柳佳：長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的“數(shù)字經(jīng)”

??中房網(wǎng)訊 9月2日-3日，第十一屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在上海召開(kāi)。在本次論壇上，同時(shí)召開(kāi)了以數(shù)字生活“讓居住有詩(shī) 也有遠(yuǎn)方”為主題的分論壇，數(shù)字生活體現(xiàn)在每個(gè)公民的生活，有一些生活的便利，但是每個(gè)數(shù)字生活的背后肯定會(huì)有很多國(guó)家大的發(fā)展規(guī)劃和國(guó)家大的發(fā)展布局。會(huì)上，魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳發(fā)表主題演講，以下為文字實(shí)錄：??

魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO 柳佳

??柳佳：尊敬的各位嘉賓大家早上好，今天是上午最后一場(chǎng)的演講，我跟大家分享一下我們?cè)陂L(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的一些心得。先做一個(gè)調(diào)研，在座的有在經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的舉手，比例不是很高，最近關(guān)注未來(lái)有興趣從事長(zhǎng)租業(yè)態(tài)的舉手，這個(gè)調(diào)研決定等一下我講的深度，上次在長(zhǎng)租公寓專題上講得比較深一點(diǎn)，關(guān)于行業(yè)具體做法。因?yàn)楹芏嗍欠康禺a(chǎn)行業(yè)，并沒(méi)有正式進(jìn)入到租賃行業(yè)，會(huì)講一些框架型東西跟大家介紹一下行業(yè)的特征。

??今天因?yàn)榇髸?huì)的主題叫數(shù)字生活，長(zhǎng)租公寓當(dāng)中如何用數(shù)字幫我們創(chuàng)造美好生活，數(shù)字很苦，提到數(shù)字每天都在念經(jīng)，很多人跟我們要數(shù)字，最麻煩是董事會(huì)上的數(shù)字，包括預(yù)算完成度達(dá)成情況還有管理團(tuán)隊(duì)每天要有制造一線目標(biāo)還有一線變化，還有合作伙伴，長(zhǎng)租公寓行業(yè)有兩種主要模式，一個(gè)是自己直營(yíng)不管重資產(chǎn)持有還有包租模式都是自己管理團(tuán)隊(duì)來(lái)管，還有資管模式，我們做托管幫助業(yè)主運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)持有方式脫離，這個(gè)時(shí)候需要給我們的合作伙伴我們的委托方每天提供各種各樣數(shù)據(jù)報(bào)表，當(dāng)然我們會(huì)更多提供移動(dòng)端的數(shù)據(jù)看法，這些數(shù)字組合在一起像緊箍咒一樣套在我們頭上，每天幫助我們梳理日常長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)管理的環(huán)節(jié)。

??為什么我們今天會(huì)把數(shù)字拿出來(lái)特別講一下也是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)遭遇非常多的困難，前兩年聽(tīng)著很好，十九大定為國(guó)策，所有都在進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。大家發(fā)現(xiàn)去年開(kāi)始有一些不同聲音對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)很多人說(shuō)不賺錢(qián)，上市公司把長(zhǎng)租公寓剝離出去，有的公司在甩賣(mài)，有些資產(chǎn)自己花一兩年時(shí)間開(kāi)了很長(zhǎng)時(shí)間的店，一夜之間全部轉(zhuǎn)賣(mài)掉，還有資金有問(wèn)題的企業(yè)暴雷，之前南京這兩天又暴了南京樂(lè)佳公寓（音）號(hào)稱在全國(guó)有5萬(wàn)個(gè)房間。本源是什么，是不是商業(yè)模式真的不賺錢(qián)，如果真的不賺錢(qián)，我相信今天我也不能站在這里，很多企業(yè)還在堅(jiān)持做這樣的事情，首先我認(rèn)為這個(gè)商業(yè)模式是未來(lái)的趨勢(shì)所向，長(zhǎng)租公寓從供給端和需求端來(lái)看都有非常大的機(jī)會(huì)，需求端首先城市化的進(jìn)程帶來(lái)了大量的流動(dòng)人口，一線和二線城市人口凈流入大的城市租賃需求會(huì)日益增長(zhǎng)，從消費(fèi)升級(jí)角度來(lái)看我們需求也會(huì)增長(zhǎng)，很多年輕人會(huì)同原來(lái)的合租房群租房改善生活搬到獨(dú)立的公寓房間里面，會(huì)帶來(lái)新的消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)很多機(jī)會(huì)。

??供給端來(lái)看除了原有住房租賃，從到的商品房，原來(lái)通過(guò)租賃包括現(xiàn)在很多分散式在做的這種存量非常大，每個(gè)城市都占據(jù)主導(dǎo)，公寓市場(chǎng)目前有80、90%比例，還有一類新的供給增長(zhǎng)現(xiàn)在蓬勃發(fā)展，一個(gè)租賃土地，全國(guó)各地都在新增阿斯（音）土地，光上海地產(chǎn)就拍了十幾塊的地，租賃住宅土地基本都用于長(zhǎng)期持有和運(yùn)營(yíng)的。除了租賃土地還有存量房，租賃土地開(kāi)工建設(shè)到投放市場(chǎng)3到5年時(shí)間，但是另外一塊速度更快，效率更高的供給是存量的改造，我們看到很多政策包括像上海和北京，尤其上海有很明確的政策可以把工改租，原來(lái)工業(yè)土地、廠房、辦公經(jīng)過(guò)一系列審批手續(xù)主導(dǎo)部門(mén)是房管，現(xiàn)在很明確整個(gè)從住建部往各地房局，住建委來(lái)分管審批把原有的一些存量物業(yè)低效閑置狀態(tài)中，國(guó)企比較多一些辦公樓政府的一些，老的員工宿舍廠房，存量房產(chǎn)可以用于改造成長(zhǎng)租公寓，這是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商主要在發(fā)展的方向。兩三年以后會(huì)轉(zhuǎn)向租賃土地的建設(shè)，從需求和供給端來(lái)看，租賃市場(chǎng)都在蓬勃發(fā)展，未來(lái)提升空間非常大。

??需求跟供給如何很好的去匹配，運(yùn)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)如何在巨大的機(jī)會(huì)當(dāng)中找到自己的定位，就要看我們的商業(yè)模型。我們這個(gè)投資回報(bào)是非常復(fù)雜的事情，行業(yè)當(dāng)中比較通用的指標(biāo)是IRR，這個(gè)IRR組成結(jié)構(gòu)也是非常復(fù)雜的，我們很多時(shí)候特別是資金，資金很簡(jiǎn)單說(shuō)資金成本是多少，需要回報(bào)是多少，10和15怎么來(lái)，并不是拍腦袋今天投的地段多好，它有非常多的組成要素，在長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式當(dāng)中，最主要的收入很簡(jiǎn)單就是我們的主營(yíng)收入租金差，我租出去的租金多少，這個(gè)由我的租金和平均房?jī)r(jià)沉積得到，其中還有額外增值業(yè)務(wù)收入，比如物業(yè)管理費(fèi)，生活服務(wù)配套，那個(gè)占比目前來(lái)看還不是行業(yè)主流，能占到5%到15%之間，不同企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)水平會(huì)有差異。這是收入的主要構(gòu)成，成本的主要構(gòu)成有幾大塊，一個(gè)是我的租金底租，租金成本很有意思，以前同行說(shuō)租金成本不能超過(guò)比如上海不能超過(guò)1塊5毛錢(qián)一個(gè)平方一天，給自己限定了價(jià)格，是什么原因呢？他覺(jué)得我房租賣(mài)價(jià)白領(lǐng)不能賣(mài)到3000塊錢(qián)以上，事實(shí)上并不是1塊5底租成本最賺錢(qián)，可能5塊我們也可以接受。

??上海徐家匯我們?cè)诮淮蟾浇粭潣强拷淮蟊遍T(mén)港匯廣場(chǎng)，售價(jià)七千塊錢(qián)一間房，同樣白領(lǐng)的，底租的承受能力就能夠承受到4到5塊，這里面一系列的參數(shù)都會(huì)影響我們的成本，租金是成本最大塊，大概占到我們運(yùn)營(yíng)收入50%到60%。各位投資公寓的話，租金占比如果超過(guò)60%，那我勸大家不要做，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較高，再往上走還有10%15%的運(yùn)營(yíng)成本還有裝修折舊攤銷(xiāo)平均在20%到30%左右。當(dāng)然這個(gè)不是絕對(duì)的，我是說(shuō)在一般的我們現(xiàn)在普遍集中度比較高的白領(lǐng)公寓行業(yè)，三千到五千租金水平范圍60%的租金成本，如果你到高端8千，一萬(wàn)、兩萬(wàn)的租金收入，這個(gè)租金占比可以更高，當(dāng)中絕對(duì)值的房差會(huì)更高。

??還有很多很有意思事情是說(shuō)，剛才說(shuō)的主要是成本結(jié)構(gòu)大塊的東西，我的成本結(jié)構(gòu)里面隱含的看不到的還有一些參數(shù)，比如得房率，同樣一棟樓五千平方我到底是出80間房間還是90間房間，這個(gè)對(duì)我們投資回報(bào)有非常大影響。80間房間和90間房間可能因?yàn)槲遗欧康牟町?，我每個(gè)房間如果差一到兩個(gè)平方，從銷(xiāo)售角度來(lái)說(shuō)沒(méi)有特別大差異，你的房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)?01房間跟102房間差一個(gè)平方就能差幾百塊錢(qián)，但是投資回報(bào)角度來(lái)說(shuō)多一間房間整個(gè)租期，我們租期一般十年到二十年，多出一個(gè)房間一年收入五萬(wàn)，整個(gè)回報(bào)期當(dāng)中就有五十萬(wàn)甚至更多的收入，對(duì)回報(bào)影響很大。

??管控?cái)?shù)字過(guò)程當(dāng)中我們還有一個(gè)非常重要的邏輯，很多企業(yè)說(shuō)不賺錢(qián)，這本賬只要想明白花點(diǎn)時(shí)間研究其實(shí)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)一兩個(gè)月就能搞明白怎么算，但是算清楚有沒(méi)有用，未必有用，因?yàn)檫@些數(shù)字只是假設(shè)，實(shí)際的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程當(dāng)中，這些數(shù)字能不能實(shí)現(xiàn)，要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，我今天有一個(gè)動(dòng)畫(huà)的效果，一個(gè)數(shù)字的旅行，我平時(shí)很少用動(dòng)畫(huà)，這個(gè)數(shù)字旅行比較貼切能夠說(shuō)明某一個(gè)重要參數(shù)，單房造價(jià)這是我們的裝修折舊攤銷(xiāo)，單房造價(jià)對(duì)我們投資回報(bào)率是重要的影響，是前期現(xiàn)金流主要支出地方。單房造價(jià)什么時(shí)候開(kāi)始定，項(xiàng)目評(píng)估就會(huì)帶一個(gè)初步造價(jià)，項(xiàng)目評(píng)估完以后會(huì)做一個(gè)產(chǎn)品的定位，不同的物業(yè)適用于不同項(xiàng)目，比如魔方很多品牌有不同產(chǎn)品線，白領(lǐng)、中高端金領(lǐng)，有面向企業(yè)員工宿舍高地鋪，都有不同造價(jià)，白領(lǐng)公寓在5到6萬(wàn)每間這樣的平均造價(jià)水平，產(chǎn)品定位時(shí)候就把造價(jià)確定下來(lái)，同時(shí)定位完了以后我們要正式投資或者簽約項(xiàng)目的時(shí)候，投資決策的時(shí)候這個(gè)數(shù)字就是不能變的，固定下來(lái)，我們希望在未來(lái)的十年到二十年經(jīng)營(yíng)當(dāng)中能夠讓單間造價(jià)數(shù)字不要變化，單間造價(jià)不止我開(kāi)業(yè)前4、5個(gè)月投入，包括前期投入還包括我在未來(lái)所有反修的投入。租期15年以上，7到8年會(huì)有大規(guī)模的裝修，可能會(huì)把硬裝部分重新整一下，但不會(huì)吧地全部掀起來(lái)，有家具換掉，可能有兩萬(wàn)塊錢(qián)左右的裝修，這些數(shù)字都要在生命周期當(dāng)中去管控的。

??工程預(yù)算環(huán)節(jié)這個(gè)數(shù)字要帶進(jìn)去，供應(yīng)鏈的管理，我們所有預(yù)算當(dāng)中都會(huì)拆分清楚總包多少，每個(gè)細(xì)項(xiàng)是多少。這個(gè)說(shuō)起來(lái)很容易，我相信大家做房地產(chǎn)管控過(guò)程都非常熟悉，但是大型地產(chǎn)商管控的都是幾十個(gè)億的標(biāo)的，這里面非常大的差別我們管控的可能就是幾萬(wàn)塊，我們整個(gè)裝修可能一個(gè)項(xiàng)目最小的項(xiàng)目只有幾百萬(wàn)標(biāo)的，大項(xiàng)目幾千萬(wàn)標(biāo)的，管控幾百萬(wàn)其實(shí)要比管控幾十億項(xiàng)目難多了，我們每分錢(qián)要扣，一塊地磚，我要想說(shuō)設(shè)計(jì)師效果是15乘60的長(zhǎng)條地磚，但是這樣的地磚肯定會(huì)比我60乘60的地磚貴，我們要比較說(shuō)這個(gè)地磚切開(kāi)乘4個(gè)細(xì)節(jié)條件再拼整個(gè)造價(jià)，人工加地磚造價(jià)可能比直接買(mǎi)15乘60的價(jià)格便宜，我們要細(xì)到這種程度才能夠賺錢(qián)。

??簡(jiǎn)單說(shuō)我根很多地產(chǎn)商交流過(guò)，一線大品牌我也看過(guò)他們的成本報(bào)價(jià)，底價(jià)供應(yīng)鏈很便宜，具體管控我們大的還管不到那么細(xì)的環(huán)節(jié)，運(yùn)營(yíng)商利潤(rùn)長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)不是特別厚的業(yè)態(tài)就特別考驗(yàn)成本管控能力，尤其是供應(yīng)鏈的管控，現(xiàn)場(chǎng)管理就不用多說(shuō)了，簽證我們一般都不允許，我們預(yù)算跟決算最后的價(jià)格差異一般在2%到3%，超出3%這個(gè)人要下崗，節(jié)約3%預(yù)算員不合格做預(yù)算的時(shí)候多留了一些費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用降得很低。有些項(xiàng)目我們有完全把握的時(shí)候不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用是0，管控過(guò)程當(dāng)中杜絕未來(lái)超支可能性，每一分價(jià)錢(qián)都會(huì)影響我們的投資。決算和驗(yàn)收放在一起因?yàn)槲覀儧Q算不是只基于預(yù)算和報(bào)告書(shū)，更多基于現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，這個(gè)非常重要。因?yàn)槲覀冏鲞\(yùn)營(yíng)不是銷(xiāo)售，賣(mài)掉房子跟后面沒(méi)有關(guān)系，運(yùn)營(yíng)最后付出去的價(jià)格我得到的產(chǎn)品要用十年甚至二十年，驗(yàn)收環(huán)節(jié)我們會(huì)非常謹(jǐn)慎，所有材料有沒(méi)有達(dá)到我們的要求，施工工藝有沒(méi)有達(dá)到要求，最后都會(huì)跟決算金額相掛鉤，因?yàn)槿绻霾缓梦視?huì)有反修，砍掉一部分費(fèi)用未來(lái)留給我們自己做。一千多塊錢(qián)一平米的造價(jià)，金額比較小，你讓它降低不能浮動(dòng)難度非常大。我們十年運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)我們很多店進(jìn)入二次裝修不是拍腦袋所有店長(zhǎng)管理人員都說(shuō)花越多錢(qián)越好，肯定希望裝修更多更好，我們會(huì)根據(jù)當(dāng)初投資決算的數(shù)字調(diào)整裝修標(biāo)準(zhǔn)。如果收入可以做得更高就是另外的事情，那是新的投資決算。

??剛剛說(shuō)的投資成本管控環(huán)節(jié)，第一步先造房子。

??第二跟大家分享一下在收入端，訂單管理當(dāng)中魔方有自己的玩法，銷(xiāo)售漏斗我們有外部和自營(yíng)渠道的銷(xiāo)售有客戶推薦客戶NGM還有企業(yè)大客戶銷(xiāo)售，這當(dāng)中自營(yíng)渠道銷(xiāo)售占比達(dá)到90%左右，這也是我們盈利關(guān)鍵，我們還是跟貝殼、58、第三方銷(xiāo)售渠道有很多合作，我們也非常愿意擴(kuò)大第三方銷(xiāo)售渠道，這不沖突，但是我們自營(yíng)渠道有非常強(qiáng)的建設(shè)，尤其我們?cè)诶m(xù)租方面我們有天生優(yōu)勢(shì)，個(gè)人租在這里下一次續(xù)租我們肯定優(yōu)先選擇。整個(gè)自營(yíng)占比在90%，我們有一個(gè)指標(biāo)30分鐘跟進(jìn)率，我們很多店只有一個(gè)原因，成本控制，我們有一個(gè)經(jīng)理管所有事情，30分鐘內(nèi)必須回復(fù)個(gè)人跟進(jìn)機(jī)會(huì)，5分鐘反饋率是95%，大部分的銷(xiāo)售可以做到5分鐘反饋，這個(gè)我們都有電話的記錄和網(wǎng)絡(luò)的記錄來(lái)考核。

??到看房的階段，這個(gè)數(shù)字跟大家分享一下，我也不知道行業(yè)數(shù)字怎么樣，聽(tīng)到鏈家分享的數(shù)據(jù)。我們?cè)谌珖?guó)經(jīng)驗(yàn)，預(yù)約看房有65%的人，跟我們電話及時(shí)回訪以及回訪話術(shù)非常相關(guān)，包括我們的看房過(guò)程當(dāng)中還會(huì)對(duì)他進(jìn)行一些銷(xiāo)售，有樣板間，我們提供拎包入住，現(xiàn)在年輕人消費(fèi)水平越來(lái)越高，很多人愿意選擇拎包入住的房間，裸房間拎包入住有差異，拎包入住是生活用品、垃圾桶都配好，這樣房間成交率也非常高?？捶康胶灱s有三分之一的人會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)看房以后進(jìn)行簽約，這當(dāng)中還有很多的銷(xiāo)售的技巧我不多說(shuō)。

??說(shuō)說(shuō)數(shù)字背后也有很多硬核科技，剛才看了貝殼的這些AI、VR技術(shù)我們覺(jué)得差距很大，貝殼有一千多人的團(tuán)隊(duì)，不止。我們公寓運(yùn)營(yíng)當(dāng)中IT比較強(qiáng)，跟互聯(lián)網(wǎng)公司還是有很大差距，運(yùn)營(yíng)管理端用了很多線上線下一體化的方式來(lái)管理，今天著重跟大家分享一個(gè)銷(xiāo)售平臺(tái)，運(yùn)營(yíng)管理。

??銷(xiāo)售平自己魔方APP、官網(wǎng)、小程序都會(huì)用，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)最好用的是微信小程序，銷(xiāo)售角度肯定微信小程序，日常運(yùn)營(yíng)管理角度我們會(huì)強(qiáng)制客人用我們的APP進(jìn)行付款，所有的付款都是在線上包括我們的訂單都是在線上完成，線上簽約、付款、線上客服所有維修都會(huì)在線上生成工單。還有KA的銷(xiāo)售渠道都有相應(yīng)的大客戶CRM管理系統(tǒng)來(lái)維護(hù)，第三方渠道有很多直連，我們跟貝殼就是直連，很多后臺(tái)數(shù)據(jù)任何價(jià)格變動(dòng)都不需要手工通知，是直接通過(guò)系統(tǒng)維護(hù)這樣的數(shù)據(jù)，提高了我們第三方渠道分發(fā)效率，我們跟很多政府平臺(tái)合作，大會(huì)有各地房企，我們?cè)谏虾?、深圳、北京跟各地政府旗下的租房平臺(tái)打通，也便于政府對(duì)我們的租客進(jìn)行管理。

??這是最主要的平臺(tái)，我們叫OMS，日常運(yùn)營(yíng)管理叫OMS運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，我們自己還搭了一個(gè)魔方智能IOT平臺(tái)我們是阿里行業(yè)內(nèi)戰(zhàn)略合作伙伴，我們有一些智能門(mén)鎖，人臉門(mén)禁，智能水電表，智能安防，智能安防報(bào)警速度比消防局還快，傳感器裝在水管里面，包括各個(gè)節(jié)點(diǎn)。打比方有很多火災(zāi)是因?yàn)橄拦艿罌](méi)有水或者水壓出現(xiàn)問(wèn)題造成噴淋不及時(shí)，我們傳感器可以隨時(shí)檢測(cè)到消防管道當(dāng)中有沒(méi)有水，不需要每月每年定期維保才能發(fā)現(xiàn)，消防保健主機(jī)聯(lián)動(dòng)消防局，我們后臺(tái)比消防局更快，在報(bào)警以后十秒之內(nèi)就可以到達(dá)我們的總部的主機(jī)，就可以進(jìn)行人工干預(yù)。消防報(bào)警很多時(shí)候是假報(bào)，客人燒飯這種報(bào)警我們可以及時(shí)通過(guò)攝像頭調(diào)取報(bào)警點(diǎn)，這個(gè)當(dāng)中有智能的東西，不止是人工的，每家店的公共區(qū)域都是有視頻監(jiān)控，我視頻監(jiān)控系統(tǒng)跟消防安全系統(tǒng)都是電動(dòng)，某個(gè)點(diǎn)報(bào)警人還沒(méi)有到，視頻已經(jīng)切換到點(diǎn)的照片，后方管理人員就可以看到是真的還是假的火警，采取措施。

??智能生態(tài)大家非常熟悉不多講，還有移動(dòng)端，右邊兩個(gè)都是我們內(nèi)部的移動(dòng)端，一個(gè)魔鏡管理端，魔方小管家跟客戶服務(wù)相關(guān)，我們開(kāi)放給合作伙伴，不僅魔方小伙伴可以用，剛才說(shuō)的資管模式業(yè)主都可以通過(guò)移動(dòng)端的隨時(shí)隨地看到我們的業(yè)務(wù)進(jìn)展?fàn)顩r。比如簽了約當(dāng)季就可以在線上看到，每天收入成本結(jié)構(gòu)我們都可以看到。

??說(shuō)說(shuō)我們的財(cái)務(wù)，我們?cè)诠⒐芾懋?dāng)中，以前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)那么復(fù)雜，我做酒店做了十多年，酒店很成熟的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，有各種IT系統(tǒng)，但是在公寓行業(yè)沒(méi)有這樣的系統(tǒng)，而且公寓行業(yè)的收款是特別復(fù)雜，你買(mǎi)賣(mài)房子很簡(jiǎn)單，一次性付掉，住酒店兩三天掛賬幾天就結(jié)束，我們這個(gè)賬務(wù)持續(xù)幾個(gè)月甚至一年當(dāng)中，這個(gè)賬務(wù)除了有房費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，不同付費(fèi)方式還有差價(jià)，還有個(gè)人付費(fèi)、企業(yè)付費(fèi)，宿舍層面會(huì)在一間房當(dāng)中拆出來(lái)房費(fèi)企業(yè)服，水電費(fèi)客人付，所以財(cái)務(wù)永遠(yuǎn)都不清楚?，F(xiàn)在很多租賃企業(yè)當(dāng)中也遇到同樣的問(wèn)題，我們有一個(gè)合作伙伴大概有兩三千套房源，二線城市，財(cái)務(wù)人員二十幾個(gè)，我們魔方全國(guó)管了十萬(wàn)間房源也是二十幾個(gè)財(cái)務(wù)人員，他們的財(cái)務(wù)人員焦頭爛額。我們發(fā)現(xiàn)管理環(huán)節(jié)合同開(kāi)始到賬單就不一樣，有大小月差異，收入也不一樣，到收款，我們APP今天你支付寶說(shuō)了顯示出來(lái)結(jié)賬一萬(wàn)塊，到銀行賬上不一定是一萬(wàn)塊，交易當(dāng)中問(wèn)題非常多，我們開(kāi)發(fā)了自動(dòng)對(duì)賬平臺(tái)。我們自動(dòng)對(duì)賬平臺(tái)從合同開(kāi)始到最后收款，到賬實(shí)際財(cái)務(wù)收入能夠拉平，這是所有財(cái)務(wù)的夢(mèng)想。

??我們花了兩年時(shí)間基本把這個(gè)平臺(tái)搭建成功，現(xiàn)在還在做財(cái)務(wù)機(jī)器人的工作，財(cái)務(wù)機(jī)器人未來(lái)報(bào)銷(xiāo)發(fā)票上來(lái)我都不需要人工去做了，我們很多會(huì)計(jì)還在做貼單子的工作，未來(lái)通過(guò)財(cái)務(wù)機(jī)器人在哪里吃飯拍照片發(fā)票傳上去就可以了，有些支持后臺(tái)對(duì)接，連發(fā)票都不用開(kāi)，賬號(hào)給別人，后臺(tái)發(fā)票直接稅號(hào)直接過(guò)來(lái)了，我們財(cái)務(wù)直接根據(jù)識(shí)別出來(lái)的，未來(lái)可以進(jìn)一步減少財(cái)務(wù)人員，這也是財(cái)務(wù)數(shù)字化管理當(dāng)中的嘗試。

??最后數(shù)據(jù)平臺(tái)，很多企業(yè)都有，PBI微軟系統(tǒng)搭建的，還有SSRS報(bào)表平臺(tái)，格式化可以做結(jié)構(gòu)化報(bào)表，還有我們很多業(yè)務(wù)模型在不斷變化，系統(tǒng)永遠(yuǎn)趕不上業(yè)務(wù)變化的速度，很多企業(yè)運(yùn)營(yíng)人員跟IT打架，IT說(shuō)業(yè)務(wù)到底想清楚了嗎，根據(jù)一線要求開(kāi)發(fā)出來(lái)發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)變化了。新業(yè)務(wù)不成熟的時(shí)候我們不開(kāi)發(fā)系統(tǒng)，這是多年經(jīng)驗(yàn)。所有系統(tǒng)對(duì)業(yè)務(wù)流程線上化固化。我們還會(huì)用數(shù)據(jù)填報(bào)平臺(tái)，線上和線下數(shù)據(jù)打通。

??最后跟大家介紹一下我們?cè)诠⒐芾砩系囊恍┌l(fā)展，通過(guò)這樣的一些數(shù)字化管理一些技術(shù)手段的應(yīng)用，魔方在這十年發(fā)展在行業(yè)內(nèi)比較快，我們連續(xù)進(jìn)行了A輪、B輪，現(xiàn)在已經(jīng)到D輪，去年剛剛完成了D輪的融資，數(shù)字化管理可以支撐到全國(guó)27個(gè)城市，十萬(wàn)多間房的運(yùn)營(yíng)管理，我們可以支持不同品牌的管理，高端、中端和宿舍類型業(yè)務(wù)管理，還可以支持直營(yíng)、資管，不同業(yè)務(wù)模式管理。

??總而言之，如果大家有志于做長(zhǎng)租公寓的行業(yè)，首先要做到心中有數(shù)，這個(gè)行業(yè)真的不是像外界所說(shuō)的那么不容易賺錢(qián)，還是有非常多的機(jī)會(huì)和空間，我認(rèn)為在大趨勢(shì)下，在政府推動(dòng)和協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，這個(gè)行業(yè)未來(lái)一定會(huì)發(fā)展的越來(lái)越好，也希望在座的各位同仁能夠多了解租賃行業(yè)以及我們共同為租客打造美好生活，謝謝大家。