央行最新定調(diào),房地產(chǎn)信貸政策如何演變?

金融克而瑞研究中心 2021-11-24 08:58:10 來源:丁祖昱評樓市

掃描二維碼分享

??11月19日,央行發(fā)布2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告,公布房地產(chǎn)貸款增速的同時,闡述下一階段貨幣政策走向。

??關(guān)于房地產(chǎn)方面的內(nèi)容,央行提出目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。同時,堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度,配合相關(guān)部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護住房消費者的合法權(quán)益。

??短期內(nèi),居民按揭貸款將迎來邊際改善,年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖,但成交整體回升幅度有限。房企需要做好苦熬“寒冬”的準備,并積極開展“自救”,加強銷售回款仍是第一要務(wù)。

??01

??行業(yè)去杠桿成效漸顯

??去年,房企融資的“三道紅線”正式落地,去年末房貸管理的“兩道紅線”落地執(zhí)行,至此,房地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿,倒逼房企降負債、居民降杠桿。

??據(jù)央行貨幣政策執(zhí)行報告顯示,房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿成效初顯,房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比均已進入下降通道,三季度末分別跌至19.7%和27.1%。

??具體數(shù)據(jù)顯示,9月末,全國主要金融機構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額51.4萬億元,同比增長7.6%,增速較6月末低1.9個百分點。其中,個人住房貸款余額為37.4萬億元,同比增長11.3%,增速較6月末低1.7個百分點;住房開發(fā)貸款余額為9.3萬億元,同比增長0.1%,增速較6月末低3.3個百分點。

??從各項貸款占比來看,2021年三季度末,全國房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比重進一步回落至27.1%,較2020年末再降1.6個百分點。其中,個人住房貸款余額占各項貸款余額的比重跌至19.7%,較2020年末減少0.3個百分點。

圖:2015年-2021年三季度房地產(chǎn)貸款余額、

個人住房貸款余額及占比(萬億元)

數(shù)據(jù)來源:央行貨幣政策執(zhí)行報告數(shù)據(jù)來源:央行貨幣政策執(zhí)行報告

??02

??過半到位資金來自銷售回款

??行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿的大背景下,基于部分規(guī)模房企風(fēng)險暴露,金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯降低,房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性的收縮。此外,國際評級機構(gòu)批量下調(diào)中國房企信用評級,房企海外融資近乎停擺。

??房企資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇,“促銷售、搶回款”已成業(yè)內(nèi)共識。

??從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看,前10月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.7萬億元,同比增長8.8%。其中,國內(nèi)貸款同比下降10%至2萬億,占比跌至12.1%;自籌資金同比增長5.1%至5.3萬億,占比跌至31.6%。此外,定金及預(yù)售款同比增長21%至6.2萬億,個人按揭貸款2.7萬億,同比增長9.7%,占比分別提升至37.2%和16%。

??這意味著,國內(nèi)貸款、自籌資金增長顯著受限,定金及預(yù)收款、個人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源,企業(yè)對銷售回款的依賴度持續(xù)提升。

??圖:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項到位資金占比

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局

??2021年下半年以來,全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫,企業(yè)銷售回款同樣陷入增長困境,房企資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇。2021年10月,定金及預(yù)收款新增5351億元,同比下降12.9%,個人按揭貸款新增2554億元,同比增長1%,相較于上半年兩位數(shù)以上的高增長態(tài)勢可謂一落千丈。

圖:2020年以來歷月房企到位

資金中定金及預(yù)收款、個人按揭貸款(億元)

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局

??03

??按揭松動利好有限,房企仍需“自救”

??近期,在央行兩個“維護”定調(diào)下,短期居民按揭貸款迎來邊際改善。

??主要體現(xiàn)在提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期等,尤其是保障好剛需群體信貸需求,在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持,進而保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運行,且不能突破市場平穩(wěn)健康發(fā)展的底線。從數(shù)據(jù)來看,10月,全國個人住房貸款增加3481億元,較9月多增1013億元,此外,全國首套房貸平均利率今年以來首次環(huán)比下降,預(yù)計全國首套房貸平均利率或?qū)⒗^續(xù)小幅下調(diào),以帶動剛需群體入市。

??基于銀行放貸的風(fēng)險偏好,短期房企融資難的困境很難得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。居民按揭貸款邊際改善,年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖,成交將企穩(wěn)回升,但整體回升幅度有限。尤其是那些市場需求及購買力明顯透支的城市,市場依舊面臨較大的下行壓力,成交回升幅度將更為乏力。

??表:9月以來中央關(guān)于房地產(chǎn)金融政策表態(tài)

資料整理:CRIC資料整理:CRIC

??短期內(nèi),由于房地產(chǎn)政策難言實質(zhì)轉(zhuǎn)向,疊加市場整體復(fù)蘇乏力,“?!闭邽橥醯臅r代下,房企需要做好苦熬“寒冬”的準備,并積極開展“自救”,抓銷售、促回款仍是第一要務(wù)。長期來看,行業(yè)內(nèi)兼并重組案例將持續(xù)增多,“大魚吃大魚”的現(xiàn)象會頻繁發(fā)生,優(yōu)質(zhì)房企將獲得集中度提升的機會。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部