??2月14日，隨著司法拍賣平臺(tái)競(jìng)價(jià)倒計(jì)時(shí)歸零，上海城隍廟廣場(chǎng)以12.09億元的價(jià)格迎來(lái)新主人。這場(chǎng)持續(xù)兩年的拍賣拉鋸戰(zhàn)終于落幕——從2023年首次流拍無(wú)人問(wèn)津，到2024年二次降價(jià)仍遭冷遇，這座荒廢八年的“黃金爛尾樓”最終以低于評(píng)估價(jià)近7億元的價(jià)格成交。然而，神秘買家的入場(chǎng)只是故事的開(kāi)始：剩余不足20年的土地年限、累計(jì)超18億元的債務(wù)包袱，以及豫園商圈百萬(wàn)平方米商業(yè)走廊的宏大愿景，讓這場(chǎng)交易充滿懸念。

??一場(chǎng)“折價(jià)50%”的豪賭

??城隍廟廣場(chǎng)的拍賣，堪稱曲折。

??2023年10月，項(xiàng)目首次掛牌時(shí)起拍價(jià)10億元，疊加債權(quán)本金及利息合計(jì)18.76億元，評(píng)估價(jià)高達(dá)23億元，市場(chǎng)參考單價(jià)1.48萬(wàn)元/平方米。然而，復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)糾紛、累計(jì)超5000萬(wàn)元的爛尾維護(hù)成本，以及剩余20年的土地年限（至2044年），讓潛在投資者望而卻步。

??一年后的2024年9月，項(xiàng)目二次拍賣起拍價(jià)降至14.245億元，評(píng)估價(jià)縮水至20.35億元，單價(jià)跌至1.22萬(wàn)元/平方米，但仍以流拍告終。

??直至2025年1月，一位來(lái)自浙江的神秘買家最終以12.09億元成交，較首次評(píng)估價(jià)折價(jià)超50%。

??資料顯示，此次的競(jìng)價(jià)標(biāo)的上海城隍廟廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于黃浦區(qū)豫園街道560街坊1/3丘，建筑面積36087.9平方米，現(xiàn)為施工改建停工狀態(tài)……2022年6月30日，北京市第四中級(jí)人民法院委托上海申房房地產(chǎn)估計(jì)有限公司作出的申房司法估（2022）第0003號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》顯示，該處項(xiàng)目的價(jià)值20.22億元。

??“這不是抄底，而是一場(chǎng)與時(shí)間的對(duì)賭?！币晃粎⑴c競(jìng)拍的機(jī)構(gòu)人士坦言，“若改造耗時(shí)3年，剩余經(jīng)營(yíng)期僅16~17年，年化回報(bào)率需超15%才能覆蓋成本，壓力巨大?！?/p>

??這場(chǎng)低價(jià)交易的背后，是城隍廟廣場(chǎng)18年來(lái)從外資寵兒淪為“商業(yè)廢墟”的歷程。

??2006年，美國(guó)基金嘉沃投資與科瑞格公司以8.7億元拿下項(xiàng)目，試圖打造高端商業(yè)體“豫龍坊”。2008年開(kāi)業(yè)時(shí)，其玻璃幕墻設(shè)計(jì)與豫園青瓦白墻的明清建筑格格不入，二、三層商鋪空置率近乎100%，首年虧損超3000萬(wàn)元。

??2009年盈石資產(chǎn)轉(zhuǎn)向快時(shí)尚，招商率短暫回升至80%，但世博會(huì)后客流斷崖式下跌，2013年商戶續(xù)租率暴跌至50%。

??此后，接盤者光耀東方集團(tuán)的入場(chǎng)，成為壓垮項(xiàng)目的最后一根稻草。2013年~2016年，該集團(tuán)在全國(guó)激進(jìn)收購(gòu)超10個(gè)爛尾項(xiàng)目，耗資逾百億元，導(dǎo)致城隍廟廣場(chǎng)改造預(yù)算從3億元飆升至8億元。

??2016年房地產(chǎn)調(diào)控收緊后，資金鏈徹底斷裂，疊加實(shí)控人猝逝引發(fā)的家族內(nèi)斗，項(xiàng)目于2017年徹底停工，爛尾八年累計(jì)損耗超5000萬(wàn)元。

??“外資錯(cuò)判文化基因，民企沉迷資本游戲，最終讓‘黃金地塊’淪為資本博弈的犧牲品?！币晃簧虡I(yè)地產(chǎn)研究者總結(jié)。

??重生挑戰(zhàn)

??此次新東家的入場(chǎng)，讓城隍廟廣場(chǎng)的命運(yùn)與上海城市更新的宏大敘事緊密相連。這座占地3.2萬(wàn)平方米的商業(yè)體，若想掙脫爛尾陰霾，需在有限時(shí)間內(nèi)破解三重難題。

??作為串聯(lián)金陵?yáng)|路高端商務(wù)區(qū)與BFC外灘金融中心的“咽喉”，城隍廟廣場(chǎng)的地理卡位戰(zhàn)略價(jià)值毋庸置疑。然而，豫園商圈年客流量超3000萬(wàn)人次中，70%為外地游客，人均消費(fèi)不足百元。

??對(duì)于整個(gè)大豫園版圖來(lái)說(shuō)，城隍廟廣場(chǎng)又是不得不盤活的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，可以完全打通從金陵路嘉里、露香園到豫園、豫園二期、福佑地塊、BFC的商業(yè)走廊，總商業(yè)面積將接近100萬(wàn)平方米，不僅僅是上海最大的商業(yè)組團(tuán)之一，也是上海人流量最大的商業(yè)組團(tuán)之一。

??另一方面，土地年限則是另一道緊箍咒。目前，城隍廟廣場(chǎng)所屬地塊的使用年限到2044年，目前僅剩余20年時(shí)間，如果接手改造完成后，僅剩17~18年的經(jīng)營(yíng)期，勢(shì)必?zé)o法覆蓋傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)周期。

??一位接近交易的投資人坦言，“要么成為上海文旅商融合的地標(biāo)，要么為城市再添一座‘昂貴的廢墟’?！?/p>

??58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波表示， “城隍廟廣場(chǎng)的困境本質(zhì)上是歷史街區(qū)商業(yè)化的共性難題——既要保留文化符號(hào)，又要滿足資本回報(bào)。若僅靠‘網(wǎng)紅化’改造，很可能重蹈短期爆火、長(zhǎng)期空置的覆轍?！?/p>

??一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)人士認(rèn)為，項(xiàng)目的突破口在于“輕資產(chǎn)+強(qiáng)IP”模式?！巴ㄟ^(guò)引入外部品牌聯(lián)合運(yùn)營(yíng)，降低重投入風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)挖掘豫園獨(dú)有的文化IP，比如與故宮文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)合作開(kāi)發(fā)限定產(chǎn)品，將客流轉(zhuǎn)化為品牌溢價(jià)。”

??城隍廟廣場(chǎng)能否“重生”，尚需時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。