上海市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》的通知

上海市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》的通知

各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局：

??《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。

??上海市人民政府辦公廳

??2021年11月9日

關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見

??為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于解決大城市住房突出問題的決策部署，加快發(fā)展本市保障性租賃住房，有效緩解新市民、青年人住房困難，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，結(jié)合本市實(shí)際，現(xiàn)提出實(shí)施意見如下：

??一、指導(dǎo)思想

??以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，認(rèn)真踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，量力而行、盡力而為，政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)、規(guī)劃引領(lǐng)、規(guī)范治理、精細(xì)管理，著力擴(kuò)大保障性租賃住房建設(shè)籌措和供應(yīng)規(guī)模，努力滿足新市民、青年人對(duì)美好居住生活的向往，從供給端發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，為服務(wù)上海人才引領(lǐng)發(fā)展戰(zhàn)略、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力和軟實(shí)力提供支撐保障。

??二、基礎(chǔ)制度

??（一）強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌空間布局

??統(tǒng)籌考慮人口、產(chǎn)業(yè)、土地和重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，發(fā)揮政府引導(dǎo)和市場(chǎng)機(jī)制作用，深挖潛力，推動(dòng)多主體投資、多渠道供給保障性租賃住房。

??市、區(qū)房屋管理部門認(rèn)定的公共租賃住房統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理，并按照本市公共租賃住房專項(xiàng)管理政策進(jìn)一步從嚴(yán)管理。市、區(qū)房屋管理部門認(rèn)定的單位租賃房統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理。市、區(qū)國(guó)有企業(yè)通過各種方式獲得租賃住房用地投資新建的全自持租賃住房，由區(qū)房屋管理部門統(tǒng)一認(rèn)定后，納入保障性租賃住房管理。其他符合條件的租賃住房，以政府引導(dǎo)、自愿申請(qǐng)為原則，由區(qū)房屋管理部門認(rèn)定后，納入保障性租賃住房管理。

??加強(qiáng)保障性租賃住房空間規(guī)劃，重點(diǎn)在新城等人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近布局，強(qiáng)化供需適配，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡。繼續(xù)推進(jìn)利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地和存量閑置房屋，新建、配建、改建保障性租賃住房。新實(shí)施的保障性租賃住房項(xiàng)目，由各區(qū)政府結(jié)合區(qū)域規(guī)劃和保障性租賃住房發(fā)展計(jì)劃統(tǒng)籌安排，區(qū)房屋管理部門會(huì)同區(qū)發(fā)展改革、規(guī)劃資源等部門聯(lián)合認(rèn)定，并與規(guī)劃編制、土地供應(yīng)等工作有效銜接。

??系統(tǒng)評(píng)估廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房等住房保障制度實(shí)施情況，與保障性租賃住房有序銜接，以進(jìn)一步完善符合超大城市發(fā)展規(guī)律和特點(diǎn)的住房保障體系。

??（二）明確準(zhǔn)入條件，嚴(yán)格租賃管理

??申請(qǐng)保障性租賃住房，需要同時(shí)滿足以下兩項(xiàng)基本準(zhǔn)入條件：一是在本市合法就業(yè)、在職工作；二是在本市存在住房困難，住房困難的面積標(biāo)準(zhǔn)原則上按照家庭在本市一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、用人單位配套建設(shè)的保障性租賃住房，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先或定向供應(yīng)本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)符合條件的職工。

??區(qū)分保障性租賃住房不同類型，健全房源周轉(zhuǎn)循環(huán)使用機(jī)制。保障性租賃住房租賃合同期限原則上不少于1年、不超過3年；合同到期入住對(duì)象仍符合準(zhǔn)入條件的，經(jīng)重新審核后可續(xù)租，不再符合準(zhǔn)入條件的應(yīng)當(dāng)退出；面向本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，退出機(jī)制應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位、本系統(tǒng)住房保障管理要求制定；公共租賃住房保障總年限，繼續(xù)按照本市公共租賃住房專項(xiàng)管理政策執(zhí)行。

??市、區(qū)房屋管理和城管執(zhí)法部門要加強(qiáng)保障性租賃住房監(jiān)管。保障性租賃住房承租人、居住使用人不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租房屋或改變房屋用途；承租人、居住使用人有上述行為的，出租單位應(yīng)當(dāng)立即解除租賃合同，并按照國(guó)家、本市相關(guān)規(guī)定和租賃合同約定追究其責(zé)任。

??保障性租賃住房不得上市銷售或以長(zhǎng)期租賃等為名變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營(yíng)或騙取優(yōu)惠政策。嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的管理，嚴(yán)禁有關(guān)機(jī)構(gòu)或個(gè)人為保障性租賃住房提供轉(zhuǎn)租、出售等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

??（三）提升居住品質(zhì)，穩(wěn)定租賃價(jià)格

??規(guī)范和優(yōu)化保障性租賃住房戶型設(shè)計(jì)。新開工建設(shè)的保障性租賃住房，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，適當(dāng)配置三居室等大戶型；面向本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，戶型標(biāo)準(zhǔn)可以結(jié)合本單位、本系統(tǒng)住房保障實(shí)際需求適當(dāng)調(diào)整。保障性租賃住房實(shí)行全裝修，并根據(jù)新市民、青年人需求特點(diǎn)，配置公建配套和商業(yè)配套設(shè)施，提升居住品質(zhì)。強(qiáng)化對(duì)保障性租賃住房建設(shè)的工程質(zhì)量安全監(jiān)管。

??市、區(qū)房屋管理部門要建立健全市場(chǎng)租賃住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，對(duì)保障性租賃住房租賃價(jià)格的初次定價(jià)和調(diào)價(jià)加強(qiáng)統(tǒng)籌指導(dǎo)，穩(wěn)定保障性租賃住房租賃價(jià)格水平。保障性租賃住房租賃價(jià)格由出租單位制定，報(bào)區(qū)房屋管理部門備案。面向社會(huì)供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格應(yīng)當(dāng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下；面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格可進(jìn)一步降低，并建立隨租賃年限增加的租賃價(jià)格累進(jìn)機(jī)制和管理規(guī)則。保障性租賃住房租金可以按月或按季度收取，但不得預(yù)收超過一個(gè)季度以上的租金；租賃保證金（押金）不得超過一個(gè)月租金。

??三、支持政策

??（一）規(guī)劃和土地支持政策

??在符合規(guī)劃、依法登記、權(quán)屬清晰的前提下，支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利等區(qū)域的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，建設(shè)保障性租賃住房，并切實(shí)尊重農(nóng)民意愿，保障農(nóng)民集體權(quán)益。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以通過自建或聯(lián)營(yíng)、入股等方式，合作建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房；穩(wěn)妥推進(jìn)通過集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓等方式，建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房。探索構(gòu)建集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房融資渠道以及收益分配和利益平衡機(jī)制。

??對(duì)企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的自有閑置土地，在聯(lián)合認(rèn)定且符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、公共服務(wù)和市政交通等配套設(shè)施可承載、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可以繼續(xù)保留劃撥方式。

??在確保安全的前提下，可以將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃，將各產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目的配套比例對(duì)應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

??在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，在用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。對(duì)既有的非居住存量房屋改建租賃住房項(xiàng)目，經(jīng)區(qū)政府組織區(qū)相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收合格的，可以辦理保障性租賃住房認(rèn)定手續(xù)。對(duì)新實(shí)施的非居住存量房屋改建保障性租賃住房項(xiàng)目，由區(qū)政府組織區(qū)房屋管理、規(guī)劃資源、建設(shè)管理、消防等部門聯(lián)合審查改建方案后，辦理保障性租賃住房認(rèn)定手續(xù)以及立項(xiàng)、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)，竣工后實(shí)施聯(lián)合驗(yàn)收。非居住存量房屋改建保障性租賃住房的租賃運(yùn)營(yíng)期限應(yīng)當(dāng)達(dá)到5年以上。

??新出讓商品住房用地繼續(xù)配建不少于5%的保障性住房，無償移交政府，主要用作公共租賃住房；繼續(xù)配建不少于15%的開發(fā)企業(yè)自持租賃住房，主要用作保障性租賃住房，在土地出讓合同中進(jìn)行約定，并鼓勵(lì)各區(qū)統(tǒng)籌配建面積，集中實(shí)施配建。集中實(shí)施配建的保障性租賃住房，應(yīng)當(dāng)先于商品住房供地或者同時(shí)供地。單獨(dú)選址的租賃住房用地，主要用于建設(shè)保障性租賃住房，在土地出讓合同中進(jìn)行約定，土地出讓價(jià)款可以分期收取。

??（二）財(cái)稅支持政策

??按照政策申請(qǐng)和使用中央補(bǔ)助資金，對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。優(yōu)化中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)資金分配使用，對(duì)市場(chǎng)化租賃住房中認(rèn)定納管的保障性租賃住房予以重點(diǎn)支持。

??落實(shí)保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策，可以享受稅收優(yōu)惠政策的單位和項(xiàng)目名單由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理、房屋管理部門按照國(guó)家規(guī)定，匯總提供稅務(wù)部門。

??對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

??（三）水電氣價(jià)格政策

??非居住用地上新建、改建的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，項(xiàng)目名單由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理、房屋管理部門匯總提供用水、用電、用氣價(jià)格主管部門。

??（四）金融支持政策

??支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照規(guī)定向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款，向改建存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款，鼓勵(lì)商業(yè)銀行創(chuàng)新對(duì)相關(guān)住房租賃企業(yè)的綜合金融服務(wù)。落實(shí)建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款的政策。積極配合推進(jìn)落實(shí)保障性租賃住房貸款統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)，予以差別化對(duì)待。

??支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)發(fā)行公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。支持商業(yè)保險(xiǎn)資金參與保障性租賃住房建設(shè)。加大住房公積金對(duì)保障性租賃住房的支持力度。

??在確保保障性租賃住房資產(chǎn)安全和規(guī)范運(yùn)行的前提下，試點(diǎn)推進(jìn)以保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。

??（五）國(guó)資支持政策

??充分發(fā)揮國(guó)資在發(fā)展保障性租賃住房中的示范引領(lǐng)和“穩(wěn)定器”“壓艙石”作用。支持引導(dǎo)中央在滬企業(yè)，市、區(qū)國(guó)有企業(yè)和機(jī)關(guān)、事業(yè)單位在符合規(guī)劃的前提下，通過多種方式，參與保障性租賃住房建設(shè)供應(yīng)。主業(yè)從事住房建設(shè)的市、區(qū)國(guó)有企業(yè)，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮集中新建全自持租賃住房的主力軍作用。對(duì)市、區(qū)國(guó)有企業(yè)參與的上述專項(xiàng)工作任務(wù)，統(tǒng)籌兼顧對(duì)業(yè)績(jī)指標(biāo)的影響，由市、區(qū)國(guó)資監(jiān)管部門按照管理權(quán)限，納入國(guó)有企業(yè)考核評(píng)價(jià)范圍。

??（六）配套公共服務(wù)支持政策

??保障性租賃住房承租人、居住使用人可以按照規(guī)定，在租賃房屋所在地辦理居住登記、《上海市居住證》（非本市戶籍）或社區(qū)公共戶落戶（本市戶籍），并相應(yīng)享受未成年子女義務(wù)教育等基本公共服務(wù)政策。

??街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)將保障性租賃住房納入城市網(wǎng)格化管理和社區(qū)管理服務(wù)范圍，組織開展各項(xiàng)便民利民服務(wù)和社區(qū)志愿服務(wù)，指導(dǎo)落實(shí)物業(yè)服務(wù)，提升保障性租賃住房的居住品質(zhì)，促進(jìn)承租人、居住使用人融入社區(qū)。

??四、組織實(shí)施

??（一）市、區(qū)協(xié)同，統(tǒng)籌推進(jìn)

??市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展聯(lián)席會(huì)議加掛市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組牌子，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決保障性租賃住房工作推進(jìn)中的重大問題。市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局，負(fù)責(zé)健全統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，做好保障性租賃住房規(guī)劃管理、政策指導(dǎo)、項(xiàng)目推進(jìn)、督促檢查等工作。各區(qū)政府相應(yīng)建立健全保障性租賃住房工作的領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制。

??（二）建設(shè)平臺(tái)，規(guī)范管理

??加快建立完善全市統(tǒng)一的住房租賃管理服務(wù)信息平臺(tái)，覆蓋保障性租賃住房和單位、居民持有的市場(chǎng)化租賃住房全量房源，以信息化為支撐，推進(jìn)保障性租賃住房規(guī)劃、建設(shè)、管理一體化，探索保障性租賃住房房源發(fā)布、查詢、申請(qǐng)、審核、簽約全程網(wǎng)上辦理。加強(qiáng)保障性租賃住房智能化管理，推進(jìn)“一網(wǎng)統(tǒng)管”應(yīng)用場(chǎng)景落地。

??（三）落實(shí)責(zé)任，嚴(yán)格考核

??各區(qū)政府要全面落實(shí)屬地主體責(zé)任，積極推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)籌措，規(guī)范項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理。市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房工作的督促，定期進(jìn)行通報(bào)。保障性租賃住房工作列入市委、市政府重點(diǎn)工作，完成情況納入市對(duì)各區(qū)、相關(guān)市屬國(guó)有企業(yè)考核范圍。

??本意見自2021年12月1日起實(shí)施，有效期至2026年11月30日。