東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《東莞市城市更新市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)操作規(guī)范（試行）》的通知

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

??《東莞市城市更新市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)操作規(guī)范（試行）》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

東莞市人民政府辦公室

2021年11月12日

東莞市城市更新市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)操作規(guī)范

（試行）

??為鼓勵(lì)市屬企業(yè)參與城市更新，重點(diǎn)推進(jìn)連片“工改工”，明確市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)實(shí)施路徑和操作細(xì)則，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法（粵府令第279號(hào)）》《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)（粵府〔2019〕71號(hào)）》《東莞市人民政府關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見(jiàn)（東府〔2018〕102號(hào)）》《關(guān)于加快鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的實(shí)施意見(jiàn)（東府〔2020〕24號(hào)）》及有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，制定本操作規(guī)范。

??第一條 本市城市更新市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)的總體要求是緊緊圍繞建設(shè)省制造業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)的總體目標(biāo)，充分發(fā)揮市屬企業(yè)引領(lǐng)作用，貫徹落實(shí)鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的工作部署，大力推進(jìn)連片“工改工”，為政府統(tǒng)籌掌控一批產(chǎn)業(yè)空間資源。

??第二條 本操作規(guī)范所稱“市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)”是指市屬土地整備開(kāi)發(fā)公司成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司完成土地整備工作后，交由政府掛牌招商或收儲(chǔ)。

??市屬土地整備開(kāi)發(fā)公司是指由市委市政府明確以城市更新開(kāi)發(fā)建設(shè)為主業(yè)的市屬國(guó)有企業(yè)。

??東莞市城市更新基金（簡(jiǎn)稱更新基金）是指東莞市城市更新發(fā)展投資合伙企業(yè)（有限合伙）（簡(jiǎn)稱母基金）或其投資的子基金。

??第三條 市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)須遵循以下基本原則：

??（一）政府主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)優(yōu)先。市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)是政府主導(dǎo)實(shí)施城市更新的重要模式，服務(wù)于市委市政府戰(zhàn)略部署，深度參與城市更新拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間，將大力推進(jìn)連片“工改工”、促進(jìn)產(chǎn)城融合為主攻方向，助力我市打造產(chǎn)業(yè)新動(dòng)能，推動(dòng)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。鼓勵(lì)與鎮(zhèn)街、村組集體、更新基金合作，通過(guò)“工改居商”項(xiàng)目收益反哺連片“工改工”。

??（二）自主經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)運(yùn)作。市屬土地整備開(kāi)發(fā)公司及項(xiàng)目公司享有自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，依據(jù)公司章程開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，參考市場(chǎng)化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定拆遷補(bǔ)償方案，鼓勵(lì)引入新型金融工具，吸納社會(huì)資金，實(shí)施股權(quán)混改，形成市屬國(guó)有資本控股、多元股權(quán)混合的土地整備開(kāi)發(fā)格局，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

??（三）權(quán)責(zé)清晰，規(guī)范合理。明確界定市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方職責(zé)分工，各司其職，建立高效的市鎮(zhèn)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)化正確引導(dǎo)，抓好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、規(guī)范項(xiàng)目實(shí)施、從嚴(yán)落實(shí)監(jiān)管。結(jié)合法律法規(guī)和市場(chǎng)實(shí)際，形成科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目實(shí)施流程和工作要求，保障項(xiàng)目有序推進(jìn)，做到規(guī)范合理。

??第四條 以下涉及不同權(quán)益整合的連片改造項(xiàng)目可采用市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)進(jìn)行更新改造：

??（一）更新單元需引入改造主體實(shí)施連片“工改工”、產(chǎn)城融合改造、舊村改造項(xiàng)目；

??（二）因反哺連片“工改工”而實(shí)施的“工改居商”項(xiàng)目；

??（三）經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意的項(xiàng)目。

??第五條 市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)的基本流程如下：

??（一）項(xiàng)目投資立項(xiàng)和確立合作關(guān)系；

??（二）開(kāi)展土地整備工作；

??（三）掛牌招商確定成交方；

??（四）總體實(shí)施方案報(bào)批和土地供應(yīng)（入庫(kù)）；

??（五）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

??第六條 市國(guó)資委負(fù)責(zé)會(huì)同市相關(guān)職能部門(mén)指導(dǎo)開(kāi)展市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)相關(guān)工作，協(xié)調(diào)解決市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)有關(guān)問(wèn)題，按照相關(guān)政策法規(guī)對(duì)市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資立項(xiàng)、設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行審批或備案，對(duì)市屬土地整備開(kāi)發(fā)公司、項(xiàng)目公司進(jìn)行監(jiān)督管理。

??市自然資源局負(fù)責(zé)會(huì)同市相關(guān)職能部門(mén)審查更新單元?jiǎng)澏ǚ桨浮炫普猩谭桨负汀?+N”總體實(shí)施方案，辦理土地供應(yīng)和入庫(kù)手續(xù)等。

??市財(cái)政局負(fù)責(zé)城市更新項(xiàng)目的土地出讓收入分配，并依程序撥付款項(xiàng)。

??市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)監(jiān)督和指導(dǎo)市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)涉及的農(nóng)村集體資產(chǎn)管理事項(xiàng)。

??市發(fā)展改革局、市科技局、市工業(yè)和信息化局、市投資促進(jìn)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)涉及的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、招商引資事項(xiàng)。

??鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌和指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，審議涉及鎮(zhèn)街、村組集體參股的改造協(xié)議、項(xiàng)目公司章程，指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督項(xiàng)目公司開(kāi)展拆遷補(bǔ)償、組織編報(bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?、掛牌招商方案和?+N”總體實(shí)施方案，負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)督管理，接收和管理配建的公共設(shè)施。具體工作可由鎮(zhèn)街城市更新管理機(jī)構(gòu)或指定機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

??第七條 市屬土地整備開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目充分調(diào)研分析，形成投資立項(xiàng)文件，并按規(guī)定申請(qǐng)項(xiàng)目投資立項(xiàng)。

??項(xiàng)目投資立項(xiàng)后，市屬土地整備開(kāi)發(fā)公司與屬地鎮(zhèn)街、村組集體、土地權(quán)益人等相關(guān)權(quán)益主體就改造范圍、改造方向、實(shí)施主體、初步補(bǔ)償條件等內(nèi)容充分協(xié)商，擬訂改造協(xié)議，并按以下規(guī)定進(jìn)行決策后，共同或分別簽訂改造協(xié)議、確立合作關(guān)系。改造協(xié)議由市屬土地整備開(kāi)發(fā)公司按照公司章程、內(nèi)部管理規(guī)定進(jìn)行決策；改造協(xié)議涉及鎮(zhèn)街權(quán)益的，應(yīng)同時(shí)提交鎮(zhèn)街黨政班子聯(lián)席會(huì)議審議；改造協(xié)議涉及村組集體權(quán)益的，應(yīng)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定通過(guò)民主決策程序進(jìn)行集體決議。

??第八條 市屬土地整備開(kāi)發(fā)公司選擇以下其中一種方式設(shè)立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)開(kāi)展土地整備工作：

??（一）市屬土地整備開(kāi)發(fā)公司成立全資項(xiàng)目公司；

??（二）市屬土地整備開(kāi)發(fā)公司與更新基金、鎮(zhèn)街、村組集體、土地權(quán)益人、其他市屬企業(yè)中一方或多方共同成立市屬國(guó)有資本控股的項(xiàng)目公司。

??市屬國(guó)有資本控股的項(xiàng)目公司應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：一是市屬土地整備開(kāi)發(fā)公司的股權(quán)比例不低于34%；二是市屬土地整備開(kāi)發(fā)公司為第一大股東且通過(guò)股東協(xié)議、公司章程、董事會(huì)決議或者其他協(xié)議安排對(duì)項(xiàng)目公司形成實(shí)際支配。土地權(quán)益人參股項(xiàng)目公司的，在同時(shí)滿足上述兩個(gè)條件的基礎(chǔ)上，按其權(quán)益地塊中的拆除重建面積占更新單元總拆除重建面積之比核定參股比例，并按照公司章程參與相關(guān)開(kāi)發(fā)工作。

??第九條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織和指導(dǎo)項(xiàng)目公司開(kāi)展土地整備工作，包括：

??（一）編報(bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨福?/p>

??（二）核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益；

??（三）征詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿；

??（四）擬定拆遷補(bǔ)償方案；

??（五）實(shí)施拆遷補(bǔ)償；

??（六）確定政府（集體）綜合收益；

??（七）編報(bào)掛牌招商方案。

??不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人的核查確認(rèn)參照《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》（東府辦〔2019〕29號(hào)）第二章第九條執(zhí)行。

??項(xiàng)目公司參考市場(chǎng)化拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定拆遷補(bǔ)償方案，并根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償方案對(duì)更新單元內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人予以補(bǔ)償。

??在同一個(gè)更新范圍內(nèi)，對(duì)于個(gè)人或社會(huì)單位的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過(guò)對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于交由政府收儲(chǔ)的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合我市現(xiàn)行的土地收儲(chǔ)補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定。拆遷補(bǔ)償方案涉及村組集體權(quán)益的，應(yīng)由相關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定通過(guò)民主決策程序進(jìn)行集體決議，并按規(guī)定報(bào)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）黨政班子聯(lián)席會(huì)議審議。

??第十條 項(xiàng)目公司完成土地整備工作后交由政府掛牌招商的，按有關(guān)規(guī)定完成線上競(jìng)價(jià)并確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益要約收購(gòu)主體，收購(gòu)主體須在限期內(nèi)與土地整備項(xiàng)目公司就前期土地整備權(quán)益轉(zhuǎn)讓事宜協(xié)商達(dá)成一致，簽訂權(quán)益轉(zhuǎn)移協(xié)議，按規(guī)定確認(rèn)為掛牌成交方。

??收購(gòu)主體未能在限期內(nèi)與土地整備項(xiàng)目公司簽訂權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，市公共資源交易中心終止掛牌，并扣除不高于保證金的10%用于支付前期工作費(fèi)用。

??第十一條 項(xiàng)目公司完成土地整備工作后交由政府收儲(chǔ)的，由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接辦理收儲(chǔ)入庫(kù)手續(xù)，具體按《東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善土地收儲(chǔ)整備補(bǔ)償和利益共享機(jī)制的意見(jiàn)》（東府辦〔2020〕17號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??第十二條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）編報(bào)“1+N”總體實(shí)施方案，按程序報(bào)批。改造地塊交由掛牌成交方開(kāi)發(fā)建設(shè)的，按以下規(guī)定辦理供地手續(xù)：

??（一）符合《行政劃撥目錄》的國(guó)有用地，以行政劃撥方式供地；

??（二）批準(zhǔn)出讓的國(guó)有建設(shè)用地，以協(xié)議出讓方式供地；

??（三）集體建設(shè)用地經(jīng)村組集體表決同意后，以流轉(zhuǎn)出讓方式供地。

??改造地塊保留集體自用的，由村組集體按有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

??第十三條 地價(jià)款參照《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》（東府辦〔2019〕29號(hào)）第六章的有關(guān)規(guī)定計(jì)收和分配。

??第十四條 市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)施工應(yīng)符合國(guó)家、省、市關(guān)于綠色建筑、裝配式建筑等相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

??市屬企業(yè)土地整備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)須配建安居房；須按有關(guān)規(guī)定簽訂實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，落實(shí)回遷安置、公建配套建設(shè)等責(zé)任。

??第十五條 掛牌成交方須按規(guī)定向市人民政府及相關(guān)部門(mén)通報(bào)產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)和儲(chǔ)備情況，加強(qiáng)與重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、倍增計(jì)劃企業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地、市鎮(zhèn)聯(lián)合招商基地的對(duì)接，優(yōu)先支持產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)、產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)高級(jí)化，為制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供產(chǎn)業(yè)空間保障。因地制宜探索可行的產(chǎn)業(yè)生態(tài)模式、產(chǎn)業(yè)孵化模式和產(chǎn)業(yè)集聚模式，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)配套體系，打造產(chǎn)業(yè)新動(dòng)能。

??第十六條 更新基金可通過(guò)以下方式投資土地整備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：

??（一）參股項(xiàng)目公司，具體股權(quán)比例在項(xiàng)目公司章程中約定；

??（二）向項(xiàng)目公司提供市場(chǎng)化融資。

??母基金通過(guò)子基金進(jìn)行投資的，其持有子基金的份額不低于10%。

??第十七條 更新基金可通過(guò)轉(zhuǎn)讓或清算等方式實(shí)現(xiàn)退出，具體以合伙協(xié)議或公司章程為準(zhǔn)。

??項(xiàng)目公司完成土地整備工作后交由政府掛牌招商的，在確認(rèn)掛牌成交方前，更新基金不得轉(zhuǎn)讓其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，母基金不得轉(zhuǎn)讓其持有的子基金份額，在確認(rèn)掛牌成交方后均可轉(zhuǎn)讓。

??項(xiàng)目公司完成土地整備工作后交由政府收儲(chǔ)的，在完成土地收儲(chǔ)手續(xù)前，更新基金不得轉(zhuǎn)讓其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，母基金不得轉(zhuǎn)讓其持有的子基金份額，在完成土地收儲(chǔ)手續(xù)后均可轉(zhuǎn)讓。

??第十八條 堅(jiān)持解放思想、實(shí)事求是，按照“三個(gè)區(qū)分開(kāi)來(lái)”的原則，對(duì)在推進(jìn)城市更新中因缺乏經(jīng)驗(yàn)、先行先試出現(xiàn)的失誤和錯(cuò)誤，同明知故犯的違紀(jì)違法行為區(qū)分開(kāi)來(lái)；把上級(jí)尚無(wú)明確限制的探索性試驗(yàn)中的失誤和錯(cuò)誤，同上級(jí)明令禁止依然我行我素的違紀(jì)違法行為區(qū)分開(kāi)來(lái)；把為推動(dòng)城市更新工作的無(wú)意過(guò)失，同牟取私利的違紀(jì)違法行為區(qū)分開(kāi)來(lái)。進(jìn)一步探索在城市更新中建立容錯(cuò)糾錯(cuò)機(jī)制，旗幟鮮明地支持、保護(hù)、鼓勵(lì)市屬企業(yè)勇于創(chuàng)新，深度參與我市城市更新工作，為各級(jí)干部凝心聚力破解發(fā)展難題，營(yíng)造寬松、寬容、和諧的干事創(chuàng)業(yè)環(huán)境。

??第十九條 本操作規(guī)范由市國(guó)資委會(huì)同市自然資源局等相關(guān)部門(mén)解釋，自印發(fā)之日起實(shí)施，試行3年。