[克而瑞]2021浙江樓市強弱轉(zhuǎn)折，2022三大梯隊城市轉(zhuǎn)機在何時？

??上下半年浙江樓市強、弱轉(zhuǎn)折

??部分城市項目以價換量，義烏地王盤虧本也難賣

??2021年上、下半年，浙江省房地產(chǎn)市場強、弱轉(zhuǎn)折，上半年市場異常火爆，下半年則持續(xù)轉(zhuǎn)冷。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年浙江省10個地級市商品住宅成交3656萬平方米，同比增長52%，7個縣級市成交515萬平方米，同比增長32%。其中，杭州、海寧等成交顯著放量，同比漲幅都在90%附近，麗水更是翻倍增長。下半年10個地級市成交跌至2349萬平方米，同比下降30%；7個縣級市成交降至296萬平方米，同比下降53%。其中，金華、海寧等市場持續(xù)低迷，成交同比腰斬。

??隨著下半年浙江省房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，市場層面出現(xiàn)以下兩方面的新變化：

??其一，市場預(yù)期回調(diào)，高價盤、地王盤去化壓力加劇。典型如義烏，上半年土拍市場誕生新的單價地王，樓板價超3.6萬元/平方米，預(yù)期項目售價將達到5-6萬元/平方米，但由于下半年市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，即便開盤售價4萬元/平方米也很難去化。

??其二，部分企業(yè)、部分項目率先以價換量，但并未出現(xiàn)大范圍的降價潮。例如溫州，部分品牌房企帶頭降價，部分“問題”項目通過購房返現(xiàn)（送車位、送裝修、送現(xiàn)金等）的形式變相降價，最高降價幅度達20%。又如舟山，年末部分項目開始以價換量，并取得了不錯的效果。

??11城劃分三大梯隊

??杭州寧波臺州市場平穩(wěn)，舟山湖州最慘淡

??依據(jù)2021年上、下半年新開盤項目去化率變化情況，并結(jié)合城市經(jīng)濟基本面、樓市供求關(guān)系等多方面因素，我們將浙江省11個地級市劃分為三大梯隊：

??第一梯隊：杭州、寧波和臺州，市場整體運行平穩(wěn)，下半年成交有所下滑，但并未明顯失速。新開盤項目平均去化率由上半年的6-8成小幅回落至下半年的6成附近，熱銷盤去化率仍能達到9成以上。

??第二梯隊：紹興、溫州、金華、嘉興、麗水和衢州，下半年市場持續(xù)降溫，成交明顯縮量，購房者觀望情緒愈加濃重。新開盤項目平均去化率由上半年的4-6成降至下半年的3-4成，在售項目案場到訪量持續(xù)下滑，客戶轉(zhuǎn)化率同樣趨勢性下降，成交去化周期明顯拉長。各區(qū)域、各板塊市場持續(xù)分化，核心地段的高價盤、遠郊剛需盤普遍面臨較大的去化壓力。

??第三梯隊：舟山和湖州，市場下行壓力不斷加劇，房地產(chǎn)庫存日漸高企，去化壓力仍需警惕。新開盤項目去化率由上半年的2-3成持續(xù)下滑至下半年的1-2成，即便是提高分銷渠道傭金比例，成交去化也難以實質(zhì)性好轉(zhuǎn)。例如湖州，近年來城市擴展過快，地方政府重點打造南潯區(qū)，土地出讓規(guī)模持續(xù)放量。但由于產(chǎn)業(yè)、人口導(dǎo)入情況不甚理想，樓市與經(jīng)濟之間的發(fā)展步調(diào)明顯錯位，現(xiàn)階段南潯區(qū)房地產(chǎn)市場儼然一片“紅海”，市場競爭愈加激烈。

??浙江市場不缺需求及購買力但缺信心

??房地產(chǎn)稅將落未落影響預(yù)期

??分析2021年下半年浙江市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷的核心動因，我們認為不乏以下兩方面因素：

??其一，受市場大環(huán)境影響，浙江省內(nèi)客戶對市場異常敏感，逆風行情下客戶近乎全面退出，市場觀望情緒愈加濃重。類比于2018年四季度，浙江樓市進入調(diào)整期，多城市項目案場到訪量跌至谷底。但隨著2019年上半年浙江市場轉(zhuǎn)暖，客戶入市情緒轉(zhuǎn)向積極，部分城市項目再現(xiàn)搶購潮。因此，浙江省市場不缺需求及購買力，只是缺買房的信心。

??其二，房地產(chǎn)稅將落未落影響預(yù)期。2021年10月，全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，預(yù)示著房地產(chǎn)稅改革進入實操環(huán)節(jié)，這只“靴子”距離最終落地僅剩時間問題。聯(lián)系到浙江省建設(shè)共同富裕示范區(qū)，房地產(chǎn)稅率先在浙江省試點的可能性頗高。

??值得一提的是，浙江省置業(yè)群體主要來自于省內(nèi)地緣性客戶，戶均持有多套房的現(xiàn)象不在少數(shù)，外省市客戶所占比重并不高。而在房地產(chǎn)稅將落未落的時間檔口，持有多套房的省內(nèi)客戶理性選擇還是以謹慎觀望為主，避免房地產(chǎn)稅政策力度過嚴加劇市場下行，繼而帶來不必要的財產(chǎn)損失。

??一梯隊需求理性回調(diào)，二梯隊房價過度拔高超預(yù)期

??三梯隊競品增多去化艱難

??盡管當下浙江省房地產(chǎn)市場面臨一定的下行壓力，但城市經(jīng)濟基本面、市場供求關(guān)系整體還是健康的。長期來看，浙江省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢不會改變。

??2020年，浙江省GDP總量達到64613億元，僅次于廣東、江蘇和山東，位居全國第四位。

??據(jù)七普數(shù)據(jù)顯示，2020年浙江省常住人口6457萬人，較六普凈增長1014萬人，僅次于廣東省，高居全國第二位。其中，杭州、寧波和溫州常住人口都在1000萬人左右，金華、臺州、嘉興和紹興同樣突破500萬人。

??浙江省素以藏富于民著稱，2020年，核心城市杭州、寧波城鎮(zhèn)居民人均可支配收入皆超6.8萬元，三四線城市溫州、紹興、嘉興等同樣達到6萬元以上，本地居民普遍有著較強購買力支撐。

??2021年，浙江省絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場供求基本平衡，供求比大都保持在0.8-1.2的區(qū)間窄幅波動。即便如紹興，2021年主城區(qū)供應(yīng)面積262萬平方米，成交面積196萬平方米，供求比達1.3。但市場供過于求主要還是結(jié)構(gòu)性問題，主城區(qū)新房供應(yīng)過度高端化，套均總價動輒上千萬，市場下行期去化艱難也屬正常現(xiàn)象。值得一提的是，紹興市場不乏結(jié)構(gòu)性機會，售價在2萬元/平方米以下的剛需盤仍是市場稀缺品，去化前景著實可期。

??浙江省多數(shù)城市房地產(chǎn)庫存仍處合理區(qū)間，去化風險整體可控。典型如嘉興，盡管市場持續(xù)低迷，但房地產(chǎn)庫存明顯偏低，核心板塊還是處于無房可售的狀態(tài)。截至2021年12月，嘉興主城區(qū)庫存面積163萬平方米，消化周期約13個月，成交去化依舊不成問題。

??聚焦2021年下半年三大梯隊城市市場轉(zhuǎn)冷的個性因素：

??第一梯隊：杭州、寧波和臺州，上半年市場需求集中釋放，下半年成交難以保持高增長態(tài)勢。與此同時，打新市場熱度整體下降，僅限于部分限價盤仍能實現(xiàn)日光，短期內(nèi)市場觀望情緒再起。

??第二梯隊：紹興、溫州、金華、嘉興、麗水和衢州，地價大漲倒逼房價上漲預(yù)期，部分城市過度拔高房價預(yù)期，超出市場購買力承受范圍。典型如紹興，主城區(qū)新房供應(yīng)過度高端化，本地客戶已然買不起房。

??第三梯隊：舟山和湖州，下半年企業(yè)加快供貨節(jié)奏，客戶選擇面增多，市場同質(zhì)化競爭愈加激烈，在售項目去化壓力不斷加劇。

??杭州市場最堅挺，溫州金華衢州下半年或現(xiàn)轉(zhuǎn)機

??舟山湖州年底才能穩(wěn)住

??展望2022年，浙江省房地產(chǎn)市場前景很大程度上將取決于供求關(guān)系，聯(lián)系到近兩年浙江省涉宅用地成交規(guī)模持續(xù)下行，預(yù)計房地產(chǎn)市場仍將實現(xiàn)供求平衡。2021年，浙江省11個地級市涉宅用地成交總建面8230萬平方米，同比下降10%，9個縣級市涉宅用地成交總建面1262萬平方米，同比下降21%。

??即便房地產(chǎn)稅率先在浙江省落地，預(yù)計政策力度也將相對溫和，并不會對浙江省房地產(chǎn)市場構(gòu)成實質(zhì)性沖擊。而在房地產(chǎn)稅這只“靴子”最終落地后，市場信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，浙江房地產(chǎn)市場有望走出持續(xù)下行的調(diào)整期。

??因此，我們認為2022年浙江省房地產(chǎn)市場整體走穩(wěn)，各城市市場還將繼續(xù)分化：

??第一梯隊：杭州市場最堅挺，市場依舊處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，熱點區(qū)域有望將保持高熱度。寧波、臺州市場大概率將繼續(xù)走穩(wěn)，一旦利好政策落地，市場有望率先轉(zhuǎn)暖。對于房企而言，杭州仍是投資首選，寧波則是次優(yōu)選擇。

??第二梯隊：溫州、金華、嘉興、麗水和衢州市場仍需一定期限的緩沖期，才能將庫存去化周期調(diào)降至12個月以內(nèi)，預(yù)計下半年市場將會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。相對而言，紹興供應(yīng)結(jié)構(gòu)高端化問題依舊突出，預(yù)計市場波動較大，回調(diào)周期也較長。

??第三梯隊：舟山和湖州市場前景仍不容樂觀，預(yù)計2022年市場或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整，可能要到年底市場才能真正穩(wěn)住。