??3年前房企集中供地買(mǎi)的住宅用地，因?yàn)榉N種原因，又賣(mài)回給了地方政府。

??9月2日，越秀地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀地產(chǎn)”，00123.HK)宣布將廣州市暨南大學(xué)北側(cè)地塊二的土地使用權(quán)交由土地開(kāi)發(fā)中心收儲(chǔ)，代價(jià)為50.03億元。3天前，由于規(guī)劃調(diào)整，廣州市土地開(kāi)發(fā)中心已向該公司收回廣龍路3個(gè)地塊，作價(jià)70億元。值得關(guān)注的是，這120億元的代價(jià)不是以現(xiàn)金而是以應(yīng)付票據(jù)的形式支付。

??上述地塊都是越秀地產(chǎn)在2021年的集中供地中所競(jìng)得的，此次雖然無(wú)法套現(xiàn)，但可以用應(yīng)付票據(jù)收購(gòu)廣州新出讓的土地，相當(dāng)于獲得了土地置換的機(jī)會(huì)?！坝欣趦?yōu)化資源?！痹摴救绱吮硎?。

??不久前的8月26日，廣州剛剛組織了一場(chǎng)推介會(huì)，向開(kāi)發(fā)商介紹即將出讓的24宗土地，其中不乏市中心核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，越秀地產(chǎn)很可能已有想置換的目標(biāo)地塊。

??4宗宅地被政府收回

??暨南大學(xué)北側(cè)地塊二位于廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)，包含一幅編號(hào)為2021KJ01130063的地塊，用地面積約為91114平方米，距離地鐵新造站約600米，南接南大干線，向東可連接新化高速。

??2021年9月，廣州組織了第二批集中供地，暨南大學(xué)北側(cè)地塊二被越秀地產(chǎn)以底價(jià)50.05億元競(jìng)得，折合樓面地價(jià)23000元/平方米。該地塊為住宅用地兼容商業(yè)設(shè)施用地，計(jì)算容積率建筑面積約21.8萬(wàn)平方米。

??根據(jù)公告信息，截至9月2日，暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地仍未開(kāi)發(fā)，目前的賬面值及估值分別約為50.05億元、50.01億元，越秀地產(chǎn)預(yù)期會(huì)因土地收儲(chǔ)而錄得除稅前虧損凈額約174.4萬(wàn)元。

??50.03億元的收儲(chǔ)補(bǔ)償款由廣州市土地開(kāi)發(fā)中心及番禺區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心以應(yīng)付票據(jù)的形式，按27.75%、72.25%的比例支付。

??廣州市土地開(kāi)發(fā)中心與越秀地產(chǎn)簽訂的收回土地協(xié)議則在8月30日生效，后者同意以70億元的代價(jià)交回廣龍路地塊，補(bǔ)償方式為廣州市土地開(kāi)發(fā)中心提供等值的應(yīng)付票據(jù)。補(bǔ)償?shù)慕痤~則參照越秀地產(chǎn)已支付的地價(jià)和作出的投資金額及應(yīng)計(jì)利息。

??此次被收回的土地編號(hào)分別為AB0805110、AB0805117及AB0810104，總用地面積約為12.4萬(wàn)平方米，位于廣州白云區(qū)廣龍路西側(cè)及廣從公路北側(cè)，鄰近鐘落潭地鐵站。截至公告日期，地塊仍未開(kāi)發(fā)。

??2021年4月，廣州首批集中供地推出廣龍路一期地塊，掛牌起始價(jià)18.62億元。這個(gè)項(xiàng)目的體量較大，總用地面積達(dá)到了55.9萬(wàn)平方米，其中可建設(shè)用地面積約18.9萬(wàn)平方米，居住用地計(jì)算容積率建筑面積約58.72萬(wàn)平方米。

??根據(jù)出讓文件，廣龍路一期地塊共有13個(gè)分地塊，AB0805110、AB0810103、AB0810104、AB0810106、AB0810109地塊等為二類(lèi)居住用地，AB0805114地塊為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，其余則為中小學(xué)用地、服務(wù)設(shè)施用地等。競(jìng)得人須負(fù)責(zé)按要求建設(shè)廣州市重點(diǎn)工程，建設(shè)金額約為68.6億元，在簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起30日內(nèi)開(kāi)工并實(shí)施建設(shè)。

??以底價(jià)競(jìng)得土地后，越秀地產(chǎn)將其規(guī)劃為一個(gè)可容納將近6000戶(hù)的大型社區(qū)，并于2022年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。規(guī)劃文件顯示，AB0805110、AB0805117及AB0810104地塊均為該項(xiàng)目的儲(chǔ)備住宅用地，總建筑面積達(dá)到了29.9萬(wàn)平方米。

??今年7月份，廣州市規(guī)劃和自然資源局就發(fā)布了白云區(qū)鐘落潭赤安路（AB0805、AB0810規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃征詢(xún)意見(jiàn)公示，透露廣州市土地開(kāi)發(fā)中心擬將上述3宗二類(lèi)居住用地調(diào)整為公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地。

??越秀地產(chǎn)沒(méi)有披露具體在地塊上投入了多少資金，但認(rèn)為70億元的補(bǔ)償屬公平合理，預(yù)期不會(huì)因土地收回事項(xiàng)而錄得任何重大收益或虧損。

??120億元全部用來(lái)買(mǎi)地

??在越秀地產(chǎn)之前，另一家房企也在嘗試讓地方政府回收土地。今年7月份，福州市鼓樓區(qū)洪山鎮(zhèn)人民政府透露，華潤(rùn)置地的斗池路項(xiàng)目分3個(gè)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，目前潤(rùn)和郡部分已完工并交付使用。華潤(rùn)置地 ( 福州 ) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)未開(kāi)發(fā)部分無(wú)建設(shè)計(jì)劃，提出退地申請(qǐng)，相關(guān)職能部門(mén)正與該公司對(duì)接開(kāi)展后續(xù)工作。

??參考過(guò)往的退地案例，不少房企能夠拿回退還的土地出讓金，但對(duì)比當(dāng)初的拿地價(jià)格，多少會(huì)錄得虧損。例如，2022年，中國(guó)恒大與廣州市規(guī)劃和自然資源局簽訂解除協(xié)議，退還廣州恒大足球場(chǎng)地的土地使用權(quán)，并獲得55.2億元出讓金退庫(kù)款。以該地塊及其上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的合計(jì)賬面價(jià)值，扣除出讓金退庫(kù)款之后，該公司預(yù)計(jì)錄得虧損約12.55億元。

??不同于一般的退地交易，越秀地產(chǎn)這次沒(méi)有拿到現(xiàn)金，取而代之的是等值的應(yīng)付票據(jù)，雖然用途受限，但勝在地塊沒(méi)有折價(jià)。該公司透露，白云區(qū)3宗宅地的70億元應(yīng)付票據(jù)將全數(shù)用于日后收購(gòu)位于廣州的地塊，暨南大學(xué)北側(cè)地塊二的50.03億元?jiǎng)t用于在番禺區(qū)收購(gòu)?fù)恋亍?/p>

??廣州一直是越秀地產(chǎn)最倚重的市場(chǎng)，今年上半年，該公司新增的12幅土地，有3宗位于廣州。截至6月底，其2503萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，廣州占了36.7%。

??越秀地產(chǎn)的管理層在8月份的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，下半年，投資策略上會(huì)更加聚焦核心城市、核心區(qū)域持續(xù)深耕，以效益為先，聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目。

??今年上半年，越秀地產(chǎn)有4個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了廣州商品住宅成交金額TOP10，琶洲南TOD項(xiàng)目以61.94億元的銷(xiāo)售額排在榜首，其余3個(gè)入圍項(xiàng)目分別為天河·和樾府、越秀·觀樾、越秀珠實(shí)城發(fā)江灣·和樾。這4個(gè)項(xiàng)目，2個(gè)位于天河區(qū)、2個(gè)位于海珠區(qū)，均為面向改善型客戶(hù)的中高端產(chǎn)品，無(wú)論是收益確定性還是現(xiàn)金回籠速度，都較為理想。

??而TOP10項(xiàng)目中，僅有一個(gè)來(lái)自番禺區(qū)，白云區(qū)則沒(méi)有項(xiàng)目上榜。兩相比較，便不難理解越秀地產(chǎn)希望置換白云區(qū)、番禺區(qū)住宅用地的動(dòng)機(jī)。

??今年上半年，廣州僅賣(mài)出了4宗住宅用地，成交宗數(shù)創(chuàng)近年新低。根據(jù)供地清單，廣州打算在8月15日至11月15日期間推出50宗住宅用地，沖刺全年賣(mài)地目標(biāo)。8月26日，廣州特地召開(kāi)了一場(chǎng)土地推介會(huì)，重點(diǎn)介紹24宗優(yōu)質(zhì)地塊，其中市區(qū)有16宗，天河區(qū)、海珠區(qū)分別有5宗、4宗。新地塊的規(guī)劃建設(shè)條件更友好，對(duì)房企也更具吸引力。例如，將在9月24日出讓的琶洲南區(qū)3塊住宅用地均是較受歡迎的小而美地塊，起拍單價(jià)在4.25萬(wàn)元/平方米至4.3萬(wàn)/平方米，體量都不大，起拍總價(jià)分別為28.7億元、15.6億元、14.7億元。

??最具“地王”潛質(zhì)的天河區(qū)南方面粉廠地塊，總建筑面積17.56萬(wàn)平方米，雖然起拍價(jià)達(dá)到了88.15億元，但地塊的位置和景觀資源相當(dāng)優(yōu)越，設(shè)計(jì)條件也頗為寬松，首次將陽(yáng)臺(tái)占比擴(kuò)大到了30%（其它項(xiàng)目20%），公共開(kāi)放空間面積擴(kuò)大到10%（其它項(xiàng)目5%）。

??一位業(yè)內(nèi)人士表示，在廣州大批量供地前夕，越秀地產(chǎn)通過(guò)退還存量土地拿到了120億元的購(gòu)地資金，大概率將會(huì)在接下來(lái)的土地出讓中有所作為。