天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新規(guī)劃、土地、調(diào)查登記管理實施細則（試行）

??各有關(guān)單位：

??經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新規(guī)劃、土地、調(diào)查登記管理實施細則（試行）》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

??天津市規(guī)劃和自然資源局

??2021年12月28日????????

??（此件主動公開）

??天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新規(guī)劃、土地、調(diào)查登記管理實施細則（試行）

??第一章??總則

??第一條??為深入貫徹習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想，貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于實施城市更新行動的決策部署，落實中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強歷史文化保護傳承的意見》、市政府辦公廳印發(fā)的《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實施方案》的工作要求，按照相關(guān)法律法規(guī)標準，以及《天津市承諾制標準化智能化便利化審批制度改革實施方案》，制定本實施細則。

??第二條??本實施細則適用于根據(jù)《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實施方案》實施的老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新項目。

??實施城市更新項目的，各區(qū)政府要因地制宜制定城市更新項目年度實施計劃，報市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱市領(lǐng)導(dǎo)小組）審定后組織實施。涉及跨區(qū)實施城市更新項目的，應(yīng)統(tǒng)籌納入年度實施計劃，報市領(lǐng)導(dǎo)小組審定后組織實施。

??本市對各類更新改造項目實行全生命周期管理。政府授權(quán)的各類更新改造項目實施主體負責(zé)項目投資、建設(shè)、運營等全生命周期管理工作，應(yīng)做好各項城市綜合運營服務(wù)。各區(qū)政府是本區(qū)各類更新改造工作的責(zé)任主體。市領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位依職責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各類更新改造工作。

??第三條??堅持以人民為中心的發(fā)展思想，順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，完善城市功能，推動城市轉(zhuǎn)型發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展，完善產(chǎn)業(yè)功能，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，助力打造國際消費中心城市。聚焦群眾改善居住條件的需求，充分尊重居民意愿，在保障安全的前提下，提高規(guī)劃設(shè)計水平，完善居住建筑功能，補建完善公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升人居環(huán)境品質(zhì)。

??堅持注重保護，延續(xù)歷史文脈。以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，加強修繕改造，注重提升功能，避免大拆大建，探索可持續(xù)更新模式，妥善處理好保護和發(fā)展的關(guān)系，愛惜歷史文化遺產(chǎn)，保留歷史文化記憶，推動城市風(fēng)貌特色不斷改善。

??第四條??結(jié)合優(yōu)化營商環(huán)境等相關(guān)政策，堅持改革創(chuàng)新，進一步簡化老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新規(guī)劃土地調(diào)查登記管理工作流程。堅持依法行政，依法依規(guī)開展控制性詳細規(guī)劃（以下簡稱控規(guī)）管理、歷史文化街區(qū)保護規(guī)劃（以下簡稱保護規(guī)劃）管理、建設(shè)項目規(guī)劃管理、土地利用管理、不動產(chǎn)登記管理等工作，壓縮辦理時間，提高服務(wù)效率。堅持“一片一策、一樓一案”，解決好人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題，不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。

??第二章??規(guī)劃編制與管理

??第五條??市規(guī)劃資源局牽頭組織編制津城城市更新指引，依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，結(jié)合城市體檢結(jié)果和城市更新需求，統(tǒng)籌確定規(guī)劃期內(nèi)城市更新的指導(dǎo)思想、原則目標、更新類型、重點任務(wù)、保障措施等內(nèi)容，經(jīng)充分論證并征求相關(guān)單位意見，報市領(lǐng)導(dǎo)小組審查。

??相關(guān)區(qū)政府依據(jù)國土空間總體規(guī)劃和津城城市更新指引，結(jié)合各區(qū)實際情況，組織編制本區(qū)各類更新改造規(guī)劃，通過開展區(qū)域更新評估，查找分析各區(qū)在城市功能、配套設(shè)施、空間品質(zhì)等方面存在的問題，梳理空間資源，確定更新任務(wù)和范圍。

??第六條??在實施方案編制階段，老舊房屋改造提升和城市更新項目實施主體或相關(guān)權(quán)利人根據(jù)需要編制規(guī)劃策劃方案，納入實施方案，應(yīng)體現(xiàn)公益屬性，完善公共服務(wù)水平。規(guī)劃策劃方案中應(yīng)明確擬補充完善的公益性設(shè)施，并按照資金綜合平衡的方式確定經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)規(guī)模。社區(qū)公益性設(shè)施、公用設(shè)施、道路與交通設(shè)施等公益屬性設(shè)施原則上應(yīng)與經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)同步開展、同步建設(shè)、同步投入使用。市規(guī)劃資源局各區(qū)分局（以下簡稱各區(qū)規(guī)劃資源分局）審查后報區(qū)政府審定，對市管范圍內(nèi)項目還需報市規(guī)劃資源局審定。

??對各類更新改造項目，各區(qū)政府按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于在城市更新改造中切實加強歷史文化保護堅決制止破壞行為的通知》（建辦科電〔2020〕34號）要求，需組織開展歷史文化資源調(diào)查和組織專家開展評估論證，確保不破壞地形地貌、不拆除歷史遺存、不砍老樹。對改造面積大于1公頃或涉及5棟以上具有保護價值建筑的項目，評估論證結(jié)果要向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委報告?zhèn)浒?。涉及歷史文化街區(qū)的，評估論證結(jié)果要向市規(guī)劃資源局備案。

??對區(qū)政府認為需要編制城市設(shè)計的城市更新片區(qū)，各區(qū)規(guī)劃資源分局會同區(qū)住房建設(shè)部門按照經(jīng)審定的城市更新項目年度實施計劃，組織編制城市設(shè)計方案。在完成公示、征求意見和專家論證等工作后，城市更新片區(qū)城市設(shè)計報各區(qū)政府審批。

??第七條??城市更新確需修改控規(guī)的，除國家和我市有相關(guān)要求可不單獨履行控規(guī)修改程序外，均應(yīng)依法履行控規(guī)修改程序。

??為提高效率，涉及控規(guī)修改的城市更新項目，城市更新實施計劃編制工作應(yīng)與控規(guī)修改必要性論證工作依法同步開展，經(jīng)區(qū)政府審查后一并征求利害關(guān)系人意見。控規(guī)修改必要性論證批復(fù)后，城市更新實施方案應(yīng)與控規(guī)修改方案編制工作同步開展，同步履行征求意見等相關(guān)程序。

??在滿足安全、環(huán)保的前提下，鼓勵規(guī)劃用地性質(zhì)適度混合、兼容。各類更新改造項目增加非獨立占地的社區(qū)公益性設(shè)施、公用設(shè)施、道路與交通設(shè)施等公益屬性設(shè)施，可不納入容積率計算。相關(guān)建設(shè)內(nèi)容由區(qū)政府或市級行業(yè)主管部門認定其公益性。國家和本市有其他管控規(guī)定的，從其規(guī)定。

??第三章??土地利用管理

??第八條??在符合國土空間規(guī)劃、各類更新改造規(guī)劃的前提下，實施老舊房屋老舊小區(qū)改造提升的：

??1．依據(jù)經(jīng)批準的項目實施方案，不改變土地用途的，其中：

??（1）不增加建筑面積的，不再收取土地價款，土地維持原供地方式，可不再辦理新的供地手續(xù)；

??（2）新增建筑面積為非經(jīng)營性的，不再收取土地價款，土地維持原供地方式，可不再辦理新的供地手續(xù)；

??（3）新增建筑面積為經(jīng)營性或用于銷售產(chǎn)權(quán)的，采取按照新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格的差額方式補繳土地價款，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負責(zé)簽訂相關(guān)出讓合同（出讓補充合同）。

??2．依據(jù)經(jīng)批準的項目實施方案，改變土地用途的，其中：

??（1）土地用途變更后，符合劃撥用地目錄的，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負責(zé)辦理土地劃撥手續(xù)；

??（2）土地用途變更后，不符合劃撥用地目錄的，采取按照新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格的差額方式補繳土地價款，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負責(zé)簽訂出讓合同（出讓補充合同）。

??（3）上述兩種情形中，土地使用權(quán)人單獨或以入股、出租等方式聯(lián)合其他市場主體，利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施以及興辦國家支持發(fā)展的各類產(chǎn)業(yè)的，可在5年過渡期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)。過渡期內(nèi)用于建設(shè)各類產(chǎn)業(yè)的用地不得分割轉(zhuǎn)讓、房屋不得分割銷售。

??第九條??在符合國土空間規(guī)劃、城市更新改造規(guī)劃的前提下，依據(jù)經(jīng)批準的項目實施方案，實施城市更新的：

??1．不改變土地權(quán)利人的項目，按照上述第八條老舊房屋老舊小區(qū)改造提升土地利用政策執(zhí)行。

??2．改變土地權(quán)利人的項目，具體為：

??（1）符合劃撥用地目錄的，由各區(qū)規(guī)劃資源分局負責(zé)辦理土地劃撥手續(xù)。

??（2）不符合劃撥用地目錄的，根據(jù)城市更新項目具體情況，供應(yīng)土地采用招標、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓等方式。按照法律規(guī)定，沒有條件，不能采取招標、拍賣、掛牌方式的，經(jīng)市政府同意，可以采取協(xié)議出讓方式供應(yīng)土地。

??城市更新項目的公共要素供給、產(chǎn)業(yè)績效、環(huán)保節(jié)能、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、土地退出等全生命周期管理要求，應(yīng)當納入土地使用權(quán)出讓合同。市、區(qū)有關(guān)部門應(yīng)依職責(zé)提出對公共要素供給、產(chǎn)業(yè)績效、環(huán)保節(jié)能、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、土地退出等管理要求。土地使用權(quán)出讓后，市、區(qū)有關(guān)部門應(yīng)依職責(zé)做好后期監(jiān)管。

??土地出讓價款由市規(guī)劃資源局或各區(qū)規(guī)劃資源分局委托第三方評估機構(gòu)評估，扣除行業(yè)主管部門審核的城市更新項目成本后，剩余部分作為土地出讓底價。土地出讓底價原則上不得低于土地出讓評估價格的25%和四項政策性費用之和。土地出讓底價按照現(xiàn)行土地公開出讓程序，由市規(guī)劃資源局或區(qū)政府在報送市領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策審議同意后，報市政府批準。隨著國家和我市政策的調(diào)整，城市更新項目土地出讓底價確定的標準和程序可相應(yīng)作出調(diào)整。

??3．土地使用權(quán)人單獨或以入股、出租等方式聯(lián)合其他市場主體，利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施以及興辦國家支持發(fā)展的各類產(chǎn)業(yè)的，可在5年過渡期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)。過渡期內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地不得分割轉(zhuǎn)讓、房屋不得分割銷售。

??第十條??城市更新項目不涉及新供地的，土地使用權(quán)原為出讓的，土地使用權(quán)年限與原土地出讓合同保持一致；土地使用權(quán)原為劃撥的，土地使用權(quán)年限與原劃撥規(guī)定的年限保持一致。

??城市更新項目涉及新供地的，重新設(shè)定土地使用權(quán)年限，土地使用權(quán)年限不得超過相應(yīng)用途國家規(guī)定的最高供地年限。

??在不違反規(guī)劃且征得居民以及邊角地、夾心地、插花地等相關(guān)土地權(quán)利人同意的前提下，在符合國土空間規(guī)劃管控的條件下，周邊的邊角地、夾心地、插花地等存量土地可以一并納入項目更新改造范圍。

??經(jīng)有批準權(quán)的政府批準，土地出讓金可在一年內(nèi)分期繳納。

??第四章??項目審批管理

??第十一條??涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動的，可通過協(xié)議搬遷、房屋征收、房屋買賣等方式實施，在供地前按照不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定辦理注銷登記手續(xù)。

??第十二條??城市更新項目規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)在符合城市更新項目規(guī)劃策劃方案要求的條件下依法依規(guī)提出。其中：以劃撥方式供地的，建設(shè)單位應(yīng)當向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請用地預(yù)審與選址意見書；以出讓方式供地的，城市更新項目實施主體應(yīng)當在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請規(guī)劃條件。

??取得合法手續(xù)的國有建設(shè)用地使用權(quán)人自主實施城市更新的，國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請規(guī)劃條件。

??前兩款規(guī)定以外的，相關(guān)權(quán)利人應(yīng)當向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請規(guī)劃條件。

??第十三條??土地利用手續(xù)按以下程序辦理：

??（一）老舊房屋及老舊小區(qū)改造提升項目

??土地使用權(quán)人或更新改造項目實施主體向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請辦理供地手續(xù)的，各區(qū)規(guī)劃資源分局根據(jù)規(guī)劃條件或用地預(yù)審與選址意見書開展地價評估、編制土地供應(yīng)方案等工作，報經(jīng)各區(qū)政府批準后辦理供地手續(xù)，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

??（二）城市更新項目

??1．不改變土地權(quán)利人的，按照上述第十三條（一）老舊房屋及老舊小區(qū)改造提升項目有關(guān)政策執(zhí)行，由土地使用權(quán)人或城市更新項目實施主體向各區(qū)規(guī)劃資源分局申請辦理供地手續(xù)。各區(qū)規(guī)劃資源分局根據(jù)規(guī)劃條件開展地價評估、編制土地供應(yīng)方案等工作，報經(jīng)各區(qū)政府批準后辦理供地手續(xù)，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

??2．改變土地權(quán)利人的，用途符合劃撥用地目錄的，由城市更新項目主體向各區(qū)規(guī)劃資源分局提出申請，各區(qū)規(guī)劃資源分局根據(jù)用地預(yù)審與選址意見書等編制土地供應(yīng)方案，報經(jīng)各區(qū)政府批準后辦理供地手續(xù)；不符合劃撥用地目錄的，按照現(xiàn)行土地出讓程序，由市規(guī)劃資源局或各區(qū)規(guī)劃資源分局編制土地供應(yīng)方案并履行報批程序后實施出讓。

??第十四條??申請主體取得土地使用權(quán)后按《建筑類建設(shè)工程規(guī)劃許可設(shè)計方案標準》《建設(shè)工程（建筑部分）規(guī)劃放線測量技術(shù)報告編制通則》編制建設(shè)工程設(shè)計方案和規(guī)劃放線測量技術(shù)報告，經(jīng)過征求意見和公示程序后，對符合控規(guī)和相關(guān)標準的項目，各區(qū)規(guī)劃資源分局依申請核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

??第十五條??建設(shè)項目需要辦理不動產(chǎn)登記的，按照我市不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定辦理。其中，納入工程聯(lián)審系統(tǒng)的項目，按照工程聯(lián)審的相關(guān)規(guī)定辦理。

??第五章??歷史文化街區(qū)管理

??第十六條??歷史文化街區(qū)內(nèi)的保護性建筑，應(yīng)當依據(jù)《中華人民共和國文物保護法》《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》《天津市歷史風(fēng)貌建筑保護條例》等有關(guān)法律法規(guī)進行保護。

??在歷史文化街區(qū)核心保護范圍內(nèi)，新建、擴建必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的，更新改造實施主體依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，至各區(qū)規(guī)劃資源分局辦理規(guī)劃、土地手續(xù)。各區(qū)規(guī)劃資源分局在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證前應(yīng)當征求區(qū)文物主管部門的意見。在歷史文化街區(qū)核心保護范圍內(nèi)，拆除歷史風(fēng)貌建筑以外的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施的，應(yīng)經(jīng)各區(qū)規(guī)劃資源分局會同區(qū)文物主管部門批準。

??第十七條??在符合已批準的保護規(guī)劃的前提下，歷史文化街區(qū)內(nèi)城市更新項目鼓勵規(guī)劃用地性質(zhì)兼容與混合。兼容用地是指保護規(guī)劃中單一性質(zhì)用地可兼容不超過現(xiàn)狀地上權(quán)屬建筑規(guī)模15%的其他性質(zhì)建設(shè)內(nèi)容。在主導(dǎo)用地性質(zhì)之外可兼容允許類別的其他性質(zhì)用地，被兼容的建設(shè)內(nèi)容不得對主要用地性質(zhì)的建筑產(chǎn)生安全、環(huán)境、消防等負面影響。

??第十八條??在歷史文化街區(qū)內(nèi)，因歷史風(fēng)貌保護等原因，在老舊房屋改造提升項目地塊內(nèi)難以增加容積率等規(guī)劃指標或為城市更新項目額外提供公共綠地、廣場的項目，經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)小組同意，可在同一項目實施主體具體實施的各類更新改造項目范圍內(nèi)，按照資金統(tǒng)籌平衡的原則，實行異地容積率轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)整體平衡。

??第六章??附則

??第十九條??本實施細則自印發(fā)之日起試行，有效期五年，市規(guī)劃資源局負責(zé)本實施細則的具體解釋工作，本實施細則未規(guī)定事項按照現(xiàn)有法律法規(guī)執(zhí)行。濱海新區(qū)可結(jié)合本區(qū)實際自行制定。

??試行期間，結(jié)合本市實際需要，及時總結(jié)經(jīng)驗并補充完善相關(guān)內(nèi)容。