??內容提要

??合約銷售：百強房企6月單月業(yè)績環(huán)比增長36.3%

??企業(yè)拿地：單月拿地止跌回升，上半年七成百強企業(yè)投資額下跌

??企業(yè)融資：單月規(guī)模回歸低位，上半年整體同比減少36%

??營銷策略：“以價換量”促銷售，“以舊換新”快置換

??組織動態(tài)：美的置業(yè)擬剝離“房開業(yè)務”，顏建國升任中建股份助理總裁

??戰(zhàn)略動態(tài)：龍湖年內商場將超百座，碧桂園等多支債券辦結增信擔保事宜

??01

??合約銷售

??百強房企6月單月業(yè)績環(huán)比增長36.3%

??核心觀點：

??1、2024年6月，TOP100房企實現銷售操盤金額4389.3億元，環(huán)比增長36.3%，同比降低16.7%，單月業(yè)績規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。累計業(yè)績來看，上半年百強房企實現銷售操盤金額18518.3億元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7個百分點。上半年企業(yè)銷售整體延續(xù)筑底調整、保持低位運行，市場信心和預期修復還需時間。

??2、2024年6月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低50.2%至443.5億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低45.3%和40.1%至118.4億元和79.9億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低41.4%至33.2億元。

??3、從企業(yè)表現來看，2024年6月近六成百強房企實現單月業(yè)績環(huán)比增長，近三成房企實現單月業(yè)績同比增長。其中，中海地產6月單月實現全口徑銷售金額466億元，單月銷售居百強之首，創(chuàng)近一年來新高。此外，保利發(fā)展、綠城中國、華潤置地、濱江集團、中國金茂、越秀地產、中國鐵建、保利置業(yè)等企業(yè)也都實現了單月業(yè)績同比提升。

??02

??企業(yè)拿地

??單月拿地止跌回升

??上半年七成百強企業(yè)投資額下跌

??核心觀點：

??1、6月典型房企拿地金額止跌回升。重點監(jiān)測30家房企單月投資金額288億元，環(huán)比上升101%，一方面是5月份基數較低所致，另一方面南京、合肥等核心城市在年中推地吸引規(guī)模企業(yè)積極參與。但同比依舊下跌74%，與去年同期拿地金額相距甚遠。拿地面積225萬平方米，環(huán)比上漲102%，同比下跌64%。具體來看，保利發(fā)展、中海、華潤等央國企繼續(xù)在核心城市發(fā)力，建發(fā)則繼續(xù)保持積極態(tài)勢，單月拿地金額超80億元。

??2、上半年僅三成百強房企拿地，七成企業(yè)拿地金額同比下跌。上半年整體來看，房企投資愈發(fā)謹慎，僅有三成百強房企拿地，主要以銷售TOP30的“老面孔”為主，投資金額占到百強房企拿地的82%。此外，已拿地的百強房企中，有70%企業(yè)上半年投資額較去年同期下滑，銷售TOP10均有不同程度下降，即便是央國企在2024年投資節(jié)奏大幅放緩。其中，超過三成企業(yè)同比降幅超過50%，不乏保利發(fā)展、中海等規(guī)模化的央國企。而濱江、越秀等上半年拿地金額雖然在行業(yè)靠前，但依舊同比跌44%和45%。僅建發(fā)、中國鐵建、龍湖等跌幅小于15%。由此可見，在供地節(jié)奏放緩、缺少優(yōu)質地塊加持下，企業(yè)投拓意愿并不高。值得注意的是，還有30%的企業(yè)拿地金額同比上漲，其中中建壹品、聯發(fā)、國貿等央國企表現相對突出，同比漲幅較大，且拿地主要集中在一二線城市。

??3、優(yōu)質低密地塊刺激加碼，下半年企業(yè)投資力度或將修復。面對銷售端去化速度下降，各地政府相繼加強調控，優(yōu)化供地結構，更加精準地供地。在供應收縮的同時，還加強優(yōu)質低密地塊刺激，使得青島、南京土拍熱度明顯上升。接下來，南京、天津、蘇州、長沙、合肥等多個城市仍會有低密宅地出讓，在這些優(yōu)質地塊的刺激下，土拍市場熱度有望出現點狀回升，并修復核心板塊發(fā)展預期。

??就企業(yè)而言，上半年拿地較少的部份規(guī)模化央國企拿地積極性或將有所修復。但受制于供地規(guī)模有限、企業(yè)資金壓力仍未得到實質性緩解，謹慎的投資態(tài)度短期難以轉變。

??03

??企業(yè)融資

??單月規(guī)?；貧w低位

??上半年整體同比減少36%

??核心觀點：

??1、融資總量：2024年6月65家典型房企的融資總量為319.52億元，環(huán)比減少37.3%，同比減少48%。從上半年累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為2155.01億元，同比減少35.9%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資319.52億元，環(huán)比減少35.5%，同比減少29.8%；沒有企業(yè)進行境外融資和資產證券化融資。

??2、融資成本：2024年1-6月65家典型房企新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個百分點，其中境外債券融資成本4.28%，較2023年全年降低3.76個百分點，境內債券融資成本3.15%，較2023年全年降低0.33個百分點。單月來看，6月房企融資成本為3.27%，環(huán)比提高了0.02pct，同比提高0.01ct。本月沒有房企進行境外融資，而在境內發(fā)債的企業(yè)中，金茂、遠洋、首創(chuàng)等企業(yè)在境內發(fā)債的單筆融資成本基本都在3%以下。

??3、企業(yè)表現：本月融資總量最大的企業(yè)仍然是萬科，企業(yè)在本月共獲得了107.5億元的銀行貸款。從企業(yè)梯隊來看，2024年1-6月TOP10房企的平均融資額為116.12億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊也是唯一一個融資規(guī)模同比增長的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為2.83%，較2023年全年融資成本降低了0.19pct，比融資成本最高的TOP31-50的房企低0.71pct；TOP51+房企的融資成本較2023年全年下降1.41pct，降幅最大。

??04

??營銷策略

??“以價換量”促銷售

??“以舊換新”快置換

??核心觀點：

??1、本月房企營銷持續(xù)發(fā)力，活動主題多圍繞、“618”、“年中”、“端午”、“現房”等關鍵詞，從營銷方式上看仍以特價房、折扣等“以價換量”為主。根據CRIC監(jiān)測情況看，保利發(fā)展、萬科舉辦了集團營銷活動，同時根據不完全統(tǒng)計月內保利發(fā)展、萬科、招商蛇口區(qū)域營銷活動超10次，招商蛇口在東北、華北區(qū)域均舉辦了“年中超燃好房節(jié)”。此外，鮮有營銷活動的仁恒置地也在蘇州大區(qū)推出了“仁心好房節(jié)”沖刺年中業(yè)績。

??2、從房企營銷方式來看，本月房企營銷手段呈現以下四個特點：第一，特價房規(guī)模較上月有所下降，本月華潤大連推出240套特價房源、保利山西推出100套特價房源、越秀地產推出100套特價房源，從規(guī)模來看較上月明顯收縮；第二，現房營銷持續(xù)發(fā)力，萬科揚州推出“618現房節(jié)”、金地沈陽“端午實景購房節(jié)”。不僅如此，萬科石家莊“初夏清爽車位節(jié)”、綠城西南“618車位嗨購節(jié)”加速車位去化。融創(chuàng)成渝“618商鋪節(jié)”更是拿出300套現鋪營銷，緩解現房庫存壓力；第三，房企直播營銷常態(tài)化，主播選拔仍在繼續(xù)，本月中海南京、中海西安、招商廣州、招商云南等區(qū)域均推出直播活動，保利還舉辦了“保代MCN”直播活動，全網曝光量超2200萬。第四，房企“以舊換新”營銷持續(xù)升溫，本月保利上海“好上加好購房節(jié)”、保利粵中“6月換新生活節(jié)”、華發(fā)華南“以舊換新購房季”均包含“以舊換新”活動，其中保利廣州區(qū)域最快可實現3天置換。從折扣力度上看，房企“以價換量”仍在持續(xù)，昆明萬科公園城市、昆明書香云海折扣力度環(huán)比提升10個百分點，成都天府雅苑、成都天府云璟銷售均價環(huán)比降幅在10%及以上。

??3、去庫存仍是房企亟待解決的問題，“以舊換新”營銷熱度不減。短期來看，年中沖刺已過，即將迎來傳統(tǒng)營銷淡季，經歷4個多月的“以價換量”房企需要時間調整節(jié)奏鋪排下半年的營銷活動，同時從本月非住業(yè)態(tài)的現房營銷活動也可以看出，房企去庫存壓力仍在。展望后市，房企“以舊換新”活動效果逐步顯現，擁有租賃、自有銷售平臺的房企在二手房銷售方面會更加有優(yōu)勢。

??05

??組織動態(tài)

??美的置業(yè)擬剝離“房開業(yè)務”

??顏建國升任中建股份助理總裁

??核心觀點：

??2024年6月，70家重點監(jiān)測房企重大人事變動及組織調整如下：

??1、組織戰(zhàn)略方面，美的置業(yè)近期進行了一系列戰(zhàn)略調整，繼5月撤銷6大區(qū)域后，6月23日宣布計劃通過股權重組實現公司業(yè)務的“去重向輕”轉型。根據公告，美的置業(yè)將把其全資持有的房地產開發(fā)業(yè)務產權轉移至控股股東美的控股旗下，從而將房地產開發(fā)的重資產業(yè)務與持續(xù)經營性業(yè)務進行股權分隔。在這一重組框架下，重資產的地產投資部分將由美的控股作為非上市公司持有，而具體的開發(fā)和經營管理活動仍由上市公司美的置業(yè)承擔。

??重組后的美的置業(yè)將專注于提供開發(fā)管理服務、物業(yè)管理、商業(yè)管理、智能居住解決方案和建筑科技服務，這些業(yè)務涵蓋了房地產項目的全生命周期。公司的經營團隊和業(yè)務運作將保持不變，房地產開發(fā)業(yè)務將繼續(xù)由現有團隊負責，確保公司經營的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

??美的置業(yè)的股權重組是對當前房地產市場形勢下業(yè)務模式的一次創(chuàng)新嘗試。通過分離重資產投資與開發(fā)運營，美的置業(yè)能夠更加專注于提升開發(fā)能力和服務質量，同時也為控股股東、原有股東、項目業(yè)主以及整個房地產行業(yè)帶來了積極的影響，為房企的未來發(fā)展提供了新的思路。

??2、人事變動方面，顏建國被任命為中建股份助理總裁，同時繼續(xù)擔任中海集團董事長、中海發(fā)展主席、中建國際非執(zhí)行董事等職務。近幾年，在他帶領下的中海地產取得了行業(yè)內的顯著成績，也對中建系的財務表現產生了積極影響。此次顏建國職務的調整反映了公司對他管理能力和業(yè)務貢獻的認可，未來他將有機會在中建股份的更高層面上發(fā)揮其領導力和專業(yè)能力。

??06

??戰(zhàn)略動態(tài)

??龍湖年內商場將超百座

??碧桂園等多支債券辦結增信擔保事宜

??核心觀點：

??1、本月，碧桂園召開管理會議,在會上董事會主席楊惠妍表示，今年的交付任務非常艱巨。在資源有限的情況下，企業(yè)必須上下一心，多方聯動推進，爭取當地政府和各類政策支持，力求在困境中尋找突破口。同時，綠地控股在2023年度業(yè)績會上，表示將堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)，以“二次創(chuàng)業(yè)”的積極進取精神，盤活存量、增加流量、用好變量、提升質量、穩(wěn)定總量，推動公司持續(xù)深化轉型升級。

??2、部分房企繼續(xù)深化戰(zhàn)略轉型。龍湖集團在股東周年大會上表示2024年計劃新開14座商場，屆時龍湖商業(yè)運營的商場將超過100座，2024及未來幾年都將以正向的凈現金流來壓降整體負債。6月24日，美的置業(yè)公告擬將房地產開發(fā)業(yè)務進行內部重組，由私人公司持有該業(yè)務，同時組建私人公司集團，接著通過實物分派私人公司股份的方式將私人公司集團從美的置業(yè)剝離。分派完成后，控股股東將全面收購房地產開發(fā)業(yè)務的剩余股權至100%持股。

??3、在債務重組方面，6月16日，遠洋集團發(fā)布公告，七筆公司債完成27份增信措施，并已辦理完畢質押登記，共涉及18項質押物，剩余2份協議尚在推進過程中。這也意味著，遠洋距離境內債重組完成，僅需跨過一個小坎。6月14日，碧桂園也披露了其7只債券已辦結21項資產增信擔保事宜，尚有3項辦理中。目前碧桂園仍在就尚未辦結的資產抵質押事項，持續(xù)努力與地方主管部門協商溝通，全力推動增信擔保措施辦理，同時也積極探索其他有效措施。此外，6月26日金科地產發(fā)布了重整事項進展公告，稱管理人已收到中金資本參與重整投資的意向函。具體方案及商業(yè)安排將根據人民法院裁定批準金科股份及其子公司重整計劃，以各方最終簽署的具有法律約束力的投資文件為準。