在房價上漲過快的二三線城市也采取必要的限購措施。

　　這是對三四線城市房地產(chǎn)市場的一種警示，也從一個側(cè)面折射了各具特色的經(jīng)濟體系和經(jīng)濟發(fā)展水平的差異決定了不同城市在經(jīng)濟波動周期上的差異，從而在房地產(chǎn)發(fā)展進程中出現(xiàn)差異。在持續(xù)發(fā)力的調(diào)控政策作用下，相對于一二線城市而言，三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展空間受到了更多的關(guān)注。三四線城市的房地產(chǎn)被譽為新的開發(fā)熱土，顯現(xiàn)出巨大的商機。在樓市的新變局下，不少房地產(chǎn)企業(yè)審時度勢，整合資源，提高核心競爭力，向三四線城市進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。

　　7月27日，中國房地產(chǎn)測評中心、中國房產(chǎn)信息集團隆重發(fā)布《中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y評研究報告》及測評榜單，引發(fā)市場強烈關(guān)注。

　　在發(fā)布會上，中國房地產(chǎn)測評中心副主任孫斌藝博士就測評方法進行了說明，并且在此測評方法基礎(chǔ)上，全面深入地闡述了中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿υu估和研究結(jié)論，多角度地揭示了三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展的投資價值及其存在的風(fēng)險。

　　中國房地產(chǎn)測評中心通過對我國251座建制地級城市的研究，推出"三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?00強"榜單，對不同區(qū)域三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿M行深入分析，同時深入剖析不同類型城市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，從而透視中國三四線城市房地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)，發(fā)掘發(fā)展?jié)摿?、成長勢頭佳的三四線城市。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策再加碼，此次研究成果的發(fā)布將有助于廣大三四線城市認識其市場發(fā)展?fàn)顩r，制定恰當(dāng)?shù)陌l(fā)展策略；同時有助于投資者了解三四線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿?，辨識市場風(fēng)險，正確進行投資規(guī)劃，促進三四線城市房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　百強榜單彰顯實力城市 潛力凸顯吸引標(biāo)桿房企

　　中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ε判邪癫捎贸鞘蟹康禺a(chǎn)投資需求指數(shù)、居住需求指數(shù)、發(fā)展需求指數(shù)、城市房地產(chǎn)存量和供給能力指數(shù)、城市資源和能力指數(shù)等作為排名的核心指標(biāo)，運用結(jié)構(gòu)方程模型逐步匯總得到城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)，依此進行城市排序。

　　榜單顯示，山東省煙臺市，占據(jù)"中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ε判邪?quot;的榜首位置，福建省泉州、廣東省東莞分列二、三位，四至十位依次為江蘇省南通、河北省唐山、山東省濰坊、淄博、威海、內(nèi)蒙古包頭和山東省東營，上述城市榮膺"中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ε判邪?quot;的"十強"。

　　"發(fā)展?jié)摿κ畯?quot;城市2009年GDP均值達827.94億元，人均GDP均值達57276.7元，分別是全部三四線城市均值的3.43倍、2.34倍，均大幅領(lǐng)先于全部三四線城市平均水平。十強市區(qū)固定資產(chǎn)投資額均值為791.4億元，約為全部城市均值的4.8倍。人均年末存款余額、人均可支配收入分別達到41951元、21098元，是全部三四線城市平均水平的2.64倍、1.42倍。可見，十強城市不論是在經(jīng)濟發(fā)展水平還是在城市規(guī)模方面都優(yōu)于其他三四線城市。

　　"發(fā)展?jié)摿Π購?quot;城市表現(xiàn)同樣搶眼。百強城市在經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟增長速度、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市建設(shè)投入、居民生活水平等多項指標(biāo)中明顯領(lǐng)先于全部三四線城市平均水平，如GDP均值達到全部三四線城市平均值的1.51倍，人均GDP也達到1.36倍。百強城市整體實力的增強，基礎(chǔ)環(huán)境的改善為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，為城市房地產(chǎn)發(fā)展提供了更強的引擎效應(yīng)。低成本、高回報使三四線城市房地產(chǎn)市場潛力逐漸凸顯。近年來，已有多家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)先后布局三四線城市，搶占先機。

　　東部區(qū)域發(fā)展顯著占先 山東五市強勢搶占十強

　　在深度探析百強城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ幕A(chǔ)上，研究報告將251個城市按我國的經(jīng)濟區(qū)域劃分為東部、中部、西部和東北四大區(qū)域，對四大區(qū)域三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿M行測評。

　　東部區(qū)域三四線城市大多位于傳統(tǒng)經(jīng)濟強省，受到我國三大經(jīng)濟圈的輻射效應(yīng)，在經(jīng)濟圈一二線核心城市的帶動下，經(jīng)濟、城市快速發(fā)展，城市優(yōu)勢明顯，在城市規(guī)模實力、城市建設(shè)程度、居民收入和生活水平等方面優(yōu)勢明顯，東部地區(qū)三大主要片區(qū)：以長江三角經(jīng)濟圏為核心的江蘇和浙江省、以珠三角為核心的廣東省和福建省以及倚靠京津唐環(huán)渤海經(jīng)濟圈的河北、山東省在GDP、固定資產(chǎn)投資額、醫(yī)療、教育、重大設(shè)施等多指標(biāo)領(lǐng)跑全國。

　　東部區(qū)域城市的領(lǐng)先優(yōu)勢異常突出，東部區(qū)域人均GDP為31346.84元，遙遙領(lǐng)先于全國其他區(qū)域。另外，東部區(qū)域城市規(guī)模和實力指標(biāo)、重大設(shè)施建設(shè)、市區(qū)固定資產(chǎn)投資額、高等教育評價均占據(jù)首位。東部區(qū)域城市美譽度也較高，多個城市在國內(nèi)具有較好的知名度，社會認可度較高?；诹己玫某鞘谢A(chǔ)，東部區(qū)域城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展也表現(xiàn)出明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢。東部區(qū)域城市房地產(chǎn)市場規(guī)模領(lǐng)先，2009年商品房銷售面積超過500萬平方米的城市均來自東部區(qū)域，而商品房銷售均價超過5000元/平方米的城市也全部為東部區(qū)域城市。此外，東部區(qū)域城市房地產(chǎn)開發(fā)投資水平也連續(xù)五年位居全國首位。

　　東部區(qū)域城市在此次房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y評研究中也表現(xiàn)搶眼，東部區(qū)域共有49個地級城市入選百強，占據(jù)百強榜半壁江山，其中30個城市位居五十強，進入二十強的城市達到16個，進入十強更是達到9個之多，東部區(qū)域城市強勢領(lǐng)先。其中最為突出的是山東省，山東省共有9個城市進入本次研究的五十強，占據(jù)近二成。煙臺憑借良好的城市基礎(chǔ)一舉奪得榜首，濰坊、淄博、威海、東營等四市亦有突出表現(xiàn)，山東五市奪下十強中的五席，山東省三四線城市在房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y評研究中獨占鰲頭。

　　三四線城市實力大提升 成為中國房地產(chǎn)新引擎

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境日趨復(fù)雜的局面下，對于一二線城市房地產(chǎn)市場的參與各方來說，生存環(huán)境有所惡化，諸如政策的持續(xù)高壓、開發(fā)成本的大幅提高等因素成為一二線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的瓶頸。而近些年三四線城市社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，低地價、高需求及快速的工業(yè)化、城市化進程等積極因素逐漸吸引眾多房地產(chǎn)市場參與方的眼球，為我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來了新機會、注入了新活力。

　　近年來，隨著我國城市化進程的不斷深入，三四線城市實力大幅提升。研究表明，不論是經(jīng)濟規(guī)模、城市建設(shè)程度，還是居民生活水平方面，三四線城市各項指標(biāo)在近五年均保持高速增長，而經(jīng)濟增長、城市基礎(chǔ)設(shè)施條件以及居民生活水平均與房地產(chǎn)市場存在明顯的正相關(guān)關(guān)系。

　　經(jīng)濟的持續(xù)增長帶來三四線城市規(guī)模發(fā)展、住房擴大、房地產(chǎn)投資增加，人均可支配收入的提升，使人們購房和投資的能力也隨之增加。城鎮(zhèn)人口的比重將不斷提高，城市化程度的提高和城鎮(zhèn)人口規(guī)模持續(xù)增加，將刺激三四線城市居民的住房需求，商品房住宅需求增速將呈逐年遞增態(tài)勢。

　　另外，隨著我國城市化進程的推進，三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益顯現(xiàn)出較強的優(yōu)勢，高鐵、機場、港口等重大設(shè)施以及星級酒店數(shù)量的持續(xù)增長，與一二線城市平均水平差距逐漸縮小。城市硬件的發(fā)展有助于加強中西部與東部的交通，加強經(jīng)濟合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進經(jīng)濟增長，持續(xù)增長交通節(jié)點城市的經(jīng)濟活力，促進城市帶的逐步成熟，為三四線城市房地產(chǎn)市場帶來更多機遇。

　　而三四線城市在中國經(jīng)濟快速、健康、穩(wěn)健發(fā)展的大環(huán)境下，居民的收入和生活水平變化較大，為三四線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了重要的需求保障。目前，三四線城市商品房市場需求較為旺盛，加上購房者對住房保值增值的預(yù)期，三四線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿χ鸩酵宫F(xiàn)。在當(dāng)前一二線城市房地產(chǎn)市場形勢不明朗的情況下，三四線城市在房地產(chǎn)市場發(fā)展上所呈現(xiàn)的巨大潛力和空間，將為我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展提供新的動力，而我國房地產(chǎn)市場的整體規(guī)模也將會在三四線城市房地產(chǎn)市場強大的助推下持續(xù)擴大。

　　市場規(guī)模上升勢頭明顯 快速發(fā)展更需警惕風(fēng)險

　　盡管近年來三四線城市實力得到明顯提升，不少城市房地產(chǎn)市場發(fā)展已取得不錯的成績，然而總體而言，三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展水平與一二線城市相比仍然存在著明顯的差距。2009年三四線城市的商品房銷售面積為9523.49萬m2，商品住宅銷售面積8731.63 萬m2，均值分別為228.96萬m2和179.113萬m2。而同年35個大中城市的均值分別為1085.85萬m2和994.9017萬m2。三四線城市和35個大中城市在房地產(chǎn)發(fā)展方面存在巨大的差距，至少在2009年以前，房地產(chǎn)市場的發(fā)展重心絕大部分都落在了一二線城市。

　　另一方面，三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額近３年增速均值接近35大中城市的２倍，充分說明三四線城市房地產(chǎn)市場正在處于高速投入階段。三四線城市商品住宅銷售面積增長率亦為35大中城市的２倍左右?？傮w而言，三四線城市房地產(chǎn)市場規(guī)模與大城市差距明顯，但上升勢頭顯著。商品房均價固然低于大城市，但均價增速卻基本與大城市同步，存在市場波動日益趨同的態(tài)勢。

　　這種房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的情形似乎與一二線城市房地產(chǎn)市場快速啟動時的情形極其相似，在一二線城市房地產(chǎn)市場陷入反思的今天，正處于快速發(fā)展的三四線城市房地產(chǎn)市場更需要思考如何規(guī)避一二線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展中遇到的問題，控制市場風(fēng)險，尋找一條持續(xù)健康的發(fā)展道路。

　　房地產(chǎn)市場快速發(fā)展最大的風(fēng)險主要源于房地產(chǎn)發(fā)展脫離整體市場和所在城市的發(fā)展，從而引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，使房地產(chǎn)商品價格大幅偏離其價值。目前，三四線城市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重以及房地產(chǎn)投資增長率與GDP增速的比較情況來看，當(dāng)前，房地產(chǎn)投資仍未占據(jù)三四線城市投資的重心，這與當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展階段和需求層次是協(xié)調(diào)的。但由于三四線城市房地產(chǎn)增長速度極快，在固定資產(chǎn)投資中的占比增長意味著房地產(chǎn)正逐漸成為投資的重點，而與GDP增速的比率大幅領(lǐng)先于大中城市，這一方面可以用消費潛能的釋放來說明；另一方面也隱含著一定的風(fēng)險，一是這波快速增長期在長期來看必將轉(zhuǎn)緩；二是如果這種大幅領(lǐng)先于GDP增速的房地產(chǎn)投資增長速度與三四線城市的市場需求脫離，則這種快速增長暗藏著極大的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

　　除此之外，土地過度開發(fā)也是房地產(chǎn)發(fā)展最主要的風(fēng)險之一，目前三四線城市土地出讓面積占比較一二線城市相對偏大，這可能與三四線城市城區(qū)面積占比較一二線城市小有關(guān)；另一方面，由于三四線城市土地財政依賴度與一二線城市差距不大，因此，三四線城市在整體而言，暫未出現(xiàn)出于土地財政依賴為動力的土地過度開發(fā)出讓。由于土地資源的稀缺性，土地過度開發(fā)的風(fēng)險必須始終得到足夠的重視。

　　市場類型階段特征迵異 戰(zhàn)略定位解析驅(qū)動因素

　　三四線城市發(fā)展的一大特點是多樣化，既包括城市本身的多樣化，也包括房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡的多樣化。根據(jù)研究，我們可以大致勾勒出多種典型的城市房地產(chǎn)發(fā)展格局：

　　市場規(guī)模大，規(guī)模增速中等較穩(wěn)定，均價中等或較高，價格增速穩(wěn)定。這類城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展多取決于其自身經(jīng)濟實力和良好的發(fā)展勢頭，總體排位較高，典型城市如煙臺、東莞等；市場規(guī)模較大，規(guī)模增長中等，價格適中，價格增速亦適中。這類城市的發(fā)展格局與前者較為相似，但實力稍遜一籌，排位略為靠后，典型城市如唐山、泉州、蕪湖、鎮(zhèn)江、大慶、呼倫貝爾等；市場規(guī)模適中或較小，增長較快，價格較低，價格增速較快。這類城市發(fā)展勢頭較好或外部條件適宜，因此整體市場繁榮，但這些城市房地產(chǎn)市場發(fā)展還需要進一步的支撐，對外界條件較為敏感。這類城市排位高低分布廣泛，典型城市如邯鄲、盤錦、寶雞、牡丹江、淮南、日照、池州等；市場規(guī)模小，規(guī)模增速不確定，價格低，價格增速不確定。這類城市自身實力相對較弱，外部條件也不夠好，因此風(fēng)險相對較大，總體排位比較靠后。

　　三四線城市房地產(chǎn)市場除市場類型存在較大差異外，各城市房地產(chǎn)市場亦處于截然不同的發(fā)展階段，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場規(guī)模以及發(fā)展速度的不同，目前我國三四線城市房地產(chǎn)市場主要分布在四個不同的發(fā)展階段。

　　處于萌芽階段的城市大多為經(jīng)濟規(guī)模小、城市建設(shè)水平低的中西部城市，這些城市房地產(chǎn)市場規(guī)模小，發(fā)展速度也低于全部三四線城市平均水平；處于發(fā)展啟動階段的城市主要是中西部已表現(xiàn)出較好發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，這些城市盡管房地產(chǎn)市場規(guī)模還相對較小，但近年來已表現(xiàn)出持續(xù)高于全部三四線城市平均水平的發(fā)展速度；處于快速增長階段的城市房地產(chǎn)市場已具備一定的規(guī)模，但其房地產(chǎn)市場仍然保持較快的發(fā)展速度，市場潛力正在以極高的速度顯現(xiàn)；而處于相對成熟階段的城市房地產(chǎn)市場規(guī)模較大，其發(fā)展速度已進入相對穩(wěn)定的階段，這些城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)穩(wěn)定，風(fēng)險較小。

　　由于三四線城市在房地產(chǎn)市場類型、發(fā)展階段等方面均存在較大差異，對于準(zhǔn)確地為三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展定位，決策者還應(yīng)該充分考慮城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要驅(qū)動因素。

　　根據(jù)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展驅(qū)動因素的不同，房地產(chǎn)投資和進入策略也有明顯區(qū)別。對于需求導(dǎo)向型城市，如果它還處于市場發(fā)展的較低階段，則該城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展風(fēng)險是較低的，可以進行先期分析，充分研究，以期大舉進入。如果它已經(jīng)處于發(fā)展的后階段，也具有較小的風(fēng)險和中等的機會，可以審慎進入；對于資源導(dǎo)向型城市，各方面條件都較為完備，房地產(chǎn)市場的發(fā)展會隨著宏觀經(jīng)濟的景氣而景氣，發(fā)展風(fēng)險同樣較小，而且可長期看好；對于投資導(dǎo)向型城市則要進行充分分析，論證其發(fā)展是否有了足夠支撐，其規(guī)模是否過小，要注意投資風(fēng)險。有足夠支撐的城市則可認為是較為成熟的市場，投資風(fēng)險較小，機會較大；均衡導(dǎo)向型城市各方面導(dǎo)向因素相對比較平均，這類城市同樣也屬于較小風(fēng)險和中等機會的類型，值得投資者關(guān)注。