[克而瑞]2021年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 行業(yè)篇

??2021年,全年行業(yè)銷售和投資規(guī)模繼續(xù)保持增長，全年將再創(chuàng)新高。但基于市場需求透支、政策用力過猛和企業(yè)過度追求規(guī)模多方內(nèi)外因素疊加，城市市場成交和房企銷售遇冷，部分企業(yè)債務(wù)違約頻發(fā)，加重購房者、地方政府和資本市場各方觀望情緒，各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)表現(xiàn)“前高后低”。下半年起銷售、投資斷崖式下跌進(jìn)入單月負(fù)增長。房企資金面緊張下各項(xiàng)投資動(dòng)作均放緩，至11月末新開工和土地購置面積雙雙負(fù)增長，僅交付大年下的竣工如期放量對(duì)投資形成新的支撐。四季度房地產(chǎn)單一行業(yè)下行壓力有向關(guān)聯(lián)行業(yè)蔓延趨勢，多城多項(xiàng)目出現(xiàn)停工現(xiàn)象。

??預(yù)判2022年，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)依舊是全社會(huì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，保障其良性發(fā)展下政策、融資、信貸等將邊際改善，但居民購買力透支效應(yīng)短期難以改善。預(yù)期銷售和投資將負(fù)增長，馬太效應(yīng)下城市中強(qiáng)一二線、房企中央國企和優(yōu)質(zhì)民企將成為市場銷售、投資主流。新開工難有改善、竣工高峰過后預(yù)期施工面積將進(jìn)一步收縮；核心土地仍是房企競爭標(biāo)的，土地購置面積預(yù)期降幅將收窄但仍維持負(fù)增長。受此影響下開發(fā)投資額失去穩(wěn)固支撐，將進(jìn)入20年來首次負(fù)增長期。

??2021年總結(jié)

??01

??全年新房銷售規(guī)模料將突破18萬億元再創(chuàng)新高，年內(nèi)“前高后低”、“東強(qiáng)西弱”

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；商品房銷售額161667億元，增長8.5%。

??預(yù)計(jì)全年商品房銷售規(guī)模將再創(chuàng)新高,面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。假設(shè)12月保持11月商品房銷售同比增速估算, 預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積和金額分別增2.1%和5%。以過往5年前11月銷售規(guī)模占比平均值估算，2021年全年商品房銷售面積和金額也將同比分別增長4%和7.8%。

??在全年整體銷售規(guī)模創(chuàng)新高下，年內(nèi)表現(xiàn)為“前高后低”，下半年急轉(zhuǎn)直下。

??……略……

??銷售規(guī)?？焖倩芈涞闹饕蚴巧娣啃刨J端收緊后居民購買力透支問題的暴露，次要原因則是市場預(yù)期在銷售表現(xiàn)下行后購房情緒轉(zhuǎn)冷導(dǎo)致的踩踏效應(yīng)。一部分城市購房者則在居民信貸收緊后暴露出購買力透支的隱疾，另一部分三四線城市受市場下行后預(yù)期轉(zhuǎn)變，購房情緒轉(zhuǎn)向嚴(yán)重地持幣觀望。

??……略……

??同時(shí)，各地區(qū)各能級(jí)市場銷售表現(xiàn)“東強(qiáng)西弱”，市場繼續(xù)分化。

??……略……

??02

??年末施工面積接近100億方，竣工強(qiáng)勢同比增15%，新開工低迷負(fù)增長9%

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積959654萬平方米，同比增長6.3%。房屋新開工面積182820萬平方米，下降9.1%。房屋竣工面積68754萬平方米，增長16.2%。

??預(yù)計(jì)至2021年末房屋新開工面積將降至20億平方米，竣工面積將升至11億平方米。此消彼長下施工面積將升至99億平方米。

??據(jù)年內(nèi)情況而言，表現(xiàn)為“新開工走弱、竣工走強(qiáng)”。

??2021年銀行“兩道紅線”和房企“三道紅線”的出臺(tái)使得房企資金面快速收緊。融資壓力下房企房屋新開工面積負(fù)增長；而交付大年下竣工面積保持高增長。兩者此消彼長下施工面積增速逐月收窄。

??2021年房企房屋新開工面積增速二季度起快速回落。

??……略……

2021年房企竣工面積如期提速，累計(jì)規(guī)模歷史高位。

       03 土地購置面積負(fù)增長降11.2%，下半年土拍速凍，國央企托底成主流據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%；土地成交價(jià)款14519億元，增長4.5%。

??2021年房企土地購置走勢與新開工相仿，均為受制于房企融資收緊下呈現(xiàn)“前熱后冷”。

??房企延續(xù)2020年下半年的策略，將拿地重心向核心城市收縮。2021年下半年隨著資金面進(jìn)一步緊繃，土地購置呈現(xiàn)“國進(jìn)民退”的現(xiàn)象。第三輪集中土拍多為國企和央企兜底，民企大多放棄競拍由“謹(jǐn)慎拿地”轉(zhuǎn)為“不拿地”。

??22個(gè)核心城市2021年施行“土地兩集中”。上半年第一輪集中供地，屆時(shí)房企拿地意愿和拿地能力均較強(qiáng)，疊加部分城市土拍規(guī)則不完善，因此首輪土拍火熱，熱點(diǎn)地塊數(shù)十家房企競拍，杭州、武漢等多個(gè)核心城市高溢價(jià)成交。

??……略……

??04 竣工對(duì)沖下行壓力全年投資創(chuàng)新高，下半年不開工、不拿地投資增速降至5年最低

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元，同比增長6.0%。

??結(jié)合土拓投資和建安投資中各項(xiàng)代表性指標(biāo)前11月規(guī)模累計(jì)增速，房屋竣工面積所帶動(dòng)的部分建安投資是2021年開發(fā)投資主要支撐。而呈負(fù)增長的土地購置面積與房屋新開工面積則對(duì)開發(fā)投資規(guī)模有較大消極作用，失去傳統(tǒng)支撐作用。

??……略……

??05

??年末商品房待售面積超5億平，銷售下行影響住宅、辦公庫存同比增長

??……略……

??圖片

??2022年展望

??基于12月房地產(chǎn)市場各個(gè)方面的新變化：

??政策方面，中央重申房地產(chǎn)行業(yè)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位和強(qiáng)調(diào)行業(yè)“良性循環(huán)和健康發(fā)展”；超過10個(gè)城市出臺(tái)鼓勵(lì)性購房政策。

??融資方面，央行提出加大債券融資支持力度，大型央企國企及優(yōu)質(zhì)民企境內(nèi)融資解凍。

??信貸方面，央行明確“維護(hù)住房銷售者的合法權(quán)益”，多城房貸利率下降、信貸審批提速。

??土地方面，杭州第三輪集中供地土拍規(guī)則放寬，降地價(jià)、漲房價(jià)，土拍熱度逆勢而上。

??我們認(rèn)為2022年調(diào)控政策將加大對(duì)居民合理購房的支持，土拍規(guī)則將調(diào)整以提供更多利潤空間；整體融資和信貸環(huán)境仍將持緊，但房企融資、居民信貸均將邊際寬松。根據(jù)以上事實(shí)和預(yù)判，我們對(duì)2022年新房銷售、施工開工、土地購置和開發(fā)投資給出如下判斷：

??后市給出如下幾點(diǎn)判斷：受房地產(chǎn)行業(yè)資金面流動(dòng)性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力。

??06

??2022年行業(yè)規(guī)模預(yù)期負(fù)增長，一線和部分二線城市熱度保持，三四線加速下行

??2021年整體商品房銷售表現(xiàn)雖遭遇嚴(yán)重下行，全年規(guī)模仍實(shí)現(xiàn)了正增長。但居民購買力透支效應(yīng)的影響已經(jīng)展現(xiàn)。我們認(rèn)為2022年商品房銷售規(guī)模將進(jìn)一步縮量，全年將同比負(fù)增長。

??一方面，雖然2022年居民信貸端和城市調(diào)控端預(yù)計(jì)均將有邊際寬松的利好出現(xiàn)，但居民購買力透支在短期內(nèi)無法有效緩解，弱二三線城市商品房銷售缺乏支撐，強(qiáng)一二線城市購房情緒轉(zhuǎn)變也存在一定時(shí)滯。另一方面，2021年土地購置面積和房屋新開工面積雙雙負(fù)增長，2022年預(yù)計(jì)新房供應(yīng)將進(jìn)入低位期，供應(yīng)不足也將對(duì)銷售規(guī)模產(chǎn)生限制。

??市場分化現(xiàn)象則將進(jìn)一步擴(kuò)大。房企與居民資金面總體持緊的判斷下城市“馬太效應(yīng)”將加劇。東部地區(qū)和強(qiáng)一二線城市在2022年仍將具有較高銷售體量和增速。人口凈流入帶來的購房基數(shù)，改善需求的釋放，土地端限房價(jià)可能的提高均將促進(jìn)這一類地區(qū)和城市商品房銷售去化。中西部、東北地區(qū)的弱三四線城市則將面臨更為嚴(yán)峻的市場下行，購買力透支效應(yīng)帶來的市場規(guī)?？s水在短期內(nèi)難以有實(shí)質(zhì)化解。

??07

??新開工難有改善預(yù)期負(fù)增長，土拍讓利下土地購置面積降幅將收窄

??2021年建安投資和土拓投資雙雙負(fù)增長。我們認(rèn)為兩項(xiàng)代表指標(biāo)2022年土地購置面積和房屋新開工面積將繼續(xù)負(fù)增長，但拿地降幅將收窄而開工降幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

??土拓投資方面，基于整體資金環(huán)境持緊但優(yōu)質(zhì)房企融資邊際改善的判斷，一方面過去幾年房企在土地市場大量拓儲(chǔ)的時(shí)代已過，“壓杠桿”背景下房企拿地仍是以底價(jià)和低溢價(jià)為主，因此整體規(guī)模上預(yù)計(jì)負(fù)增長；另一方面類似杭州降地價(jià)、升房價(jià)的土拍規(guī)則寬松將在更多城市出現(xiàn)，利潤空間打開的預(yù)期下財(cái)有余力的房企對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)土地仍會(huì)有較強(qiáng)競爭意愿，因此預(yù)計(jì)規(guī)模降幅將收窄。

??建安投資方面，基于過去3年土地購置規(guī)模持續(xù)走低的事實(shí)和整體資金環(huán)境持緊的判斷，一方面過去3年土地購置規(guī)模保持歷史低位，以及房企積極去庫存動(dòng)作下，留給2022年待開工土地存量有限；另一方面經(jīng)歷了2021年銷售、投資雙雙斷崖下行后，房企對(duì)后市判斷將更為謹(jǐn)慎，在未見新房銷售有實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)、融資環(huán)境有實(shí)質(zhì)改善前仍將降低對(duì)項(xiàng)目新開工的計(jì)劃。因此預(yù)計(jì)新開工規(guī)模將負(fù)增長且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

??2021年交付大年過后房屋竣工面積預(yù)計(jì)也將由高位回落，疊加新開工面積預(yù)期走低。另外，保障性住房將在2022年逐漸入市，對(duì)房屋施工面積起到一定支撐，但難改建安投資低位定局。預(yù)計(jì)2022年整體房屋施工面積將保持較低增速。

??08

??建安、土拓雙雙失力，開發(fā)投資缺乏穩(wěn)固支撐預(yù)期20年首次負(fù)增長

??從2021年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與增速的變化來看，本輪行業(yè)下行期中開工與拿地已失去對(duì)開發(fā)投資的支撐，交付大年下的竣工沖量是本年唯一亮點(diǎn)。預(yù)判2022年開發(fā)投資增速負(fù)增長。

??一方面，基于土拓投資和建安投資2022年雙雙負(fù)增長的預(yù)判，房屋新開工和土地購置繼續(xù)乏力，房屋竣工規(guī)模收縮，保障性住房施工放量但對(duì)投資支撐有限，開發(fā)投資增速將失去必要支撐進(jìn)入負(fù)增長。另一方面，維持房地產(chǎn)業(yè)“良性發(fā)展”，避免單一行業(yè)下行壓力向關(guān)聯(lián)行業(yè)擴(kuò)散是既定主線?；趤碜灾醒牒偷胤綄⒊雠_(tái)相應(yīng)政策保障民生的判斷，開發(fā)投資增速不會(huì)出現(xiàn)大幅回落。