[克而瑞]2021年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 城市篇

??2021年，全國(guó)百城商品住宅成交規(guī)模預(yù)期高位持穩(wěn)，月度變化呈現(xiàn)“先升后降”的態(tài)勢(shì)，因中央“去杠桿”用力過(guò)猛，房企爆雷不斷，整體行業(yè)信心嚴(yán)重受損，成交增長(zhǎng)動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱。不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，分化持續(xù)加?。阂痪€城市熱度居高不下；二線穩(wěn)中有增，部分諸如杭州、廈門(mén)、南京等東南沿海城市迎來(lái)成交大年；三四線加速下行，尤其市下半年以來(lái)，短期熱度較高的東莞、惠州、清遠(yuǎn)均面臨回調(diào)，玉林、欽州等內(nèi)陸三四線人多錢(qián)少，購(gòu)買(mǎi)力見(jiàn)頂，庫(kù)存積壓，風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加劇。

??預(yù)判未來(lái)，雖然中央下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、放松信貸來(lái)維穩(wěn)市場(chǎng)，不過(guò)介于前期5年高增長(zhǎng)嚴(yán)重透支需求，2022年整體成交規(guī)模預(yù)計(jì)高位回落，不過(guò)降幅有限。不同城市分化延續(xù)，一線和部分二線市場(chǎng)成交有望保持增勢(shì)，回調(diào)壓力主要集中在前期需求透支嚴(yán)重，基本面缺乏支撐的部分二線和三線城市。

??2021年總結(jié)

??01

??市場(chǎng)綜述：成交“先升后降”預(yù)期總量高位，一線占比上揚(yáng)韌性較強(qiáng)

??縱觀近年來(lái)百城樓市成交變化，2018-2020年節(jié)節(jié)攀升，即便2020年遭遇新冠疫情依舊創(chuàng)歷史新高，成交慣性延續(xù)到2021年上半年，隨著信貸收緊，熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵，加之此前需求透支，后續(xù)成交動(dòng)能明顯不足，預(yù)估全年成交面積約5.2億平方米，較2020年微增2%。

??縱觀2021年以來(lái)樓市月度變化，上下半年可謂“冰火兩重天，總體走勢(shì)呈現(xiàn)出“先升后降”態(tài)勢(shì)：傳統(tǒng)1-2月“淡季不淡”，整體成交量創(chuàng)近3年以來(lái)同期新高，“金三銀四”成交熱度延續(xù)，購(gòu)房需求平穩(wěn)釋放，3-5月百城月成交量均突破5200萬(wàn)平方米，步入6月以來(lái)，成交開(kāi)始進(jìn)入下行區(qū)間，直至9月成交量逐月下降，“金九銀十” 爽約，成交低位徘徊，11月再度探底，百城月成交量?jī)H為3167萬(wàn)平方米，整體成交增長(zhǎng)動(dòng)力轉(zhuǎn)弱。究其原因，一方面疫后購(gòu)房需求集中放量已然進(jìn)入“尾聲期”；另一方面熱點(diǎn)城市調(diào)控的持續(xù)發(fā)酵，圍堵各類(lèi)“炒房”漏洞也在引導(dǎo)居民購(gòu)房預(yù)期轉(zhuǎn)為理性。此外，中央對(duì)居民端和企業(yè)端“去杠桿”政策也相對(duì)嚴(yán)苛，房企爆雷等也使得市場(chǎng)信心明顯不足，中高端客戶(hù)觀望情緒濃厚。

??分能級(jí)來(lái)看，不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，城市間分化也愈演愈烈：一線城市韌性較強(qiáng)，收入渠道的多樣使得居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕，成交占比波動(dòng)上行；二線城市則呈現(xiàn)出平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，占比基本在50%左右波動(dòng)，城市內(nèi)部分化加劇，漲多跌少，以廈門(mén)、杭州、南京、福州為典型的東南沿海城市，漲幅均在30%及以上；而諸如鄭州、昆明、南寧、西寧等中西部?jī)?nèi)陸城市，下行顯著；而廣大三四線城市回調(diào)加劇，跌多漲少，尤其是步入2021年下半年以來(lái)，市場(chǎng)一再探底，11月當(dāng)月成交占比僅為40%，部分河南、山西、山東等中部三四線已然出現(xiàn)了首付分期、降價(jià)折扣等營(yíng)銷(xiāo)手段齊上依舊難以拉動(dòng)成交的情況，居民購(gòu)買(mǎi)力透支已是不爭(zhēng)的事實(shí)，未來(lái)市場(chǎng)的成交表現(xiàn)難言樂(lè)觀。

??就各城市2020年前11月的成交表現(xiàn)也存在顯著分化：一方面漲幅靠前的除北京之外，清一色的為東南沿海熱點(diǎn)城市，諸如珠海、昆山、廈門(mén)、汕頭、杭州等累計(jì)成交同比漲幅均超50%。另一方面，內(nèi)陸弱二線和基本面較差的三四線諸如西寧、南寧、淄博、玉林、欽州等整體成交量顯著回落，購(gòu)買(mǎi)力基本見(jiàn)頂。此外，短期需求透支嚴(yán)重城市諸如東莞、惠州、清遠(yuǎn)等居民購(gòu)房觀望情緒濃重；成交面臨階段性的瓶頸期，三城1-11月累計(jì)成交同比跌幅均在30%左右。

??02

??新增供應(yīng)：顯著縮量，降至3年新低，一線“堅(jiān)挺”，三四線分化（本節(jié)有刪減）

??全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市前11月新增供應(yīng)面積相較2020年同期下跌11%。重慶、青島、佛山等多個(gè)供應(yīng)大城累計(jì)同比降幅超10%；杭州供應(yīng)規(guī)模連續(xù)3年增長(zhǎng)亮眼。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市整體供應(yīng)上漲6%，北京、深圳同比增長(zhǎng)12%放量顯著。二線城市整體同比跌13%，為各能級(jí)中跌幅最大；其中鄭州同比下降31%。三四線城市整體同比跌10%，分化加劇。徐州、溫州、紹興等此前成交大熱城市2021年供應(yīng)縮量顯著，但東莞、無(wú)錫、汕頭等規(guī)模則高于2020年。

??1、總量：前11月供應(yīng)4.5億平，創(chuàng)三年新低，累計(jì)同比降11%

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2021年前11月全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積45233萬(wàn)平方米，相較2020年和2019年均同比下降11%。受新開(kāi)工萎靡影響全年新房供應(yīng)規(guī)?？s減至近三年低點(diǎn)。

??從月度表現(xiàn)來(lái)看，一季度后市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)?？焖倩芈洌?月起單月新增供應(yīng)面積同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，且降幅逐漸擴(kuò)大，至11月達(dá)35%。百城供應(yīng)明顯乏力，僅4月、6月、9月供應(yīng)面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米，9月至11月連續(xù)3個(gè)月同比降幅超20%。

??2、能級(jí)：僅一線累計(jì)同比增6%，二線降幅13%居各能級(jí)之首 

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市整體新增供應(yīng)面積3177萬(wàn)平方米，同比上升6%。值得注意的是，各能級(jí)中僅一線城市前11月供應(yīng)規(guī)模同比正增長(zhǎng)。北上廣深四城均有較好表現(xiàn)。北京、上海和深圳前11月供應(yīng)面積分別同比增12%、9%和12%。廣州雖同比降2%，但較2019年增46%，供應(yīng)規(guī)模也處于歷史較高水平。在全國(guó)市場(chǎng)下行的環(huán)境下，一線城市因購(gòu)買(mǎi)力殷實(shí)、銷(xiāo)售回款快成為房企重點(diǎn)加推區(qū)域，同時(shí)積壓的待售項(xiàng)目也于2021年紛紛入市。前11月中，一線4城均有數(shù)次單月新增供應(yīng)面積超百萬(wàn)平方米。

??二線城市整體供應(yīng)面積21351萬(wàn)平方米，同比下降13%，降幅在各能級(jí)中最大。主因是2019年和2020年供應(yīng)基數(shù)較高，兩年全年百城供應(yīng)規(guī)模均超2.5億平方米。分城市來(lái)看，26個(gè)二線城市中南京、廈門(mén)、成都、杭州、武漢等6城累計(jì)同比正增，其中僅南京和廈門(mén)漲幅超10%，分別為18%和12%。其余城市推貨量較往年縮減嚴(yán)重，西安、長(zhǎng)沙、合肥、重慶、蘇州等均因待售貨量不多而累計(jì)同比下降。而南昌、昆明、南寧、鄭州、沈陽(yáng)等城市則由于新房銷(xiāo)售端去化艱難而減少供應(yīng)量，累計(jì)同比降幅均超20%。

??三四線城市整體供應(yīng)面積20705萬(wàn)平方米，同比降10%。分城市來(lái)看，70個(gè)重點(diǎn)三四線城市中超過(guò)6成供應(yīng)規(guī)模同比下降，同時(shí)分化現(xiàn)象加劇。汕頭、九江、蕪湖、無(wú)錫、湖州、東莞等城市前11月供應(yīng)面積高于2020年，其中汕頭、莆田以及縣級(jí)市宜興、昆山等累計(jì)同比漲幅超50%。其余城市前11月供應(yīng)面積均不及2020年和2019年。西部、東北部以及部分東部沿海三四線城市市場(chǎng)下行后房企缺乏深耕動(dòng)力，如梅州、寶雞、防城港、梧州等累計(jì)同比降幅超50%。徐州、鹽城、溫州、紹興等強(qiáng)三線城市在市場(chǎng)大熱后2021年供應(yīng)規(guī)模也出現(xiàn)不同幅度縮量。

??3、新增供應(yīng)10強(qiáng)：武漢榜首，杭州1579萬(wàn)平排名躍升第二（略）

??4、12月供應(yīng)：環(huán)比回升，同比降4城，二線杭蓉等放量明顯

??通過(guò)估算30個(gè)重點(diǎn)城市12月供應(yīng)量，預(yù)計(jì)全年商品住宅供應(yīng)面積同比降幅較前11月進(jìn)一步擴(kuò)大。

??12月中央重新定調(diào)房地產(chǎn)和降低存款準(zhǔn)備金等向市場(chǎng)釋放看好預(yù)期，房企于貨量充裕、市場(chǎng)積累好的二線城市集中補(bǔ)貨，以求年底銷(xiāo)售翹尾回款。分能級(jí)來(lái)看，二線城市是12月供應(yīng)主力，一線和三四線城市間存在分化現(xiàn)象。12月30個(gè)重點(diǎn)城市整體供應(yīng)2607萬(wàn)平方米，環(huán)比增11%。其中二線城市環(huán)比增19%，西安、成都、杭州、長(zhǎng)沙、合肥、重慶、寧波、蘇州、濟(jì)南等均供應(yīng)放量。一線和三四線城市分別環(huán)比降5%和6%。三四線城市中無(wú)錫、徐州、珠海供應(yīng)如期放量，但東莞和佛山環(huán)比回落明顯。受此影響下，預(yù)計(jì)全年商品住宅供應(yīng)面積同比下降12%。

??03

??新房成交：先升后降，高位維持，一線大增，三四線顯著回調(diào)（本節(jié)有刪減）

??2021年前11個(gè)月，全國(guó)商品住宅月度成交表現(xiàn)二季度起“急轉(zhuǎn)直下”。信貸收緊壓力下單月規(guī)?！?連降”、同比降幅不斷擴(kuò)大，至11月同比降幅擴(kuò)大至39%，前11月累計(jì)同比僅增1%。一線城市和成交超千萬(wàn)方的二三線大城尚且堅(jiān)挺，杭州前11月成交超2千萬(wàn)方，累計(jì)同比大漲51%；上海、深圳、武漢、成都等累計(jì)同比增超15%。三四線規(guī)模則全面下滑，前11月累計(jì)同比降6%。

??1、總量：前11月同比微增1%，下半年單月規(guī)模環(huán)比6連降

??CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)100個(gè)典型城市2021年前11月商品住宅成交面積合計(jì)47529萬(wàn)平方米，同比增1%。

??從月度走勢(shì)來(lái)看，二季度起成交表現(xiàn)“急轉(zhuǎn)直下”。6月單月成交面積同比由正轉(zhuǎn)負(fù)下降6%。隨著居民信貸和房企融資收緊，伴隨房企“暴雷”和城市“限跌”百城單月成交規(guī)模連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下降，同比降幅至11月也擴(kuò)大至39%。

??2、能級(jí)：一線同比增23%，二線持穩(wěn)，三四線加速下行

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市成交表現(xiàn)堅(jiān)挺。前11月商品住宅成交面積3529萬(wàn)平方米，同比上升23%。多批次豪宅限價(jià)入市引動(dòng)投資性需求集中入市，“加推即罄”向市場(chǎng)傳遞樂(lè)觀情緒，如上海前11月同比增長(zhǎng)22%。同時(shí)“二手房指導(dǎo)價(jià)”、“三價(jià)就低”等政策調(diào)控和信貸管控則逼迫購(gòu)房者進(jìn)入新房市場(chǎng)，如深圳前11月新房和二手房成交面積分別同比增長(zhǎng)19%和下降56%。

??二線城市商品住宅成交面積共計(jì)23358萬(wàn)平方米，同比上升6%。強(qiáng)弱二線間成交表現(xiàn)分化加劇，主因是居民購(gòu)買(mǎi)力消耗程度不同。廈門(mén)、杭州、南京、福州、武漢等前11月同比增長(zhǎng)超20%，其中杭州漲幅達(dá)51%。武漢出臺(tái)“房票”政策限制“搖號(hào)”避免市場(chǎng)過(guò)熱。而西寧、南寧、昆明、鄭州、寧波等城市同比降幅超15%。主因是居民信貸收緊后居民低購(gòu)買(mǎi)力難以繼續(xù)與高房?jī)r(jià)匹配造成樓市成交下行，南寧、鄭州等城市部分在售項(xiàng)目“降價(jià)”也難促進(jìn)銷(xiāo)售去化。

??三四線城市共計(jì)成交20642萬(wàn)平方米，同比下降6%。70個(gè)重點(diǎn)三四線城市普遍遭遇成交下滑，共計(jì)41城前11月成交面積同比下降，韶關(guān)、淄博、惠州、東莞等城市同比降幅超30%。前11月成交面積累計(jì)同比仍為正增的城市中多數(shù)城市下半年成交表現(xiàn)也明顯遇冷，麗水、蕪湖、溫州、無(wú)錫、珠海等下半年月均成交面積較上半年均降低超20%，蕪湖降60%。

??3、成交10強(qiáng)：杭州同比增51%奪魁，蓉渝漢等均超1500萬(wàn)平（略）

??4、12月成交：二線翹尾環(huán)比增15%，一線和三四線同環(huán)比齊跌

??通過(guò)估算30個(gè)重點(diǎn)城市12月成交量環(huán)比增長(zhǎng)9%，預(yù)計(jì)全年商品住宅成交面積再創(chuàng)新高，同比微增。

??在多城年末信貸審批放寬和房貸利率下降的背景下，此前觀望和積壓的購(gòu)房需求迎來(lái)一輪集中兌現(xiàn)。分能級(jí)來(lái)看，一線城市中上海和廣州12月分別環(huán)比增21%和18%，全年分別增15%和5%；一線城市整體全年同比增14%。二線城市12月環(huán)比增15%，廈門(mén)、成都、武漢和合肥等環(huán)比放量顯著。受此促進(jìn)下二線城市全年增2%。三四線城市分化加劇，東莞、佛山成交環(huán)比飄紅，無(wú)錫、惠州等城成交慘淡。

??基于30個(gè)重點(diǎn)城市月度商品住宅成交數(shù)據(jù)，經(jīng)計(jì)算全年商品住宅成交面積將正增1%，一線城市表現(xiàn)最為堅(jiān)挺，二線城市年末出現(xiàn)翹尾行情，三四線城市進(jìn)一步分化。

??04

??房?jī)r(jià)：持續(xù)下行，一線高位回落、二線加速下跌、三四線降幅居首（本節(jié)有刪減）

??2021年四季度，全國(guó)各等級(jí)城市房?jī)r(jià)指數(shù)繼三季度持續(xù)回落，受全面調(diào)控抑制樓市的政策高壓，全國(guó)市場(chǎng)房?jī)r(jià)普遍得到抑制。具體來(lái)看，一線城市高位持續(xù)回落，深圳前期過(guò)熱的房?jī)r(jià)漲幅得以調(diào)控，二線城市普遍加速下行，三四線城市仍保持分化行情，輪動(dòng)效應(yīng)下江浙沿海及中西部強(qiáng)三四線城市得到補(bǔ)漲，在“因城施策”的主基調(diào)下各類(lèi)托市政策出臺(tái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，局部經(jīng)濟(jì)弱市在“以?xún)r(jià)換量”的市場(chǎng)風(fēng)氣下房?jī)r(jià)難有起色。

??1、70城增速放緩，一線最“抗跌”，二線持穩(wěn)，三四線回落顯著（本節(jié)有刪減）

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比月度變化規(guī)律來(lái)看，四季度全國(guó)房?jī)r(jià)的平均同比增速水平持續(xù)回調(diào)走勢(shì)。至11月末同比漲幅已收窄至2.4%，二季度以來(lái)中央針對(duì)樓市調(diào)控持續(xù)加碼，“信貸升級(jí)”、“三價(jià)就低”、“購(gòu)房積分制”等調(diào)控政策綿密展開(kāi)，自三季度起房?jī)r(jià)普遍呈回落態(tài)勢(shì)，疊加前期透支的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力逐步降級(jí)，樓市熱度持續(xù)轉(zhuǎn)冷。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)高位回落，二三線城市持續(xù)分化。一線城市房?jī)r(jià)同比增速仍保持高位但較年內(nèi)高點(diǎn)已有顯著回落，11月末增速4.8%較前期小幅回落但較之去年同期仍高出0.9pts。二三線城市同比增速較上季度加速回落，增速分別為3.3%和1.4%，二線城市同比增速較三四線城市更為堅(jiān)挺。三四線城市分化持續(xù)加劇，11月末同比增速較70城平均增速再降1pts。

??2、深圳房?jī)r(jià)超6萬(wàn)元/平居首，江浙沿海和內(nèi)陸強(qiáng)二三線補(bǔ)漲（本節(jié)有刪減）

??從CRIC監(jiān)測(cè)的2021年101個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，一線城市及長(zhǎng)三角、珠三角沿海熱點(diǎn)城市依舊占據(jù)房?jī)r(jià)高點(diǎn)，核心一二線城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生分化，本月深圳新房均價(jià)以61517元/平方米占據(jù)榜首，基于深圳前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，在針對(duì)性的調(diào)控下前11月累計(jì)增速幾乎持穩(wěn)。在近期市場(chǎng)調(diào)控有所放寬的大環(huán)境下一線城市成交熱度有所回升。其中上海、北京新房均價(jià)也超過(guò)了50000元/平方米門(mén)檻，上海受?chē)?yán)苛調(diào)控，前11月累計(jì)同比小幅回落1.3%，北京下半年成交仍有支撐，同比增長(zhǎng)4.8%。此外，紹興借由高價(jià)盤(pán)的集中入市一舉進(jìn)入榜單前10，南京、蘇州等長(zhǎng)三角城市和上海同步下行，11月成交環(huán)比收跌。

??在同比漲幅上，江浙沿海及中部弱二線城市出現(xiàn)補(bǔ)漲。對(duì)比去年同期，漲幅前10城市房?jī)r(jià)同比增速均在14%及以上，宜興因江浙補(bǔ)漲輪動(dòng)同比增長(zhǎng)31.8%漲幅為最。值得一提的是，房?jī)r(jià)漲幅最大的城市除東南沿海城市外，長(zhǎng)沙等中西部?jī)?nèi)陸城市在輪動(dòng)效應(yīng)的作用下也出現(xiàn)了較明顯的補(bǔ)漲行情。值得一提的是，東北地區(qū)房?jī)r(jià)仍是“一潭死水”，補(bǔ)漲輪動(dòng)尚未取得明顯效果。

??05

??新房庫(kù)存：狹義庫(kù)存穩(wěn)步上行，18城新房去化周期超2年（本節(jié)有刪減）

??2020年整體的庫(kù)存變化延續(xù)了波動(dòng)上行趨勢(shì)，1月跳增后，2-8月持穩(wěn)，四季度以來(lái)伴隨供求轉(zhuǎn)淡，庫(kù)存量穩(wěn)步上升，截至到11月末CRIC監(jiān)測(cè)的100個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存量達(dá)到了6.1億平方米，較2020年末上升了2%，不同城市漲跌參半，百城中有18個(gè)庫(kù)存消化周期高于24個(gè)月，大部分為缺乏基本面支撐的三四線城市，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

??1、狹義庫(kù)存：波動(dòng)上行至6.1億平方米，三四線增幅達(dá)8%

??從100個(gè)典型城市庫(kù)存水平變化來(lái)看，基本延續(xù)波動(dòng)上行趨勢(shì)，1月顯著跳減后，2-8月狹義庫(kù)存量維持在5.8萬(wàn)平方米持續(xù)波動(dòng)，此后伴隨信貸收緊，熱點(diǎn)城市加碼政策持續(xù)發(fā)酵，疊加前期需求釋放殆盡，市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，“金九銀十”爽約，整體成交增長(zhǎng)動(dòng)力減弱，導(dǎo)致庫(kù)存顯著跳增，9-11月狹義庫(kù)存量持續(xù)上行，至11月末已達(dá)6.1億平方米。

??分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市分化加劇，一線韌性較強(qiáng)，尤其是市場(chǎng)慘淡的大背景下表現(xiàn)出較好的抗跌性，較2020年末下降6%，跌幅最為顯著，二線持穩(wěn)，較2020年末微跌1%，三四線庫(kù)存壓力穩(wěn)步增長(zhǎng)，較2020年末上漲8%，顯著高于百城平均。具體來(lái)看，

??一線城市中，上海的跌幅最為顯著，11月末庫(kù)存僅為458萬(wàn)平方米，較2020年下降了33%，主要是基于市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，居民購(gòu)買(mǎi)力充裕，整體成交高位波動(dòng)；北京、深圳供求基本持穩(wěn)，較2020年末分別回落了3%和7%，僅廣州一城庫(kù)存量穩(wěn)中有增，全年成交走勢(shì)“先升后降”，下半年成交轉(zhuǎn)淡，居民觀望情緒加劇，供過(guò)于求所致。

??二線城市中，北部?jī)?nèi)陸城市諸如青島、沈陽(yáng)、太原、武漢11月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP4。較2020年末漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，南昌、哈爾濱、銀川、鄭州、南寧等，庫(kù)存積壓情況顯著；南京、寧波等前期大熱城市，需求回調(diào)加劇，較2020年末漲幅也較大。與之形成鮮明對(duì)比的是，杭州、合肥、重慶、貴陽(yáng)等去庫(kù)存效果顯著，同比下降均超2成，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??三四線城市狹義庫(kù)存較2020年末漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加?。簹J州、臨沂、衡陽(yáng)、岳陽(yáng)等城市主要源于歷史遺留問(wèn)題，庫(kù)存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫(kù)存漲幅均在3成以上；而中山、惠州、東莞、汕頭等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實(shí)難反映真實(shí)的市場(chǎng)需求。此外，少部分城市諸如三亞、漳州、晉江、德清等11月庫(kù)存較2020年末跌幅均在30%以上，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??2、消化周期：下半年后加速上行，三四線升至19.2個(gè)月

??2021年因成交“先升后降”的行情，整體去化周期走勢(shì)也呈現(xiàn)出“先穩(wěn)后增”態(tài)勢(shì)：1-7月基本持穩(wěn)在10-12個(gè)月，8月隨著成交轉(zhuǎn)淡，去化周期開(kāi)始逐月跳增，至11月末已達(dá)16.96個(gè)月。分能級(jí)來(lái)看，一線韌性較強(qiáng)，去化周期由去年年末的9.51個(gè)月上漲至12.23個(gè)月，顯著低于百城平均。二三線穩(wěn)中有增，尤其是三四線城市，自5月開(kāi)始去化周期步入陡增階段，由5月末的10.83個(gè)月波動(dòng)上行至11月末的19.2個(gè)月。

??具體來(lái)看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于10個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。北京、廣州、深圳較2020年末均有了不同程度的上升，僅上海一城回落，一方面源于狹義庫(kù)存穩(wěn)中有降，另一方面居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕，購(gòu)房積極性依舊較高，成交延續(xù)高位波動(dòng)，因而去化周期由去年年末的6.98個(gè)月降至6.12個(gè)月。

??30個(gè)二線城市中僅有大連、哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、青島、太原、蘭州7個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)2年，以北部城市居多，成交相對(duì)慘淡；僅有1/3的城市去化周期在12個(gè)月以?xún)?nèi)。從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期均是漲多跌少，其中大連、哈爾濱、長(zhǎng)春、青島、蘭州、廈門(mén)、昆明、南寧等面臨去化周期大于20個(gè)月且較2020年末顯著上升，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對(duì)比的是，石家莊、成都、杭州等得益于成交熱度回升，去化周期均呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。

??三四線城市形勢(shì)更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)19.2個(gè)月，且增幅在不同能級(jí)中居首，庫(kù)存壓力驟增，66城中26城去化周期已在20個(gè)月以上。變化情況來(lái)看，東南沿海城市部分城市諸如中山、三明、嘉興、惠州、東莞、鹽城、張家港、金華、蕪湖、泰州、舟山、麗水、佛山、揚(yáng)州、湖州、常州、泉州、無(wú)錫、珠海、溫州等因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，均保持增勢(shì)。而太倉(cāng)、寧德、東營(yíng)等迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情，去化周期不足10個(gè)月且低于去年年末，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??

??3、廣義庫(kù)存：四季度沖高回落至36.6億平，低于去年同期（略）

??06

??二手房：3月以來(lái)成交波動(dòng)下行，四季度“冰點(diǎn)”，跌多漲少（本節(jié)有刪減）

??2021年四季度市場(chǎng)逐步低位企穩(wěn)，繼上半年市場(chǎng)大熱行情引出一系列的二手房市場(chǎng)調(diào)控，市場(chǎng)規(guī)模逐步降級(jí)。截至年末，核心城市成交規(guī)模觸底反彈，杭州、青島等前期熱度較高的城市普遍降溫，反觀一線城市成交表現(xiàn)尚為堅(jiān)挺。

??1、總量：前11月成交1.37億平，累計(jì)同比增幅連續(xù)數(shù)月下行

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年1-11月二手房累計(jì)成交面積13706萬(wàn)平方米，同比增幅收窄至3%。上半年二手房市場(chǎng)熱度繼去年末表現(xiàn)持續(xù)高漲，下半年以來(lái)中央調(diào)控頻頻升級(jí)，在“因城施策”的調(diào)控下各熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)調(diào)控新政，廣、深等一線城市率先出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)至今已有15城先后出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)控市，市場(chǎng)熱度下半年逐步降溫，月成交量連續(xù)7月環(huán)比回落。10-11月累計(jì)成交1638萬(wàn)平方米，較去年同期大幅回落42%?；谏习肽晔袌?chǎng)火爆承托總量表現(xiàn)，1-11月累計(jì)同比仍有3%漲幅。

??

??2、能級(jí)：一線回落，三四線持穩(wěn)，二線累計(jì)同比增幅8%

??一線城市成交面積總量小幅回落，累計(jì)同比微降3%，10-11月同期成交量同比下降49%。其中上海市場(chǎng)在一線中仍占據(jù)主力地位，截至11月末成交量為2162萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平；北京增幅最為明顯，累計(jì)同比增速仍有21%；廣州受政策臺(tái)調(diào)控成交有所抑制，累計(jì)同比增速回落至3%，10-11月累計(jì)同比下降超5成；深圳二手房市場(chǎng)仍顯低迷表現(xiàn)，截至11月末累計(jì)成交面積352萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌幅保持在5成以上，10-11月累計(jì)成交量也較去年同期減少62%，基于深圳市場(chǎng)長(zhǎng)期受調(diào)控限制成交低迷，雖四季度以來(lái)市場(chǎng)有所回升但居高不下的城市均價(jià)迫使購(gòu)房者觀望情緒加重，短期內(nèi)成交困局難以突破。

??二線城市成交面積7575萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%，熱點(diǎn)城市受調(diào)控影響普遍降溫，各城市分化持續(xù)加劇。11個(gè)二線城市10-11月累計(jì)成交均有不同程度回落，但前11月累計(jì)同比仍保持漲多跌少，其中重慶、武漢、天津成交規(guī)模突破1000萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增速20%左右；四季度鄭州、蘇州市場(chǎng)表現(xiàn)較為堅(jiān)挺，在政策高壓下較去年同期僅回落10%以?xún)?nèi)；南京、青島前11月累計(jì)同比轉(zhuǎn)跌但跌幅有限，整體市場(chǎng)成交仍可控。

三四線城市整體成交面積1055萬(wàn)平方米，同比微增1%，10-11月同比回落43%，其中佛山從上半年翻倍增長(zhǎng)增速收窄至11%，主因在于周邊廣深莞調(diào)控輻射成交受限規(guī)模顯著下行；自10月東莞正式出臺(tái)“二手房參考機(jī)制”進(jìn)一步調(diào)控市場(chǎng)，東莞市場(chǎng)持續(xù)回落，累計(jì)同比降幅擴(kuò)大至30%。

??3、12月持續(xù)下探，同環(huán)比齊跌，杭、寧、蘇等一降再降（略）

??圖片

??2022年展望

??圖片

??01

??供應(yīng)：土地縮量下預(yù)期全面回落，一線微降，二三線分化加劇

??2021年，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市前11月商品住宅供應(yīng)面積同比下降11%?；谇?1月300城經(jīng)營(yíng)性用地成交建面同比降31%，預(yù)計(jì)2022年全國(guó)新房供應(yīng)總量仍將保持低位，增速同比微降。具體來(lái)看， 

??一線城市供應(yīng)規(guī)模整體微降，預(yù)期出現(xiàn)階段性供貨不足。目前來(lái)看，一線城市2021年整體供地計(jì)劃基本完成，前11月經(jīng)營(yíng)性用地成交建面同比增7%，不過(guò)考量到當(dāng)前企業(yè)資金端壓力， 2022年一線城市全年供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)小幅微降，集中供地的影響下2022年新房供應(yīng)也將出現(xiàn)階段性疏密不均。

??二三線城市供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)縮量，城市間分化加劇。前11月二三線城市經(jīng)營(yíng)性用地成交建面分別同比下降30%和32%。資金面不佳下房企縮減弱二三線城市拿地規(guī)模。預(yù)計(jì)強(qiáng)二線城市2022年供應(yīng)規(guī)模將正增、強(qiáng)三線城市則持平，基于房企將把推盤(pán)重心集中在尚有待售儲(chǔ)備且購(gòu)買(mǎi)力未透支的經(jīng)濟(jì)和人口強(qiáng)市。弱二三線城市則受制于2021年成交宅地規(guī)模有限，新房供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)將進(jìn)一步降低。

??02

??成交：高位回落，一線、強(qiáng)二線規(guī)模穩(wěn)中有降，三四線加速探底

??2021年，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市前11月商品住宅成交面積同比增1%。基于中西部和東北部城市購(gòu)買(mǎi)力透支短期難以恢復(fù)，同時(shí)民營(yíng)房企資金面緊缺現(xiàn)狀在2022年仍將持續(xù)，整體成交規(guī)模預(yù)計(jì)較2021年穩(wěn)中有降，不同能級(jí)城市將出現(xiàn)顯著分化：核心一二線有望在一二季度企穩(wěn)回升，而三四線也將陸續(xù)回暖，但是整體增長(zhǎng)動(dòng)能仍略顯不足。具體來(lái)看，

??一線城市成交熱度延續(xù)，整體成交面積有望穩(wěn)中微降。一線城市明年供應(yīng)規(guī)模大概率企穩(wěn)回升，供應(yīng)放量驅(qū)動(dòng)下，成交也具備進(jìn)一步增長(zhǎng)空間，此外，經(jīng)歷2021年，一線城市居民購(gòu)買(mǎi)力之強(qiáng)勁愈發(fā)凸顯，堅(jiān)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)也為成交增長(zhǎng)提供有力支撐，不過(guò)考量到今年基數(shù)較大，明年整體成交規(guī)模有望穩(wěn)中微降。

??二線城市成交規(guī)模持穩(wěn)，強(qiáng)弱城市間分化明顯。強(qiáng)弱二線城市的差異主要體現(xiàn)在一方面經(jīng)濟(jì)與人口的積累決定了不同城市間購(gòu)買(mǎi)力充裕程度不同，另一方面集中供地疊加市場(chǎng)下行下房企將更多資源投入高能級(jí)城市。因此預(yù)計(jì)杭州、重慶、武漢、成都等強(qiáng)二線城市成交規(guī)模將再增，而沈陽(yáng)、西寧、鄭州等城市仍難逃“降價(jià)”、“滯銷(xiāo)”等下行陰霾。

??三四線城市成交規(guī)模繼續(xù)下滑，重點(diǎn)城市跌多漲少。一方面，居民購(gòu)買(mǎi)力尚存的部分強(qiáng)三線城市待信貸政策放寬后將由持幣觀望再入市場(chǎng)，樓市成交規(guī)模有望較2021年回升；另一方面，更多居民購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)透支的弱三四線城市則無(wú)力支撐樓市成交規(guī)?；謴?fù)。因此基于重點(diǎn)城市成交規(guī)模跌多漲少的判斷，預(yù)計(jì)2022年三四線城市整體將繼續(xù)下滑。

??二手房市場(chǎng)，預(yù)期整體低迷情況還將延續(xù)，整體市場(chǎng)表現(xiàn)預(yù)計(jì)弱于新房市場(chǎng)，多地出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，政策落地效應(yīng)仍有待檢驗(yàn)。不同城市不同項(xiàng)目將出現(xiàn)顯著的分化特征：一方面前期熱炒的“學(xué)區(qū)房”概念偃旗息鼓，各類(lèi)市中心老破小房源成交熱度預(yù)期回落，而具備交通、配套、公園等核心資源加持的優(yōu)質(zhì)次新房依然是“香餑餑”，整體成交有望穩(wěn)中有增。

??03

??房?jī)r(jià)：核心一二線新房房?jī)r(jià)高位持穩(wěn)，二手“學(xué)區(qū)”老破小高位回落

??……略……

??04

??庫(kù)存：狹義庫(kù)存穩(wěn)中有降，三四線開(kāi)發(fā)放緩使廣義庫(kù)存擴(kuò)容承壓

??……略……

??附表1：2021年1-11月100個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表2：2021年1-11月100個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表3：2021年1-11月101個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2021年11月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫(kù)存和消化周期及其變化情況（單位：萬(wàn)平方米，月）（略）

??附表5：2021年11月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅廣義庫(kù)存量及其變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）