市場朱娟 2021-12-30 09:37:54 來源:中房報
??寫在前面
??2021年,對中國房地產(chǎn)市場而言是痛苦和劇變的一年:“房企暴雷”“買房人斷供”“土地流拍”等組成了這一年房地產(chǎn)行業(yè)關鍵詞,市場也走出了一條下滑曲線。透過各主要城市樓市變化,焦慮與博弈隱現(xiàn)。
??鄭州樓市經(jīng)歷了“過山車”的一年。
??“現(xiàn)在天天想把房子賣掉?!碧峒百I房,吳云十分后悔。
??今年4月份,吳云在鄭州南三環(huán)買下了一套89平方米小三房,“本來沒那么著急買,但是聽身邊朋友和置業(yè)顧問都說房子漲價了,再不買漲得更多就下手了。沒想到行情變得這么快,現(xiàn)在我買的那個樓盤均價比4月份每平方米降1000元?!?/p>
??另一邊,在鄭州新房和二手房市場輾轉(zhuǎn)大半年的楊玉仍然躊躇不定?!?月份計劃要換房,首選是二手房,因為不用等可以立馬住。結果看了一段時間后發(fā)現(xiàn)成交太難,主要是鄭州多個銀行收緊甚至暫停了二手房貸款?!睏钣駥τ浾哒f。
??受此影響,下半年楊玉又將目光轉(zhuǎn)向新房?!氨┯?、疫情過后,鄭州好多樓盤降價,再加上身邊的人離職的離職,降薪的降薪,還是手里留些錢穩(wěn)妥為主,再等等吧?!?/p>
??吳云和楊玉的購房經(jīng)歷是鄭州2021年房地產(chǎn)市場一個縮影。
??2021年上半年,鄭州樓市高速運轉(zhuǎn),整整半年都籠罩在“漲價”熱潮之中。從國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的全國70城房價情況來看,今年前7個月,鄭州新房、二手房價格均連續(xù)上漲。
??之后,激進的市場在到來的調(diào)控政策、洪災疫情雙重打擊下驟然降溫。從數(shù)據(jù)來看,近4個月(8月—11月),鄭州新房、二手房價格連續(xù)下跌,新房成交量更是創(chuàng)下近5年同期新低,上半年頻現(xiàn)的項目開盤即熱銷現(xiàn)象已寥寥無幾,相對冷門板塊更是成交慘淡。
??為搶奪客戶促進成交,開發(fā)商促銷活動五花八門,如“工抵房”“買房送車”“送物業(yè)費”,甚至“買一套送一套”出現(xiàn)在市場中。同時,不少樓盤開始放松購房條件,包括首付分期、假離婚買房等。因市場不景氣,房企又接連暴雷,2021年下半年發(fā)生在鄭州樓市中的維權事件也此起彼伏。
??新房高開低走
??2021年春節(jié)過后鄭州樓市“小陽春”就開始了。
??鄭州某本土房企營銷總監(jiān)曾在直播中透露,春節(jié)假期期間,項目到訪量就很不錯‘正月初七以后,項目日均到訪客戶甚至超過100組。
??步入3月份之后,鄭州多個樓盤宣稱漲價的紅色海報開始在地產(chǎn)圈刷屏,其中,最引人注目的當屬位于鄭州管南片區(qū)南三環(huán)與金岱路的富田城九鼎公館,有消息稱其售價從15000元/平方米上調(diào)至17000元/平方米。雖然記者實地探訪后發(fā)現(xiàn)漲幅不大,但是約1000元/平方米漲幅也給安靜許久的鄭州房地產(chǎn)市場打了一針“興奮劑”。
??如果說3月初鄭州漲價樓盤多集中在管南片區(qū),步入4月之后,整個鄭州樓市開始全線“飄紅”。據(jù)不完全統(tǒng)計,當時有超過30個項目上調(diào)價格。
??到“五一”期間,記者走訪鄭州熱門片區(qū)部分售樓部也發(fā)現(xiàn),有的項目幾乎人滿為患。從成交量上看,冷熱不均,有項目開盤就賣近300套房,有項目成交十余套,去化不足20%。
??進入下半年,隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊以及洪災疫情接連影響,市場開始急速降溫。
??8月底,鄭州全面解封,被按下“暫停鍵”近一個月的房地產(chǎn)市場重新啟動,大批特價房源信息開始廣泛流傳。從當時流傳的信息來看,降價的多為遠郊及區(qū)域成熟度較低樓盤,主城區(qū)位置、口碑不錯的樓盤大多沒有額外促銷政策。
??到了“十一”假期,鄭州房地產(chǎn)市場已到處彌漫著特價房、降價房信息。據(jù)不完全統(tǒng)計,國慶期間至少有30個項目先后公開降價,降價幅度在1000元至5000元/平方米。
??這種降價態(tài)勢一直持續(xù)到了年底。
??在此期間,為搶奪客戶促進成交,開發(fā)商促銷活動不斷升級,除了常規(guī)的“買房送車”“開盤抽獎”“送物業(yè)費”等,前段時間還推出了“買一套送一套”的促銷策略,引發(fā)市場側(cè)目。
??打出“買一套送一套”口號的是位于鄭州南龍胡的城南正榮府項目,買一套均價9000元/平方米的現(xiàn)房疊墅就能送一套82平方米的兩房高層,等于花130萬元得到一套疊墅和一套高層。
??同時,不少樓盤開始放松購房條件,包括首付分期、假離婚買房等。如位于鄭州市南三環(huán)與紫辰路交會處的融創(chuàng)城項目,11月初在該項目走訪時,一位置業(yè)顧問告訴記者,其中一套總面積139平方米、總價約180萬元的房子首付僅需9萬元即可買到,“首先付5%,剩下的兩年24次付清”。按照正常30%首付比例,該房子首付應為54萬元。
??盡管樓盤降價促銷不斷,銷售效果卻不太理想。
??根據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2021年10月份鄭州新房共成交12489套,這個數(shù)據(jù)在近5年同期成交數(shù)據(jù)中創(chuàng)下新低,與去年10月的22082套成交量相比,近乎“腰斬”。到11月份,共成交10858套,與去年同期22969套的成交量相比,超過“腰斬”。
??二手房市場跌宕起伏
??除了新房市場動蕩,鄭州二手房市場也出現(xiàn)跌宕起伏行情,經(jīng)歷了上半年量價齊升后,隨著樓市政策持續(xù)收緊,洪災疫情雙重影響,成交量又迅速下跌;到了11月,又隨著放款提速、利率下調(diào)等,出現(xiàn)止跌回升。
??從2021年春節(jié)開始,沉靜兩年之久的鄭州二手房市場呈現(xiàn)抬頭趨勢,具體表現(xiàn)為價差縮小、議價空間收窄以及成交周期縮短。
??進入3月之后,隨著新房銷售熱度升高,二手房去化節(jié)奏也在加快。位于鄭州管南片區(qū)一家二手房門店陳經(jīng)理介紹,此前從掛牌到成交最短也得4個月,3月初一套裝修情況一般的房子,掛牌不到2個月就成交了?!?/p>
??成交周期縮短,調(diào)價房源也以漲價為主。4月上旬,一位二手房門店工作人員告訴記者,現(xiàn)在二手房市場基本是貼著新房行情走,如果片區(qū)內(nèi)在售的新房漲價比較多,二手房也會跟漲,尤其是學區(qū)房同比已有30%上漲。
??從成交量上看,2021年4月份鄭州二手房成交量最高,共7544套(間),較去年同期上漲31.89%;其次是6月份,共成交7282套(間),較去年同期上漲了0.83%。
??樓市升溫明顯后,調(diào)控政策開始頻頻出招,金融管控更是監(jiān)管從嚴。6月底,鄭州多家銀行出現(xiàn)上調(diào)房貸利率,同時,房貸放款周期也拉長。
??七八月份,鄭州遭受暴雨和疫情雙重夾擊,二手房門店大量關停,門店業(yè)績大幅下滑。位于鄭東新區(qū)明理路某二手房門店陳經(jīng)理告訴記者,洪災疫情是暫時的,最受影響的是二手房貸款利率高,房貸放款周期長,“放貸快的需要3-6個月,慢則需要兩年,二手房‘拎包入住’的優(yōu)勢減弱?!?/p>
??“行情不好”“購房人數(shù)減少”“二手房降價”是各中介機構對于鄭州二手房市場2021年下半年總體印象。
??近兩個月來,央行等監(jiān)管部門頻頻發(fā)聲,引導金融機構滿足房企、個人購房者的合理信貸需求,防范對涉房貸款“一刀切”。在監(jiān)管層頻頻發(fā)聲釋放積極信號之后,金融端的放松動作不斷。
??11初,記者走訪鄭州二手房市場發(fā)現(xiàn),很多銀行二手房貸款業(yè)務已基本恢復正常,放款速度明顯提升。到了12月份,多家銀行下調(diào)房貸利率,根據(jù)貝殼交易中心數(shù)據(jù)顯示,中信銀行、工商銀行、招商銀行等銀行首套房貸利率為5.85%,二套房貸利率為6.125%;今年9月,鄭州各大銀行首套房貸利率普遍為6.37%,二套房貸利率普遍為6.615%。
??目前來看,信貸環(huán)境改善已開始攪動二手房市場,多家中介門店工作人員告訴記者,看房的人比之前有所增多,去化節(jié)奏也在加快。
??土拍由熱轉(zhuǎn)涼
??樓市行情的起伏也波及了土地市場。
??6月3日,鄭州首輪集中土拍,開發(fā)商摘地情緒高漲,不僅引來千億元資金圍獵,且無一宗土地流拍,全部成交,單日約414億元土地款刷新了鄭州土拍紀錄。土拍過后,鄭州眾多區(qū)域限價天花板被擊破,主城區(qū)內(nèi)硬核項目都在摩拳擦掌,躍躍欲試集中調(diào)價。
??第三季度,重點城市迎來了第二輪集中供地的密集成交。受房企融資難度加大以及市場降溫影響,重點城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫。
??作為二輪集中土拍的最后一個城市,11月19日,鄭州市第二輪集中土拍拉開帷幕,相較首輪集中土拍成交49宗地塊成績,二輪土拍稍顯慘淡,僅成交11宗地塊,無地塊流拍,其中10宗地塊以底價成交,1宗地塊以熔斷價成交。此外,還有4宗地在開拍前一天突然終止掛牌。
??鄭州市第三批土地出讓公告已于11月23日發(fā)布,共掛牌出讓25宗地,于12月27日完成出讓。
??但記者與多位房企人士交流發(fā)現(xiàn),不少鄭州本土房企、部分資金趨緊的頭部房企都表示不參與三輪土拍?!澳壳暗氖滓蝿帐亲セ乜睢薄皼]錢,今年都不會拿地了”,資金鏈緊張是他們共同面臨的難題。
“從目前市場行情來看,房企短時間內(nèi)的態(tài)度不會有大變化,預計今年年底到明年6月份對房企來說是一個比較艱難時期,明年6月份后可能會有所好轉(zhuǎn)?!币晃槐就练科笸顿Y中心負責人告訴記者。
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中國城市住房價格288指數(shù)
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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