[中房研協(xié)]2021年12月典型城市二手住宅市場分析

??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。

??二手住宅相關(guān)政策

??12月，僅兩個城市出臺二手房相關(guān)政策，從加強資金監(jiān)管和優(yōu)化公積金貸款流程兩個角度維護二手房交易市場秩序。鎮(zhèn)江要求加強存量房交易資金監(jiān)管，保障買賣雙方的財產(chǎn)和交易資金安全，規(guī)避存量房交易資金風險；北京優(yōu)化公積金貸款流程，精簡存量住房申請公積金貸款所需的材料。整體來看，市場維穩(wěn)導(dǎo)向明確。

??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1   成交面積環(huán)比持續(xù)增長

??12月，典型城市二手住宅成交面積合計915.6萬平方米，較上月增加19.6%，絕對額增加149.9萬平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，南京、青島成交量較上月有小幅減少，其他典型城市整體成交量均有明顯回升；從同比數(shù)據(jù)來看，成都較去年同期有大幅上漲，其余典型城市成交量較去年同期均有所下降。具體來看，上海二手住宅成交面積位列第一，成交量為147.6萬平方米，環(huán)比上漲21.7%，較去年同期減少54.2%；北京成交面積139.0萬平方米，環(huán)比增加28.8%，同比減少26.5%；成都成交面積110.2萬平方米，環(huán)比增加109.9%，同比增加208.8%；天津、重慶、武漢、南京、廣州成交量分布在62萬至94萬平方米之間；其余城市成交量均未超過35萬平方米，其中，成交量最低的為青島，為16.6萬平方米，環(huán)比減少3.9%，同比減少69.0%。

??2.2   成都成交套數(shù)環(huán)比、同比均現(xiàn)顯著增長

??12月，十三個典型城市二手住宅共成交10.1萬套，南京、青島成交套數(shù)較上月有小幅下滑，其余典型城市成交套數(shù)環(huán)比均有所增加；成都同比上漲，其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的減少。從具體城市來看，上海成交套數(shù)居首位，達到1.8萬套，環(huán)比增加19.5%，較去年同期減少53.7%；北京成交套數(shù)為1.6萬套，環(huán)比增加30.1%，同比減少26.3%；成都、天津分別成交1.2萬套、1.1萬套；重慶、南京、武漢、廣州成交套數(shù)分布在0.69萬-0.99萬套之間；其余城市成交套數(shù)均低于0.4萬套，其中，青島成交套數(shù)最少，為0.17萬套，環(huán)比減少3.7%，較去年同期下降70.6%。

??2.3   多數(shù)典型城市二手住宅銷售價格持續(xù)下跌

??2.3.1   北京、上海二手住宅價格環(huán)比上漲

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，12月，北京、上海二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%，其余典型城市二手住宅價格環(huán)比均有不同程度的下滑。廣州、南京、成都、青島、合肥環(huán)比下跌0.3%；其余城市跌幅分布在0.4%-0.5%之間；武漢、鄭州環(huán)比下跌0.5%，跌幅并列首位。同比漲幅最大的為北京，較去年同期提高8.5%；其次上海、廣州同比漲幅分別為6.5%、5.8%；其他城市同比漲幅均在4.4%以下；鄭州、深圳二手住宅價格同比分別增加0.9%、0.6%，居典型城市末兩位。

??從定基指數(shù)的角度來看，除天津、鄭州外，其余典型城市二手住宅價格均高于上年12個月平均價格，其中漲幅最大的為北京，高于上年平均價格11.6個百分點，廣州、上海分別高于上年平均價格10.5%、9.8%；成都、深圳、南京、合肥均高于上年平均價格5個百分點以上；其余城市價格漲幅分布在0.3%-4.8%之間；天津、鄭州二手房銷售價格分別低于上年平均價格0.2%、0.6%，分別位列典型城市末兩位。

??2.3.2   北京、上海各類戶型價格較上月均有明顯回升

??從結(jié)構(gòu)上看，12月二手住宅交易市場上，北京、上海三種戶型價格均呈現(xiàn)上漲，其余典型城市各戶型價格整體呈現(xiàn)下跌。具體來看，北京90平方米以下戶型價格漲幅突出，較上月增加1.3%，上海小戶型價格微漲，廣州小戶型價格與上月持平，其余城市小戶型價格均有所下滑；90-144平方米戶型中，上海、北京環(huán)比分別增長0.3%、0.2%，南京中等戶型價格與上月持平，其余城市中等戶型價格均呈現(xiàn)下跌；144平方米以上戶型中，上海、北京、成都環(huán)比分別增加0.7%、0.3%、0.2%，其余城市大戶型價格均有明顯下滑。

??二手住宅與新建商品住宅成交情況對比

??3.1   新建商品住宅成交總量較上月有顯著提高

??12月，典型城市新建商品住宅成交面積為1284.0萬平方米，環(huán)比上漲24.5%，絕對額較上月增加252.4萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.71倍，具體來看，北京二手房成交面積是新房成交面積的2.1倍；上海、廈門二手房成交面積分別是新房成交面積的1.63倍、1.04倍，其余城市二手房成交面積均不及新房成交面積。從絕對額來看，成都新房成交面積最高，達到167.2萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.66倍；武漢、廣州新房成交面積分別為152.8萬平方米、149.7萬平方米，同期二手房成交面積分別是新房的0.45倍、0.42倍；天津、青島、南京、重慶成交量分布在104萬平方米至127萬平方米之間，其余城市新房成交量均未超過91萬平方米；廈門新房成交面積最少，為27.4萬平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的0.9倍，絕對額較新房成交套數(shù)少1.14萬套。

??3.2   上海新房價格環(huán)比漲幅突出

??12月，上海、南京、重慶、廈門、合肥新房銷售價格環(huán)比上漲，北京與上月持平，其余典型城市環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)下跌，具體來看，上海環(huán)比指數(shù)較上月提升0.4個百分點，位列典型城市首位；南京、重慶環(huán)比增加0.3%；廈門、合肥環(huán)比增加0.2%；深圳等五個城市跌幅分布在0.1%-0.6%，天津、鄭州較上月下跌0.7%，跌幅并列首位。從同比指數(shù)來看，典型城市新房銷售價格較去年同期均有不同程度的提高，其中，同比漲幅最大的為重慶，同比增加7.9%；北京、廣州同比分別上漲5.1%、5.0%；其余城市同比漲幅均不高于4.4%；同比漲幅位于末位的是鄭州，較去年同期增長1.9%。

??從定基指數(shù)的角度來看，十三個典型城市新房價格均顯著高于上年平均價格，其中，漲幅最大的為重慶，較上年平均價格提高10.1個百分點；廣州定基價格指數(shù)位列第二，高于上年平均價格8.7個百分點；排名末兩位的是天津及鄭州，分別高于上年平均價格的3.0%、1.4%。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，上海、南京、廈門三種戶型價格都有所上漲，具體來看，合肥、上海、南京、重慶、廈門、成都90平方米以下戶型價格呈現(xiàn)上漲，漲幅均不超過0.4%，其余城市小戶型價格有所下滑；90-144平方米戶型中，上海、南京、廈門漲幅分布在0.3%-0.6%之間，合肥、重慶中等戶型價格與上月持平，其余城市中等戶型價格均呈現(xiàn)下跌；144平方米以上戶型中，重慶、合肥漲幅突出，分別上漲1.1%、0.8%，北京、上海、南京、廈門漲幅分布在0.1%-0.4%之間，成都、深圳大戶型價格與上月持平，其余城市大戶型價格呈現(xiàn)下跌。

??總 結(jié)

??本月，僅兩個城市出臺二手房相關(guān)政策，旨在規(guī)避行業(yè)風險、維護二手房交易市場秩序。鎮(zhèn)江要求加強存量房交易資金監(jiān)管，保障交易雙方的財產(chǎn)安全；北京優(yōu)化存量住房申請公積金貸款的流程，并精簡所需材料，為申請者提供便利。整體來看，在“良性循環(huán)”的指引下，政策維穩(wěn)導(dǎo)向明確，帶動市場底部修復(fù)。

??從成交量來看，隨著信貸政策的不斷改善，12月典型城市二手住宅成交量繼續(xù)回升，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，二手住宅成交總面積環(huán)比增加近兩成，南京、青島環(huán)比微降，其余典型城市成交量較上月均有不同程度的上漲，其中，四個一線城市環(huán)比漲幅在一成到三成之間，成都環(huán)比翻倍。從同比數(shù)據(jù)來看，典型城市整體成交量仍低于去年同期，北京同比減少近三成，上海、廣州、深圳低于去年同期五至六成；成都漲幅突出，同比增加逾兩倍。同期新房市場成交總量環(huán)比增加24.5%，北京、深圳新房成交量較上月有所下滑，其余典型城市新房成交量明顯提升?？傮w來看，12月二手房成交面積是新房成交面積的0.71倍。

??從價格方面來看，隨著前期政策效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵，12月多數(shù)典型城市二手住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)繼續(xù)下滑，多個城市二手住宅市場出現(xiàn)量升價跌。從具體城市來看，北京、上海逆勢上漲，其余典型城市二手房價格環(huán)比指數(shù)均現(xiàn)下跌，武漢、鄭州二手房銷售價格環(huán)比跌幅居首；整體而言，除北京、上海外，其他典型城市12月二手房價格環(huán)比延續(xù)跌勢，且同比漲幅繼續(xù)收窄。