邵磊：新城地產(chǎn)百年住宅研發(fā)與實(shí)踐

??中房網(wǎng)訊 2015年10月31日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的第七屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在天津召開，論壇以互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)為主題，探討互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的思維、動(dòng)力、價(jià)值將產(chǎn)生如何深刻的影響，推動(dòng)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)一步有機(jī)融合，分享互聯(lián)網(wǎng)和信息經(jīng)濟(jì)帶來的成果。

??在11月1日標(biāo)準(zhǔn)院承辦的BIM與產(chǎn)業(yè)化分論壇上，業(yè)內(nèi)知名專家與國內(nèi)知名地產(chǎn)商高層共聚一堂，以《建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化演進(jìn)中的百年住宅建設(shè)實(shí)踐》為主題，圍繞百年住宅技術(shù)研發(fā)與實(shí)踐展開，深入探討適合我國國情的住宅產(chǎn)業(yè)化新技術(shù)、新模式，探索我 國新型建筑工業(yè)化技術(shù)體系，全面提升住宅建設(shè)自主發(fā)展能力，實(shí)現(xiàn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級。會(huì)上，江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司總建筑師邵磊發(fā)表題為《新城地產(chǎn)百年住宅研發(fā)與實(shí)踐》演講，以下為演講實(shí)錄：

??江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司總建筑師邵磊

??邵磊：各位大家上午好，今天榮幸受到會(huì)議的邀請，對新城地產(chǎn)百年住宅審批試點(diǎn)單位來給大會(huì)匯報(bào)一下常州新城項(xiàng)目實(shí)施的一些情況，希望可以給大家有一些啟發(fā)，我的報(bào)告分四個(gè)方面，主要是講百年住宅的實(shí)踐方面。

??新城地鐵項(xiàng)目是房協(xié)指定首批的試點(diǎn)單位之一，當(dāng)時(shí)公司積極參加了這個(gè)活動(dòng)，當(dāng)時(shí)我們是兩個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，一個(gè)是新城的公館項(xiàng)目，還有一個(gè)新城的地鐵項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目都是在常州市二線辦的城市，綠地項(xiàng)目是一線城市，我們也希望在二三線城市探討和思考一下百年住宅如何去做，現(xiàn)在公館是處于拆遷和前期準(zhǔn)備階段，地鐵項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)施了，地鐵項(xiàng)目是14年1月份啟動(dòng)，因?yàn)榈罔F項(xiàng)目是兩個(gè)樓，一個(gè)是做PC的，PC論證是8月份完成的，9月份樣板房開放，綠建三星和AAA住宅通過分別在10月份和11月份完成，百年住宅通過在12月份，項(xiàng)目開工在14年12月，現(xiàn)在已經(jīng)施工到20層，江蘇省產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)推進(jìn)會(huì)議在11月底在現(xiàn)場召開，我們這個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程當(dāng)中得到了很多單位的支持，有很多是國內(nèi)外一線的企業(yè)，有設(shè)計(jì)研發(fā)機(jī)構(gòu)，還有品牌商和供應(yīng)商，應(yīng)該說整體從技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和整體的定位上來講還是比較高的，當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目是選址是考慮到，常州雖然是二線城市，但是也是屬于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，這個(gè)地鐵項(xiàng)目總體50萬方，試點(diǎn)是兩棟樓，都是做精裝修的，希望無論從設(shè)計(jì)、施工還是市場方面做一個(gè)檢驗(yàn)?；【€標(biāo)注的33和36號樓就是地鐵項(xiàng)目所在的區(qū)域，無論從施工和管理都比較充分，整個(gè)是240戶，位置達(dá)到180方，也是屬于中高端樓盤。

??這些是一些主要的技術(shù)指標(biāo)，這個(gè)試點(diǎn)樓棟主要是因?yàn)閼粜拖鄬碚f比較小，要往產(chǎn)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化方向做，要做工業(yè)化，裝配式，第一個(gè)戶型不能太多，所以這五萬平方米是兩種，C戶型和D戶型，三房和四房的配置。我們這個(gè)項(xiàng)目有兩棟樓做的是PC，有的不是PC，為什么做這樣的選擇？百年住宅如果做工業(yè)化的裝修，他對室內(nèi)的進(jìn)度要求比較高，如果用傳統(tǒng)的方式做他的進(jìn)度是以厘米建，裝配要求是按照毫米建，我們感覺用傳統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和精細(xì)的專業(yè)化裝修，這個(gè)精度不是太高，當(dāng)時(shí)考慮用PC方式去做，這個(gè)精度會(huì)比較高，如果兩個(gè)可以有機(jī)的結(jié)合，我想百年住宅的技術(shù)的進(jìn)一步進(jìn)步和推動(dòng)是一件好事。

??這個(gè)是樣板房的實(shí)景圖片，我只想說明，大家傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，用SI內(nèi)裝工業(yè)化的方式做相對來說室內(nèi)觀感方面比較簡約，客戶是不是可以接受，經(jīng)過我們實(shí)踐，用傳統(tǒng)的現(xiàn)在老百姓喜聞樂見的風(fēng)格去做百年住宅相關(guān)的工藝和技術(shù)也可以跟德尚，我相信這應(yīng)該不是問題。

??我重點(diǎn)介紹一下我們百年住宅的技術(shù)的框架，有12大技術(shù)系統(tǒng)，結(jié)構(gòu)裝配、信息化BIM性做設(shè)計(jì)和施工和維護(hù)，專項(xiàng)集成技術(shù)，整體的衛(wèi)浴、整體廚房，結(jié)構(gòu)的耐久性，我們是按照一百年做的設(shè)計(jì)，SI體系，還有空間可變，設(shè)備集成，功能家居空間，這里面包括很多，人性化部品部件，全屋收納，智慧家居，還有綠色低碳。

??第一個(gè)介紹建設(shè)產(chǎn)業(yè)化，預(yù)制裝配化出發(fā)點(diǎn)是解決技術(shù)和成本的問題，所以我們優(yōu)先考慮了大部件和大板結(jié)構(gòu)，所有在戶外進(jìn)行設(shè)置，可以打開的盡可能打開，對于工業(yè)化的實(shí)施也好，也便于后面可變空間的實(shí)施，大家可以看到紅色墻體就是剪力墻，其他墻體是可變的，用了PC之后工期可以縮短兩到三個(gè)月。

??第二個(gè)是用了信息模型，這個(gè)項(xiàng)目用到了PC和室內(nèi)裝修裝配，我們感到非常有必要用BIM手段去做，事實(shí)上已經(jīng)按照這個(gè)操作，這個(gè)是設(shè)計(jì)階段的籌建和管線的情況。這個(gè)是模擬了PC安裝的情況，包括管線。

??第二項(xiàng)就是在集成技術(shù)方面，我理解這不是百年住宅特有的，應(yīng)該說從傳統(tǒng)的成品房設(shè)計(jì)和實(shí)施來看，也有必要這么做，我們很好的審核了一些知名的貨品廠商，在設(shè)計(jì)前端就融入到設(shè)計(jì)前端，這個(gè)是整體的衛(wèi)浴情況，剛開始我們也擔(dān)心客戶的接受程度，總體來說客戶接受度不能說給他們帶來很大的驚喜，但是還是可以的。

??還有就是關(guān)于建筑長壽化，這個(gè)是按照一百年進(jìn)行的，大家可能會(huì)擔(dān)心成本會(huì)不會(huì)提高，我們測算一個(gè)平米大概增加了十多塊錢，這個(gè)也是可以接受的范圍里面。

??這個(gè)是SI體系，綠地的同仁介紹的比較多了，我不做贅述，這個(gè)是同層排水，分水器，這樣的做法對圖建和精裝修的十公分的比較清，施工可以做到很干凈整齊，減少了很多交叉施工，這個(gè)在建筑長壽化方面考慮的，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目比較高端，所以設(shè)備集成方面考慮的比較多，首先應(yīng)對長三角地區(qū)的空氣質(zhì)量問題，用了除霾新風(fēng)，從樣板房的項(xiàng)目下來，從項(xiàng)目和客戶的接受度都比較好，還有地暖系統(tǒng)，還有相應(yīng)的處理系統(tǒng)。

??這個(gè)是空間可變的概念和方案的示意，變成的種類可能很多，這個(gè)是空間變化的可能性。

??在品質(zhì)優(yōu)良化方面做了一些相應(yīng)的工作，這個(gè)是關(guān)于玄關(guān)做了一些設(shè)計(jì)，這個(gè)是陽臺(tái)，收納考慮的比較人性化，取得了居家的生活需求，展示性是一個(gè)方面，更多是解決了客戶的需求，客戶認(rèn)知度也比較高。

??全屋收納考慮的比較多，對于收納系統(tǒng)考慮的比較全，以146.6平方米的房型為例，分類型進(jìn)行了分析，這個(gè)是公共儲(chǔ)藏室的設(shè)計(jì)，考慮的比較細(xì)，所有生活必須的用品都收納儲(chǔ)存。

??智能化系統(tǒng)，當(dāng)時(shí)我們考慮的比較多，在安防聯(lián)控方面也做了一些安排。這個(gè)是關(guān)于智能紅外控制。除霾新風(fēng)是這個(gè)項(xiàng)目上特別做的設(shè)計(jì)。這個(gè)是人性化的部件，包括呼吸磚，包括掛畫設(shè)置等等。

??這個(gè)項(xiàng)目還屬于建造階段，性能方面的數(shù)據(jù)還不能進(jìn)一步采集，以設(shè)計(jì)階段的性能評定來看的話，應(yīng)該說分?jǐn)?shù)還是比較高的，這個(gè)是關(guān)于綠色低碳化的一些思考，主要從節(jié)地與室外環(huán)境，節(jié)能與資源利用，節(jié)水與水資源利用，節(jié)材與材料資源利用等方面進(jìn)行的思考。

??這個(gè)是在綠色低碳化申報(bào)時(shí)相關(guān)的數(shù)據(jù)和指標(biāo)。

??還有就是節(jié)水，我們用了通水的設(shè)施以及雨水處理設(shè)施，我們也做了成本的測算，總投入不是特別高，就可以得到有效的回收。

??這個(gè)是節(jié)能、節(jié)材方面的益處，我們也取得了綠色三星的標(biāo)識(shí)。

??大家可能對百年住宅成本方面增加量有一些憂慮，對于一些質(zhì)量成本我們做了詳細(xì)的測算，雖然整個(gè)項(xiàng)目沒有竣工，大家可以看到，對于PC項(xiàng)目來講，1500的大項(xiàng)構(gòu)成是PC會(huì)增加500塊錢的成本，這個(gè)是給一些高端，空調(diào)和凈化方面增加一些成本，如果把這兩項(xiàng)成本扣除的話，百年住宅，就我們這個(gè)項(xiàng)目增加到200—300塊錢一平方，還是可以接受的范圍里面。

??最后，談一點(diǎn)在百年住宅項(xiàng)目推進(jìn)階段，在事實(shí)過程當(dāng)中的一些疑慮和思考，供大家做一個(gè)參考。

??1，產(chǎn)品的品質(zhì)是老百姓購房的主要關(guān)注因素，假設(shè)這個(gè)百年住宅可以把這些問題解決好，我相信這個(gè)技術(shù)體系在市場上面的接受度和認(rèn)可度應(yīng)該是沒問題的，比如開裂和尺寸精度的問題。

??2、住宅應(yīng)該加強(qiáng)人性化和功能性的關(guān)注，比如住宅的適老性和全屋收納性，這個(gè)也是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)的空點(diǎn)。

??3、成品住宅和個(gè)性化追求

??4、全生命周期的思考，因?yàn)檫@個(gè)是百年住宅的核心技術(shù)效果，家庭可以隨著生命周期進(jìn)行變化

??5、集成技術(shù)的系統(tǒng)性，這個(gè)也是百年住宅為什么從14年開始思考才在現(xiàn)在實(shí)施，有一些成果，因?yàn)楦杏X到設(shè)計(jì)和部品生產(chǎn)，以及標(biāo)準(zhǔn)化程度是制約落地很重要的一個(gè)方面，所以今天產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的成立，我相信對集成技術(shù)系統(tǒng)性的推廣會(huì)有很大的幫助。

??6、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，我們對客戶需求并不是很了解，對百年住宅，客戶的敏感度可以帶來的溢價(jià)不是很清楚，要緊緊圍繞客戶需求進(jìn)行合理的成本配置，做一個(gè)性價(jià)比好的項(xiàng)目，是所有的開發(fā)商都要追求的。

??總結(jié)和展望不多說了，在此感謝房協(xié)的百年住宅辦公室所屬的專家團(tuán)隊(duì)，對我們這個(gè)項(xiàng)目的關(guān)注，右側(cè)列了一下在兩年多時(shí)間內(nèi)專家團(tuán)隊(duì)對于我們公司合作項(xiàng)目的指導(dǎo)情況。

??再次感謝各位領(lǐng)導(dǎo)和專家關(guān)懷支持，感謝各位同行的批評與指導(dǎo)，謝謝大家。