??進(jìn)入下半年，企業(yè)投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，民企衰退、央國企強(qiáng)勢、城投托底的格局并未有改變。即便自集中供地以來一直積極的央國企投資步伐也大幅放緩，拿地更聚焦、更精準(zhǔn)、更理性。

??在市場長期筑底修復(fù)、購房信心恢復(fù)緩慢之下，仍在拿地的龍頭企業(yè)如何選擇地塊？近兩月央國企拿地又呈現(xiàn)何種特征？是否與當(dāng)前市場同頻共振？

??01

??央國企仍在拿地但節(jié)奏大幅放緩

??民企中僅剩濱江、龍湖、偉星等

??少數(shù)企業(yè)拿地

??2024年以來，土地市場與樓市走勢呈現(xiàn)出相對“獨(dú)立”與“割裂”。

??不同于新房、二手房得益于政策的支撐出現(xiàn)一定回暖，土地市場則并明沒有明顯的改善。前7月全國300城經(jīng)營性用地成交面積、金額同比分別下跌21%和37%，規(guī)模再創(chuàng)近五年新低，除個別城市偶有優(yōu)質(zhì)地塊熱度較高，多數(shù)地塊或無人問津或底價成交。

??從企業(yè)端來看，樓市回暖的“曇花一現(xiàn)”影響了企業(yè)在投資層面的決策，前7月新增土地價值僅5154億元，同比下降38%。

??格局上，央國企雖獨(dú)占鰲頭但疲態(tài)略顯。一方面是在歷年新增拿地金額TOP100中，央國企拿地金額占比逐年提升，2022年以后維持在60%以上；另一方面，在拿地金額TOP20中，央國企數(shù)量及金額幾乎占到了半壁江山，毫無疑問，近三年的土地市場央國企無疑是最大的“贏家”。

??但值得注意的是，2024年以來，央國企投資腳步也在放緩。尤其是前兩年拿地較多的央企，無論是在TOP100、TOP20中金額占比均出現(xiàn)了明顯下滑。

??諸如頭部的企業(yè)如華潤、中海、招商等前七月拿地金額同比跌幅均在60%以上。

??相較之下，民企在2021年集中供地第二輪之后以來幾乎銷聲匿跡。自身爆雷、出險疊加市場銷售的走弱等因素，使得民企失去了投資的能力。僅剩下濱江、龍湖、偉星等規(guī)模企業(yè)能夠在其深耕區(qū)域頻繁的參拍并拿地。

??02

??近兩月拿地聚焦核心城市低總價

??低容積率地塊

??整體拿地相對理性

??盡管投資戰(zhàn)略“一縮再縮”，但近兩月央國企投資意愿、規(guī)模略有回升，部分地塊更是以高溢價率成交。在整體市場修復(fù)“后勁不足”之下，這些企業(yè)“拼命搶地”具有借鑒和參考意義，畢竟即便再優(yōu)質(zhì)地塊在當(dāng)前弱周期中也并非完全安全。

??因此我們統(tǒng)計了1-7月拿地金額TOP10房企近兩月的所拿的30塊地發(fā)現(xiàn)：

??第一，三四線基本排除在企業(yè)投資戰(zhàn)略外。需求透支、房價透支、庫存高企是目前三四線面臨的三座大山，銷售跌幅也遠(yuǎn)比一二線要高，因此早在2022年之后龍頭房企鮮在三四線拿地。近兩月典型企業(yè)拿地一如既往的聚焦在一二線城市，尤其是北、上、杭、蓉等一線和新一線城市。拿地金額來看，一線占比到36%，二線占到61%。

??第二，以低總價、低容積率的“高安全墊”地塊為主。典型企業(yè)成交地塊中，總價在10億以內(nèi)占比達(dá)到47%，總價超過30億地塊僅有8%。由此可見在核心城市過高的總價對于企業(yè)而言風(fēng)險比較大，拿地也會更謹(jǐn)慎，諸如廈門兩塊高總價地塊均以底價成交。

??此外，由于多數(shù)城市近期推出了優(yōu)質(zhì)地段低密的地塊來提振土地市場信心，這也成了龍頭企業(yè)“必爭之地”，近兩月拿地金額TOP10房企所拿容積率在2.2以下地塊占比超四成。

??第三，雖有個別地塊高溢價成交，但當(dāng)下拿地仍以謹(jǐn)慎、理性為主。這些頭部仍在拿地的企業(yè)近兩月拿地平均溢價率在8%左右，比其他企業(yè)更為積極。但細(xì)分來看，除了在上海、杭州拿地均以溢價成交，在廈門、武漢、西安等城市均以底價成交。即便是北京，拿地金額TOP10企業(yè)近兩月拿地溢價率僅不足3%，接近七成地塊底價成交。

??03

??低密度、資源好、價格低是近期拿地特征

??對應(yīng)企業(yè)拿地關(guān)注產(chǎn)品、供求、土地價格

??以具體地塊來看，無論是高溢價率亦或是底價成交，總體呈現(xiàn)了低密度、資源稀缺、價格優(yōu)勢三個特征。從企業(yè)投資邏輯而言，實(shí)際上，也對應(yīng)了在企業(yè)選擇地塊除了基本要求能算得過來賬以外的另三個維度，即未來打造的產(chǎn)品、區(qū)域內(nèi)的供求關(guān)系以及整體利潤和地價水平。

??首先，無論是從中央政策還是市場反饋來看，豪宅項目、高端改善的產(chǎn)品在當(dāng)前市場中銷售韌性較高，銷售安全度更高。拿地金額TOP10近兩月拿地中多數(shù)地塊容積率1.8以下，且多集中在板塊核心位置，未來整體銷售壓力并不大。

??其次，諸多央企所拿地塊中，土地可比價格或利潤相對客觀。比如城建集團(tuán)在北京昌平區(qū)19.9億所拿地塊，實(shí)際樓板價13100元/平方米，未來期房銷售指導(dǎo)價為3.9萬元/平方米，而現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價則略高，為4.1萬元/平方米，整體地房比不超過0.4，利潤空間客觀。再如保利發(fā)展7億元成交的廣州荔灣區(qū)地塊，其樓板價為廣鋼新城近5年的新低。

??最后，以往經(jīng)驗(yàn)來看，地段核心和稀缺往往是銷售的保障，尤其是供不應(yīng)求的區(qū)域。如蘭州西站核心區(qū)土地出讓稀缺，主城改善盤稀缺，拿地之后項目打造空間仍然較大。

??綜上所述，各地相繼出臺調(diào)控政策后，市場反應(yīng)有所不同，政策效果傳導(dǎo)至土地市場帶來更明顯的冷熱分化行情：如上海、杭州等城市核心土地遭到熱捧，但蘇州、合肥等地地市持續(xù)低迷，主要由于核心區(qū)域項目的去化表現(xiàn)不佳，對房企拿地信心產(chǎn)生較大影響。

??企業(yè)端來看，投資目前仍在等待樓市回暖的信號出現(xiàn)，帶動企業(yè)投資信心的增長。此外核心城市內(nèi)具備低密度、區(qū)位優(yōu)越等條件的優(yōu)質(zhì)地塊，對企業(yè)還是具有較大吸引力，將會引起積極競拍。