??導語

??剝離房地產開發(fā)業(yè)務并非是退出房地產，在集團內部騰挪，對于集團而言，資產還在，負債仍在。

??◎  文 / 房玲、易天宇

??7月10日，冠城大通公告稱，擬將持有的房地產開發(fā)業(yè)務相關資產及負債轉讓至公司控股股東（或實控人指定的關聯(lián)公司）。據了解，除冠城大通外，2024年來已有華遠地產、美的置業(yè)、格力地產等多家上市房企陸續(xù)剝離房地產開發(fā)業(yè)務資產。當前，房地產業(yè)務越來越被資本市場視為“累贅”，房企或許只有剝離地產業(yè)務，才能更好地在資本市場中講好故事。

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??多家企業(yè)資產重組仍處籌劃階段
資本市場反應積極、股價多次漲停

??2024年4月華遠地產最先披露籌劃資產重組公告，擬將房地產開發(fā)業(yè)務相關資產及負債轉讓至其控股股東華遠集團，并采取現金方式交易。此后7月17日，華遠地產再次披露進展，交易所涉及的審計、評估已經完成了大部分現場工作，但相關各方暫時還沒有簽署正式交易文件。與華遠地產類似，計劃將房地產業(yè)務一次性整體剝離給集團的還有冠城大通及美的置業(yè)，其中冠城大通同樣采用現金支付方式，不涉及股份發(fā)行，不影響股權結構調整，且同樣處于籌劃階段。

??而美的置業(yè)進展較快，6月23日，美的置業(yè)在港交所公告，擬將房地產開發(fā)業(yè)務進行內部重組，由私人公司持有該業(yè)務，同時通過實物分派私人公司股份+現金選擇權的方式將私人公司從上市公司剝離，即有美的置業(yè)股票的股東如不參與房地產開發(fā)業(yè)務股權的實物分派，可選擇對等的現金分派，每股現金分派金額為5.9港元。根據美的置業(yè)的預計時間表，將于2024年10月18日完成實物派發(fā)。

??與之不同的是，格力地產選擇了分期逐步退出房地產業(yè)務，此次格力地產重組方案擬置出的是上海、重慶、三亞等地相關房地產開發(fā)業(yè)務對應的資產負債及上市公司相關對外債務，并置入珠海免稅集團不低于51%股權。根據2023年格力地產的年報顯示，格力地產房地產收入貢獻主要集中在珠海地區(qū)，期內珠海項目結轉收入金額約達28億元，占總營業(yè)收入的59%，而此次業(yè)務置出并未有涉及珠海的開發(fā)業(yè)務。

??從消息釋放后的資本市場反應來看，華遠地產于4月27日（周六）發(fā)布重組公告后，就曾連續(xù)獲得三個漲停板，股價從26日的收盤價1.14元/股上漲至5月6日的1.52元/股。而美的置業(yè)6月23日（周天）發(fā)布消息后，次日股價漲幅達69.87%。格力地產7月7日（周天）發(fā)布相關公告后，次日也同樣漲停，9日股價繼續(xù)上漲，漲幅達到10.08%。

??值得關注的是，除格力地產外，其他三家企業(yè)的總市值均低于其2023年的凈資產，其中美的置業(yè)總市值更是遠低于其超500億的凈資產。美的置業(yè)大股東選擇以較高的溢價（5.9港元/股，較公告日前收市價溢價約57.33%）私有化房地產業(yè)務，從側面也反應了大股東認為美的置業(yè)的房地產業(yè)務仍屬于優(yōu)質資產。但對企業(yè)估值的理解，屬于仁者見仁智者見智，從資本市場的角度來看，更重要的是美的置業(yè)剝離了其高負債、利潤持續(xù)收縮的地產業(yè)務，減少了未來的不確定性。

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??剝離房地產開發(fā)業(yè)務并非退出房地產
關聯(lián)性風險依然存在

??對于部分房企而言，剝離房地產開發(fā)業(yè)務更像是迫不得已的選擇。與美的置業(yè)過去三年凈利潤均為正收益不同，冠城大通、格力地產及華遠地產的凈利潤均出現了至少兩年以上的虧損。尤其是華遠地產，連續(xù)三年凈利潤均為虧損，累積凈利潤虧損超70億元，接近觸及“最近三個會計年度扣除非經常性損益前后凈利潤孰低者均為負值，且最近一年審計報告顯示公司持續(xù)經營能力存在不確定性”的規(guī)定，站在了A股披星戴帽的邊緣。

??細看華遠地產虧損的原因，資產減值損失是主要原因。2023年華遠地產毛利潤約23.68億，但期內資產減值就高達18.5億，其中重慶春風度及石家莊昆侖賦就分別計提了超5億的計提存貨跌價準備。除華遠地產外，美的置業(yè)計提了41.21億的資產減值，美的置業(yè)自2018年就開始持續(xù)計提資產減值，在2018至2023年的六年內累積計提了超百億的資產減值。

??在未來銷售市場仍不明朗的當下，將持續(xù)虧損的重資產業(yè)務進行剝離，能夠讓上市企業(yè)的財務報表更加好看，尤其是處于披星戴帽邊緣的原地產股能夠繼續(xù)保住自身的上市地位。

??從剝離后的預計結果來看，四家企業(yè)的營收規(guī)模都將面臨較大的收縮。四家企業(yè)的房地產開發(fā)業(yè)務收入均占到了總營收的重要比重，其中美的置業(yè)和華遠地產占比更是達到了97%及98%。冠城大通的電磁線業(yè)務占比為57%，在地產開發(fā)業(yè)務剝離后仍能維持一定的營收規(guī)模。格力地產采用資產置換的方式收購珠海免稅，免稅業(yè)務或能支撐起部分營收規(guī)模。而美的置業(yè)及華遠地產，一個是保留物管、商業(yè)、地產科技、建設項目管理等原有業(yè)務；一個是聚焦代建、酒店經營、資產管理與運營、物業(yè)管理、城市運營服務等業(yè)務，鑒于原地產開發(fā)業(yè)務收入占比較大，預計剝離后的營收規(guī)模將大幅收縮。

??從另一方面來看，上市企業(yè)剝離房地產開發(fā)業(yè)務，并非是退出了房地產，更多是在集團內部騰挪。對于集團而言，資產還在，負債仍在，相關的風險及問題依然存在。尤其需要關注是，剝離后以與原地產開發(fā)業(yè)務具有高度關聯(lián)的輕資產業(yè)務為主要經營方向的企業(yè)。一方面在業(yè)務拓展上，高度依賴地產開發(fā)的輕資產業(yè)務，是否具有獨立發(fā)展的能力，且原地產開發(fā)公司是否是輕資產業(yè)務的最大單一客戶等；另一方面，與原地產開發(fā)業(yè)務之間的關聯(lián)交易是否密切，從而存在一定的信用風險。事實上，將高負債的地產開發(fā)業(yè)務從上市平臺剝離，雖然讓財務報表更好看，但也會讓相關風險更加隱蔽。

??整體來看，當下被資本市場視為“累贅”的房地產開發(fā)業(yè)務，已不再具有吸引融資的能力。此時，企業(yè)選擇剝離房地產業(yè)務，置換或保留其他業(yè)務，才能給資本市場帶來更多想象空間。對于大多數的上市房企而言，并不擁有一個具有多元化業(yè)務且實力強大的母公司集團作為背靠，騰籠換鳥、資產剝離對于大多數房企并不具有可行的借鑒意義。