2014年杭州房博會住宅需求報告

  進(jìn)入下半年以來，樓市各類利好政策不斷，特別是7月份以來，幾乎達(dá)到了一月一政策的地步，“限購”、“限貸”等政策松綁，市場信心得到提振；另一方面，樓市價格體系在今年又進(jìn)行重塑，成交放量速度加快，一些競爭激烈的老板塊如臨平山北、塘棲、城東新城等板塊一降再降，達(dá)到近三年的最低點。同時，杭州商品房庫存量達(dá)14萬多套，為歷史最高點，杭州樓市似乎進(jìn)入了一個全新又陌生的階段。

  在剛剛落幕的第21屆房博會上，合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)就目前杭州房地產(chǎn)市場的住宅需求及需求特征做了一次廣泛的調(diào)查活動。本次調(diào)研通過房交會現(xiàn)場以隨機(jī)攔訪、一對一問卷調(diào)研的形式，共設(shè)問卷1000份，回收有效問卷950份，其中對住宅有購買意向的有效問卷為912份。合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)已經(jīng)連續(xù)7年對房博會的住宅需求進(jìn)行跟蹤調(diào)研。本次調(diào)研結(jié)果將和2010年、2011年、2012年、2013年的數(shù)據(jù)做一個比較，以期通過動態(tài)的數(shù)據(jù)了解和分析近八年內(nèi)意向購房者購房心態(tài)和需求的變化。

  購房急迫性處于近七年的歷史最低點

  進(jìn)入2014年下半年，雖然限購限貸政策均放開，但在大供應(yīng)量的壓力下，房價依然有所下降，特別是部分競爭激烈的板塊，房價已經(jīng)降到了5年之內(nèi)的歷史最低點。這使意向購房者對未來走向判斷更為迷茫，在此情況下，持續(xù)觀望、慎重考慮成為了規(guī)避風(fēng)險最穩(wěn)妥的選擇。

  據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，與2013年及2014年上半年相比，意向購房者的購房準(zhǔn)備期明顯延長，在未來3個月到半年之內(nèi)有購房考慮的僅為15.1%，一年之內(nèi)考慮購房的比例為32.2%，購房急迫性處于近7年的歷史最低點。

  雖然自下半年以來各項樓市政策不斷，不過從結(jié)果來看，政策對于剛需購房者影響有限，對市場需求的刺激還停留在意識層面，實際影響還有待于利好政策持續(xù)加碼或市場信心的恢復(fù)。結(jié)果顯示，有20.4%的意向購房者受政策利好影響加入購房者行列；21.4%意向購房者受政策影響會加快購房進(jìn)程。由于目前市場主體依然以首次置業(yè)的剛需購房者為主，因此有將近60%的意向購房者并未受到政策利好影響。

  不過在各項政策的影響力分析發(fā)現(xiàn)，“首套房首付三成、利率7折”、 “二套房首付可三成”、“限購放開”三者呈由高到低排列；信貸政策依然是影響力最大、影響面最廣的政策。

  異地客活躍度提升 達(dá)歷年最高峰

  受各類政策的影響，本地購房者依然是購房的絕對主流，占比達(dá)75.6%。異地購房者從2013年下半年的6%上升到現(xiàn)在的21%。而這些異地客群中，浙江省內(nèi)客戶依然占據(jù)絕對比例，其中以溫州、湖州、臺州、寧波等地的購房者比例最高，占比均超過10%，從購房目的看，依然以自住為主，投資比例較少。同時，基于對未來的不樂觀判斷，異地購房者的需求并未被激發(fā)，仍處于蟄伏狀態(tài)。

  不過在房源需求中，首次置業(yè)人群占55.9%，二次置業(yè)(改善)占比23.8%。對比歷年數(shù)據(jù)，首次置業(yè)占比保持中等水平，二次置業(yè)(改善)略有下降，三次置業(yè)則有所上升，目前占比約11%。

  但值得注意的是，首次置業(yè)群體并不意味著其首次擁有住宅，部分擁有自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等意向購房者雖然為改善性需求，但從購房狀態(tài)看仍屬于首次置業(yè)(首次購買商品房)，故首次置業(yè)群體中也包括了部分改善型需求的客戶。

  精裝修接受度大幅上升 三房最為“緊俏”

  隨著萬科、綠城、濱江等房企的精裝修戰(zhàn)略的推廣，杭州市場上實行精裝修的項目也逐漸增多。與之對應(yīng)的是，購房者對精裝修的接受度也達(dá)到歷史較高水平，在精裝修和毛坯選擇上，選擇精裝修的比例達(dá)43.8%。而精裝修標(biāo)準(zhǔn)，最受歡迎的在2000-3000元/平方米之間。不過3000元/平方米以上的比例略有提升。這意味著意向購房者對附加在房價基礎(chǔ)上的精裝修價格接受度上升。

  值得注意的是，在戶型大小選擇上，出現(xiàn)歷史性突破，戶型格局需求在功能呈現(xiàn)擴(kuò)容態(tài)勢，三房以63.4%的高比例取代兩房統(tǒng)治已久的江湖地位，兩房比例急速下降，占比為21.7%。

  對比歷年數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，三房選擇大比例上升，從2013年10月的41.1%上升到2014年5月43.3%，本次調(diào)研上升到63.4%；兩房、一房需求量大幅下降，從2013年10月的52.5%下降到2014年5月40%，本次調(diào)研下降到21.7%；由此可以說明，戶型格局的選擇出來了集中且擴(kuò)大的趨勢。究其原因，與目前市場樓市產(chǎn)品戶型格局的演變密不可分。自2012年以后，供求量最大的90方三房兩廳的設(shè)計開始盛行，2014年市場上新房源已經(jīng)是清一色的三房兩廳，兩房設(shè)計已經(jīng)成為歷史，因此三房的選擇率明顯提升，占比達(dá)60%以上，隨著時間的推移，預(yù)計三房選擇的比例還將持續(xù)上升，兩房的選擇預(yù)計只能在年代相對較久的二手房中解決，占比也將呈現(xiàn)逐年下降。