專(zhuān)題 | 四大AMC的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解之路

企業(yè)監(jiān)測(cè)分析房玲、易天宇、陳家鳳 2024-07-24 09:37:36 

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2024-07-24
  • 報(bào)告類(lèi)型:企業(yè)監(jiān)測(cè)分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??01

??政策引導(dǎo)AMC紓困房地產(chǎn)

??但實(shí)際落地效果并不理想

??1、政策鼓勵(lì)充分發(fā)揮AMC逆周期工具和金融救助功能

??AMC即資產(chǎn)管理公司,主要從事批量收購(gòu)、管理、處置不良資產(chǎn)的業(yè)務(wù)。國(guó)內(nèi)AMC起步于應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī),對(duì)口處置四大行不良資產(chǎn),目前已完成從政策性收購(gòu)到商業(yè)化轉(zhuǎn)型,已形成“5+2+銀行系+外資+民營(yíng)非持牌”的市場(chǎng)格局。其中“5”指原先四大全國(guó)性AMC(中國(guó)華融、中國(guó)長(zhǎng)城、中國(guó)東方、中國(guó)信達(dá))以及2020年獲批第五張全國(guó)性AMC牌照的中國(guó)銀河;“2”指的是根據(jù)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定,每省最多可設(shè)置2家地方性AMC,計(jì)劃單列市也可設(shè)置1家。

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速釋放,監(jiān)管已經(jīng)多次對(duì)AMC參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置工作提出要求。2022年監(jiān)管部門(mén)頻頻提及鼓勵(lì)參與紓困房企,四季度金融16條更是提出“鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力,與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式,推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作,提高資產(chǎn)處置效率。支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題金融債券。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司通過(guò)擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項(xiàng)目處置?!?6條首次提出,鼓勵(lì)A(yù)MC與服務(wù)商展開(kāi)合作,提高資產(chǎn)處置效率。

??2023年以來(lái)政策頻次明顯降低,8月監(jiān)管宣布將與房企、金融家召開(kāi)會(huì)議,討論解決受困房企債務(wù)和實(shí)施實(shí)體紓困重組等問(wèn)題;2024年5月國(guó)家金融監(jiān)督管理總局指出,要充分發(fā)揮AMC逆周期工具和金融救助功能,做經(jīng)濟(jì)金融體系的“穩(wěn)定器”、金融風(fēng)險(xiǎn)的“防火墻”和金融危機(jī)的“救火隊(duì)”。

??此外,中央金融工作會(huì)議提出,完善金融機(jī)構(gòu)定位。中央金融委員會(huì)辦公室和中央金融工作委員會(huì)兩次撰文提出,平衡好和處理好金融功能性與營(yíng)利性的關(guān)系。資產(chǎn)管理公司作為專(zhuān)事處置不良資產(chǎn)、化解金融風(fēng)險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu),要始終堅(jiān)持將功能性放在首位,在防范化解風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)中實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值和高質(zhì)量發(fā)展。

1

??2、定向支持AMC化險(xiǎn),但房企紓困專(zhuān)項(xiàng)再貸款落地比例僅26%(略)

??02

??AMC以多種模式進(jìn)場(chǎng)紓困

       但推進(jìn)速度相對(duì)緩慢

??介于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體尚處筑底階段,疊加AMC參與本輪紓困更多受制于自身資本、盈利和資產(chǎn)質(zhì)量等方面的約束,處置能力有限,參與意愿較弱。據(jù)2023年12月中國(guó)信達(dá)官微消息顯示,2022年以來(lái)已累計(jì)開(kāi)展房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目125個(gè),投放金額639億元,保障7.87萬(wàn)套商品房按期交付,帶動(dòng)2819億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。此外,中國(guó)信達(dá)發(fā)布2023年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),2023年參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目47個(gè),帶動(dòng)1300億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn),預(yù)計(jì)可保障近4萬(wàn)套商品房交付。

??2024年4月,中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)稱(chēng),已協(xié)助完成保交樓數(shù)千套,解決農(nóng)民工工資4000余萬(wàn),兌付房企理財(cái)產(chǎn)品超10億元;出資近20億元,幫助某資源類(lèi)國(guó)企緩解到期流動(dòng)性困難、提升經(jīng)營(yíng)能力。東方資產(chǎn)也曾透露,截至2023年6月末,該公司累計(jì)開(kāi)展房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目47個(gè),推動(dòng)保障3.68萬(wàn)套商品房按期交付,協(xié)助解決6.69億元農(nóng)民工工資和上游材料供應(yīng)商60.02億元欠款支付問(wèn)題,帶動(dòng)貨值約1412.91億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

??AMC整體紓困進(jìn)度較為緩慢,如何有效甄別項(xiàng)目質(zhì)量,以合理的成本介入,并通過(guò)債務(wù)和產(chǎn)權(quán)重組進(jìn)一步挖掘和提升其項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值,對(duì)AMC經(jīng)營(yíng)和管理而言至關(guān)重要。當(dāng)前其參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解,按紓困對(duì)象可分為集團(tuán)和項(xiàng)目層面:1)集團(tuán)層面,涵經(jīng)典的債務(wù)重組,以及AMC可能以重整投資人的角色參與到房企的破產(chǎn)重整;2)項(xiàng)目層面,如收購(gòu)項(xiàng)目債權(quán)再注入增量資金以盤(pán)活資產(chǎn)、與房企共同出資設(shè)立不良資產(chǎn)處置基金、出資收購(gòu)項(xiàng)目并委托關(guān)聯(lián)方或第三方代建來(lái)主導(dǎo)后續(xù)的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)等。

??1、集團(tuán)層面:參與破產(chǎn)重整和債務(wù)重組,首次出現(xiàn)AMC代償債券(略)

??2、項(xiàng)目層面:收購(gòu)+代建為主要紓困方式,當(dāng)前篩選門(mén)檻高、覆蓋數(shù)量少(略)

??03

??四大AMC財(cái)務(wù)表現(xiàn)疲軟

       不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)逐年下降

??雖有政策的支持和引導(dǎo),但AMC自身面臨資本、盈利等方面的壓力,以及房地產(chǎn)項(xiàng)目中的隱藏風(fēng)險(xiǎn),都一定程度上對(duì)企業(yè)拓展紓困業(yè)務(wù)形成了制約。目前全國(guó)性的AMC有五家,其中中國(guó)銀河成立時(shí)間相對(duì)較晚,公開(kāi)信息相對(duì)較少,故下文主要針對(duì)四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行分析。

??1、不良資產(chǎn)規(guī)模逐年下降,更關(guān)注交易性金融資產(chǎn)類(lèi)投資業(yè)務(wù)

??2023年不良資產(chǎn)同比下降9%,AMC逆周期職能發(fā)揮不明顯

??從近年來(lái)四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模來(lái)看,呈現(xiàn)逐年同比下降的趨勢(shì)。2023年四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)1規(guī)模達(dá)12224億元。從歷年趨勢(shì)來(lái)看,2021年及2022年四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模均下降了6%,而2023年這一下滑趨勢(shì)擴(kuò)大到了9%。

??此外不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模在金融投資2中的占比同樣呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2023年不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模占到了金融投資的44%,該比例自2022年呈現(xiàn)出較大下降幅度。

從數(shù)據(jù)來(lái)看,無(wú)論是不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模的下降,還是不良資產(chǎn)在金融投資中的占比下滑,都反應(yīng)了四大AMC在本輪經(jīng)濟(jì)下行期所起到的救助作用相對(duì)有限。

1

??從各家AMC的表現(xiàn)來(lái)看,2023年不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模最大的為中信金融,達(dá)4084億;但同時(shí)中信金融不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模也是同比下滑最大的,下滑幅度達(dá)10.7%。事實(shí)上,中信金融不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模2021年、2022年的下滑幅度也均達(dá)到了10%以上。

??此外中國(guó)信達(dá)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模也達(dá)到了3121億,同比下滑9.9%。2023年中國(guó)信達(dá)不良資產(chǎn)在金融投資中的比重也出現(xiàn)明顯的下降,從2022年的42%下降至2023年的38%。此外東方資產(chǎn)、中國(guó)長(zhǎng)城的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模分別同比下降4.9%及9.1%。

1

??不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)以交易性金融資產(chǎn)為主,更關(guān)注短期出售(略)

??2、資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)不同程度惡化,需警惕市場(chǎng)波動(dòng)(略)

??3、AMC盈利能力持續(xù)下降,信用減值及資產(chǎn)減值是主要成因(略)

      04

??四大AMC將加速回歸不良主業(yè)

       紓困房地產(chǎn)任重而道遠(yuǎn)

??2022年2月,中央巡視組向四大金融AMC反饋巡視情況時(shí)指出,四大金融AMC存在“不良資產(chǎn)處置主業(yè)弱化”“聚焦主責(zé)主業(yè)有偏差”“聚焦主業(yè)定力不夠”的問(wèn)題,巡視組要求四大金融AMC樹(shù)立正確政績(jī)觀,聚焦不良資產(chǎn)處置主業(yè),加大主業(yè)不良資產(chǎn)處置力度,把回歸主業(yè)擺在公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展突出位置。因此,盡管財(cái)務(wù)疲軟,加速回歸不良資產(chǎn)主業(yè)仍是四大AMC努力的方向,重點(diǎn)聚焦中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)、房地產(chǎn)紓困等方面,在化解房地產(chǎn)市場(chǎng)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)方面發(fā)揮其特有的作用。年初更名的中信金融資產(chǎn),在2024年工作會(huì)議上表示,“未來(lái)公司將重點(diǎn)做好強(qiáng)主業(yè)、增收入,提升主業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力;化存量、防新增,提高風(fēng)險(xiǎn)化解質(zhì)量等工作”。

??但不良資產(chǎn)領(lǐng)域新生力量崛起,業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇,也給四大AMC帶來(lái)了一定的壓力。當(dāng)前銀行系金融資產(chǎn)投資公司(AIC)逐漸成為不良資產(chǎn)管理領(lǐng)域救助的新生力量,即指2017年五大國(guó)有銀行成立的工銀金融AIC、建信金融AIC、農(nóng)銀金融AIC、中銀金融AIC與交銀金融AIC。雖然五家AIC成立時(shí)間晚,資產(chǎn)規(guī)模僅為四大AMC的十分之一,但其沒(méi)有歷史沉淀包袱、財(cái)務(wù)狀況良好、業(yè)務(wù)擴(kuò)張迅猛,已成為市場(chǎng)化債轉(zhuǎn)股業(yè)務(wù)的主力軍。金融AIC的優(yōu)勢(shì)在于擁有商業(yè)銀行背景,具備優(yōu)質(zhì)的資源優(yōu)勢(shì),解決過(guò)去如果商業(yè)銀行與AMC開(kāi)展債轉(zhuǎn)股業(yè)務(wù)很難就轉(zhuǎn)讓價(jià)值達(dá)成一致的問(wèn)題,提高處置效率的同時(shí),又有利于商業(yè)銀行前瞻性管控不良貸款。2024年6月“擴(kuò)大金融AIC直接股權(quán)投資試點(diǎn)范圍”已被明確寫(xiě)入國(guó)務(wù)院印發(fā)的《促進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》中,AIC未來(lái)或可以開(kāi)展不以債轉(zhuǎn)股為目的的股權(quán)投資業(yè)務(wù)。隨著商業(yè)銀行處置自身不良資產(chǎn)能力的提升,留給AMC的處置空間下降。

??聚焦房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解方面,AMC雖然承擔(dān)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解職能,但房地產(chǎn)下行周期中,秉持自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則,依舊審慎對(duì)出險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行紓困決策。

??首先,并非所有紓困類(lèi)項(xiàng)目都是優(yōu)質(zhì)的。大部分不良資產(chǎn)源自三四線,潛在盤(pán)活價(jià)值較低,紓困這類(lèi)項(xiàng)目所造成的損失需要AMC自身來(lái)承擔(dān),AMC需要考慮項(xiàng)目能否順利退出、退出后能否盈利等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

??其次,紓困項(xiàng)目需要資金支持。即使央行提供800億、資金成本低廉的紓困專(zhuān)項(xiàng)再貸款,但AMC使用率較低,緣于當(dāng)前四大AMC業(yè)務(wù)的發(fā)展模式均已轉(zhuǎn)向債務(wù)推動(dòng)型,自身財(cái)務(wù)杠桿及償債壓力相對(duì)較高。2023年末中國(guó)信達(dá)、東方資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率均高于85%,中信金融、長(zhǎng)城資產(chǎn)該指標(biāo)甚至超過(guò)95%;而中信金融、長(zhǎng)城資產(chǎn)2022年EBITDA對(duì)利息覆蓋倍數(shù)不足1,甚至為負(fù)值,資產(chǎn)結(jié)構(gòu)惡化。

1

??第三,房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口較大,且由于不良債權(quán)多以土地及房產(chǎn)為抵押物,當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇進(jìn)度的不確定性使得不良資產(chǎn)價(jià)值修復(fù)與資產(chǎn)處置面臨一定的困難。導(dǎo)致四大AMC資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)不同程度惡化,不良債權(quán)資產(chǎn)中階段二、階段三占比逐步提升,且對(duì)問(wèn)題資產(chǎn)的撥備計(jì)提比例相對(duì)較低,存在較大減值壓力,盈利或?qū)⒗^續(xù)承壓,同時(shí)也限制了AMC紓困房地產(chǎn)項(xiàng)目的意愿。

??綜上,在市場(chǎng)復(fù)蘇仍存在較大不確定性、自身財(cái)務(wù)疲軟、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下,AMC回歸不良主業(yè)、發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)化解功能存在一定的壓力,提升主業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、促進(jìn)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。未來(lái)以輕資產(chǎn)模式參與,即作為專(zhuān)業(yè)服務(wù)方協(xié)助制定落實(shí)重組方案、調(diào)動(dòng)政府及不良產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源,聯(lián)合投資人進(jìn)行紓困盤(pán)活,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型或是AMC發(fā)展的突破點(diǎn)。在此背景下,AMC紓困房地產(chǎn)力度短期很難有大突破,仍會(huì)傾向于選擇區(qū)域優(yōu)質(zhì)、有階段性流動(dòng)性問(wèn)題的部分項(xiàng)目或資產(chǎn)進(jìn)行紓困,較難充分發(fā)揮其金融救助職能,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解的關(guān)鍵還是在于行業(yè)信心的回歸、市場(chǎng)的復(fù)蘇。


中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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