??業(yè)績(jī)：上半年繼續(xù)低位調(diào)整
優(yōu)質(zhì)房企也出現(xiàn)頹勢(shì)

??2024上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于弱勢(shì)整理階段。一季度，新房市場(chǎng)供應(yīng)和成交雙雙處于低位，進(jìn)入二季度之后，市場(chǎng)仍然處于低位震蕩，前5月累計(jì)同比降44%，降幅相較于一季度收窄8個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2024年1-5月有近90%的百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比減少。分梯隊(duì)來(lái)看，企業(yè)格局分化加劇，上半年累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)龇^高的企業(yè)主要分布在TOP51-100梯隊(duì)，其中央國(guó)企以及部分境外優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

??整體來(lái)看，2024上半年政策效應(yīng)尚未顯現(xiàn)，購(gòu)房者信心和預(yù)期都處于低位。而在517四部委房地產(chǎn)吹風(fēng)會(huì)后，核心一二線相繼下調(diào)了首付比例和貸款利率，一線城市上海、深圳、廣州的寬松政策再度加碼。在這情況下，企業(yè)在下半年仍應(yīng)積極營(yíng)銷(xiāo)、提升優(yōu)惠力度以促進(jìn)項(xiàng)目成交去化。

??01
銷(xiāo)售繼續(xù)低位運(yùn)行，百?gòu)?qiáng)累計(jì)業(yè)績(jī)降幅相對(duì)一季度有所收窄

??2024年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)處在低位調(diào)整。1-5月行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額14129.1億元，同比降幅為44.3%。具體來(lái)看，一季度新房市場(chǎng)供應(yīng)和成交雙雙處于低位，二季度4、5月供應(yīng)量同環(huán)比均有所下降，但是單月同比成交規(guī)模均有所提升，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??整體來(lái)看，上半年盡管政策面持續(xù)優(yōu)化，但市場(chǎng)的反應(yīng)卻并不積極，疊加企業(yè)推盤(pán)仍處在低位，房企整體業(yè)績(jī)壓力仍然較大。

??02 百?gòu)?qiáng)門(mén)檻繼續(xù)下移，各梯隊(duì)門(mén)檻值均創(chuàng)近年來(lái)新低

??百?gòu)?qiáng)入榜門(mén)檻繼續(xù)下降，且各梯隊(duì)門(mén)檻值均創(chuàng)下近年來(lái)新低。2024年1-5月銷(xiāo)售操盤(pán)金額百?gòu)?qiáng)入榜門(mén)檻值為22.5億元，同比降低46.5%。百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)的門(mén)檻值降幅更大：TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比降低52.8%至352.1億元；TOP30和TOP50房企門(mén)檻也分別同比降低49.5%和46.4%至90.5億元和59.6億元。

??03
??9成百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比下滑，優(yōu)質(zhì)國(guó)央企也出現(xiàn)頹勢(shì)

??從企業(yè)具體表現(xiàn)來(lái)看，2024年1-5月，百?gòu)?qiáng)房企中累計(jì)業(yè)績(jī)同比下降的企業(yè)占比近9成，且有較多企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)庥鲅鼣?，同比增幅大?0%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到了43家。值得注意的是，不僅民企，央國(guó)企也面臨失守，業(yè)績(jī)大幅下滑。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)中民企業(yè)績(jī)受損度依舊最大，整體業(yè)績(jī)同比下降53.2%。國(guó)企、央企以及混合所有制三類(lèi)性質(zhì)企業(yè)整體業(yè)績(jī)同比降幅也相對(duì)較大，分別達(dá)到43.3%、39.7%，42.1%。

??具體到單個(gè)企業(yè)，往年表現(xiàn)堅(jiān)挺的優(yōu)質(zhì)企業(yè)也出現(xiàn)了頹勢(shì)，例如央企代表保利發(fā)展1-5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1313.22億元，同比減少33.23%；華潤(rùn)置地1-5月累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約927億元，同比減少35.3%。國(guó)企代表越秀地產(chǎn)1-5月累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約400.92億元，同比減少42.3%。

??04
??中短期市場(chǎng)行情仍然不明朗，企業(yè)仍需開(kāi)源節(jié)流提升內(nèi)力

??2024上半年市場(chǎng)整體依舊延續(xù)筑底調(diào)整的態(tài)勢(shì)，盡管地方政策面不斷優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線核心城市“四限”松綁，持續(xù)向購(gòu)房者釋放利好信號(hào)，但市場(chǎng)的反應(yīng)卻并不積極，樓市復(fù)蘇動(dòng)能依舊不足，購(gòu)房者的信心和預(yù)期修復(fù)還需更多的利好政策和時(shí)間，企業(yè)銷(xiāo)售仍將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

??在517四部委房地產(chǎn)吹風(fēng)會(huì)后，隨著核心一二線相繼下調(diào)了首付比例和貸款利率，5月底一線上海、深圳、廣州寬松政策再度加碼，再加上6月恰逢房企年中沖刺節(jié)點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)力度勢(shì)必有所加強(qiáng)，6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，絕對(duì)量有望創(chuàng)年內(nèi)新高。

??中短期來(lái)看，整體市場(chǎng)行情走向仍然并不明朗，經(jīng)營(yíng)環(huán)境充滿各種不確定性，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，絕不是“躺平”的時(shí)候。一方面出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，同時(shí)繼續(xù)開(kāi)源節(jié)流緩解流動(dòng)性壓力。另一方面，其余房企仍需盡可能保證貨量供應(yīng)、做好營(yíng)銷(xiāo)，以促進(jìn)項(xiàng)目成交去化。同時(shí)，企業(yè)也需要持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造，在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

??營(yíng)銷(xiāo)：“以價(jià)換量”促去化
“以舊換新”加速置換

??01
二季度房企積極營(yíng)銷(xiāo)，五一、年中特惠活動(dòng)較多

??2024年上半年房企營(yíng)銷(xiāo)持續(xù)發(fā)力，營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)集中5-6月。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年上半年TOP10房企月度營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏來(lái)看，僅5月、6月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)占上半年總營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)比重超20%，如華潤(rùn)東莞“五一購(gòu)Fun節(jié)”、綠城華南“五一好房心選節(jié)”等圍繞“五一”開(kāi)展的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，招商華北“年中超燃好房季”、保利浙江“618省金攻略”等圍繞“年中”開(kāi)展的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，不僅如此，在“517新政”后，房企也開(kāi)始積極舉辦“以舊換新”營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，如保利粵中“6月?lián)Q新生活節(jié)”、中海廣佛“無(wú)憂置換”等。

??02
“降價(jià)走量”促去化，直播引流常態(tài)化

??特價(jià)房放量入市，“降價(jià)走量”加速去化（部分略）

??特價(jià)房規(guī)模明顯放量，其中不乏車(chē)位、商辦等非住業(yè)態(tài)。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，今年4月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企特價(jià)房規(guī)模出現(xiàn)放量趨勢(shì)，保利發(fā)展、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地等房企均在部分區(qū)域推出至少百套特價(jià)房源。價(jià)格回調(diào)促進(jìn)項(xiàng)目去化，首開(kāi)項(xiàng)目低價(jià)入市搶客戶。今年二季度開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”達(dá)到年內(nèi)新高度。

??房企常態(tài)化直播，流量轉(zhuǎn)化更為關(guān)鍵

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，今年二季度房企直播營(yíng)銷(xiāo)積極，如保利河北、萬(wàn)科無(wú)錫、華潤(rùn)蘇州、招商華北等區(qū)域均推出直播活動(dòng)。不僅如此，4月招商上海還準(zhǔn)備了為期兩個(gè)月的全明星直播天團(tuán)進(jìn)行百場(chǎng)大直播，可覆蓋“勞動(dòng)節(jié)”、“520”以及“嗨皮Friday專(zhuān)場(chǎng)”；5月保利河北舉辦“五彩保利聯(lián)播”為項(xiàng)目引流，從效果來(lái)看，第一季連播5天，最高在線人數(shù)超1000，累計(jì)觀看人數(shù)超3萬(wàn)，累計(jì)曝光量超23萬(wàn)。不僅如此，多家房企持續(xù)深耕主播賽道，保利發(fā)展、萬(wàn)科冀北、招行上海、招商長(zhǎng)春、招商蘇南均在二季度推出主播培訓(xùn)賽。在直播營(yíng)銷(xiāo)常態(tài)化的背景下，如何加速流量轉(zhuǎn)化成為房企關(guān)注的焦點(diǎn)。

??03
首付分期降門(mén)檻，以舊換新加速置換

??首付分期降低購(gòu)房門(mén)檻，部分可在交付后補(bǔ)齊首付（部分略）

??從營(yíng)銷(xiāo)方式上看，首付分期不僅降低購(gòu)房門(mén)檻，同時(shí)部分項(xiàng)目還推出“剩余首付可在竣工交付后補(bǔ)齊”的活動(dòng)，一定程度上穩(wěn)定信心。

??“以舊換新”盤(pán)活有效需求，最快三天即可“煥新”（部分略）

??除首付分期外，二季度房企也圍繞“以舊換新”舉辦營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，如保利上?！昂蒙霞雍觅?gòu)房節(jié)”、保利粵中“6月?lián)Q新生活節(jié)”、華發(fā)華南“以舊換新購(gòu)房季”等“以舊換新”營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。以保利發(fā)展為例，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，尤其在“517新政”后企業(yè)在粵中、上海、河北等區(qū)域舉辦“煥新”活動(dòng)，主要通過(guò)保利愛(ài)家制定二手房交易/置換方案，新房成交當(dāng)天進(jìn)行置換服務(wù)對(duì)接。

??04
存量消化仍是重點(diǎn)，“半購(gòu)半租”探索賣(mài)房新方式

??現(xiàn)房庫(kù)存壓力持續(xù)攀升，去庫(kù)存仍是未來(lái)房企面臨的重點(diǎn)問(wèn)題。根據(jù)行業(yè)典型上市房企年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年現(xiàn)房庫(kù)存占比已突破20%，已達(dá)到近年來(lái)的最高水平。為緩解現(xiàn)房庫(kù)存壓力，除“降價(jià)走量”外，房企還通過(guò)首付分期降門(mén)檻、“以舊換新”加速置換等方式配合促去化。不僅如此，蕪湖提出的“探索購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)”也在一定程度上緩解購(gòu)房壓力，為購(gòu)房者提供更靈活的購(gòu)買(mǎi)方式，未來(lái)開(kāi)放商或?qū)@“半購(gòu)半租”推出新的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，降低購(gòu)房門(mén)檻和成本。同時(shí)，房企直播常態(tài)化、獲客競(jìng)爭(zhēng)白熱化，現(xiàn)階段新增獲客難是許多房企都繞不開(kāi)的問(wèn)題，激活存量客戶將成為解決問(wèn)題的關(guān)鍵，提升存量客戶的轉(zhuǎn)化率不僅能解決新增獲客難的問(wèn)題，從長(zhǎng)期來(lái)看在降低銷(xiāo)售成本上也有一定作用。

??融資：上半年融資同比下降37%
2025年償債壓力更大

??01
融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地還需觀察，房企資金面壓力依然較大

??“白名單”貸款金額審批超9千億，實(shí)際貸款投放量有待觀察（部分略）

??2024年一季度的房地產(chǎn)融資政策延續(xù)了去年寬松基調(diào)，1月中央推行了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，此后各地政府紛紛推進(jìn)落實(shí)。此外在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款方面也迎來(lái)利好，發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可以用于償還集團(tuán)存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。3月22日，隨著國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)，提及優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策等，再次釋放了房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)放松的信號(hào)。

??2024年1月5日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，提出要發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，在地級(jí)及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，研判市場(chǎng)形勢(shì)和行業(yè)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問(wèn)題；按照公平公正原則，綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況及開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)情況，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，推送金融機(jī)構(gòu)，做好融資支持。

??此后，兩部門(mén)曾多次召開(kāi)部署會(huì)推動(dòng)“白名單”迅速落地：1月26日，監(jiān)管部門(mén)強(qiáng)調(diào)地級(jí)及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制；2月29日兩部門(mén)再次強(qiáng)調(diào)3月15日前要“應(yīng)建盡建”，高效率協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目的難點(diǎn)問(wèn)題。

??從各地方進(jìn)展來(lái)看，截至5月7日，河南省365個(gè)項(xiàng)目獲銀行授信，190個(gè)項(xiàng)目已獲融資放款。截至5月9日，鄭州共有118個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，其中107個(gè)項(xiàng)目已獲得授信。截至23日，重慶已有123個(gè)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目獲得銀行授信額度190.42億元；其中，93個(gè)項(xiàng)目已獲得放款金額91.78億元。而福建地區(qū)兩批“白名單”項(xiàng)目共計(jì)102個(gè)，其中已有58億元貸款發(fā)放，65個(gè)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目獲得累計(jì)授信114.62億元。另?yè)?jù)金融監(jiān)管總局表示，自2024年1月份，截至到5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過(guò)了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。

??上半年融資總量同期下降37%，融資成本下降至3.17%

??2023年，房企融資支持政策雖然邊際改善，2024年上半年各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢(shì)，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問(wèn)題依然突出。從歷年65家典型房企的融資總量來(lái)看，2024年上半年融資總量為2131億元，同比下降37%。從季度表現(xiàn)來(lái)看，一二季度分別同比下滑了41%及32%。需注意的是，在二季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中還包括了5月萬(wàn)科200億的銀團(tuán)貸款，若刨除該筆貸款，二季度的融資規(guī)模仍處于環(huán)比下跌趨勢(shì)。

??從企業(yè)的債券類(lèi)融資成本來(lái)看，境外債券融資成本為4.28%，較2023年全年下降較快；這主要是由于2024年上半年僅監(jiān)測(cè)到越秀地產(chǎn)與五礦發(fā)行的兩筆境外債券，兩筆票息分別為4%及4.6%。可見(jiàn)，目前境外債仍處于冰封狀態(tài)，僅極少數(shù)房企有在境外發(fā)行債券的情況，故而造成統(tǒng)計(jì)基數(shù)較小，融資成本與往期偏差較大。

??境內(nèi)債券融資成本3.16%，較2023年全年繼續(xù)下降了0.32個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)債券融資成本仍處低位，這主要由于發(fā)債主體大多數(shù)為國(guó)企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類(lèi)企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，如發(fā)債較多的保利發(fā)展、華僑城、首開(kāi)股份等等。受境內(nèi)債券融資影響，2024年上半年整體新增債券類(lèi)融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。

??民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模下滑55%，央國(guó)企新增融資占比升至82%（略）
??境內(nèi)債權(quán)融資占比達(dá)90%，境內(nèi)發(fā)債持續(xù)疲軟（略）
??債務(wù)違約事件仍在持續(xù)，完成重組仍有二次違約風(fēng)險(xiǎn)（略）

??02
??2025年債務(wù)到期規(guī)模高于2024年，行業(yè)信用修復(fù)仍需時(shí)間

??隨著近期的融資協(xié)調(diào)機(jī)制的推進(jìn)，以及后續(xù)各地的項(xiàng)目白名單推出，融資支持主體正從企業(yè)下沉到具體項(xiàng)目，釋放了利好信息，在一定程度上緩解了房企的流動(dòng)性壓力。但需注意的是，當(dāng)前房企提交的房地產(chǎn)項(xiàng)目即使進(jìn)入住建部門(mén)的“白名單”，仍然需要需面對(duì)銀行的評(píng)估與篩選，政策后續(xù)落地效果仍有待觀察。

??從債務(wù)到期來(lái)看，2024年上半年房企債券到期規(guī)模達(dá)2799億，而發(fā)行規(guī)模僅有961億；其中一二季度房企到期債券規(guī)模均超1300億，第三季度債券到期超1000億，償債壓力較大。此外由于近年來(lái)不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年。若銷(xiāo)售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企仍將面臨債務(wù)再次違約。

??2024年上半年雖然有融資協(xié)調(diào)機(jī)制的加持，但在當(dāng)前環(huán)境下，預(yù)計(jì)出險(xiǎn)房企仍難以得到銀行貸款。這主要是由于銀行辦理貸款抵質(zhì)押擔(dān)保時(shí)，優(yōu)先選取價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的擔(dān)保物，一般不接受不易變現(xiàn)、不易辦理登記手續(xù)或價(jià)格波動(dòng)較大的擔(dān)保物。而大多出險(xiǎn)房企能用于抵押貸款的標(biāo)的較少，在市場(chǎng)化機(jī)制下仍不太可能取得銀行貸款。對(duì)于這類(lèi)企業(yè)，建議相關(guān)部門(mén)應(yīng)加大加快房地產(chǎn)企業(yè)出清力度和速度，通過(guò)市場(chǎng)化手段讓出險(xiǎn)企業(yè)早日實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組或破產(chǎn)清算，通過(guò)債務(wù)重組來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑，是解決目前行業(yè)信用問(wèn)題的有效方式。

??而對(duì)于仍能正常運(yùn)營(yíng)的房企而言，當(dāng)務(wù)之急仍是把握好現(xiàn)有政策做好債務(wù)接續(xù)，如通過(guò)增信支持政策，借助信用保護(hù)工具、連帶責(zé)任擔(dān)保等增信方式通過(guò)發(fā)行新債券實(shí)現(xiàn)“借新還舊”，還可通過(guò)發(fā)行ABS、REITs等方式盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，積極嘗試經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。除此之外，房企也要與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當(dāng)延長(zhǎng)債務(wù)期限，緩解當(dāng)前的債務(wù)壓力。同時(shí)，對(duì)企業(yè)的土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫(kù)存的去化，加快低量級(jí)城市項(xiàng)目去化。