李博軒：1.5以下容積率住宅產(chǎn)品相關(guān)研討

中國(guó)城建集團(tuán)投資事業(yè)部項(xiàng)目評(píng)審處處長(zhǎng)  李博軒

各位嘉賓、各位領(lǐng)導(dǎo)下午好。

我們?cè)陧?xiàng)目土地獲得和一級(jí)開發(fā)過程之中，我們?cè)谔接懸粋€(gè)問題，我們拿了這塊地之后，能不能迅速回款，產(chǎn)品線的影響是比較大的。

說到產(chǎn)品線，在土地一級(jí)開發(fā)過程之中，整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃已經(jīng)定下來了，這塊地如果是綜合利用地，這塊地上到底是蓋住宅還是蓋商業(yè)還是蓋綜合體，大面上的東西已經(jīng)確定了。我們做的這個(gè)產(chǎn)品線是基于這個(gè)情況之下去研發(fā)我們的產(chǎn)品。容積率低于0.3，是高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。0.3—0.5，是一般獨(dú)棟別墅。

我這里有幾個(gè)案例，獨(dú)棟、聯(lián)排和花園洋房。

這是高爾夫別墅，是8洞，容積率是0.33。

北京原鄉(xiāng)美利堅(jiān)

這是北京原鄉(xiāng)美利堅(jiān)，也是高爾夫別墅，0.18容積率，每戶擁有600平米的庭院，是西部風(fēng)格。

這是蘇州星島仁恒，容積率0.56，特點(diǎn)是三面環(huán)水。

這是佛山凱德鉑宮，容積率1.1，涵蓋了3到5房的布局。

這是龍湖弗萊明戈，獲得了2008年詹天佑大獎(jiǎng)，容積率1.36?？萍歼\(yùn)用得比較好，是花園洋房里做得比較好的戶型。這是它的一些相關(guān)圖片。

杭州西溪蝶園

這是杭州西溪蝶園。

這是東莞松山湖，容積率1.6，有江景。

下面我再說一下住宅產(chǎn)品組合案例?，F(xiàn)在我們拿地的方式不一樣了，包括地塊也不一定很規(guī)則。拿地的時(shí)候由于很多政府性原因或者歷史性原因，協(xié)議書上的一般是棚改項(xiàng)目，歷史原因沉淀下來的項(xiàng)目，土地形狀會(huì)很不規(guī)則。

上海龍湖滟瀾山，容積率1.0。

蘇州招商依云3號(hào)，容積率1.09，基本上是以聯(lián)排和疊拼為主。

北京龍湖香醍系列。容積率1.0。

蘇州姑蘇桃花源，容積率0.96，綠地率40%，356套聯(lián)排別墅、26套雙拼別墅、698桃花源花園洋房。

蘇州玖園，容積率0.93，綠地率30%。

上海招商雍華府。

上海綠地諾丁山，容積率0.9，10棟小高層、20棟別墅、29棟雙拼、11棟聯(lián)排別墅。

北京萬城華府，容積率1.04，30%綠地率。主要產(chǎn)品是聯(lián)排別墅、疊加和小高。

上海一品漫城，容積率1.07，以小高層為主。

無錫滟瀾山，容積率1.1，主要產(chǎn)品是類獨(dú)棟聯(lián)排、疊拼、小高。

上海寶華盛世鉑翠

上海寶華盛世鉑翠，容積率1.0，主要產(chǎn)品是小高層、獨(dú)棟別墅。

上海綠洲香格麗花園，容積率1.0，綠地率35%，聯(lián)排別墅、疊加式公寓、小高層。

蘇州新創(chuàng)大河山，容積率0.8，主要是雙拼別墅、花園洋房。

南京城開湯山公館，容積率0.8，綠地率50%。

上海綠地薔薇四季，容積率1.3，綠地率40%。

上海同潤(rùn)十里洋坊，容積率1.0，綠地率40%。

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目中只有兩種產(chǎn)品時(shí)，兩種產(chǎn)品為低、多層產(chǎn)品，建筑面積比為25%到35%，占地面積比35%到55%左右，能較好的保證該項(xiàng)目的景觀品質(zhì)。當(dāng)兩種產(chǎn)品組合為低、小高層產(chǎn)品，一般情況下，低層類產(chǎn)品建筑面積比為35%左右，占地面積在50%到65%左右，此時(shí)能較好的保證該項(xiàng)目的景觀品質(zhì)。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目中有低、多、小高、中高、高層等各類產(chǎn)品時(shí)，由于產(chǎn)品豐富，影響低層類產(chǎn)品所占比例的因素很多。其實(shí)我這里說的是比較意向性的，我們做一個(gè)項(xiàng)目要受很多限制，比如天際線，還有當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)日照的需求影響。我們會(huì)考慮市場(chǎng)以及區(qū)域的差異。

最新住宅政策提示

我們還要關(guān)注政策，2012年6月18日國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于發(fā)布實(shí)施限制用地項(xiàng)目目錄2012年本和禁止用地項(xiàng)目目錄2012年本的通知》，住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0。7月4日，土地利用管理司發(fā)布了《土地政策助力國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整——最新限制和禁止用地項(xiàng)目目錄解讀》，禁止用地項(xiàng)目目錄，其中別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目首次被列入其中，這意味著政府部門將從操作層面進(jìn)一步將別墅類開發(fā)項(xiàng)目擋在“閘門”外。

我的個(gè)人想法，我們做產(chǎn)品線實(shí)際上還是以人為本，不管做什么樣的產(chǎn)品、什么樣的產(chǎn)品線、拿到什么樣的地塊，最終都是想把這塊地的產(chǎn)品推出去，讓我們的人民住上滿意的住宅，或者是希望產(chǎn)品能賣出去。有一些共性的東西，我們不管做什么樣的產(chǎn)品，做花園洋房也好，做類獨(dú)棟也好，產(chǎn)品里面共性的東西是可以總結(jié)的。

比如豐富的院落、多樣的露臺(tái)，依靠層層退臺(tái)營(yíng)造。

錯(cuò)層設(shè)計(jì)，外立面比較豐富。

入戶空間多變，盡量獨(dú)立入戶，所有人都會(huì)要求私密性。

鄰里社區(qū)建設(shè)，住宅首層局部架空，創(chuàng)造居民交流空間，類似于公共的空間。加強(qiáng)鄰里社區(qū)建設(shè)，增進(jìn)居民之間的交流，對(duì)小區(qū)的品質(zhì)提升是有幫助的。主動(dòng)營(yíng)造高差，擴(kuò)大綠化面積，形成坡地。

多重綠化體系

多重綠化體系，空間綠化，第一重，高7到15米，冠幅5到10米大喬木。第二重是高4到5米，大灌木、小喬木。還有第三重、第四重。垂直墻面綠化，可減少50%輻射。還可以做一些主題綠化，隨處可見的浪漫主題景觀。

水系水景巧妙組合，采用不同種水系植被分層次組合。這些圖片是北京星河灣的。主要體現(xiàn)不同水系的分層。

同緯度造園，同緯度選樹、全冠移植。保證園林多姿多彩及成活率高。同緯度的樹容易存活，植物也是一樣，采取這樣的方式造園，對(duì)產(chǎn)品線成本的控制、對(duì)小區(qū)品質(zhì)的提升都一定的幫助。

360度景觀定位，展現(xiàn)樹木最佳姿態(tài)。龍湖做得比較錯(cuò)，一棵樹，這棵樹的樹冠朝向是朝南還是朝北，用吊車把整棵樹抬起以后，整體放下，把樹最好的姿態(tài)和建筑搭配在一起。

硬腳軟處理。像龍湖和萬科的花園洋房，外立面做得會(huì)比較別墅化一點(diǎn)，會(huì)比較硬質(zhì)，如果業(yè)主在這里行走或者散步會(huì)覺得線條比較突兀，所以我們就可以做一些處理，在線條周邊種上一些樹和灌木。

硬質(zhì)景觀

硬質(zhì)景觀：多樣化、精細(xì)化，雙層排水井蓋處理。在我們做產(chǎn)品線的時(shí)候也可以把這些固化下來，我們?nèi)プ鍪裁礃拥漠a(chǎn)品，包括到底是做50平米的戶型好還是做70平米的戶型好，這些東西都取決于市場(chǎng)，取決于這些人的消費(fèi)理念和經(jīng)濟(jì)能力，也許不一定能固化，只能在可選擇的范圍之內(nèi)固化，我們要做的就是先把能固化的東西固化下來，再去做一些基于市場(chǎng)、基于以人為本的理念的設(shè)計(jì)。

周邊環(huán)境改造。有些開發(fā)商會(huì)覺得我做我小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃就可以了，小區(qū)之外的路網(wǎng)不屬于我管轄范圍，我不需要去建設(shè)、也不需要改造。但其實(shí)這對(duì)提高整塊區(qū)域的品質(zhì)是很有關(guān)系的，建立在實(shí)力允許和資金允許的情況下，可以做一些周邊環(huán)境的改造。這是北京星河灣東街，改造前和改造后的對(duì)比圖。做了改造之后，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和小區(qū)氛圍也會(huì)提升不少。

建造綠色生態(tài)家園，第一是選址和規(guī)劃。第二，塑造祥和的社區(qū)環(huán)境。第三，塑造豐富的文化環(huán)境。第四，塑造優(yōu)美的景觀環(huán)境。第五，塑造完善的配套服務(wù)環(huán)境。第六，塑造活躍的交往環(huán)境。

以人為本。1，在現(xiàn)有住宅政策條件下，住宅用地容積率不得低于1.0，目前主要是1.0到1.5，主要是花園洋房為主，在控制高度、綠地率、建筑基底有調(diào)整的情況下，可以搭配小高、獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼等產(chǎn)品，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況不同可有多種搭配。2，綠地率越高，建筑密度越小，產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較高，個(gè)人認(rèn)為1.0到1.5的容積率之下的產(chǎn)品還需取決于市場(chǎng)接納程度、項(xiàng)目所在地人群的生態(tài)習(xí)慣、當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)、天際線以及建設(shè)住宅產(chǎn)品項(xiàng)目的大小、區(qū)域、形狀等等個(gè)別因素。3，以人為本。

謝謝大家！