北京市國土資源和房屋管理局　北京市人民政府住房制度改革辦公室　北京市財政局　關(guān)于印發(fā)《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法

各區(qū)縣國土房管局、房改辦、財政局、各物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)：

　　根據(jù)建設部、財政部下發(fā)的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）精神，我們制定了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

2002年6月17日

北京市住宅公共維修基金使用管理辦法

　　第一條　為加強住宅共用部位、共用設施設備維修基金的管理，保障住宅正常的維修、使用，根據(jù)建設部、財政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》（建住房[1998]213號）及市房地局、市房改辦、市財政局《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088號）的規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)按市房地局、市房改辦、市財政局《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》及其他規(guī)定歸集的住宅公共維修基金的使用和管理，均適用本辦法。

　　第三條　市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）負責指導、協(xié)調(diào)公共維修基金的使用管理工作。

　　市財政局負責公共維修基金使用管理的監(jiān)督工作。

　　維修基金管理依“專戶存儲，?？顚Ｓ茫创痹O帳，核算到戶”的原則進行管理。

　　第四條　維修基金專項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的維修工程。

　　本辦法所稱住宅共用部位共用設施設備是指住宅樓房內(nèi)或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體產(chǎn)權(quán)人或部分產(chǎn)權(quán)人共同所有且使用的房屋的有關(guān)部位及設施設備。共用部位共用設施的項目應依照本市住宅公用建筑面積分攤原則在《物業(yè)管理公約》約定。沒有約定的，參照本辦法附件一執(zhí)行。

　　住宅共用部位共用設施設備的維修工程是指除日常運行維修養(yǎng)護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程。維修工程的具體范圍以市國土房管局及其他部門頒布的規(guī)范為準。

　　第五條　物業(yè)管理委員會（以下簡稱“管委會”）成立后，由管委會代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人向市國土房管局指定的銀行開立帳戶存儲。管委會申請開戶時，應填寫《物業(yè)管理委員會維修基金開戶申請表》（見附件二），并提交下列材料：

　　1．開戶申請書；

　　2．管委會成立的批準文件；

　　3．產(chǎn)權(quán)人分戶清冊；

　　4．管委會主任私章和管委會的印鑒；

　　5．物業(yè)管理服務委托合同。

　　管委會委托物業(yè)管理企業(yè)辦理開戶手續(xù)時，還應提交書面委托書。

　　第六條　管委會成立前（即維修基金代管期間），維修基金原則上不得使用。確需使用的，應按照下列程序辦理：

　　1．物業(yè)管理企業(yè)應委托經(jīng)市國土房管局認可的專業(yè)中介機構(gòu)對維修工程的必要性及費用依照相關(guān)標準定額進行評估和核算。

　　2．經(jīng)中介機構(gòu)認定后，物業(yè)管理企業(yè)方可進行維修工程。

　　3．維修工程結(jié)束后，中介機構(gòu)應進行驗收，驗收合格的應出具證明，不合格的，應要求返工。

　　4．物業(yè)管理企業(yè)持維修工程結(jié)算發(fā)票及中介機構(gòu)出具的證明到代管單位申請支取維修基金。

　　第七條　管委會成立后，物業(yè)管理企業(yè)應在每年年初制定房屋及小區(qū)公共設施維修（包括大修、中修、更新、改造）計劃及經(jīng)費預算，報管委會批準后執(zhí)行。維修項目完成后，物業(yè)管理企業(yè)持管委會批準的維修基金支取證明到銀行辦理維修基金支取手續(xù)；管委會應根據(jù)竣工決算進行維修基金的具體分攤，并計入各產(chǎn)權(quán)人明細戶中。

　　凡有下列情況之一的，除經(jīng)管委會同意外，還應報區(qū)縣國土房管局備案：

　　1．一次支取維修基金10萬元以上50萬元以下的；

　　2．一年內(nèi)支取兩次維修基金的。

　　凡有下列情況之一的，管委會應召開業(yè)主大會作出支出決議后，報區(qū)縣國土房管局備案：

　　1．一次支出維修基金50萬元以上的；

　　2．一年內(nèi)支取維修基金三次及三次以上的；

　　3．一年內(nèi)支取維修基金數(shù)額占維修基金總額30％以上的。

　　物業(yè)管理企業(yè)到銀行支取費用時，必須憑管委會印章和區(qū)縣國土房管局備案證明。

　　第八條　住宅共用部位共用設施設備須進行維修工程的，屬人為損壞的，由責任人承擔費用，不得使用維修基金；

　　無法確定責任人的，按照受益人原則分攤：

　　1．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的共用設施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維護管理的部分外，其余部分的維修費用由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分攤；

　　2．住宅樓房內(nèi)的共用部位共用設施設備的維修費用由該幢住宅樓房內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分攤；

　　3．一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于一個單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設施設備的維修費用由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分攤；在一棟住宅內(nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設施設備的維修費用由該層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分攤。

　　開發(fā)企業(yè)應根據(jù)以上原則依其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例，承擔維修費用。

　　第九條　如一幢樓房的維修基金經(jīng)使用后，不足首次歸集額的10％時，管委會應提議續(xù)籌。續(xù)籌標準及辦法由管委會決定。續(xù)籌金額一般應由產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積分攤。續(xù)籌基金匯總后應及時交存到代管單位，計入管委會帳戶和產(chǎn)權(quán)人明細戶。

　　利用產(chǎn)權(quán)人共有部位共有設施設備進行經(jīng)營活動的凈收益，應存入維修基金專戶，分攤后計入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人明細戶，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施的維修工程。

　　第十條　管委會合并、分立或撤銷時，應憑區(qū)縣國土房管局批準證明及產(chǎn)權(quán)人明細戶清單，到代管單位辦理合并、分立或撤銷管委會帳戶手續(xù)。

　　產(chǎn)權(quán)人變更時，維修基金產(chǎn)權(quán)應同時變更。原產(chǎn)權(quán)人或變更后的產(chǎn)權(quán)人應持轉(zhuǎn)讓合同及雙方身份證明到管委會登記變更，并由管委會到代管單位辦理產(chǎn)權(quán)人明細戶更名手續(xù)。維修基金由轉(zhuǎn)讓雙方按明細戶內(nèi)的帳面余額進行結(jié)算。

　　產(chǎn)權(quán)人因拆遷或其他原因造成原住宅滅失的，可辦理銷戶手續(xù)。經(jīng)管委會出具證明后，到代管單位按維修基金明細戶帳面余額提取。其中，屬于公有住房售后維修基金的，應按售房單位和個人累計交納的比例分別退還。

　　第十一條　代管單位應建立本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的維修基金查詢制度，接受產(chǎn)權(quán)人對其維修基金明細戶的查詢。

　　管委會應在每年年底對維修基金的收支及余額狀況予以公布，包括：（1）維修基金的使用及分攤情況，包括維修工程項目內(nèi)容、維修總費用及各產(chǎn)權(quán)人分攤的費用；（2）維修基金總帳余額；（3）維修基金明細帳余額。

　　第十二條　維修基金閑置時，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會批準，物業(yè)管理委員會可購買國債或法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍，嚴禁挪作他用。

　　第十三條　1999年1月1日前，未建立公共維修基金的住宅，產(chǎn)權(quán)人應補建維修基金，按每月0.60元/平方米的標準交納，具體補建辦法另行制定。產(chǎn)權(quán)人已交納的房屋大、中修費（扣除已用于維修費用），物業(yè)管理啟動性經(jīng)費應納入公共維修基金管理，并按建筑面積比例計入各產(chǎn)權(quán)人明細帳。

　　第十四條物業(yè)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)應建立公共維修基金管理制度，并自覺接受財政主管部門的監(jiān)督。

　　第十五條　本辦法由市國土資源和房屋管理局、市住房制度改革辦公室、市財政局按各自職責解釋。

　　第十六條　本辦法自2002年7月1日起實行。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。

　　附件一：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍。

　　附件二：管委會開戶申請表

　　附件三：維修基金使用申請表

附件一：

共用部位共用設施設備一般應包括的范圍

　　共用部位共用設施設備一般應包括的范圍：

　　房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等）、非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內(nèi)化糞池、垃圾通道、樓內(nèi)下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明燈具、避雷裝置、供電部門與房屋產(chǎn)權(quán)人分界點至戶表盤（計費電表除外）之間的供電線路。

　　共用設施設備系統(tǒng)：電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、天線接收系統(tǒng)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護欄及圍墻。

　　上述系統(tǒng)中歸專業(yè)管理部門所有的除外。

附件二：

物業(yè)管理委員會維修基金開戶申請表

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　編號：　　區(qū)縣[　　]第　　號

注：本表一式三份，分別交至市、區(qū)縣國土房管局、開戶銀行

附件三：

住宅公共維修基金支用申請表

　　　　_______________________________：　　　　　　編號：　　區(qū)縣[　　]第　　號

本表由物業(yè)管理企業(yè)填定，一式三份，一份交經(jīng)辦行、一份交區(qū)縣國土房管局、一份交代管單位