??“5·17”新政后的南京首場(chǎng)土拍出了個(gè)“地王”。

??6月19日，經(jīng)過(guò)47輪競(jìng)價(jià)，奧體建設(shè)以17.4億元的價(jià)格競(jìng)得南京河西南G11地塊，溢價(jià)率15.23%，樓面價(jià)高達(dá)4.39萬(wàn)元/平方米，一舉成為南京目前單價(jià)第二高的地王，僅次于葛洲壩于2016年拍得的河西地王（4.52萬(wàn)元/平方米）。

??歷經(jīng)1個(gè)半小時(shí)，南京本批次出讓的3宗地塊均溢價(jià)成交，總成交金額22.82億元，整體溢價(jià)率達(dá)15.8%。除河西南G11地塊被南京本土國(guó)企奧體建設(shè)拿下外，其余2宗夫子廟地塊和溧水老城區(qū)地塊分別被民企中堃置業(yè)、南京昱臨置業(yè)斬獲。

??“這場(chǎng)土拍居然把‘閃電戰(zhàn)’打成了‘持久戰(zhàn)’，南京土地市場(chǎng)終于告別了‘一輪游’，熱度又回來(lái)了?！迸牡亟Y(jié)束后有市場(chǎng)人士如是評(píng)價(jià)。

??沉寂近10年復(fù)出深耕南京

??克而瑞研究中心認(rèn)為，南京本批次土地供應(yīng)規(guī)模雖小，但質(zhì)量較佳，均處于熱門板塊，尤其是容積率僅為1.01的河西南G11低密宅地，市場(chǎng)關(guān)注度處于高位。從最終土拍結(jié)果來(lái)看，南京土地市場(chǎng)熱度明顯回升，不僅打破了南京2024年以來(lái)涉宅地塊均零溢價(jià)的尷尬，還刷新了2023年以來(lái)南京月度溢價(jià)率紀(jì)錄。

??G11地塊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，吸引了招商蛇口、奧體建設(shè)、建鄴城鎮(zhèn)、南京智慧綠島開(kāi)發(fā)建設(shè)等多家房企均參與競(jìng)拍。10:10開(kāi)拍，11:02落錘，47輪競(jìng)價(jià)，50分鐘競(jìng)價(jià)時(shí)長(zhǎng)，是近8個(gè)月以來(lái)南京土拍競(jìng)價(jià)時(shí)間最長(zhǎng)的一幅地塊，成交樓面價(jià)與2016年5月葛洲壩“地王”僅差1325元/平方米，刷新了南京樓板價(jià)TOP2。

??“并不意外，本土國(guó)資背景拿下城市核心開(kāi)發(fā)資源在預(yù)料之中。”華東某房企內(nèi)部人士認(rèn)為，這兩年南京土拍市場(chǎng)幾乎是奧體建設(shè)的主場(chǎng)，“南上北下”奪得多宗核心地塊，形成了連點(diǎn)成片的布局。G11地塊能不能成頂豪紅盤取決于奧體建設(shè)的產(chǎn)品力和后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)。

??公開(kāi)資料顯示，南京奧體建設(shè)成立于2001年，為南京市河西新城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司直屬企業(yè)，主營(yíng)高端商品房開(kāi)發(fā)。由于奧體建設(shè)歸屬河西新城區(qū)國(guó)資企業(yè)，旗下主要項(xiàng)目也集中于河西新城，參與并見(jiàn)證了河西新城的崛起與蛻變。

??奧體建設(shè)曾因南京一紙“市、區(qū)國(guó)企不再參與商品房開(kāi)發(fā)”限制令退居幕后，沉寂近10年于2022年回歸，并發(fā)布一則推文《2022，奧體建設(shè)全新歸來(lái)》，并配圖“璀璨八子，匠心筑城”，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。之后開(kāi)始在南京開(kāi)疆拓土，足跡遍布河西南、河西中、江心洲、仙林湖、江核等各大板塊。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年奧體建設(shè)以136.44億元權(quán)益貨值，位列年度南京房企土儲(chǔ)排行榜第三名。其權(quán)益土儲(chǔ)用地面積15.23萬(wàn)平方米，同樣位居前列。

??2023年奧體建設(shè)在南京樓市名聲大噪。年初首開(kāi)的南京河西江東中路的奧體新城丹若園，1800萬(wàn)元起，單價(jià)每平方米近7萬(wàn)元，搖號(hào)中簽率14.9%，16分鐘宣告售罄。同年11月首開(kāi)的天琴華樟也是南京河西四大頂豪之一，最高戶型總價(jià)5888萬(wàn)元……這一年奧體建設(shè)在南京房企銷售金額排行榜中三個(gè)口徑均位列前十，以全口徑銷售金額75.6億元排在南京房企銷售排行榜第9名。

??“從奧體建設(shè)在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，后續(xù)或許還會(huì)有更多項(xiàng)目，當(dāng)下土拍市場(chǎng)還是靠國(guó)企、央企托底?！蹦抽}系房企內(nèi)部人士認(rèn)為，容積率1.01和限高35米為南京G11地塊增加了競(jìng)爭(zhēng)籌碼，是南京河西首次推出容積率低至1.01的低層住宅用地，拿下這塊“地王”證明奧體建設(shè)可以在南京市場(chǎng)“豪擲千金”，但如何平衡利潤(rùn)也是奧體建設(shè)要考慮的。

??國(guó)企背書仍要“精打細(xì)算”

??從過(guò)往屢拿“地王”的企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，并不是所有國(guó)企都愿意或能夠承受高價(jià)地的壓力。

??公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，南京奧體建設(shè)債務(wù)融資工具存續(xù)規(guī)模12億元。擔(dān)保合計(jì)12.39億元，占2023年度凈資產(chǎn)53.2億元的23.29%，其中對(duì)外擔(dān)保6.39億元，對(duì)內(nèi)擔(dān)保6億元。截至報(bào)告期末，南京奧體建設(shè)受限資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì) 16.65 億元，受限類型為訴訟凍結(jié)和借款抵押。

??以截至2023年12月31日的期末余額為例，奧體建設(shè)持有貨幣資金16.73億元，受限資金6770萬(wàn)元；合同負(fù)債63.96億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債10.58億元，長(zhǎng)期借款8.72億元。

??前述華東某房企內(nèi)部人士認(rèn)為，有國(guó)資背書，融資成本低，奧體建設(shè)資金壓力尚可，但難逃行業(yè)利潤(rùn)普降的困境。頻繁拿地、拿高價(jià)地必然遭遇成本高企，中短期內(nèi)會(huì)影響經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。面對(duì)市場(chǎng)整體下行，奧體建設(shè)的進(jìn)出貨“天平秤”要精打細(xì)算。

??實(shí)際上，南京樓市表現(xiàn)并不理想。

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年5月，南京新建商品住宅成交面積27萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別下跌16%、46%。累計(jì)來(lái)看，今年前5個(gè)月，南京新建商品住宅成交面積112萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)61%。

??去化方面，南京今年5月新房去化率僅7%，較4月9%去化率下降2個(gè)百分點(diǎn)，較今年一季度8%的去化率下降1個(gè)百分點(diǎn)，較去年5月26%去化率下降19個(gè)百分點(diǎn)。

??市場(chǎng)人士認(rèn)為，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整過(guò)程中，高價(jià)地接下來(lái)的命運(yùn)如何值得關(guān)注。所有房企在銷售端都承受著巨大的壓力，這種壓力是整個(gè)行業(yè)共同背負(fù)的。規(guī)模持續(xù)縮減，房企拿地策略應(yīng)以精準(zhǔn)為主。

??截至目前，南京2024年涉宅用地月均成交8.4萬(wàn)平方米，同比2023年涉宅用地月均成交54萬(wàn)平方米驟減八成。

??克而瑞南京分析師陸佳慧認(rèn)為，在當(dāng)前相對(duì)冷靜的全國(guó)土地市場(chǎng)大環(huán)境下，南京本次土拍中優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)逐保持相對(duì)“高熱”態(tài)勢(shì)。本次土拍憑借“主城+低密”的獨(dú)特屬性，推動(dòng)整體樓面價(jià)攀升至每平方米34700元，達(dá)近一年峰值，透視出開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)主城低密高端市場(chǎng)需求持積極樂(lè)觀的預(yù)判，進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)中“位置為王，品質(zhì)至上”的投資邏輯。

??南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，本次是南京供應(yīng)計(jì)劃官宣后的首次土地出讓，3幅地塊“少而精”，體現(xiàn)出供地的克制，減量提質(zhì)也是遵循市場(chǎng)規(guī)律下對(duì)市場(chǎng)的保護(hù)。3幅地塊全部溢價(jià)成交，房企展現(xiàn)出的積極性很高，說(shuō)明“減量提質(zhì)”的供地策略正在收效，提升了南京樓市的信心。