竇文章：新常態(tài)下房市發(fā)展趨勢及其對城市規(guī)劃建設(shè)的影響  

    
   
  竇文章：尊敬的麥克省長、市長，各位專家，首先自己介紹一下，我是來自北京大學的一位學者，主要是研究規(guī)劃和旅游發(fā)展方面的，同時我也是人居委專家組的成員。非常高興今天上午邁克爾教授能帶領(lǐng)我們?nèi)⒂^兩個非常好的成功的綠色項目。
    今天我和大家剛才講的主題可能相比起來更宏觀一些，主要是討論在新常態(tài)下的中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，以及這些趨勢對城市規(guī)劃的影響，我想宏觀發(fā)展趨勢對規(guī) 劃的影響是非常大的。在這里有一個關(guān)鍵詞叫“新常態(tài)”，我不知道邁克爾他們是否知道“新常態(tài)”的意思？因為在中國都在講新常態(tài)，主要是講的美麗中國，我們 增長速度要稍微降低一點，但是轉(zhuǎn)型質(zhì)量要提高。
    今天我們講的美麗中國，還有一帶一路的戰(zhàn)略，其實都是跟這個題目有關(guān)系。亞洲投資銀行也和這個占了一部分，今天我們分享有三個方面的內(nèi)容：第一個是中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢；第二個是進一步的細分市場；第三個它的影響是什么？
    我從四個方面來討論房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢。第一個是政策環(huán)境。主要是幾個關(guān)健詞一個是“去庫存”、“促消費”、“穩(wěn)增長”，這是我們中國房地產(chǎn)市場的主導方 向。從去年的第一季度開始，行政化的市場越來越弱，而市場手段越來越強。第二個是市場的動態(tài)，我們看這些數(shù)據(jù)顯示出許多城市的房地產(chǎn)價格在下降，就是微 跌，尤其在一線城市的成交量在回暖，那么房地產(chǎn)投資，增長也趨于放緩。藍線表示的是月成交面積，紅色表示的是季度的成交面積。我們可以看到，國家在“國十 條”、“國八條”、“國五條”都是在打壓房地產(chǎn)的價格。但是近期我們可以看到，通過央行降息的手段，在提升房地產(chǎn)。
    這是一個市場的動態(tài)。那么說企業(yè)自身的發(fā)展，除了我們把庫存量降低，控制目標和增加率，這是一個基本的企業(yè)對策。但同時尋求轉(zhuǎn)型，企業(yè)的轉(zhuǎn)型。比如說通過一些高科技，通過移動互聯(lián)網(wǎng)的手段來提高自己發(fā)展方向，或者把移動互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)帶到房地產(chǎn)發(fā)展新興的業(yè)態(tài)。
    這個圖是全國大概15家比較好的企業(yè)，他的銷售金額、月度目標，我們可以看到除了首創(chuàng)置業(yè)，因為這個是經(jīng)濟適用房，其他的都是保持在10%的增長率，也有 企業(yè)是負增長。大家可以發(fā)現(xiàn)首創(chuàng)置業(yè)40%，為什么這么高呢？因為它是保障房銷售比較高的一個增長率。所以說通過前面的分析，未來2-3年之內(nèi)我們行業(yè) 看，它的回暖的跡象雖然是有，但是我們覺得還是中長期面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，也就是說企業(yè)的變革之路是比較漫長的。所以我們覺得還是比較白銀時代，還是這樣的一 個趨于下緩的趨勢。
    那么，總的來看，在一線城市趨于平緩，略有上漲，但是在二線、三線城市，面臨很大的一個調(diào)整期。這是我講的第一個問題。
    第二個問題，我主要是對一些細分的市場做一個簡單的描述。因為這個是房地產(chǎn)或者說我們規(guī)劃的一些新的發(fā)展趨勢和方向或者是重點。大家都知道我們在中國大概 從90年代中后期在全國建了許多的高新區(qū)域，比如說高新技術(shù)區(qū)、工業(yè)區(qū)，或者叫開發(fā)區(qū)，建了很多這樣的，以工業(yè)化背景為條件，以產(chǎn)業(yè)為依托這一些空間，我 們叫園區(qū)的空間，就像上面我們參觀的，大概就是這一個比較典型的代表。比如說像港口縣的園區(qū)，我們城市里面也有園區(qū)，還有我們圖里面表現(xiàn)的在郊區(qū)劃一塊 地，然后就成了園區(qū)，所以這個很多。因為工業(yè)地產(chǎn)消費者總是這些客戶，主要是公司、企業(yè)和個體，它和房地產(chǎn)不一樣，不等同于住宅，這是很大的一個特點。所 以目前這樣一個發(fā)展的方向，目前還沒有停止，還處于增長的趨勢在中國。

    在中國目前出現(xiàn)兩大類的工業(yè)地產(chǎn)，第一個是工業(yè)廠房，標準化的定制廠房，還有工業(yè)園區(qū)，這是兩大類。所以說工業(yè)園區(qū)里面又包括綜合工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)、物流 園區(qū)、專業(yè)園區(qū)和企業(yè)總部這些類別。這些工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，我們覺得從一般到一個更多的辦公樓宇結(jié)構(gòu)形態(tài)的調(diào)整，現(xiàn)在變化很大。所以今天上午我們參觀的 GRANVILE ISLAND對我們的啟發(fā)很大，它的業(yè)態(tài)豐富多彩對我們有非常好的啟發(fā)。因為現(xiàn)在這些工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展都面臨一個業(yè)態(tài)比較單一，所以說現(xiàn)在這個發(fā)展方向都 是多業(yè)態(tài)的調(diào)整。所以這方面綠色建筑的標準將來也成為一個很重要的重點，一個重點要改造的地方，這是第一個。第二個就是養(yǎng)老地產(chǎn)，在中國市場比較巨大，當 然我們叫養(yǎng)老地產(chǎn)。

    加方提問：養(yǎng)老地產(chǎn)的具體概念是指把以前居住改進成養(yǎng)老，還是什么意思的養(yǎng)老，能不能再解釋一下。
    竇文章：后面我會提到養(yǎng)老地產(chǎn)具體概念，就是會有一些把原來居住變成養(yǎng)老地產(chǎn)；還有一部分是新建的。大家知道我們預測到2050年老齡人口達到4億之多，也就是說30%之多，現(xiàn)在大概是這樣的規(guī)?！，F(xiàn)在是從20%到2050年的35%。所以這個養(yǎng)老地產(chǎn)來源于剛才講到，一個是已有的要做一些改造，但是更多的按照國家這種會圈一些新地，一塊新的地產(chǎn)出來專門做養(yǎng)老。
    這個是養(yǎng)老地產(chǎn)的分布，在國家的三個區(qū)域，環(huán)渤海、長三角和珠三角，有許多專門以養(yǎng)老地產(chǎn)為核心的企業(yè)或者是地產(chǎn)形成。目前養(yǎng)老住宅的模式大概有這么幾個方面，一個是企業(yè)盈利的，一個是政府福利性的。其中企業(yè)型包括老年公寓和老年社區(qū)，但是目前因為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展盈利模式很難，將來是一個趨勢。因為這里面不同類型它的收益模式不一致，所以將來這個里面做綠色的，環(huán)?？赡芫蜁须y度，因為它的引領(lǐng)模式并不是很清晰，一方面靠政府補貼；另一方面靠自己市場運作，這個有一個不公平的一個戰(zhàn)略現(xiàn)象，所以這方面的預測，規(guī)劃和綠色建筑可能有很大的難度。
    第三類就是現(xiàn)在在中國大陸比較熱的就是旅游地產(chǎn)，我們叫旅游綜合體。比如說大家知道主題公園就是迪士尼，或者我們看長隆公園，這是第一個，主題公園型的。第二類就是濱海度假型的，像好多好的小島很多，馬爾代夫、巴黎，包括在溫哥華都有很多度假型的。在中國現(xiàn)在還有一個很大的一個發(fā)展跡象叫城鎮(zhèn)化改造，特別是以鄉(xiāng)村文化，鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)，在城市化改造當中出現(xiàn)的一些旅游地產(chǎn)的一些類型?，F(xiàn)在目前我們叫做城市化的改造過程當中對上萬個具有特色的小的鄉(xiāng)村可能會面臨很大的威脅。這其實是現(xiàn)代化和傳統(tǒng)文化的沖突，產(chǎn)生主要的焦點。還有一些山地度假，也是做的比較成功，像萬達。旅游地產(chǎn)的類型在國內(nèi)比較熱。因為旅游地產(chǎn)在中國，因為中國的差異性很大，所以旅游的景區(qū)很多?，F(xiàn)在在旅游景區(qū)當中做旅游開發(fā)這種熱度是不減的，所以矛盾也很大。所以說我們講綠色建筑、綠色環(huán)保，并不是在城市的住宅里面，而我剛才講到的工業(yè)地產(chǎn)，講到的養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，在中國都面臨這樣的問題，但是這方面的綠色建筑的規(guī)劃考慮也要列入到我們的試點范圍之內(nèi)。
    最后一類，講到了關(guān)于城市綜合體，我們叫做城市商業(yè)綜合體。把商業(yè)住宅、辦公、餐飲、會議一體，大型的商業(yè)綜合體，在中國的大城市都有這樣的，以萬達為代表。在中國的許多新區(qū)的開發(fā)都借鑒了綜合體的模式，有高套住宅，有花園，有購物中心，還有公寓，都在5萬平米以上。所以這樣成功的案例也很多，在中國大陸許多一線城市都在做這樣的綜合體，更糟糕的是在二線、三線城市也在做這的大型綜合體，這可能對于我們建筑綠色環(huán)保的要求越來越高。
    北京有三里屯，這是一個老的社區(qū)的改造。我們叫酒吧一條街，原來是個非常傳統(tǒng)的街區(qū)，經(jīng)過改造以后變成一個高檔的時尚社區(qū)。所以說在中國的大陸，現(xiàn)在我們叫做有許多老的城市，但是叫老的新城，和我們在美國看到的叫新的老城有一個很大的反差。
    最后一個問題，這樣的一個房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，對我們城市規(guī)劃，對綠色建筑的標準有哪些影響？我覺得以北京、上海這兩個地方簡單談一談我的一些觀點。像北京和上海都超過兩千萬以上的大城市，的確發(fā)展有很多的集約化的一個好處，但同時我們知道在上海、北京有許多要反思的一些地方。
    這兩張圖是上海新一輪的城市規(guī)劃。
    這是北京的新一輪的總體規(guī)劃。
    我們知道上海的城市發(fā)展，大家都知道，發(fā)展從一個小的像溫哥華一樣因水而產(chǎn)生的一個城市，現(xiàn)在我們成了一個多層的工業(yè)格局。左右思考有幾個方面，第一個方面，城市空間的發(fā)展方向有變化，我們怎么樣和城鄉(xiāng)結(jié)合非常好，這是第一個我們要反思的。第二個就是城市發(fā)展的資源，受到一些資源約束，比如說土地的、水的這些問題。所以剛才王會長講到的叫綠色城市規(guī)劃，就是將來要介入到這里面去。

    作為北京市的發(fā)展，剛才看到總體的規(guī)劃，主要是東面、西面，一條扁擔兩條區(qū)縣。北京城市這么多年我們覺得有幾個誤區(qū)，第一個是對城市肌理的保護做的并不是太好；第二個對城市道路的寬度無限制擴張，而且兩邊做一些防洪建筑，和傳統(tǒng)文化的碰撞和沖突產(chǎn)生了很大的矛盾；第三個就是因為胡同的拓寬，使得北京原有的一些地氣喪失了，比如說像剛才說的三里屯，還有鬼街，這些老的胡同就失去了。因為時間關(guān)系，我就講這么多。但是我想綜合房地產(chǎn)發(fā)展的方面，和我們細分的一些市場，都對我們城市發(fā)展的規(guī)劃有很大的指導意義，宏觀影響。謝謝大家！