??“2021年以來(lái)，物管行業(yè)在經(jīng)歷了階段性的上市潮后，整體市場(chǎng)加速發(fā)展，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張勢(shì)頭強(qiáng)勁。

??克而瑞物管數(shù)據(jù)系統(tǒng)CPIC監(jiān)測(cè)顯示，2021年，有3家上榜企業(yè)在管面積突破五億平方米。其中，碧桂園服務(wù)以82400萬(wàn)平方米的在管面積榮登榜首，萬(wàn)物云以70000萬(wàn)平方米的在管面積次之，雅生活集團(tuán)以51046萬(wàn)平方米的在管面積居第三。

??數(shù)據(jù)顯示，2021年TOP十企業(yè)在管面積門檻值達(dá)2.70億平方米，與2020年相比，TOP十門檻提升8300萬(wàn)方，增幅為44.39%，頭部企業(yè)的提升度進(jìn)一步加速。

??我們認(rèn)為，經(jīng)過(guò)近幾年的加速?zèng)_刺，企業(yè)規(guī)模達(dá)到一定體量之后，新的問(wèn)題和發(fā)展戰(zhàn)略也將逐步顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)，2022物管年行業(yè)企業(yè)將更關(guān)注增長(zhǎng)質(zhì)量和有益競(jìng)爭(zhēng)，避免唯規(guī)模論；大量收并購(gòu)帶來(lái)的投后管理問(wèn)題，也將被明確的提上企業(yè)的日程。”

??01

??2021年物企TOP十門檻值同比上升44%

??頭部企業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，面對(duì)規(guī)模為基的市場(chǎng)邏輯，提升規(guī)模保證絕對(duì)實(shí)力成為頭部企業(yè)的共識(shí)，頭部的競(jìng)爭(zhēng)早已是搶跑的狀態(tài)，2021年的大手筆動(dòng)作也顯現(xiàn)出企業(yè)的規(guī)模焦慮。

??根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)系統(tǒng)CPIC監(jiān)測(cè)顯示，2021年TOP十企業(yè)在管面積門檻值達(dá)2.70億平方米，TOP30企業(yè)在管面積門檻值達(dá)7084萬(wàn)平方米，TOP50在管面積的門檻值達(dá)4308萬(wàn)平方米。

表：2021年與2020年各梯隊(duì)企業(yè)門檻值對(duì)比（單位：萬(wàn)平方米）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CPIC，克而瑞物管

??與2020年相比，TOP十門檻提升8300萬(wàn)方，增幅為44.39%；TOP50門檻提升298萬(wàn)方，增幅達(dá)7.43%。較2020年，TOP十的門檻增幅最大，頭部企業(yè)的提升度進(jìn)一步加速。

??2021年，TOP十與TOP30的在管面積梯隊(duì)差同比增幅高達(dá)54.39%，TOP30與TOP50的梯隊(duì)差同比增幅達(dá)54.21%。由此可見，本年度行業(yè)整體拓展熱情高，頭部及中部企業(yè)都在積極擴(kuò)張。

表：2021-2020年各梯隊(duì)企業(yè)在管門檻值梯隊(duì)差對(duì)比（萬(wàn)平方米）

??注：“梯隊(duì)差”即上一梯隊(duì)門檻與下一梯隊(duì)門檻值之差

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CPIC，克而瑞物管

??02

??規(guī)模焦慮，各大企業(yè)仍在快速搶占地盤

??在整體行業(yè)擴(kuò)張迅猛的背景下，2021年開年業(yè)內(nèi)企業(yè)紛紛在業(yè)績(jī)公告會(huì)上公布成倍的規(guī)模目標(biāo)，為全年的市拓?zé)岢倍ㄏ禄{(diào)。

??頭部企業(yè)更是定下高達(dá)數(shù)億的增長(zhǎng)目標(biāo)，恒大物業(yè)2021年在管面積將破6億㎡，合約面積不低于8億㎡；綠城服務(wù)合約面積將新增1.5億㎡，碧桂園服務(wù)則表示2025年規(guī)模超18億㎡，營(yíng)收要超過(guò)千億元。世茂服務(wù)亦提出3年5倍計(jì)劃，2021年增加合約面積1億㎡，預(yù)計(jì)2023年合約面積達(dá)5.5億㎡。

圖：2021年企業(yè)業(yè)績(jī)目標(biāo)一覽表（不完全統(tǒng)計(jì)）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，克而瑞物管整理

??在行業(yè)整合完畢之前，擁有足夠的實(shí)力，才能夠擁有持續(xù)生存的空間。克而瑞物管根據(jù)公開信息監(jiān)測(cè)（含非上市企業(yè)）,2021年行業(yè)內(nèi)并購(gòu)案僅披露金額已超400億，是2020年的四倍。

??年內(nèi)，碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、世茂服務(wù)、金科服務(wù)等多家企業(yè)不斷出手優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，高交易額、高頻次；并刷新業(yè)內(nèi)最貴收購(gòu)單價(jià)記錄（碧桂園服務(wù)更是斥資百億收購(gòu)富力物業(yè)）；亦出現(xiàn)“小吃大”的經(jīng)典案例，合景悠活拿出1/3募資額收購(gòu)斥資13.6億收購(gòu)雪松智聯(lián)。

圖：2021年物業(yè)管理行業(yè)重大收并購(gòu)事件示例

??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、公開報(bào)道、克而瑞物管整理

??高業(yè)績(jī)目標(biāo)充分體現(xiàn)出企業(yè)對(duì)規(guī)模的渴望。但是規(guī)模擴(kuò)展的背后也有問(wèn)題隨之浮現(xiàn)，一方面是規(guī)?？焖贁U(kuò)展，大量收并購(gòu)帶來(lái)人才稀釋、品牌管理等問(wèn)題，這為企業(yè)盈利的持續(xù)能力帶來(lái)不確定性。

??另一方面，頭部企業(yè)的業(yè)務(wù)定位早已超出傳統(tǒng)的物管范疇，“空間”管理服務(wù)的概念更能囊概頭部企業(yè)的實(shí)際定位，但是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外的路徑尚不清晰，規(guī)模之上的盈利模式尚需探討。

??從物管管理角度，頭部企業(yè)有自己的發(fā)展之道，但規(guī)模之遠(yuǎn)的利潤(rùn)如何維持，規(guī)模之上的盈利厚度如何挖掘，已經(jīng)開始成為擺在頭部企業(yè)面前不得不思考的問(wèn)題。

??03

??2022年物企將去“地產(chǎn)輸送化”獨(dú)立發(fā)展

??規(guī)模是企業(yè)的基本盤，行業(yè)整合將會(huì)繼續(xù)進(jìn)行。經(jīng)過(guò)近幾年的加速?zèng)_刺，企業(yè)規(guī)模達(dá)到一定體量之后，新的問(wèn)題和發(fā)展戰(zhàn)略也將逐步顯現(xiàn)。

??2021年，房地產(chǎn)與物業(yè)行業(yè)唇齒相依。政策調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，房企內(nèi)外債務(wù)危機(jī)一旦顯露，關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)也深受牽連，股價(jià)大幅下挫或成為母公司首選要出售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包。

??受地產(chǎn)行業(yè)大震蕩的影響，除個(gè)別央企、國(guó)企物業(yè)股價(jià)稍微企穩(wěn)外，其余物業(yè)股都在大幅下挫，當(dāng)前已經(jīng)有多支物業(yè)股的市盈率低于10倍，跌幅最深的股票，無(wú)一例外深受母公司嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)的牽連。

表：55家上市物企一覽表

注：1、2019年12月16日，招商物業(yè)與中航物業(yè)重組上市，中航善達(dá)更名為招商積余(20.170, 0.00, 0.00%)；

2、2019年12月20日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)母公司與華金國(guó)際資本簽訂股份買賣協(xié)議，借殼上市；

3、2021年6月30日，方圓房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)正式更名為方圓生活服務(wù)集團(tuán)，集團(tuán)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)發(fā)展逐步向物業(yè)管理服務(wù)方向轉(zhuǎn)變。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CPIC，克而瑞物管

??在市場(chǎng)的冰凍期，監(jiān)管層考慮、投資人離場(chǎng)心態(tài)、母公司急需資金紓困以及企業(yè)自身意愿的多重因素影響下，2021年下半年待上市物企被擺上貨架出售、推遲上市或者已經(jīng)通過(guò)聆訊也暫停上市。

??雖然大多數(shù)物業(yè)企業(yè)已經(jīng)在房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)中獨(dú)立平行運(yùn)營(yíng)、擁有獨(dú)立品牌甚至已經(jīng)獨(dú)立上市，但過(guò)往的兩三年，大多數(shù)待上市和上市物企還是嚴(yán)重依賴關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持獲得在管及合約面積、營(yíng)收、尤其是利潤(rùn)的高增長(zhǎng)。

表：2021年擬上市未上市物企

??此外，2021年11月6日，萬(wàn)科發(fā)布公告，擬分拆萬(wàn)物云于港交所上市。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CPIC，克而瑞物管

??經(jīng)歷2021年的地產(chǎn)大變局，地產(chǎn)向物業(yè)輸送利益的方式在2022年往后將會(huì)逐漸變緩。

??一方面，隨著地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展收縮、未來(lái)幾年后的持續(xù)交付面積會(huì)有縮減；地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊繃，也很難在非業(yè)主增值服務(wù)方面大手筆支持，“地主家也沒(méi)有余糧了”。

??另一方面，資本市場(chǎng)投資人也已經(jīng)更為專業(yè)理性，分拆各個(gè)業(yè)務(wù)獨(dú)立計(jì)算估值，給予非業(yè)主增值服務(wù)較少甚至幾乎為0的估值，并購(gòu)市場(chǎng)也是如此。

??打鐵還需自身硬。物企在上市審核時(shí)就需要將關(guān)聯(lián)交易占比持續(xù)下降，物企要能證明自己能獨(dú)立發(fā)展而非依賴母公司。市場(chǎng)喜歡母公司能提供大規(guī)模合約面積的物企，更喜歡在此基礎(chǔ)上，還有能力大量拓展第三方面積的物企。

??2022年物業(yè)企業(yè)會(huì)重新再審視與開發(fā)集團(tuán)母公司的關(guān)系，在地產(chǎn)大變局背景下，減少對(duì)母公司的依賴，逐步走出獨(dú)立發(fā)展之路，這也是更長(zhǎng)遠(yuǎn)的路。