公司克而瑞物管 2022-01-05 09:17:00 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??“2021年以來(lái),物管行業(yè)在經(jīng)歷了階段性的上市潮后,整體市場(chǎng)加速發(fā)展,企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張勢(shì)頭強(qiáng)勁。
??克而瑞物管數(shù)據(jù)系統(tǒng)CPIC監(jiān)測(cè)顯示,2021年,有3家上榜企業(yè)在管面積突破五億平方米。其中,碧桂園服務(wù)以82400萬(wàn)平方米的在管面積榮登榜首,萬(wàn)物云以70000萬(wàn)平方米的在管面積次之,雅生活集團(tuán)以51046萬(wàn)平方米的在管面積居第三。
??數(shù)據(jù)顯示,2021年TOP十企業(yè)在管面積門(mén)檻值達(dá)2.70億平方米,與2020年相比,TOP十門(mén)檻提升8300萬(wàn)方,增幅為44.39%,頭部企業(yè)的提升度進(jìn)一步加速。
??我們認(rèn)為,經(jīng)過(guò)近幾年的加速?zèng)_刺,企業(yè)規(guī)模達(dá)到一定體量之后,新的問(wèn)題和發(fā)展戰(zhàn)略也將逐步顯現(xiàn)。預(yù)計(jì),2022物管年行業(yè)企業(yè)將更關(guān)注增長(zhǎng)質(zhì)量和有益競(jìng)爭(zhēng),避免唯規(guī)模論;大量收并購(gòu)帶來(lái)的投后管理問(wèn)題,也將被明確的提上企業(yè)的日程?!?/p>
??01
??2021年物企TOP十門(mén)檻值同比上升44%
??頭部企業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間,面對(duì)規(guī)模為基的市場(chǎng)邏輯,提升規(guī)模保證絕對(duì)實(shí)力成為頭部企業(yè)的共識(shí),頭部的競(jìng)爭(zhēng)早已是搶跑的狀態(tài),2021年的大手筆動(dòng)作也顯現(xiàn)出企業(yè)的規(guī)模焦慮。
??根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)系統(tǒng)CPIC監(jiān)測(cè)顯示,2021年TOP十企業(yè)在管面積門(mén)檻值達(dá)2.70億平方米,TOP30企業(yè)在管面積門(mén)檻值達(dá)7084萬(wàn)平方米,TOP50在管面積的門(mén)檻值達(dá)4308萬(wàn)平方米。
表:2021年與2020年各梯隊(duì)企業(yè)門(mén)檻值對(duì)比(單位:萬(wàn)平方米)
??數(shù)據(jù)來(lái)源:CPIC,克而瑞物管
??與2020年相比,TOP十門(mén)檻提升8300萬(wàn)方,增幅為44.39%;TOP50門(mén)檻提升298萬(wàn)方,增幅達(dá)7.43%。較2020年,TOP十的門(mén)檻增幅最大,頭部企業(yè)的提升度進(jìn)一步加速。
??2021年,TOP十與TOP30的在管面積梯隊(duì)差同比增幅高達(dá)54.39%,TOP30與TOP50的梯隊(duì)差同比增幅達(dá)54.21%。由此可見(jiàn),本年度行業(yè)整體拓展熱情高,頭部及中部企業(yè)都在積極擴(kuò)張。
表:2021-2020年各梯隊(duì)企業(yè)在管門(mén)檻值梯隊(duì)差對(duì)比(萬(wàn)平方米)
??注:“梯隊(duì)差”即上一梯隊(duì)門(mén)檻與下一梯隊(duì)門(mén)檻值之差
??數(shù)據(jù)來(lái)源:CPIC,克而瑞物管
??02
??規(guī)模焦慮,各大企業(yè)仍在快速搶占地盤(pán)
??在整體行業(yè)擴(kuò)張迅猛的背景下,2021年開(kāi)年業(yè)內(nèi)企業(yè)紛紛在業(yè)績(jī)公告會(huì)上公布成倍的規(guī)模目標(biāo),為全年的市拓?zé)岢倍ㄏ禄{(diào)。
??頭部企業(yè)更是定下高達(dá)數(shù)億的增長(zhǎng)目標(biāo),恒大物業(yè)2021年在管面積將破6億㎡,合約面積不低于8億㎡;綠城服務(wù)合約面積將新增1.5億㎡,碧桂園服務(wù)則表示2025年規(guī)模超18億㎡,營(yíng)收要超過(guò)千億元。世茂服務(wù)亦提出3年5倍計(jì)劃,2021年增加合約面積1億㎡,預(yù)計(jì)2023年合約面積達(dá)5.5億㎡。
圖:2021年企業(yè)業(yè)績(jī)目標(biāo)一覽表(不完全統(tǒng)計(jì))
??數(shù)據(jù)來(lái)源:企業(yè)公告,克而瑞物管整理
??在行業(yè)整合完畢之前,擁有足夠的實(shí)力,才能夠擁有持續(xù)生存的空間??硕鹞锕芨鶕?jù)公開(kāi)信息監(jiān)測(cè)(含非上市企業(yè)),2021年行業(yè)內(nèi)并購(gòu)案僅披露金額已超400億,是2020年的四倍。
??年內(nèi),碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、世茂服務(wù)、金科服務(wù)等多家企業(yè)不斷出手優(yōu)質(zhì)標(biāo)的,高交易額、高頻次;并刷新業(yè)內(nèi)最貴收購(gòu)單價(jià)記錄(碧桂園服務(wù)更是斥資百億收購(gòu)富力物業(yè));亦出現(xiàn)“小吃大”的經(jīng)典案例,合景悠活拿出1/3募資額收購(gòu)斥資13.6億收購(gòu)雪松智聯(lián)。
圖:2021年物業(yè)管理行業(yè)重大收并購(gòu)事件示例
??數(shù)據(jù)來(lái)源:企業(yè)公告、公開(kāi)報(bào)道、克而瑞物管整理
??高業(yè)績(jī)目標(biāo)充分體現(xiàn)出企業(yè)對(duì)規(guī)模的渴望。但是規(guī)模擴(kuò)展的背后也有問(wèn)題隨之浮現(xiàn),一方面是規(guī)??焖贁U(kuò)展,大量收并購(gòu)帶來(lái)人才稀釋、品牌管理等問(wèn)題,這為企業(yè)盈利的持續(xù)能力帶來(lái)不確定性。
??另一方面,頭部企業(yè)的業(yè)務(wù)定位早已超出傳統(tǒng)的物管范疇,“空間”管理服務(wù)的概念更能囊概頭部企業(yè)的實(shí)際定位,但是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外的路徑尚不清晰,規(guī)模之上的盈利模式尚需探討。
??從物管管理角度,頭部企業(yè)有自己的發(fā)展之道,但規(guī)模之遠(yuǎn)的利潤(rùn)如何維持,規(guī)模之上的盈利厚度如何挖掘,已經(jīng)開(kāi)始成為擺在頭部企業(yè)面前不得不思考的問(wèn)題。
??03
??2022年物企將去“地產(chǎn)輸送化”獨(dú)立發(fā)展
??規(guī)模是企業(yè)的基本盤(pán),行業(yè)整合將會(huì)繼續(xù)進(jìn)行。經(jīng)過(guò)近幾年的加速?zèng)_刺,企業(yè)規(guī)模達(dá)到一定體量之后,新的問(wèn)題和發(fā)展戰(zhàn)略也將逐步顯現(xiàn)。
??2021年,房地產(chǎn)與物業(yè)行業(yè)唇齒相依。政策調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈緊張,房企內(nèi)外債務(wù)危機(jī)一旦顯露,關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)也深受牽連,股價(jià)大幅下挫或成為母公司首選要出售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包。
??受地產(chǎn)行業(yè)大震蕩的影響,除個(gè)別央企、國(guó)企物業(yè)股價(jià)稍微企穩(wěn)外,其余物業(yè)股都在大幅下挫,當(dāng)前已經(jīng)有多支物業(yè)股的市盈率低于10倍,跌幅最深的股票,無(wú)一例外深受母公司嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)的牽連。
表:55家上市物企一覽表
注:1、2019年12月16日,招商物業(yè)與中航物業(yè)重組上市,中航善達(dá)更名為招商積余(20.170, 0.00, 0.00%);
2、2019年12月20日,華發(fā)物業(yè)服務(wù)母公司與華金國(guó)際資本簽訂股份買(mǎi)賣(mài)協(xié)議,借殼上市;
3、2021年6月30日,方圓房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)正式更名為方圓生活服務(wù)集團(tuán),集團(tuán)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)發(fā)展逐步向物業(yè)管理服務(wù)方向轉(zhuǎn)變。
數(shù)據(jù)來(lái)源:CPIC,克而瑞物管
??在市場(chǎng)的冰凍期,監(jiān)管層考慮、投資人離場(chǎng)心態(tài)、母公司急需資金紓困以及企業(yè)自身意愿的多重因素影響下,2021年下半年待上市物企被擺上貨架出售、推遲上市或者已經(jīng)通過(guò)聆訊也暫停上市。
??雖然大多數(shù)物業(yè)企業(yè)已經(jīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)中獨(dú)立平行運(yùn)營(yíng)、擁有獨(dú)立品牌甚至已經(jīng)獨(dú)立上市,但過(guò)往的兩三年,大多數(shù)待上市和上市物企還是嚴(yán)重依賴(lài)關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持獲得在管及合約面積、營(yíng)收、尤其是利潤(rùn)的高增長(zhǎng)。
表:2021年擬上市未上市物企
??此外,2021年11月6日,萬(wàn)科發(fā)布公告,擬分拆萬(wàn)物云于港交所上市。
??數(shù)據(jù)來(lái)源:CPIC,克而瑞物管
??經(jīng)歷2021年的地產(chǎn)大變局,地產(chǎn)向物業(yè)輸送利益的方式在2022年往后將會(huì)逐漸變緩。
??一方面,隨著地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展收縮、未來(lái)幾年后的持續(xù)交付面積會(huì)有縮減;地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊繃,也很難在非業(yè)主增值服務(wù)方面大手筆支持,“地主家也沒(méi)有余糧了”。
??另一方面,資本市場(chǎng)投資人也已經(jīng)更為專(zhuān)業(yè)理性,分拆各個(gè)業(yè)務(wù)獨(dú)立計(jì)算估值,給予非業(yè)主增值服務(wù)較少甚至幾乎為0的估值,并購(gòu)市場(chǎng)也是如此。
??打鐵還需自身硬。物企在上市審核時(shí)就需要將關(guān)聯(lián)交易占比持續(xù)下降,物企要能證明自己能獨(dú)立發(fā)展而非依賴(lài)母公司。市場(chǎng)喜歡母公司能提供大規(guī)模合約面積的物企,更喜歡在此基礎(chǔ)上,還有能力大量拓展第三方面積的物企。
??2022年物業(yè)企業(yè)會(huì)重新再審視與開(kāi)發(fā)集團(tuán)母公司的關(guān)系,在地產(chǎn)大變局背景下,減少對(duì)母公司的依賴(lài),逐步走出獨(dú)立發(fā)展之路,這也是更長(zhǎng)遠(yuǎn)的路。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論