??權(quán)益銷售回款732億、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流入327億，均創(chuàng)歷史新高。

??◎  作者 / 房玲、陳家鳳

??核心觀點(diǎn)

??【權(quán)益銷售回款創(chuàng)新高達(dá)732億，現(xiàn)金流表現(xiàn)亮眼】2023年濱江實(shí)現(xiàn)銷售額1534.7億，同比微降0.28%，表現(xiàn)優(yōu)于同期TOP30房企；權(quán)益銷售回款732億，同比增長6.1%，創(chuàng)歷史新高，帶動其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流入326.5億，約是去年同期的6.26倍，現(xiàn)金流表現(xiàn)亮眼。銷售表現(xiàn)穩(wěn)健緣于濱江長期聚焦杭州，杭州市場健康度位于城市前列疊加濱江品牌認(rèn)可度高，據(jù)年報披露的銷售清單顯示，全年杭州貢獻(xiàn)約88.9%的銷售份額。2024年濱江設(shè)定目標(biāo)銷售額1000億以上，占行業(yè)總規(guī)模的1%，全國排名在15 名以內(nèi)。

??【維持適度的投資力度，權(quán)益支出占權(quán)益回款放緩至35%】全年濱江重倉杭州、投資力度適中，新增33個項目中杭州有27個，拿地權(quán)益支出256億，約占權(quán)益回款比重回落至35%，保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定。據(jù)公開信息顯示，全年杭州14次土拍中濱江累計摘牌獲取14宗用地，累計斥資209億；為削弱土拍獲地的不確定，濱江還從中豪、坤和、國泰、金匯、杭州地鐵等合作方處陸續(xù)收購13個杭州項目。全年杭州新增土儲建面占比82%，投資表現(xiàn)亮眼。年末土儲建面1320.3萬平，可保障未來2-3年的發(fā)展需求，60%的可售貨值位于杭州。

??【結(jié)轉(zhuǎn)提速，大幅計提減值致歸母凈利折損約32%】全年濱江結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增長70.5%至693.3億,合同負(fù)債較年初增長9.7%至1430.7億，對開發(fā)收入的覆蓋倍數(shù)約為2倍，疊加2024年濱江計劃交付計容建面442.54萬平，較去年計劃值提升6.84%，有效保障后續(xù)營收的穩(wěn)健增長。全年濱江毛利同比增長62.8%至118億，受年內(nèi)大幅計提43億的減值損失（其中應(yīng)收款項計提壞賬約5.27億、存貨計提減值近38億）所致，凈利潤同比減少26.9%至28.5億、歸母凈利同比減少32.4%至25.3億，核心盈利能力待改善。

??【融資成本繼續(xù)改善至4.2%，三條紅線維持綠檔】年末濱江債券融資余額占比約20%，信貸融資占比維持在80%左右，并無其他非標(biāo)融資；年末融資加權(quán)平均利率4.2%，較年初降低0.4pct，資金優(yōu)勢顯著。2023年濱江籌資活動現(xiàn)金凈流出約120億元，但依托于全年權(quán)益銷售回款創(chuàng)新高疊加投資適度的影響，持有現(xiàn)金較年初增長34.4%至327億，三條紅線維持綠檔且均有明顯改善。

??01 銷售

??權(quán)益銷售回款創(chuàng)新高達(dá)732億
現(xiàn)金流表現(xiàn)亮眼

??2023年濱江實(shí)現(xiàn)銷售額1534.7億，同比微降0.28%，表現(xiàn)優(yōu)于同期TOP30房企（平均降幅15.05%），其全口徑銷售額排名攀升至第11位，較2022年提升2位。全年超額完成年初設(shè)定的銷售目標(biāo)，即目標(biāo)銷售額占整個中國銷售額的1%以上，目標(biāo)銷售排名爭取穩(wěn)在15名之內(nèi)，業(yè)績兌現(xiàn)度高。全年濱江權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠732億，同比增長6.1%，創(chuàng)歷史新高，帶動其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流入326.5億，約是去年同期的6.26倍，創(chuàng)歷史新高，現(xiàn)金流表現(xiàn)依舊亮眼。

??此外，濱江在推進(jìn)小股操盤模式的過程中，轉(zhuǎn)為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在行業(yè)競爭格局巨變的當(dāng)下偏向選擇財務(wù)穩(wěn)健的合作伙伴，其中95%以上的項目均由濱江操盤，合作項目穩(wěn)健運(yùn)營。

??濱江穩(wěn)健的銷售得益于其長期聚焦杭州市場，杭州市場整體庫存水平、去化周期表現(xiàn)位于城市前列，疊加2023下半年以來杭州出臺一系列寬松新政，利好主城區(qū)核心板塊，增加客戶置換意愿，加速資金回籠。而濱江于杭州本地品牌認(rèn)可度高，持續(xù)蟬聯(lián)杭州房企銷冠，市場地位穩(wěn)固，據(jù)其年報披露的主要銷售清單顯示，2023年杭州銷售額貢獻(xiàn)度提升至88.9%，較去年同期增長2.4pct。而浙江省內(nèi)其他城市銷售額占比8.9%,較去年同期減少1.8pct，而省外如南京、蘇州、深圳等城市對銷售額貢獻(xiàn)度同比下滑0.6pct至2.2%。聚焦杭州、深耕浙江，適度加強(qiáng)省外重點(diǎn)城市布局，鞏固大后方的基礎(chǔ)上有利于分散局部市場政策變動帶來的風(fēng)險。

??2024年濱江設(shè)定的銷售目標(biāo)基本維持去年標(biāo)準(zhǔn)，目標(biāo)銷售額1000億以上，占行業(yè)總規(guī)模的1%，全國排名在15 名以內(nèi)。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，1-4月濱江已實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額355.9億，位居行業(yè)前十。

??02 投資

??維持適度的投資力度
權(quán)益支出占權(quán)益回款35%

??2023年濱江重倉杭州，新增33個項目，其中杭州27個、寧波1個、南京1個，湖州2個，金華2個。新增土儲建面333萬平，同比減少29.5%，拿地權(quán)益支出256億，同比減少31.6%，占到權(quán)益回款比重從去年同期的54.2%下滑至35%，投資力度處于年初目標(biāo)值以內(nèi)，即投資金額控制在300億、權(quán)益回款的50%以內(nèi)，有效保障了現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。此外，全年濱江新增土地總價款576.8億，拿地金額權(quán)益比44.4%，較前期雖有下滑，但合作對象多為杭州穩(wěn)健房企，合作項目運(yùn)營情況穩(wěn)定。

??根據(jù)監(jiān)測，2023年杭州舉行的14次土拍中濱江自身累計摘牌獲取14宗用地，累計斥資209億，占杭州市場全年成交總金額的12%，占濱江全年新增杭州項目數(shù)量的52%。為重點(diǎn)補(bǔ)倉杭州市場，濱江還從中豪、坤和、國泰、金匯、杭州地鐵等合作方處陸續(xù)收購13個項目，其中從碧桂園處收購的攬暉美寓項目，根據(jù)CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前已經(jīng)售罄。整體來看，2023年濱江收購13個杭州項目、寧波1個、南京1個、金華2個，涉及總計容建面約189.7萬平，并購新增建面占比從去年的35.5%升至56.9%，多元擴(kuò)儲手段可消減公開市場獲地的不確定。

??從新增土儲分布來看，全年濱江于杭州濱江新增土儲建面占比81.6%，省內(nèi)湖州、金華和寧波占比分別7.3%、6.7%和2.7%，省外南京新增土儲占比1.7%。未來市場前景不明朗的情況下，濱江偏向選擇去化良好、資金回籠快的本地市場來保證項目整體的銷售流量。

??截至2023年末，濱江土地儲備總建面1320.31萬平，可保障未來2-3年的發(fā)展需求，其中待開發(fā)建面占比8.6%，消化周期合理。按可售貨值區(qū)域分布，杭州占60%，較年初下滑5pct,省內(nèi)(非杭州)包括寧波、金華、湖州、嘉興等基本面支撐度良好的城市占比25%，省外占15%。2024年濱江計劃投資金額控制在權(quán)益銷售回款40%以內(nèi)，城市布局除杭州外，重點(diǎn)關(guān)注上海。此外，2023年濱江重啟了代建航道，2024年將繼續(xù)拓展代建業(yè)務(wù)，計劃爭取新增5-10個項目。

??03 盈利

??結(jié)轉(zhuǎn)提速
大幅計提減值致歸母凈利折損約32%

??2023年濱江實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入704.4億元，同比大幅增長69.7%，結(jié)轉(zhuǎn)收入同比大幅增長70.5%至693.3億元，結(jié)轉(zhuǎn)速度加快。受益于年內(nèi)濱江銷售表現(xiàn)穩(wěn)健，期末合同負(fù)債較年初增長9.7%至1430.7億元，對全年開發(fā)收入的覆蓋倍數(shù)約2.06倍(2022年末：3.21倍)，疊加2024年濱江計劃交付38個項目、涉及計容建面442.54萬平，較去年計劃值提升6.84%，有效保障后續(xù)營收的穩(wěn)健增長。

??盈利能力方面,濱江全年毛利潤118億元，同比明顯增長62.8%，綜合毛利率16.8%，同比下滑0.7pct；凈利潤同比減少26.9%至28.5億元，緣于年內(nèi)濱江大幅計提43億的減值損失（去年同期計提約8.58億），其中應(yīng)收款項計提壞賬約5.27億、存貨計提減值近38億，致凈利率同比減少5.4pct至4%。

??此外，近年來濱江高權(quán)益比項目陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，年內(nèi)少數(shù)股東損益3.2億，占凈利潤的比重約11.3%，致歸母凈利25.3億元，同比減少32.4%，歸母凈利率同比減少5.4pct至3.6%，核心盈利能力待改善。

??04 償債

??融資成本繼續(xù)改善至4.2%
三條紅線維持綠檔

??濱江全年新發(fā)行債券43億元，較去年同期減少19.2%，年末債券融資（含中票）余額占比約20%，信貸融資占比維持在80%左右，并無其他非標(biāo)融資。依賴傳統(tǒng)融資渠道致濱江資金成本優(yōu)勢顯著，年末融資加權(quán)平均利率4.2%，較年初降低0.4pct，融資成本持續(xù)改善。另外，濱江計劃2024年融資成本從2023年底的4.2%確保下降至4%，爭取下降至4%以內(nèi)。

??截至2023年末，濱江有息負(fù)債415.2億元，較年初減少22.5%，其中短債規(guī)模135億元，占比從年初的27.3%升至32.5%；年末未使用銀行信貸授信額度815.78億元，而已獲批尚未發(fā)行的公司債、短融和中票額度合計99.52億元，未使用融資額度充裕，流動性充足。即使受2023年房企融資規(guī)模屢創(chuàng)新低的影響，全年濱江籌資活動現(xiàn)金凈流出約120億元，但依托于全年濱江權(quán)益銷售回款創(chuàng)新高疊加投資適度的影響，年末其持有現(xiàn)金較年初增長34.4%至327億元，現(xiàn)金短債比升至2.42，凈負(fù)債率大幅改善至15.08%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率較年初減少4.3pct至56.4%，三條紅線指標(biāo)維持綠檔，財務(wù)狀況穩(wěn)健。