??為貫徹落實國家、省、市決策部署，更好滿足群眾剛性和改善性住房需求，應對房地產市場形勢變化，促進我縣房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據《關于進一步推動我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施意見》（洪房健字〔2024〕1號）文件精神，結合我縣實際，提出以下若干措施:

??一、優(yōu)化購房政策，滿足市場需求

??（一）支持新引進人才購房

??對來縣工作并在縣繳納社保的全日制博士、全日制碩士及高級技師（機關事業(yè)單位在編人員除外）在縣首次購買商品住房的，分別給予每人一次性購房補貼10萬元、6萬元，申領購房補貼須在縣繳納社保滿12個月。（責任單位：縣委組織部、縣人社局、縣自然資源規(guī)劃局、縣住房保障中心）

??（二）實施階段性購房補貼

??自文件印發(fā)之日起至2024年12月31日，在象湖濱江片區(qū)（沿江南大道以東，南昌大道以南，金沙大道以西，南外環(huán)以北，下同）購買新建商品住房（網簽及備案時間均需在文件印發(fā)之日起至2024年12月31日），且在2025年12月31日前繳清契稅的，對購房人給予1萬元購房補貼。（責任單位：縣住房保障中心，縣財政局，縣稅務局）

??（三）對生育家庭實施差異化購房優(yōu)惠

??多子女（二孩及以上）家庭的南昌市繳存職工，符合租房提取住房公積金條件的，提取額度上浮20%；符合住房公積金貸款條件的多子女家庭，購房時申請住房公積金貸款的，貸款額度上浮20%。鼓勵商業(yè)銀行對多子女家庭的二套房個人住房貸款按首套房政策執(zhí)行。（責任單位：南昌住房公積金管理中心南昌縣辦事處，國家金融監(jiān)督管理總局南昌監(jiān)管支局）

??（四）促進房地產市場“以舊換新”活動

??按照《南昌縣促進房地產市場“以舊換新”活動實施方案(試行)》（南政辦發(fā)〔2024〕31號），對符合“以舊換新”條件的購房人提供優(yōu)惠活動。購房人是指在江西省范圍內出售二手房、并在南昌縣范圍內購買參與“以舊換新”活動樓盤新建商品住房的購房家庭，即舊房出售人與新房購買人應為本人或配偶、子女等直系親屬。購房人享受政策支持需同時符合以下兩個條件：1.出售的二手房需在江西省范圍內，出售時間為2024年1月1日至2024年12月31日期間（以不動產權屬轉移登記時間為準）；2.購買的新建商品住房需屬南昌縣范圍內參與“以舊換新”活動的樓盤，購買時間為文件下發(fā)之日起至2024年12月31日（網簽及備案均需在上述時間段內），可享受的政策支持如下：1.消費補貼，（1）在象湖濱江片區(qū)購買參與“以舊換新”活動樓盤的新建商品住房，且在2025年12月31日之前繳清契稅的，按所繳契稅額的100%對購房人予以消費補貼，縣內其他區(qū)域按所繳契稅額的50%進行補貼;（2）在南昌縣范圍內出售二手住房且購買參與“以舊換新”活動樓盤的新建商品住房的購房人，可按二手住房交易所繳契稅額的50%給予購買新建商品住房的購房人消費補貼，該補貼僅可享受一次，不得重復享受。2.購房補貼，參與“以舊換新”活動的房地產開發(fā)企業(yè)給予不低于3萬元的購房補貼。3.利率優(yōu)惠，鼓勵參與“以舊換新”活動的銀行提供房貸利率優(yōu)惠（含新舊住房貸款利率）。4.傭金返還，通過參與“以舊換新”活動的同一房地產經紀機構在南昌縣范圍內出售二手住房、購買新建商品住房的購房人，由對應的房地產經紀機構按二手住房銷售傭金的50%進行返還。（責任單位：縣住房保障中心，縣財政局，縣稅務局，縣公安局，縣自然資源規(guī)劃局，國家金融監(jiān)督管理總局南昌監(jiān)管支局）

??（五）落實交易稅費優(yōu)惠政策

??落實居民個人換購住房個人所得稅政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，納稅人出售自有住房并在現住房出售后1年內，在同一城市重新購買住房的，可按規(guī)定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅，其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅;新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。（責任單位：縣稅務局）

??（六）下調存量房交易計稅價格

??稅務部門會同住房保障部門，做好調整存量房交易計稅價格工作。住房保障部門將市場價格連續(xù)3個月環(huán)比下降且累計幅度超過10%的信息傳遞至稅務部門，稅務部門及時調整存量房交易計稅價格，打通房產置換鏈條。（責任單位：縣稅務局，縣住房保障中心）

??（七）提高公積金貸款最高額度

??為滿足繳存職工購房需，對在縣內購房的，申請住房公積金貸款最高額度調增至雙繳存職工90萬元、單繳存職工80萬元。（責任單位：南昌住房公積金管理中心南昌縣辦事處）

??（八）優(yōu)化個人住房公積金貸款政策

??全面推行住房公積金異地貸款政策，支持全國范圍內住房公積金繳存職工在本市購房申請貸款；進一步推進靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度，加大對靈活就業(yè)人員自住住房需求的支持力度；自文件印發(fā)之日起至2024年12月31日，在縣內購買住房的繳存職工申請住房公積金貸款后，可提取住房公積金賬戶余額，實現“既提又貸”;職工家庭在當地無成套住房，在全國范圍內第一次使用公積金貸款或者公積金首次貸款已結清并再次申請公積金貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策。（責任單位：南昌住房公積金管理中心南昌縣辦事處）

??（九）明確個人住房套數認定標準

??住房公積金和商業(yè)性個人住房貸款的居民家庭住房套數以縣內不動產登記的商品住房套數為依據，農村宅基地自建房不計入住房套數。（責任單位：縣自然資源規(guī)劃局，南昌住房公積金管理中心南昌縣辦事處）

??（十）優(yōu)化調整學位準入政策

??在學位供給允許的情況下，對購買新建商品住房的，支持購房人憑網簽備案的新建商品房買賣合同及契稅繳納憑證和適齡兒童、青少年戶口申請入學。（責任單位：縣教體局）

??二、調整供給結構，優(yōu)化資源配置

??（十一）鼓勵推進高品質住宅建設

??支持尚未開發(fā)建設、擬申請商品住宅品質提升項目，在符合國土空間總體規(guī)劃，不突破公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，對所涉及的詳細規(guī)劃進行修改調整，合理降低開發(fā)強度上限，適應高品質住宅項目的中低開發(fā)強度、高品質開發(fā)建設需求。對擬出讓的商品住宅用地，經縣政府同意后，可簡化程序對地塊所涉及的詳細規(guī)劃進行圖則維護，適當降低宗地開發(fā)規(guī)模、適當降低住宅開發(fā)強度上限和適當降低或取消地塊配套商業(yè)開發(fā)量比例。（責任單位：縣自然資源規(guī)劃局）

??（十二）大力推進“綠色生態(tài)花園住宅”建設

??按照《南昌縣試點“綠色生態(tài)花園住宅”實施意見》（南政辦發(fā)〔2024〕9號），推進“綠色生態(tài)花園住宅”試點工作在土地出讓公告中已明確約定可作為“綠色生態(tài)花園住宅”試點的項目以及未開工建設的單宗城鎮(zhèn)住宅用地可申請試點。（責任單位：縣住建局，縣自然資源規(guī)劃局）

??（十三）合理調整存量用地規(guī)劃條件

??自文件印發(fā)之日起至2027年12月31日，對存量房地產項目用地，為提高公共服務設施水平和增加公共空間等正向優(yōu)化，確需調整規(guī)劃條件的，依據國土空間總體規(guī)劃，完成所在片區(qū)公共服務設施容量評估、交通影響評價等可行性研究，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關系基礎上，按程序依托國土空間規(guī)劃“一張圖”予以調整。如涉及修改詳細規(guī)劃的，應按法定程序進行。規(guī)劃條件依法調整后應簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓價款。（責任單位：縣自然資源規(guī)劃局）

??（十四）優(yōu)化容積率計算規(guī)則

??自文件印發(fā)之日起，通過招拍掛方式新取得建設用地使用權的項目，按規(guī)定配建的垃圾收集房（垃圾中轉站）、公共廁所、變電房（配電室）、開關站、開閉所，以及風雨連廊、首層架空層、上人屋面等作為公共空間供業(yè)主免費使用的建筑，按土地出讓合同約定無償移交的幼兒園、老年人日間照料中心、社區(qū)用房等建筑面積不納入項目容積率計算；每戶住宅設置設備平臺水平投影面積之和不超過該套型總建筑面積的3%且最高不超過5平方米的，不計算建筑面積和容積率;超出前述部分面積的，按其水平投影面積計算建筑面積和容積率（責任單位:縣自然資源規(guī)劃局，縣住建局，縣住房保障中心）

??（十五）調整陽臺進深、建筑層高約束條件

??在保證結構安全條件下，住宅項目主陽臺進深不應大于2.4米，次陽臺進深不應大于1.5米，在此進深內的，按其水平投影面積的1/2計算建筑面積并計入容積率，超出規(guī)定部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。住宅各類陽臺水平投影面積之和不得大于建筑面積（含陽臺水平投影面積）的15%，超出部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。普通住宅建筑標準層結構層高不大于3.6米；當結構層高大于3.6米時，不論層內是否有隔層，按該層水平投影面積的K倍計算建筑面積，并計入容積率，K=h÷3.6（h為建筑結構層高）。已批未開工建設的項目（樓棟），允許對原設計方案進行調整。若項目經相關部門認定為商品住宅品質提升項目相關要求按《江西省商品住宅品質提升設計指引（試行）》執(zhí)行。（責任單位：縣自然資源規(guī)劃局，縣住建局）

??（十六）支持調整住房套型結構及裝修比例

??對原已進行規(guī)劃設計但未開工的商品住宅項目，在不超過原建筑密度、容積率綠地率、限高、日照等修建性規(guī)劃指標和不改變原建筑風格并滿足公建配套的前提下，允許房地產開發(fā)企業(yè)適當調整套型結構，滿足合理的自住和改善性住房需求。原土地出讓條件中設有全裝修要求的項目，對其尚未開工建設的部分，不再作全裝修的強制性要求。（責任單位：縣自然資源規(guī)劃局，縣住建局）

??（十七）優(yōu)化住宅項目停車配建標準

??自文件印發(fā)之日起，通過招拍掛方式新取得商品住宅建設用地使用權的項目，機動車停車配建標準按1.0個/戶執(zhí)行；在已建成、在建或已批復軌道交通建設規(guī)劃中的軌道站點出入口500米范圍內的項目，機動車配建標準可折減20%；800米范圍內的項目，可折減10%。其他要求按南昌市最新的建設項目停車配建標準執(zhí)行。（責任單位：縣自然資源規(guī)劃局）

??（十八）鼓勵推行“房票”安置

??在城市征地拆遷、城市更新、城中村改造等涉及房屋征收中，鼓勵推行“房票”安置方式進行安置，對在象湖濱江片區(qū)購買新建商品房（含住宅、非住宅）的，給予房票票面金額購房使用部分10%的購房補貼，縣內其他區(qū)域給予房票票面金額購房使用部分5%的購房補貼。（責任單位：縣住建局，縣財政局，縣自然資源規(guī)劃局，縣住房保障中心）

??三、穩(wěn)定市場預期，妥善應對風險

??（十九）優(yōu)化開發(fā)項目“一房一價”

??規(guī)范市場價格公示行為，要求房企按市場行情合理定價，穩(wěn)定市場價格預期。縣法院依法穩(wěn)妥開展“法拍房”工作，住房保障部門積極配合法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，做好商品房價格的監(jiān)測。（責任單位：縣法院，縣住房保障中心，縣市場監(jiān)管局）

??（二十）強化融資協(xié)調機制

??推動符合“白名單”條件的房地產項目“能進盡進”，金融機構對列入“白名單”的房地產項目“應貸盡貸”。根據銀行支持“白名單”項目融資力度，在商品房預售資金、住宅專項維修資金等資金存放、賬戶開設方面給予正向激勵。（責任單位：縣住房保障中心，國家金融監(jiān)督管理總局南昌監(jiān)管支局）

??（二十一）合理降低房地產企業(yè)開發(fā)成本

??鼓勵企業(yè)和銀行通過申請新建商品房預告（抵押）登記保障自身權益，適當降低按揭貸款保證金比例，符合保證金解付條件的存量按揭貸款保證金應將保證金退付至規(guī)定賬戶內。支持土地競買人使用銀行業(yè)金融機構開具的不可撤銷、見索即付式的保函繳納土地交易市場競買保證金。（責任單位：縣自然資源規(guī)劃局，縣財政局，縣稅務局，國家金融監(jiān)督管理總局南昌監(jiān)管支局）

??（二十二）優(yōu)化預售資金監(jiān)管節(jié)點

??優(yōu)化預售資金監(jiān)管，在風險可控的情況下，合理增設預售資金撥付節(jié)點，提升資金使用效率，緩解企業(yè)資金壓力。（責任單位：縣住房保障中心）

??（二十三）穩(wěn)妥處置閑置土地

??落實關于妥善處置閑置存量土地的政策規(guī)定，對2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地，在2027年12月31日前可通過鼓勵企業(yè)優(yōu)化開發(fā)、促進市場流通轉讓、政府收回收購等方式妥善處置。收回收購的存量土地，鼓勵優(yōu)先用于保障性住房和公共基礎設施建設，也可優(yōu)化規(guī)劃條件后重新供應，幫助企業(yè)紓困解難。（責任單位：縣自然資源規(guī)劃局）

??（二十四）支持開發(fā)用地分割轉讓

??自該文件印發(fā)之日至2027年12月31日，對于因規(guī)劃調整、企業(yè)經營困難或破產造成無法全部開發(fā)利用的土地，由開發(fā)企業(yè)提出申請，經縣政府批準，可按規(guī)定分割宗地。除土地出讓合同、產業(yè)監(jiān)管協(xié)議或者招商引資協(xié)議中有關產業(yè)項目建設約定未履約外，對于企業(yè)因經營需要不再繼續(xù)開發(fā)，或無法繼續(xù)開發(fā)的部分，可分割宗地轉讓給其他經營主體開發(fā)利用。允許未達到項目投資額25%的土地，在簽訂轉讓協(xié)議后，先辦理預告登記，保障受讓人合法權益，允許受讓人憑預告登記證明依次辦理項目建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可、施工許可證、消防設計審查等規(guī)劃、建設、消防審批手續(xù)，在投資額達到法定轉讓條件后再辦理轉移登記和各項竣工驗收交付手續(xù)。推動房地產用地轉讓時“帶押過戶”，促進土地二級市場流通轉讓。（責任單位：縣自然資源規(guī)劃局，縣住建局）

??（二十五）支持分期辦理建設工程規(guī)劃及施工許可

??支持多地塊房地產開發(fā)項目以獨立地塊為單位分期開發(fā)建設，并以地塊為單位分期核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》等審批手續(xù)、分期分批進行規(guī)劃核實。房地產開發(fā)項目可采取“容缺+告知承諾制”方式，分階段、分批次辦理施工許可證（含質量安全監(jiān)督登記）。（責任單位：縣自然資源規(guī)劃局，縣住建局）

??（二十六）鼓勵收購商品房去庫存

??綜合考慮全縣保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導、市場化運作”的思路，以需定購，適時收購部分已建成存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等。鼓勵機關企事業(yè)單位等市場主體購買庫存房作為辦公或員工宿舍、周轉房等，有效去庫存。（責任單位：縣住建局，縣財政局，縣自然資源規(guī)劃局，縣住房保障中心）

??（二十七）推動解決歷史遺留問題

??成立解決歷史遺留問題工作專班，充分發(fā)揮工作專班的作用，加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題，對未竣工驗收、未規(guī)劃核實、土地被抵押、涉及查封等導致辦證難的各種情形，實行分類施策，開展集中攻堅，補充完善相關手續(xù)，辦理登記發(fā)證。（責任單位：縣自然資源規(guī)劃局，縣住建局，縣金融產業(yè)中心，縣法院，縣稅務局）

??（二十八）其他有關事項

??上述措施自文件發(fā)布之日起執(zhí)行，具體由南昌縣住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。期間如遇國家和上級政策調整，以國家和上級政策為準。