??一直被銀行視為最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，正在持續(xù)縮水。

??根據(jù)財報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月末，42家A股上市銀行個人住房貸款余額共計34.04萬億元，較2023年末減少3190.63億元。其中，六大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額為26.12萬億元，在42家上市銀行總額中占比達(dá)到77%，但相比2023年末減少3118.97億元。

??這種態(tài)勢在2023年就已出現(xiàn)。2023年末，六大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額為26.43萬億元，較2022年末減少5569億元，這是六大行按揭貸規(guī)模首次收縮。而此前的2022年，六大行個人住房貸款余額共增加4049億元，2021年增量更是高達(dá)24843億元。

??央行發(fā)布的《2024年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%。此前央行數(shù)據(jù)顯示，2023年末，我國個人住房貸款余額38.17萬億元，同比下降1.6%。這意味著，今年上半年，個人住房貸款余額共減少了3800億元。

??多家銀行將個人住房貸款余額下降歸因于，房地產(chǎn)市場調(diào)整和提前還貸規(guī)模增加。國泰君安研究顯示，2024年4月，居民早償率指數(shù)達(dá)到37%的歷史高位，反映居民提前還貸行為明顯增多。

??存量房貸利率居高不下，促使客戶積極提前還貸，是房貸余額減少的主要原因。以北京為例，截至8月30日，北京新發(fā)放的首套房貸利率為3.4%，而存量首套房貸利率則高至4.75%，兩者利差達(dá)135個基點(diǎn)。央行面臨的存量房貸利率下調(diào)壓力正在上升。

??按揭貸規(guī)模持續(xù)縮水

??今年上半年，上市銀行普遍加大了對個人住房貸款的投放力度，但仍止不住下滑態(tài)勢。

??個人住房貸款投放大戶仍是建設(shè)銀行。截至6月末，建設(shè)銀行個人住房貸款余額為6.31萬億元，但相比2023年末仍減少764.66億元，降幅為1.2%。

??第二名是工商銀行，個人住房貸款余額達(dá)6.17萬億元，相比2023年末減少1230.92億元，是上市銀行中縮減最多的。

??第三名是農(nóng)業(yè)銀行，個人住房貸款余額5.07萬億元，上半年縮水規(guī)模亦超千億元，達(dá)到1006.73億元。排在其后的是中國銀行、郵儲銀行、交通銀行，個人住房貸款余額分別為4.75萬億元、2.36萬億元以及1.46萬億元。

??郵儲銀行是國有大行中按揭貸唯一正增長的銀行。今年上半年，郵儲銀行個人住房貸款新增236.18億元，在上市銀行中增量最大；其在2023年按揭貸規(guī)模亦增加762.28億元。

??郵儲銀行零售業(yè)務(wù)總監(jiān)梁世棟表示，今年上半年，郵儲銀行按揭投放近2000億元，凈增超過200億元。之所以能取得比較優(yōu)勢，一是搶抓二手房市場，堅持一二手房并重。針對二手房交易相對活躍情況，加大對二手房貸款的資源配置力度，加強(qiáng)了跟頭部優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的合作，上半年二手房貸款投放占比近6成。

??二是向一線等高能城市發(fā)展。2024上半年高能級市場投放同比增長近40%。另外，抓縣域市場，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，在需求端，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的孩子上學(xué)、結(jié)婚、就業(yè)等剛性需求，同時，還有很多打工客戶回到縣城置業(yè)的需求也比較強(qiáng)烈。在供給端，也由原來的傳統(tǒng)大型開發(fā)商向區(qū)域優(yōu)質(zhì)開發(fā)商轉(zhuǎn)變。

??三是用好金融科技。持續(xù)優(yōu)化跟優(yōu)質(zhì)中介和房企的直聯(lián)，提升對于合作伙伴的服務(wù)能力，同時推進(jìn)按揭的預(yù)審批服務(wù)，全面升級線上服務(wù)，客戶體驗明顯提升。

??在股份行中，招商銀行、興業(yè)銀行個人住房貸款余額超過萬億元，分別為1.38萬億元、1.07萬億元；排在其后的是中信銀行、浦發(fā)銀行，余額分別為9884.57億元、8336.47億元。其中，中信銀行上半年個人住房貸款新增172.86億元，另外3家銀行該指標(biāo)皆為負(fù)數(shù)。

??42家A股上市銀行中，上半年個人住房貸款正增長的銀行有13家，郵儲銀行、浙商銀行、中信銀行、寧波銀行、杭州銀行新增規(guī)模排名前五。其中，浙商銀行的增幅最高，上半年個人住房貸款余額1553億元，較2023年末增加12.66%。

??個人住房貸款業(yè)務(wù)下滑的同時，各大銀行的個人消費(fèi)貸款、個人經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)卻在快速增長。

??截至6月末，農(nóng)業(yè)銀行個人貸款較2023年末增加5921.78億元，增長7.3%。其中，個人消費(fèi)貸款增長26.5%，個人經(jīng)營貸款增長28.4%。工商銀行個人貸款比2023年末增加1809.22億元，增長2.1%，其中，個人消費(fèi)貸款和個人經(jīng)營貸款分別增長17.4%和16.7%。

??建設(shè)銀行的個人貸款規(guī)模較2023年末增加816.82億元，增幅為0.94%。其中，個人經(jīng)營貸款增長13.93%；個人消費(fèi)貸款增長13.99%。交通銀行也不例外，其個人經(jīng)營貸款較2023年末增長9.14%，個人消費(fèi)貸款增長26.85%。

??股份制銀行、城農(nóng)商行個人消費(fèi)貸也呈階梯式增長態(tài)勢。截至6月末，“零售之王”招商銀行個人消費(fèi)貸款余額較2023年末增長25.27%，貴陽銀行個人綜合消費(fèi)貸款余額增長23.11%。

??當(dāng)前個人消費(fèi)貸、經(jīng)營貸利率已跌破3%，將房貸置換為消費(fèi)貸、經(jīng)營貸，通過貸款產(chǎn)品間利率差達(dá)到變相降息目的，已成為行業(yè)公開的秘密。這種現(xiàn)象出現(xiàn)的根本原因，就是存量房貸高位站崗，由此帶來的風(fēng)險不容忽視。

??按揭貸不良率也在上升

??在今年業(yè)績發(fā)布會上，上市銀行的盈利性、資產(chǎn)質(zhì)量，尤其是房地產(chǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險備受關(guān)注。

??凈利潤增速放緩，已是整個銀行業(yè)需要應(yīng)對的挑戰(zhàn)。2024年上半年，工商銀行實現(xiàn)凈利潤1712.96億元，是國有商業(yè)銀行中賺錢最多的銀行，但仍出現(xiàn)營業(yè)收入、凈利潤“雙降”。

??工商銀行表示，受LPR（貸款市場報價利率）下調(diào)、存量房貸利率調(diào)整、存款期限結(jié)構(gòu)變動等因素影響，年化凈利息差和凈利息收益率分別為1.24%和1.43%，同比分別下降28個和29個基點(diǎn)。而由于中國商業(yè)銀行凈利息收入占營業(yè)收入8成左右，其增長放緩對利潤影響顯著。

??近期，市場傳聞?wù)叻秸诳紤]進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，至于如何降，可能通過重新協(xié)商房貸利率或轉(zhuǎn)按揭來實現(xiàn)。

??對此消息，招商銀行行長王良在中期業(yè)績會上表示，招行也只是在媒體上看到信息，還沒有接到宏觀按揭管理部門、人民銀行或者國家金融監(jiān)督管理總局的意見，也沒有征求過銀行意見。“若這方面政策推出，對銀行業(yè)的存量按揭利率將帶來一定負(fù)面影響；宏觀管理部門會做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。”

??值得關(guān)注的是，今年以來，銀行業(yè)個人住房貸款不良率有了上升之勢。據(jù)記者統(tǒng)計，42家上市銀行中，有23家披露了上半年個人住房貸款不良率，其中19家均出現(xiàn)上升。

??青農(nóng)商行（即青島農(nóng)村商業(yè)銀行）、蘭州銀行、鄭州銀行、重慶銀行、重慶農(nóng)商行個人住房貸款不良率均超過1%。截至上半年末，這5家銀行個人住房貸款不良率分別為1.33%、1.25%、1.12%、1.08%、1.05%。其中青農(nóng)商行、蘭州銀行、重慶銀行出現(xiàn)上漲，鄭州銀行、重慶農(nóng)商行個人住房貸款不良率分別較2023年末下降0.05個百分點(diǎn)、0.06個百分點(diǎn)。

??個人住房貸款不良率上升最快的是重慶銀行，其次是中信銀行。截至6月末，重慶銀行個人住房貸款不良率較2023年末上升0.31個百分點(diǎn)；中信銀行個人住房貸款不良率為0.71%，較2023年末上升0.21個百分點(diǎn)。

??中信銀行在其財報中，將此歸因于“受房地產(chǎn)銷售低迷、經(jīng)濟(jì)增長放緩等因素影響，不良率及關(guān)注貸款率均較上年末有所上升”，并認(rèn)為，該行個人住房貸款加權(quán)平均抵押率維持在40%左右水平，個人住房貸款業(yè)務(wù)整體風(fēng)險基本可控。

??股份制銀行中，民生銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行個人住房貸款不良率分別為0.83%、0.75%、0.65%，分別較2023年末上漲0.16個、0.13個以及0.09個百分點(diǎn)。

??國有大行中，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行個人住房貸款不良率分別為0.6%、0.58%、0.54%、0.48%，分別較2023年末上漲0.16個、0.03個、0.12個以及0.11個百分點(diǎn)。

??郵儲銀行則出現(xiàn)下降，該行個人住房貸款不良率為0.5%，較2023年末下降0.05個百分點(diǎn)。郵儲銀行零售業(yè)務(wù)總監(jiān)梁世棟在業(yè)績會上表示，下一步郵儲銀行將緊抓政策指引，堅持支持剛需和改善型住房需求，上半年超90%業(yè)務(wù)都是此類需求；堅持一二手房并重；堅持在重點(diǎn)區(qū)域發(fā)力，一個是高能級市場，一個是縣域市場，持續(xù)保持住房按揭業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。