??以輕資產(chǎn)為運營特色的物業(yè)公司，正在越變越“重”。

??9月2日，德商產(chǎn)投服務(wù)宣布將向相關(guān)債務(wù)人及車位出售方退還485個停車位，并由相關(guān)債務(wù)人支付總額為1546萬元的款項。該公司認為此舉有利于車位的快速去化，擴充現(xiàn)金流。

??車位已經(jīng)成為不少物業(yè)公司的重要資產(chǎn)。今年5月份，卓越商企服務(wù)透露將斥資約6億元收購股東在深圳的1萬個車位使用權(quán)，2個月后，濱江服務(wù)與母公司訂立了年度上限1.5億元的停車位框架協(xié)議。2023年至2025年，中海物業(yè)計劃每年向關(guān)聯(lián)方收購不超過9億港元的停車位。

??據(jù)上述企業(yè)披露的數(shù)據(jù)，車位銷售的毛利率在40%至50%之間，相當(dāng)可觀。但去化也是個難題，截至6月底，中海物業(yè)的停車位存貨仍有6.9億元，遠洋服務(wù)、卓越商企服務(wù)、濱江服務(wù)的存貨分別為6.5億元、3.45億元、2.87億元，僅這幾家企業(yè)的存貨總額便超過19.7億元，其中絕大部分為車位。濱江服務(wù)在8月份的業(yè)績會上表示，公司今年成立了專門的車位銷售團隊，希望在3年至5年內(nèi)完成車位的去化。

??大宗車位交易頻繁

??德商產(chǎn)投服務(wù)的公告顯示，該公司在2023年12月與各債務(wù)人及債務(wù)清償協(xié)議項下的各賣方訂立了債務(wù)清償協(xié)議。賣方同意以5164萬元出售1512個停車位，按等額基準抵銷應(yīng)收款項。根據(jù)獨立估值師的估值，這些車位價值1.37億元，遠高于5164萬元的債務(wù)清償金額。

??當(dāng)時，德商產(chǎn)投服務(wù)表示，收購事項完成后，公司將制定切實有效的銷售策略及銷售計劃，并透過團隊及現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)紀代理業(yè)務(wù)部門的銷售渠道進行清償物業(yè)的銷售，從而產(chǎn)生現(xiàn)金收益。

??從最新的這筆交易來看，該公司似乎已經(jīng)沒有耐心等待車位售出，直接讓相關(guān)債務(wù)人將485個停車位折現(xiàn)。

??2023年以來，物業(yè)行業(yè)的大宗車位交易屢有發(fā)生。2023年7月，遠洋服務(wù)宣布收購遠洋集團約6.26億元的資產(chǎn)，包括位于北京區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域及華東區(qū)域的4961個車位，以及位于環(huán)渤海區(qū)域及華西區(qū)域的168項商用物業(yè)，總建筑面積合共約12901平方米。其中，車位轉(zhuǎn)讓及商用物業(yè)轉(zhuǎn)讓的代價分別為4.74億元及1.52億元。收購資產(chǎn)應(yīng)付代價全數(shù)抵銷應(yīng)收款項。

??2023年9月，中海物業(yè)與關(guān)聯(lián)方簽訂了新的停車位使用權(quán)收購框架協(xié)議，約定2023年至2025年，每年向關(guān)聯(lián)方收購?fù)＼囄?，需支付的協(xié)議總額年度上限為9億港元。

??今年2月份，德信服務(wù)集團透露與四家公司簽訂了和平德信中心項目、銀湖科技園項目、嘉悅府項目及空港城項目的地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬斥資2.11億元收購1874個停車位使用權(quán)。根據(jù)5月份的公告，卓越商企服務(wù)收購的10301個停車位全部位于一線城市深圳，均為核心地段的商業(yè)體、高端寫字樓及高端住宅已竣工的車位，市場估值是7.36億元，最終的交易對價為5.98億元，平均每個車位使用權(quán)的收購代價是5.8萬元。

??濱江服務(wù)在7月份與關(guān)聯(lián)方訂立停車位框架協(xié)議，該公司可在2024年7月17日至2024年12月31日隨時與濱江房產(chǎn)集團進行交易，取得停車位使用權(quán)用于再銷售，年度上限為1.5億元。2022年、2023年及2024年上半年，該公司已經(jīng)分別向濱江房產(chǎn)集團收購了0.72億元、1.44億元和0.33億元的停車位使用權(quán)。

??毛利率高但去化有壓力

??在上述公司看來，停車位是頗為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，既可帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，利潤率也極具吸引力。中海物業(yè)表示，公司自2018年下半年開始布局停車位買賣業(yè)務(wù)，過去數(shù)年的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示此業(yè)務(wù)在經(jīng)濟上可行且有利可圖。

??遠洋服務(wù)的看法是，鑒于過往數(shù)年的高毛利率，車位交易業(yè)務(wù)對收益的貢獻越來越大，加上近年來中國汽車保有量大幅增長和汽車與車位比率相對較低的綜合影響，中國車位交易市場具有發(fā)展?jié)摿臻g。

??卓越商企服務(wù)的賬目算得更細。據(jù)該公司測算，假設(shè)停車位的資本化率在6%至6.5%，預(yù)期資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的投資回報率約為8%，遠高于約1%的市場存款回報率。該公司管理層于8月底的業(yè)績會上表示，今年增加了在未來可以提升毛利率的業(yè)務(wù)，如深圳收購進來的經(jīng)營性車位，毛利率在40%至50%。可以比較的是，今年上半年該公司的整體毛利率為20.3%。

??濱江服務(wù)也嘗到了甜頭。據(jù)濱江服務(wù)財務(wù)主管湯雄介紹，今年該公司成立了專門的車位銷售團隊，一方面是加強項目促銷等的培訓(xùn)，另一方面是幫助了解客戶需求，制定可行的銷售方案。上半年已經(jīng)取得可喜的成績，車位及儲藏室銷售收入為3667.9萬元，同比增長129.8%，毛利率47.8%。該公司接下來會繼續(xù)按照這個方向努力，爭取在3年至5年內(nèi)完成車位的去化。

??雖前景廣闊，利潤喜人，但受經(jīng)濟大環(huán)境和房地產(chǎn)市場下行的影響，部分企業(yè)的車位去化和利潤壓力已開始顯現(xiàn)。2020年，停車位買賣業(yè)務(wù)為中海物業(yè)貢獻了約0.19億元的收入，同比增長101%，占總收入的0.3%。2021年迎來了爆發(fā)性的增長，收入增長10.9倍至2.3億元，占總收入的比重也大幅提升至2.5%。2022年，此項業(yè)務(wù)錄得約2.49億元的收入，同比增長7.9%。到了2023年，停車位買賣收入開始下跌，較2022年下降6.6%至約2億元，占總收入的比重也下降至1.5%。雖然該公司全年賣出了3109個車位，同比增加717個，但平均成交單價較低，導(dǎo)致其利潤同比減少27.4%至0.43億元。2024年上半年的業(yè)績也不樂觀，收入同比微增1.1%至0.74億元，車位銷售的數(shù)量也同比增長了39.6%至1254個，但因為平均成交單價下跌，利潤僅錄得約0.14億元，同比下降4%。