耿延良：城市更新模式解讀

佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司集團(tuán)總監(jiān)   耿延良

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同行、同仁，我覺(jué)得城市更新這個(gè)話題應(yīng)該說(shuō)是在目前來(lái)講中國(guó)，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)還是比較熱的。我們佳兆業(yè)，剛才我們金總裁講了，在佳兆業(yè)成立13年的歷程中，城市更新一直伴隨著我們，我們也因?yàn)槌鞘懈氯〉昧蓑溔说某煽?jī)。那么，在這背后我們是如何做的？我想根據(jù)我們金總裁的指示，我就是暢所欲言地跟大家做一個(gè)交流。

我分四個(gè)部分的介紹：一、佳兆業(yè)典型項(xiàng)目介紹；二、佳兆業(yè)模式分享；三、中國(guó)城市更新未來(lái)展望；四、城市更新存在的問(wèn)題和建議。

佳兆業(yè)成立13年來(lái)，我們有很多的城市更新項(xiàng)目，但是最重要的，我們現(xiàn)在可以說(shuō)的是全國(guó)在中國(guó)房協(xié)也罷，還是在國(guó)土資源管理部，我們很驕傲地說(shuō)中國(guó)第一家成立舊改專業(yè)公司的是佳兆業(yè)，我們目前是200多名的員工。到明年，我們的人力資源總監(jiān)剛才告訴我說(shuō)，我們明年要擴(kuò)展到300多人。

我們目前的業(yè)務(wù)在深圳、珠海、廣州、東莞、惠州5個(gè)城市，數(shù)目是32個(gè)，就是已經(jīng)簽約開(kāi)始工作的，正在擴(kuò)展的不算。總占地面積1210萬(wàn)平方米。

舉一個(gè)簡(jiǎn)單例子，就在龍崗片區(qū)我們有項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)簽約開(kāi)始工作的有8個(gè)，馬上要簽約的還有2個(gè)。這10個(gè)項(xiàng)目用我們運(yùn)營(yíng)部的說(shuō)法，如果是按照1平方米1萬(wàn)元來(lái)算，那么我們建設(shè)面積是10000萬(wàn)，那也就是超過(guò)1千億的市值，這個(gè)我們是不斷可以出來(lái)的，這個(gè)是僅僅在龍崗區(qū)的情況。

我們收購(gòu)的，或者是改造的類型，主要有四個(gè)：

1、爛尾樓；

2、私宅；

3、舊廠房；

4、多業(yè)態(tài)。

爛尾樓，比較典型的剛才金總裁也講了，就是紫月臺(tái)，在中信廣場(chǎng)后面，我們晚上吃飯的地方。我們把它收購(gòu)了以后進(jìn)行了改造。當(dāng)然了最近我們?cè)诹_湖，羅湖區(qū)最后一個(gè)爛尾樓，爛尾了很多年，大家每次在深南大道上走的時(shí)候可以看到，羅湖區(qū)委就邀請(qǐng)我們?nèi)ナ召?gòu)這個(gè)爛尾樓，這個(gè)我們已經(jīng)做得差不多了，所以也為政府解決了后顧之憂的問(wèn)題。

這是改造前的(見(jiàn)PPT)，當(dāng)時(shí)存在很多大量的法律方面的糾紛，后來(lái)我們是處理完了再改造。

廣州的中石化大廈，廣州兩個(gè)過(guò)去標(biāo)志性的建筑，一個(gè)叫中信廣場(chǎng)，一個(gè)叫中誠(chéng)廣場(chǎng)，當(dāng)時(shí)涉及的三角債問(wèn)題比較多，也是影響市容市貌，最后敢吃螃蟹的還是佳兆業(yè)。我們收購(gòu)以后恒大狠賺了一筆。

商業(yè)方面的爛尾樓收購(gòu)我們創(chuàng)造了一個(gè)奇跡，是在大連，在去年的時(shí)候金總帶著我們團(tuán)隊(duì)用了9個(gè)月時(shí)間從收購(gòu)簽約，到改造以后開(kāi)盤，在大連的天津街，就是火車站旁邊，這個(gè)樓也是當(dāng)?shù)匾患液苡兄鹊钠髽I(yè)做的，但是由于很多的問(wèn)題一直沒(méi)有做好，然后我們把它收購(gòu)以后，9個(gè)月就開(kāi)盤，而且現(xiàn)在很不多，同時(shí)也帶動(dòng)了周邊的商業(yè)，我們現(xiàn)在改為叫購(gòu)物中心。

舊廠房就比較典型了，就是寶吉項(xiàng)目，樣板房已經(jīng)出來(lái)，馬上要銷售的。這個(gè)項(xiàng)目可以說(shuō)是整個(gè)龍崗的華為科技城片區(qū)第一個(gè)建成的，而且是大型的舊改項(xiàng)目。我們給市政府的貢獻(xiàn)多大呢？土地貢獻(xiàn)率超過(guò)50%。也就是說(shuō)我們拿了一半的土地給政府做公建配套，學(xué)校、幼兒園等等這些公建配套。而且綠化率超過(guò)35%，可以說(shuō)這是深圳市第一個(gè)這樣大的項(xiàng)目，所以這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)是建成以后對(duì)整個(gè)片區(qū)，尤其是對(duì)華為科技城片區(qū)的帶動(dòng)作用，可以說(shuō)是起到舉足輕重的作用，列為深圳市“十二五”以來(lái)重大項(xiàng)目。這是改造前后的廠房(見(jiàn)PPT)。

還有個(gè)今年我們馬上可以入市的，大鵬新區(qū)落成以后，大鵬第三工業(yè)區(qū)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目是深圳70個(gè)舊改遺留的項(xiàng)目之一，我們今年可以把它建成銷售，為大鵬新區(qū)展示一個(gè)新的形象。這是過(guò)去的舊廠房(見(jiàn)PPT)，大家知道深圳過(guò)去是“三來(lái)一補(bǔ)”最多的城市。

私宅這一塊我們就很多了，舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，就是珠海的灣仔項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目我們跟業(yè)主談判的時(shí)候，業(yè)主說(shuō)你們佳兆業(yè)又來(lái)了，我小時(shí)候，我6、7歲的時(shí)候政府跟我爸爸談舊改，現(xiàn)在我兒子都20歲了，你們還在談舊改?？墒墙裉焱砩衔視?huì)議完了以后我就要趕去，因?yàn)榈街芤晃覀冞@批項(xiàng)目是房簽，也就是我們把房子建出來(lái)，業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始選新房了。

最后一個(gè)介紹的就是我們的佳兆業(yè)環(huán)球中心，它建成以后是深圳的60個(gè)標(biāo)志性重大建設(shè)項(xiàng)目之一，這個(gè)項(xiàng)目高度是518米。剛才金總裁道歉，這是我們租的地方，下一次我們最好在我們新的辦公樓，在518米的辦公樓上。

另外我們平湖項(xiàng)目，我們田總負(fù)責(zé)的平湖項(xiàng)目也是歷經(jīng)差不多八年，現(xiàn)在今年終于可以看到曙光了，我們已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)了，主要是私宅，當(dāng)然還有很多其他的業(yè)態(tài)。

鹽田整體搬遷項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目要給大家介紹的，它的意義在哪里呢？深圳市第一次通過(guò)招牌掛的形式讓企業(yè)來(lái)參與城市更新。它這個(gè)城市更新也是整體搬遷項(xiàng)目深圳市政府和鹽田區(qū)政府2007年開(kāi)始提出，以及歷經(jīng)了幾屆政府，可是一直動(dòng)不了，當(dāng)然了還有很多的企業(yè)也想涉足，但是由于各種問(wèn)題，后來(lái)深圳市政府開(kāi)創(chuàng)性的、創(chuàng)新性的進(jìn)行招牌掛，最后佳兆業(yè)中標(biāo)，因?yàn)槲覀兣f改方面的整體經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力。結(jié)果我們中標(biāo)以后，這個(gè)項(xiàng)目可以這樣說(shuō)，國(guó)土資源部的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)都參觀這個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)樗枪_(kāi)競(jìng)標(biāo)。政府為了搬遷這個(gè)項(xiàng)目補(bǔ)貼11個(gè)億，這是唯一的，其他項(xiàng)目政府是沒(méi)有補(bǔ)貼的。

佳兆業(yè)的一些典型的項(xiàng)目我就介紹到這里。

二、佳兆業(yè)模式分享。

我們成立一個(gè)專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，是專門做舊改，我們這些人從國(guó)土規(guī)劃部門的，從很多的評(píng)估公司來(lái)得，也有投資、法務(wù)、設(shè)計(jì)等部門來(lái)的，是一個(gè)獨(dú)立的公司，就專門做舊改。我們從項(xiàng)目的擴(kuò)展開(kāi)始，然后開(kāi)始簽約、談判，到最后把地弄干凈，手續(xù)辦完以后再移交給我們地產(chǎn)公司來(lái)開(kāi)發(fā)。

深圳的城市更新分兩種，一種是企業(yè)自行改造，第二種是合作，第三種是政府主導(dǎo)的，政府主導(dǎo)也包括征收。所以，不矛盾。深圳市的《城市更新條例》里面，第33條和第70條也規(guī)定，如果政府通過(guò)征收的話，也可以通過(guò)招牌掛的形式來(lái)做城市更新。

那么，我們這樣專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，給我們提供了跟其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不同的是我們有專門的一幫人來(lái)做這個(gè)事情，大部分的地產(chǎn)商是由幾個(gè)人來(lái)做這個(gè)工作，就是成立一個(gè)事業(yè)部。我們的目標(biāo)，我們研究了美國(guó)比較大的城市更新公司，它一個(gè)公司就可以占到城市更新項(xiàng)目30%多。那么，我們未來(lái)的目標(biāo)也是這個(gè)。

我們有一個(gè)規(guī)范化的管理。首先，我們要高效決策，我們的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人業(yè)務(wù)談判，基本上大部分問(wèn)題就能解決。所以決策很高效，很快。

另外，我們有詳細(xì)的工作流程，比如說(shuō)拆除重建類項(xiàng)目的流程，跟這個(gè)是很相匹配的。我們有詳細(xì)的工作流程，比如說(shuō)規(guī)劃報(bào)建的流程。比如說(shuō)簽約談判，我們都有詳細(xì)的簽約談判前、談判中、談判后要做哪些工作，全是規(guī)范化的。這里我就不細(xì)說(shuō)了。

我們比較有特點(diǎn)的就是考核激勵(lì)機(jī)制，我們的員工來(lái)了以后流失率非常的低，幾乎是沒(méi)有的。為什么呢？因?yàn)楣疽酝舛加许?xiàng)目補(bǔ)助，到項(xiàng)目上我們是管吃管住，如果項(xiàng)目大的還配有“自行車”，僅僅是補(bǔ)助起碼有1500元/人以上，如果大學(xué)畢業(yè)生工資是2、3千的話，到我這兒是4、5千。所以我們這方面人性化的管理是不錯(cuò)的。

另外，我們現(xiàn)在是考核責(zé)任制，簽約、談判、擴(kuò)展全部都有考核激勵(lì)機(jī)制。像我們田總很優(yōu)秀，去年就拿了不少獎(jiǎng)。有拓展獎(jiǎng)、拆遷獎(jiǎng)、專項(xiàng)獎(jiǎng)，我們獎(jiǎng)勵(lì)還是比較豐富的。所以在這個(gè)企業(yè)，我們城市更新公司，這個(gè)舊改公司流失率幾乎是零。

我們還有一些機(jī)制，比如說(shuō)工傷機(jī)制。為什么工傷機(jī)制呢？因?yàn)槌鞘懈律婕暗秸⑵髽I(yè)、業(yè)主方方面面的事情，所以我們從項(xiàng)目的拓展開(kāi)始，到簽約、到規(guī)劃，所有這些重大事項(xiàng)都充分給政府、業(yè)主調(diào)研，甚至到每一戶我們都調(diào)研他的意向。做城市更新簽約的時(shí)候就要想到后面的房簽，有幾個(gè)項(xiàng)目我們現(xiàn)在已經(jīng)回簽了，是讓他簽約的時(shí)候要考慮到房簽，他的戶型、他的要求，將來(lái)你規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，是一攬子的。所以我們知道做規(guī)劃的時(shí)候，直接就把從前面就把業(yè)主后期房簽的工作做在前面。

比如我們跟村委、街道辦成立共同的工作小組，一起來(lái)推進(jìn)，有些重大的事項(xiàng)一定要通過(guò)他們來(lái)協(xié)商解決。比如說(shuō)后面的一些困難戶，我們董事局主席不讓我們說(shuō)叫“釘子戶”，就叫“困難戶”，如何解決他們的困難，我們要有溝通的橋梁、溝通的機(jī)制，解決這些問(wèn)題。

在城市更新的項(xiàng)目，我們認(rèn)為一定不能以盈利為目的，僅僅是高利率，企業(yè)是不可持續(xù)的，項(xiàng)目也很難推進(jìn)。我們要怎么做呢？就是高起點(diǎn)的規(guī)劃，然后讓利給業(yè)主。這樣的話，把項(xiàng)目做好以后，企業(yè)才能獲得盈利的利潤(rùn)。否則的話，你做一個(gè)項(xiàng)目做砸了，因?yàn)樯钲谑羞@個(gè)行業(yè)很小，你任何一個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)小問(wèn)題，都關(guān)系到其他的項(xiàng)目，所以我們特別重視這一塊，注重人文關(guān)懷。

比如說(shuō)我們寶吉項(xiàng)目，公建配套，從醫(yī)療、教育、休閑，我們?yōu)槭裁赐恋刎暙I(xiàn)率這么高呢？就是我們想這么大的體量，180萬(wàn)平方米的這樣一個(gè)綜合體，我們一定要把環(huán)境搞好，把城市的環(huán)境搞好以后，相對(duì)來(lái)說(shuō)我們的產(chǎn)品附加值才更高。業(yè)主滿意，因?yàn)槟切I(yè)主在羅湖有房子、寶安有房子，龍崗也有房子，我們?cè)谀祥T兜做項(xiàng)目的時(shí)候，不是我們項(xiàng)目的人都拿著房產(chǎn)證自動(dòng)排隊(duì)，排著一條龍，說(shuō)你們幫我們改吧，我們?cè)敢庾屇銈兏?，其?shí)他們不是我們改造的范圍。就是我們這樣一個(gè)改造的力度和企業(yè)信用，在社會(huì)上影響的一個(gè)體系效應(yīng)。

注重人文關(guān)懷。大家都知道保護(hù)性開(kāi)發(fā)是現(xiàn)在我們深圳汲取歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的教訓(xùn)，我們《深圳市城市更新條例》，我覺(jué)得深圳市政府還是走在前面的，它的思想比較前，就是一定要注重人文關(guān)懷?？紤]到社區(qū)、業(yè)主，不能割斷它的人脈歷史。比如說(shuō)祠堂的問(wèn)題，我們跟村民一商量，村民說(shuō)這個(gè)是我們的大姓祠堂，那我們就保留好。按說(shuō)這一圈我們建個(gè)30層樓，利益很大。

剛才我就是介紹了一下我們佳兆業(yè)是如何做的，當(dāng)然了有些酸甜苦辣的東西很多，我就介紹到這里。

三、城市更新未來(lái)展望。

我們佳兆業(yè)一直在研究歐洲、美國(guó)，一個(gè)是社會(huì)化的水平，一個(gè)是城市化進(jìn)程，這個(gè)我們團(tuán)隊(duì)研究的比較多。比如說(shuō)我們研究老牌最發(fā)達(dá)的英國(guó)，它的城市更新是怎么做的？其實(shí)英國(guó)是1750年它的城市人口第一次就超過(guò)了農(nóng)村人口；美國(guó)是1920年；那我們是哪一年呢？我們是2011年。英國(guó)雖然那個(gè)時(shí)候是超過(guò)了，但是大規(guī)模的城市更新是二戰(zhàn)以后，當(dāng)然當(dāng)時(shí)是遭到了破壞。它是六七十年代開(kāi)始，其實(shí)也是跟美國(guó)一樣，就是把貧民窟拆掉，把破舊的城市拆掉，然后提供住房公積。人口大量涌到城市，美國(guó)和英國(guó)都同樣經(jīng)歷了這樣的階段。我覺(jué)得中國(guó)，說(shuō)真的還是不錯(cuò)的，共產(chǎn)黨給我們這樣好的條件，農(nóng)村人進(jìn)入城市以后沒(méi)有赤貧，美國(guó)人當(dāng)時(shí)就是一個(gè)賬篷，老兵在鬧事，沒(méi)地方住，美國(guó)是這樣的。英國(guó)、美國(guó)都經(jīng)歷這樣一個(gè)階段，可是我們中國(guó)城市更新還是比他們好很多。

美國(guó)從1929年開(kāi)始，但是大規(guī)模的是1949年以后，也就是五六十年代做城市更新。1920年它的城市人口第一次超過(guò)總?cè)丝诘囊话胍院?，過(guò)了二三十年才開(kāi)始大規(guī)模的城市更新。這樣是有它的一個(gè)特點(diǎn)，跟中國(guó)是不同。中國(guó)是什么呢？中國(guó)改革開(kāi)放以后，從1992年鄧小平南巡講話以后，大規(guī)模的城市更新才開(kāi)始。當(dāng)然中國(guó)理論界都認(rèn)為從1949年就開(kāi)始了，我認(rèn)為那個(gè)跟我們現(xiàn)在意義上的城市更新是有差異。那么，西方國(guó)家的城市更新歷史可以看出來(lái)，實(shí)際上它的延續(xù)的時(shí)間是半個(gè)世紀(jì)。

我們這里有個(gè)表(見(jiàn)PPT)，是世界城市化的發(fā)展趨勢(shì)。從1950年—2020年的一個(gè)數(shù)字比較來(lái)講，發(fā)達(dá)國(guó)家平均是在1950年城市化達(dá)到53.8%，而發(fā)展中國(guó)家1950年是17%。那么我們國(guó)家從去年開(kāi)始達(dá)到51.4%。這說(shuō)明什么問(wèn)題？說(shuō)明我們現(xiàn)在從數(shù)據(jù)上來(lái)看，中國(guó)處于什么階段呢？處于美國(guó)的，或者歐洲、英國(guó)這樣發(fā)達(dá)國(guó)家的五六十年代水平。咱們到日本去看，它的高速路，大規(guī)模的城市化建設(shè)，實(shí)際上都是在農(nóng)村。所以，從現(xiàn)在的對(duì)比來(lái)講，我認(rèn)為2011年我們城市化人口超過(guò)50%，這是個(gè)里程碑意義的。從我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展的過(guò)程來(lái)講，這一定是里程碑的。從50%—70%是穩(wěn)定，70%—80%增長(zhǎng)就很快。

那么，廣東省從2000年有4個(gè)城市城市化已經(jīng)超過(guò)80%，廣州、深圳、中山、順德。所以，我的展望是什么呢？我的結(jié)論是什么？中國(guó)城市化帶來(lái)的中國(guó)城市更新高速發(fā)展起碼還有20—30年，這是我們研究的一個(gè)結(jié)論。

為什么這樣說(shuō)呢？首先，我們城市化的水平在加速。從50%—60%是加速，60%—70%是放慢，70%—80%是下降。這是歐洲國(guó)家城市發(fā)展的歷程，我認(rèn)為中國(guó)一定這樣。

第二，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)的變化。中國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，這幾年，尤其經(jīng)濟(jì)發(fā)展以后發(fā)生重大的變化，尤其是我們的珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海這三個(gè)區(qū)域。這三個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展什么變化呢？從第一產(chǎn)業(yè)逐漸到第二產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)到第三產(chǎn)業(yè)。尤其像深圳，深圳的城市化進(jìn)程過(guò)程中，我們現(xiàn)在的服務(wù)業(yè)占比只有20%多，而發(fā)達(dá)國(guó)家一般都占到70%、80%。在這樣的一個(gè)過(guò)程中，所以我們的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有很大的變化。

比如說(shuō)坪山、光明，三分之一的土地是村集體。那村集體的土地是干啥呢？都是工業(yè)廠房，因?yàn)榇蟛糠值募庸て髽I(yè)。那現(xiàn)在怎么辦呢？現(xiàn)在就要城市改造，它首先是產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

然后人口變了，過(guò)去都是低端的、加工的產(chǎn)業(yè)人民，現(xiàn)在都變成高科技的，向服務(wù)類轉(zhuǎn)化的。

由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)的變化，就造成了城市布局和住房的供給需求也不同。所以，要引導(dǎo)，必然推動(dòng)城市更新。

第三，高新技術(shù)，我們諾貝爾獎(jiǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家講，有兩件事影響全球，第一是信息；第二是中國(guó)的城市化。中國(guó)的城市化為什么對(duì)全球有影響？因?yàn)槿虻慕?jīng)濟(jì)歐美經(jīng)濟(jì)在萎縮，中國(guó)持續(xù)往上走，所以會(huì)導(dǎo)致中國(guó)城市更新一定還會(huì)高速。

高新技術(shù)和交通建設(shè)，以深圳為例，深圳的軌道交通，現(xiàn)在只有3條線，將來(lái)拓展到10幾條線的時(shí)候，人們居住的、生活的、工作的觀念完全因?yàn)榻煌ōh(huán)境變化。這個(gè)變化跟美國(guó)當(dāng)時(shí)手工業(yè)轉(zhuǎn)化到蒸汽時(shí)代，然后到汽車時(shí)代，然后到信息時(shí)代，當(dāng)時(shí)的交通變化，產(chǎn)業(yè)革命造成的交通變化而帶來(lái)的這種城市的布局完全相同。

我們結(jié)論：中國(guó)城市更新前景廣闊，至少有20到30年的增長(zhǎng)時(shí)期。

四、城市更新存在的問(wèn)題和建議。

中國(guó)城市雖然前景廣闊，但是我們?cè)趯?shí)際中遇到了很多的問(wèn)題，其實(shí)我后面想跟同行和專家進(jìn)行交流，拋磚引玉，引起大家的思索。希望大家多出出主意。

我梳理了八個(gè)問(wèn)題，簡(jiǎn)單過(guò)一下：

第一，城市更新要設(shè)立企業(yè)準(zhǔn)入門檻。

深圳和廣州在過(guò)去的幾年里教訓(xùn)是什么，小企業(yè)和個(gè)人就到區(qū)里，或者舊村里拿項(xiàng)目，我和村長(zhǎng)關(guān)系好，就去拿項(xiàng)目，他根本沒(méi)有資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，拿下來(lái)以后，你佳兆業(yè)可以，我賣給你；萬(wàn)科可以，我賣給你；最后造成什么？他為了獲取這個(gè)項(xiàng)目，惡性競(jìng)爭(zhēng)，他就不負(fù)責(zé)任，他跟業(yè)主隨便承諾。所以，《深圳市城市更新條例》在出臺(tái)的時(shí)候，其中有一條就說(shuō)，深圳的舊改由政府來(lái)主導(dǎo)，民意的意愿政績(jī)，拆除方案的設(shè)定，最后招牌掛，實(shí)際上主要就是為了避免這種無(wú)序的狀態(tài)。

我有個(gè)建議，就是可以參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的情況。當(dāng)然我這個(gè)建議的時(shí)候，上次在國(guó)土資源部提出這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，就有一個(gè)專家跟我說(shuō)，提出不同意見(jiàn)，那你把小企業(yè)都擋在門外的時(shí)候，有沒(méi)有想到市場(chǎng)公平的問(wèn)題。我說(shuō)你為了公平，比如說(shuō)小企業(yè)進(jìn)去以后，他沒(méi)有資金實(shí)力，他的項(xiàng)目爛了以后，舊改項(xiàng)目不像舊地開(kāi)發(fā)，舊改項(xiàng)目別人很難接的。

新修改的《國(guó)有土地征收補(bǔ)償條例》，主要是政府主導(dǎo)，不讓企業(yè)盈利性的目的去參與的。我說(shuō)是這個(gè)城市更新，我們現(xiàn)在大量是自行改造。如果產(chǎn)權(quán)很多的話，可以達(dá)成作為一個(gè)主體來(lái)申報(bào)。像我們有些項(xiàng)目就是收購(gòu)了，比如說(shuō)5個(gè)主體，我把5個(gè)主體收購(gòu)了，或者我是大業(yè)主，我有3個(gè)，我把其他3個(gè)收購(gòu)了。或者達(dá)成一致協(xié)議，一起收購(gòu)了，政府鼓勵(lì)這樣的模式。

雖然說(shuō)深圳和廣州所有城市化進(jìn)程中進(jìn)行村民改居民，然后土地屬于國(guó)家，但是實(shí)際上你國(guó)家控制不了。深圳市70%多的地控制在村集體手里。所以，你不讓他改造，你政府也拿不走。你強(qiáng)行的，甚至政府現(xiàn)在有一個(gè)叫土地儲(chǔ)備的政策。土地儲(chǔ)備的政策，希望把好的地塊拆完以后，他自己做公益事業(yè)?？墒乾F(xiàn)在非常難，他必須依靠城市更新。現(xiàn)在有一個(gè)新的政策，你城市更新可以，但是15%你給我政府，也就是你拆完以后，按照這個(gè)界面給我15%。但是有些手續(xù)不全，要達(dá)到32%給政府?；蛘哌@塊地由你建也行，但是這塊地是屬于政府的。

所以，我們建議設(shè)立行業(yè)入門的問(wèn)題。

第二，制定科學(xué)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較復(fù)雜，我們現(xiàn)在30多個(gè)項(xiàng)目，每次開(kāi)會(huì)特別強(qiáng)調(diào)，所有的項(xiàng)目新開(kāi)始的時(shí)候，談補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候一定要統(tǒng)一。你如果不統(tǒng)一，或者你有些項(xiàng)目有特殊的，那就是特殊的問(wèn)題作為特殊處理，但是基本上大的方面一定要統(tǒng)一。你不統(tǒng)一就造成什么問(wèn)題呢？我舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，假如這個(gè)片區(qū)有3個(gè)項(xiàng)目，深圳市把城市更新作為單元，城市更新單元?jiǎng)澐?，因?yàn)榻y(tǒng)一規(guī)劃下劃分單元有好處，就是國(guó)土和路搭配起來(lái)，把容積率高的攤薄一點(diǎn)，這樣配套就好搭配，符合整個(gè)大的規(guī)劃。

那城市更新單元，假如第一單元它是1：1，私宅是1：1的標(biāo)準(zhǔn)；到第二個(gè)單元是1：1.6。這就有問(wèn)題了，前面簽約的農(nóng)民也會(huì)反悔，我跟他一路之隔，條件一樣、環(huán)境也一樣，別人都1：1.1，我是1：1.1，那就不行。

關(guān)于深圳市的土地政策，如果說(shuō)是私宅的話，手續(xù)都全的話，2.5以下的容積率不補(bǔ)交地價(jià)。4.5以上按照全額的基本地價(jià)來(lái)補(bǔ)交。工業(yè)廠房它也有它的標(biāo)準(zhǔn)，它是根據(jù)地塊原來(lái)的性質(zhì)，還包括地上物業(yè)的狀態(tài)，它有不同。

但是我說(shuō)的這個(gè)是跟私宅如果產(chǎn)權(quán)置換的時(shí)候，或者是貨幣收購(gòu)的時(shí)候，它那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我說(shuō)的是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不是地價(jià)問(wèn)題。

這個(gè)問(wèn)題我覺(jué)得很多的內(nèi)地城市就處理得很好，比如說(shuō)西安。西安的農(nóng)村，國(guó)家征收的時(shí)候，對(duì)農(nóng)村私宅要求每年戶籍人口不能超過(guò)65平方公里，超過(guò)怎么辦呢？用貨幣補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償是怎么補(bǔ)償呢？就按照建筑的成本，一般是幾百塊錢。這樣的好處有什么呢？當(dāng)然后面我要說(shuō)。

合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，深圳這一塊是問(wèn)題比較也比較多。比如說(shuō)廣州有一個(gè)烈德村(音)的標(biāo)準(zhǔn)就很好，它是有一個(gè)上限，比如說(shuō)280元，如果一戶超過(guò)280元，大家都起來(lái)一起打包成商業(yè)，我給你商業(yè)以后打包統(tǒng)一做成商業(yè)，然后讓居住的環(huán)境容積率下降，比現(xiàn)狀還要下降。而且商業(yè)集中起來(lái)好經(jīng)營(yíng)、好管理，將來(lái)的村集體也罷，個(gè)人也罷，會(huì)持續(xù)的得到經(jīng)濟(jì)收入。所以，烈德(音)的這個(gè)例子非常好。如果是這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)出來(lái)以后，你違建也沒(méi)用。當(dāng)然背后的話題也不說(shuō)了，那有些農(nóng)民說(shuō)公平問(wèn)題，我農(nóng)村人，我把地貢獻(xiàn)給城市了，我以后養(yǎng)老問(wèn)題、醫(yī)療問(wèn)題、教育問(wèn)題都沒(méi)有了，我就靠這一點(diǎn)點(diǎn)東西，你還給我拆了。

第三，還原政府公建配套建設(shè)職能。

當(dāng)然了城市更新不做公建配套也是不對(duì)的，但是問(wèn)題就在于公建配套現(xiàn)在是什么呢？給企業(yè)的量比較大；另外，政府是無(wú)償?shù)?，甚至拿你城市更新?xiàng)目紅線以外延伸到多少米以外的道路、公共設(shè)施也要你建，而且只給你成本價(jià)，就按成本補(bǔ)償40%，這就是深圳的政策，也是龍崗區(qū)的政府。

紅線內(nèi)是這樣，一般的貢獻(xiàn)率必須15%。而且如果統(tǒng)計(jì)手續(xù)不全怎么辦？32%，最高的達(dá)到32%。紅線外的，比如說(shuō)有些特殊政策，多少米范圍內(nèi)的市政道路你給我修了，修了以后我給你多少，我只給你40%的成本的補(bǔ)償。這一點(diǎn)上給企業(yè)壓力還是比較大，這是實(shí)話。這一塊可能是很多人不愿意說(shuō)的事。

現(xiàn)在還有一個(gè)土地使用年限的問(wèn)題，過(guò)去農(nóng)民房你不拆它，它是永久性的?？墒悄悻F(xiàn)在要拆，政府是根據(jù)逆城市建設(shè)新蓋以后，土地限制，還要給你年限。可是這一塊是大型綜合體，然后底下配住宅，那怎么辦？他只給你按40年，或者50年算，商業(yè)的按40年算。那農(nóng)民就不干了，給70年都不愿意，還給我搞40年，所以這就有問(wèn)題。這樣就會(huì)造成：第一是不科學(xué)，第二是實(shí)事求是，第三是會(huì)引起很大的問(wèn)題。

第五，簡(jiǎn)化審批程序。

在實(shí)施主體確認(rèn)之前的計(jì)劃申報(bào)階段平均需要耗時(shí)2.5年至3年時(shí)間，而完成一個(gè)城市更新單元平均需要至少8年以上時(shí)間。

當(dāng)然了深圳前段時(shí)間出臺(tái)了一些政策，我想明年會(huì)提速一下。光審批時(shí)間和程序就這么過(guò)(見(jiàn)PPT)，一般情況下要走兩三年時(shí)間。

第六，建立釘子戶解決機(jī)制。

這一塊雖然法律有規(guī)定，大家是全國(guó)關(guān)注的問(wèn)題，會(huì)長(zhǎng)、還有各位專家，其實(shí)這一塊我要糾正目前的一個(gè)錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，就是什么呢？就是認(rèn)為所有的釘子戶都是有理的，國(guó)家征收的時(shí)候，把農(nóng)民的耕地拿來(lái)以后，房子拆了以后做商業(yè)開(kāi)發(fā)，有的補(bǔ)償確實(shí)是比較低，尤其是前幾年。但是深圳、廣州一線城市的舊城改造，不僅是不低，而且每一戶都是上千萬(wàn)、億萬(wàn)富翁，他不是一個(gè)赤貧的，或者導(dǎo)致他貧困了，導(dǎo)致他后半生生活難以為繼的狀況，而是他獲取很高很高的額外收益。

我們舉一個(gè)例子，在崗廈的拆遷戶，原來(lái)政府規(guī)定一戶一宅，不能超過(guò)240平方米，后來(lái)不能超過(guò)480平方米，但是有能力的人，大部分都是村干部，幾千平方米是很正常的。這個(gè)時(shí)候你按照賠償標(biāo)準(zhǔn)給他賠了，他們獲得幾個(gè)億價(jià)值的資產(chǎn)，而且可以這樣說(shuō)，世世代代幾輩子都用不完的，但是他還是不行，漫天要價(jià)。所以這個(gè)情況下，我認(rèn)為必須納入法制化的軌道，不管是日本也罷、法國(guó)也把，發(fā)達(dá)國(guó)家我們研究，實(shí)際上這個(gè)機(jī)制一定要納入法制化的軌道。

這個(gè)有一個(gè)好的做法，比如廣州烈德村的案例就比較典型，它最后是通過(guò)司法途徑根據(jù)《物權(quán)法》，還有國(guó)有《土地管理法》，它就是村集體我自行改造，我自行改造的時(shí)候剩下兩戶你不愿意簽，我是大家村股份公司統(tǒng)一的拆遷標(biāo)準(zhǔn)，而且你不愿意簽，你不愿意簽怎么辦？他們根據(jù)《土地管理法》就說(shuō)村集體有權(quán)收回集體土地使用權(quán)，我不收你的房子，我收回土地使用權(quán)。然后收回以后給你建新房，而且大多數(shù)村民都同意。只有這幾戶，后面一審二審，省高愿支持了這個(gè)觀點(diǎn)，最后就強(qiáng)制執(zhí)行，就把這個(gè)問(wèn)題解決了，它是通過(guò)司法途徑來(lái)解決的。

但是去年和諧社會(huì)召開(kāi)十八大，廣東省高院出臺(tái)一個(gè)規(guī)定，說(shuō)以后所有的“釘子戶”的處理問(wèn)題，都要按照《國(guó)有土地的房屋拆遷補(bǔ)償條例》來(lái)。但是深圳市做的城市更新和廣州都是自行做的，而不是國(guó)有土地上征收，與國(guó)家征收完全是兩碼事。從法律上來(lái)講，這個(gè)法律上是沖突的，不應(yīng)該使用國(guó)有征收條例，我不是國(guó)家征收，我沒(méi)有征收你房子。我是把舊房拆了建新房。另外，你走那條路也走不通，當(dāng)然了十八大以后是不是改了，我就不知道了。

第七，拓寬舊改融資渠道。

現(xiàn)在深圳市大部分銀行跟我們談都有條件，要我們協(xié)議百分之百的簽完了，那個(gè)時(shí)候可以這樣說(shuō)，我前期投入了資金，你現(xiàn)在給我錢沒(méi)意義。然后我地馬上可以建設(shè)的時(shí)候，我可以抵押開(kāi)發(fā)貸，那個(gè)時(shí)候舊改的資金就沒(méi)有用了。然后你還要我抵押的時(shí)候，我后面開(kāi)發(fā)的資金用地就沒(méi)法融資了，所以它是矛盾的。這個(gè)問(wèn)題我希望一會(huì)給我們出出主意，看看怎么解決這個(gè)問(wèn)題。

美國(guó)和歐洲，政府出60%以上，而且有專門的部門，尤其是抵押貸款，尤其是融資這一塊的，政府現(xiàn)在鼓勵(lì)私人進(jìn)行城市改造，我給你提供資金。我們現(xiàn)在目前來(lái)講，廣州、深圳政府基本上不提供資金。

美國(guó)政府提供貸款。它有一個(gè)抵押委員會(huì)政府貸款，甚至政府做擔(dān)保，有擔(dān)保公司。這一塊要說(shuō)的話就長(zhǎng)了?？梢赃@樣說(shuō)，基本上大部分的資金，尤其是第一階段大部分的資金是政府，有60%、70%的資金。第二階段是政府貸的，就是擔(dān)保公司給你貸的，就是聯(lián)保貸款給你，給你項(xiàng)目融資，資金也是超過(guò)60%。第三階段是不提供給你資金了。分這么三個(gè)階段。

第八，科學(xué)布局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

現(xiàn)在深圳市的75%土地是掌握在村股份公司手上，而75%里面的80%是舊廠房。舊廠房現(xiàn)在我們遇到的情況，區(qū)政府找我們談的時(shí)候，你佳兆業(yè)可以啊，我們要搞總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)，都希望價(jià)值大，都不希望有住宅，都希望作為工業(yè)的，或者高端產(chǎn)業(yè)的這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)布局。我在這一塊就提醒咱們同行，我們的思考，比如說(shuō)東莞的一個(gè)區(qū)到我們這兒來(lái)考察，說(shuō)你佳兆業(yè)城市更新搞得好，我有城市更新項(xiàng)目你來(lái)做。我就問(wèn)他，你們的定位是什么？他說(shuō)定位，我們是總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。那我就問(wèn)他，我說(shuō)你總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，你跟深圳之間怎么去比拼，你吸引哪些總部到你那兒去？然后深圳也有一些區(qū)，我要信息產(chǎn)業(yè)園，或者金融區(qū)，我說(shuō)金融區(qū)，你跟前海之間競(jìng)爭(zhēng)有什么優(yōu)勢(shì)?？梢赃@樣說(shuō)，他不考慮自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，然后盲目做這些改造。他說(shuō)我這么大的廠房不弄起來(lái)，將來(lái)稅收怎么保證。你給我建一個(gè)大型商業(yè)綜合體、寫字樓。可是，實(shí)際上這個(gè)問(wèn)題，未來(lái)我認(rèn)為市中心區(qū)沒(méi)有問(wèn)題，但是我覺(jué)得：第一，政府引導(dǎo)，統(tǒng)一全市的產(chǎn)業(yè)布局到有引導(dǎo)；第二，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)都放棄以后就有個(gè)問(wèn)題。比如說(shuō)我們到臺(tái)灣交流，臺(tái)灣專家跟我們說(shuō)，亞洲“四小龍”現(xiàn)在剩幾小龍知道嗎？尤其是七八十年代的時(shí)候臺(tái)灣就是盲目的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，臺(tái)灣那個(gè)時(shí)候是低端產(chǎn)業(yè)我不要了，我要走服務(wù)產(chǎn)業(yè)，金融、高科技，可是低端產(chǎn)業(yè)以后沒(méi)有人，高科技又吸引不來(lái)，然后內(nèi)需又萎縮，造成什么呢？空了，就建好的寫字樓，日本有一個(gè)城市也是這樣的一個(gè)典型。臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)衰落跟這個(gè)也有關(guān)系。

所以，我們大陸我看專家也寫了這個(gè)文章，就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)不能完全的丟棄傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。比如說(shuō)制造業(yè)，我們現(xiàn)在廣東優(yōu)勢(shì)就是制造業(yè)，全都丟了以后就沒(méi)人了，典型的是這些年?yáng)|莞的經(jīng)濟(jì)，一落千丈?，F(xiàn)在很多企業(yè)都搬走了，你盲目的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，最后造成什么？造成你經(jīng)濟(jì)沒(méi)有后續(xù)的支撐力。所以，這一塊如何吸引人才，需要把人留下來(lái)是最重要的，只要有人才，有人在，你住宅供給才有需求，才有地方去，產(chǎn)業(yè)才有支撐?？赡苓@一塊我們要汲取一些教訓(xùn)。比如說(shuō)深圳市現(xiàn)在寫字樓供給過(guò)量。所以我們今后在城市更新項(xiàng)目的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)這一塊要仔細(xì)的研究。

今天，我就是蜻蜓點(diǎn)水地把一些東西提出來(lái)，還希望各位同行，朱會(huì)長(zhǎng)、王秘書長(zhǎng)、各位專家，多提提意見(jiàn)。

我就介紹這么多，謝謝！