??內容提要

??合約銷售：百強房企5月業(yè)績環(huán)比增長3.4%

??企業(yè)拿地：投資額降至近一年次低，投資愈發(fā)謹慎、聚焦

??企業(yè)融資：單月規(guī)模創(chuàng)2024年以來新高，萬科獲得大量銀行貸款

??營銷策略：持續(xù)“以價換量”，頭部國央企亦出現大幅降價

??組織動態(tài)：美的置業(yè)撤銷6大區(qū)域，招商蛇口副總經理聶黎明辭職

??戰(zhàn)略動態(tài)：合理風控下濱江集團會繼續(xù)拿地，中南建設與世茂股份雙雙退市

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??01 合約銷售百強房企5月業(yè)績環(huán)比增長3.4%

??核心觀點：

??1、2024年1-5月，中國房地產市場繼續(xù)保持低位運行。5月，TOP100房企實現銷售操盤金額3224.1億元，環(huán)比增長3.4%，同比降低33.6%，單月業(yè)績規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。累計業(yè)績來看，百強房企1-5月實現銷售操盤金額14133.7億元，同比降低44.3%，降幅收窄2.5個百分點。

??2、2024年5月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低52.8%至352.1億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低49.5%和46.4%至90.5億元和59.6億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低46.5%至22.5億元。

??3、從企業(yè)表現來看，2024年5月單月和累計業(yè)績同比降低的房企仍占到絕大多數，但有逾半數百強房企實現單月業(yè)績環(huán)比增長。1-5月，百強房企累計操盤金額超百億的僅有26家，而2023年和2022年同期均有55家。即便是全口徑銷售金額，過百億的房企也僅有32家。

??02 企業(yè)拿地

??投資額降至近一年次低
投資愈發(fā)謹慎、聚焦

??核心觀點：

??1、5月典型房企拿地未能延續(xù)回暖之勢，投資額降至近一年次低。在銷售疲軟、核心城市供地節(jié)奏放緩、減少供地之下，5月典型房企拿地節(jié)奏大幅放緩。CRIC重點監(jiān)測30家房企投資金額143億元，環(huán)比下降68%，同比下降82%，單月總投資額僅略高于2023年1月（春節(jié)月），為近一年次低；拿地面積為111萬平方米，同環(huán)比分別下降82%和49%。具體來看，前期拿地相對較多的華潤、龍湖、濱江等本月均無新增土儲入賬，招商、綠城、中國鐵建等單月拿地不足10億元。因鮮有核心城市優(yōu)質地塊出讓，5月典型房企拿地樓板價環(huán)比降36%至12852元/平方米。

??2、房企投資愈發(fā)收緊和聚焦。首先，1-5月，仍有近七成銷售百強房企尚未拿地，拿地房企主要集中銷售30強的央國企。其次，1-5月拿地金額TOP10房企投資額同比下降36%。去年同期有11家企業(yè)拿地金額超過百億，2024年前五月僅有7家。此外，從拿地金額榜首投資額來看，2023年1-5月為500億，而2024年同期僅239億元，差距頗大。最后，部分央企今年整體投資也出現放緩。華潤、招商等前五月拿地金額同比跌幅超過50%，且拿地銷售比在0.2以下。

??3、“銷售-投資”傳導仍需時間，短期投資意愿難有提升。近期從中央到地方刺激政策密集的出臺，一定程度上提振了市場信心，但政策落地的效果仍需時間檢驗。意味著短期銷售回暖再傳導至企業(yè)投資同樣需要經歷底部修復階段，因此短期房企投資意愿難有大力度的提升，謹慎和聚焦是主旋律。

??尤其是未來地方主管部門更加重視供求規(guī)模的合理管控，在調整土地質量、優(yōu)化供地結構、精準供地的背景下，房企的選擇收窄而競爭加碼。

??預計，未來投資主要聚焦在核心一二線城市的優(yōu)質板塊，對于核心城市郊區(qū)以及部分三四線投資將繼續(xù)走弱，典型房企整體投資額仍將在低位運行。企業(yè)格局上，央國企和城投是土地市場的中堅力量，但隨著投資戰(zhàn)略的高度聚焦，核心地塊競爭激烈會愈發(fā)激烈。

??03 企業(yè)融資

??單月規(guī)模創(chuàng)2024年以來新高
萬科獲得大量銀行貸款

??核心觀點：

??1、融資總量：2024年5月65家典型房企的融資總量為509.7億元，環(huán)比增加82%，同比增加48.1%，主要是因為本月萬科公開獲得了大量銀行貸款，總量達到了392.2億元。從全年累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為1835.49億元，同比減少33.2%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資495.4億元，環(huán)比增加79.1%，同比增加75.4%；仍然沒有企業(yè)進行境外融資；資產證券化融資為14.3億元，環(huán)比增加308.6%，同比減少70.1%。

??2、融資成本：2024年1-5月65家典型房企新增債券類融資成本3.15%，較2023年全年下降0.45個百分點，其中境外債券融資成本4.28%，較2023年全年降低3.76個百分點，境內債券融資成本3.13%，較2023年全年降低0.35個百分點。單月來看，5月房企融資成本為3.25%，環(huán)比提高了0.19pct，同比降低0.09ct。本月沒有房企進行境外融資，而由于境內發(fā)債的企業(yè)仍然主要是保利發(fā)展等優(yōu)質房企，因此境內融資成本3.25%，仍然保持在較低的水平。

??3、企業(yè)表現：本月融資總量最大的企業(yè)是萬科，企業(yè)在本月共獲得了392.2億元的銀行貸款，此外還發(fā)行了14.3億元的CMBS。從企業(yè)梯隊來看，2024年1-5月TOP10房企的平均融資額為39.66億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊的房企融資規(guī)模同比增加了0.78%，是唯一一個出現增長的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為2.81%，較2023年全年融資成本降低了0.21pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.73pct；TOP51+房企的融資成本較2023年全年下降1.19pct，降幅最大。

??04 營銷策略持續(xù)“以價換量”，頭部國央企亦出現大幅降價

??核心觀點：

??1、本月房企營銷持續(xù)發(fā)力，活動主題多圍繞、“五一”、“520”、“現房”等關鍵詞，促銷方式仍保持上月調性，特價房、折扣等“以價換量”的方式為最主要的營銷手段。根據CRIC調研情況看，TOP10房企中9家房企推出區(qū)域/集團營銷活動，根據不完全統(tǒng)計月內保利發(fā)展、招商蛇口區(qū)域營銷活動超10次，中海地產舉辦的“海湃生活節(jié)”先后在華中、廣佛、北京、南京、南昌等多區(qū)域推出營銷活動，此外，位列TOP20房企的越秀地產的北方區(qū)域舉辦總經理簽售活動，中國金茂在華中、華南、蘇皖等多區(qū)域圍繞“五一”營銷。

??2、從折扣力度上看，本月不僅持銷、加推項目價格進一步下探，甚至新盤也選擇低價入市拉升去化水平。根據CRIC監(jiān)測情況來看，本月“降價走量”已成普遍現象，保利發(fā)展、中海地產等頭部國央企項目也出現了大幅度的降價，如保利成都天府和頌價格較一季度下調20%、中海昆明寰宇天下價格環(huán)比繼續(xù)下降11%，有項目新批次還以“精裝改毛坯”的方式降低門檻價格下調近10%，北京一項目三期“特價房”較前期網簽價格下降15%。除此之外，本月還監(jiān)測到新項目低價入市，如位于廈門島外第一梯隊并附帶學區(qū)優(yōu)勢的海滄中心TOD璞盛以低于周邊均價近1萬元的價格首開，項目去化率為76%。

??3、從房企營銷方式來看，本月房企營銷手段呈現以下四個特點：第一，特價房規(guī)模顯著放量，本月保利河北、保利江西各推出特價房源500套，保利甘肅推出111套特價房源，特價房規(guī)模放量明顯；第二，現房營銷持續(xù)發(fā)力，萬科無錫推出“安心好房節(jié)”、中海汕頭推出“現房安家鉅惠88折”的優(yōu)惠活動，萬科武漢“春鋒車位節(jié)”、中海重慶“商鋪69折”、華潤杭州“車位嗨購節(jié)”等營銷活動加速非住產品的去化；第三，除直播外，房企還推出“試住”活動引流，本月保利冀北、萬科蘇州、招商深圳等區(qū)域均推出直播活動，招商長春還舉辦了“主播集結號”等活動為項目造勢，廣州中誠璟瓏灣還為誠意客戶提供“居住一晚”的購前體驗。第四，房企積極響應“以舊換新”活動，萬科廣州、招商鄭州、越秀成都、華發(fā)蘇南均推出“換新”營銷。

??4、“以價換量”加速去化，房企圍繞“以舊換新”積極營銷。短期來看，房企連續(xù)多月“以價換量”促進去化，“618”期間或將保持現階段降價、折扣力度，進一步降價走量的可能性較小。展望后市，盡管多城市扎堆鼓勵“以舊換新”，多家房企舉辦相關營銷，但由于新房鎖定期與二手房成交周期較難匹配，出現成規(guī)模的促去化效果還有待發(fā)酵。

??05 組織動態(tài)美的置業(yè)撤銷6大區(qū)域，招商蛇口副總經理聶黎明辭職

??核心觀點：

??2024年5月，70家重點監(jiān)測房企重大人事變動及組織調整如下：

??1、組織調整方面：美的置業(yè)發(fā)布了組織架構調整公告，取消了六大區(qū)域平臺，全面轉型為總部直管城市公司的兩級架構。原六大區(qū)域公司（粵桂、西南、湘贛、浙閔、中部、滬蘇皖）撤銷，變更為總部直管的12個城市公司。調整后的城市公司包括：浙江公司、湘贛公司、廣佛公司、福建公司、中部公司、沈陽公司、粵西公司、云貴公司、川渝公司、南京公司、無錫公司、徐州公司。美的置業(yè)此次架構調整旨在契合當前業(yè)務現狀，簡潔的組織體系更為便捷高效，以提升效率和決策進度。由三級管理改為兩級架構，使一線更加專注項目并對結果負責。

??2、人事變動方面：招商蛇口董事會收到副總經理聶黎明的書面辭職報告，他因工作調動原因申請辭任副總經理職務，同時也辭去招商積余董事長職務。資深老將呂斌接替聶黎明成為招商物業(yè)平臺新董事長，后續(xù)聶黎明將在招商局集團有限公司（招商蛇口的實際控制人）任職，具體職位尚未明確。

??今年經歷多次變動金地華東區(qū)域，再迎人事大換防。金地集團華東區(qū)域地產公司副總經理季斌將兼任上海地產公司總經理，不再兼任蘇南地產公司總經理；副總經理周文華將兼任蘇南地產公司總經理；副總經理馮家生不再兼任上海地產公司總經理。同時，張騰龍被任命為上海公司副總經理，張兵為上海公司投資拓展部經理，李健和盧昆庭分別被安排新的職務。公開信息顯示，季斌在金地已有十多年的工作經歷，具備豐富的營銷管理和城市公司管理經驗。近年來，華東區(qū)域一直是金地集團營收的主要來源，2023年財報顯示其業(yè)績在集團七大區(qū)域中排名第一。此次頻繁的人事變動，旨在強化重點城市的營銷層面，提高業(yè)績和產品競爭力。

??06 戰(zhàn)略動態(tài)

??合理風控下濱江集團會繼續(xù)拿地
中南建設與世茂股份雙雙退市

??核心觀點：

??1、本月，濱江集團董事長戚金興在2023年業(yè)績網上說明會中表示，在控制風險的前提下，繼續(xù)在優(yōu)質的城市，優(yōu)質的地段，積極拿優(yōu)質的地塊，做優(yōu)質的產品。他表示按照公司戰(zhàn)略，上海是濱江主要外拓城市，如果有合適的機會，會擇機拿地。此外5月9日，首開股份召開2023年度暨2024年第一季度業(yè)績暨現金分紅說明會，董事長李巖表示，截至目前首開股份已納入“白名單”項目14個，獲批授信金額80億。

??2、資本市場方面，中南建設與世茂股份雙雙退市。5月13日，江蘇中南建設集團發(fā)布公告，宣布收到深圳證券交易所發(fā)出的終止上市事先告知書。5月15日，上海世茂股份發(fā)布公告，股票因連續(xù)20個交易日收盤價低于人民幣1元，已觸及交易類退市指標。根據《上海證券交易所股票上市規(guī)則》，世茂股份股票自5月16日起停牌。與此同時，榮盛發(fā)展遭深交所問詢，要求其說明2023年地產業(yè)務收入大增原因，包括房屋預售中重大融資成本的會計處理、附回購條件的房地產銷售行為及其會計處理方式、收入確認時點是否符合項目交付結算要求、是否存在客戶未簽收而確認收入的情況、以及是否存在大額期后退款情形等。

??3、在債務重組方面，5月13日，碧桂園集團舉行月度管理會議，針對當前中國房地產市場低位運行現狀，集團管理層強調將堅持長期主義，執(zhí)行正確但困難的決定，以穿越行業(yè)周期。此后有資本市場消息稱，碧桂園清盤聆訊押后至6月11日。融創(chuàng)方面，5月16日融創(chuàng)發(fā)布公告，宣布對公司旗下的強制可轉換債券及可轉換債券的轉換限額及窗口進行調整，將第二次轉換的轉換限額提高至強制可轉換債券初始發(fā)行金額的100%。與此同時，旭輝宣布境外重組迎進展，已與境外銀團協調委員會開始推進商定正式文件；而花樣年方面表示，目前已有超過68%的債權人加入重組支持協議。