[中房研協(xié)]商品房投資、銷(xiāo)售年度規(guī)模再創(chuàng)新高，單月同比持續(xù)下降

??商品房單月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)持續(xù)同比負(fù)增長(zhǎng)

??2021年，商品房銷(xiāo)售面積179433萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%；比2019年增長(zhǎng)4.6%，兩年平均增長(zhǎng)2.3%。商品房銷(xiāo)售額181930億元，增長(zhǎng)4.8%；比2019年增長(zhǎng)13.9%，兩年平均增長(zhǎng)6.7%。

??2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，從上半年的高增長(zhǎng)到下半年深度調(diào)整。行業(yè)在全方位政策調(diào)控、疫情多發(fā)、部分大型房企債務(wù)違約等多重壓力下，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額依然實(shí)現(xiàn)歷史新高，也應(yīng)注意到，同比增幅較2020年下調(diào)了0.7和3.9個(gè)百分點(diǎn)。月度累計(jì)同比增幅年初最高，此后逐月回調(diào)，12月降至全年最低點(diǎn)，全年銷(xiāo)售指標(biāo)實(shí)現(xiàn)小幅正增長(zhǎng)。2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)5.2%，拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)；新房市場(chǎng)銷(xiāo)售額超過(guò)18萬(wàn)億，新房開(kāi)發(fā)進(jìn)入平臺(tái)期，未來(lái)幾年總規(guī)律大概率會(huì)掉頭朝下，但存量房交易、城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、租賃保障、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面正在逐步替代新房開(kāi)發(fā)，成為新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新內(nèi)涵，發(fā)展空間巨大，從這個(gè)意義上看房地產(chǎn)業(yè)仍然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

??2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策主基調(diào)不會(huì)變，堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，因城施策進(jìn)行調(diào)節(jié)。金融監(jiān)管力度不放松，針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“三線(xiàn)四檔兩個(gè)觀察”，針對(duì)銀行涉房信貸的“集中度管理”，針對(duì)土地出讓的“兩集中”等政策仍將繼續(xù)執(zhí)行。同時(shí)政策存在一定調(diào)整預(yù)期，“雙向”調(diào)控普遍存在。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期總體前低后緩，政策不再加碼或逐步趨于合理正常，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，總體規(guī)模略有回調(diào)。

??12月商品房銷(xiāo)售面積21302萬(wàn)平方米，較上月增加41.2%，同比減少15.6%，較2019年12月減少6.0%；銷(xiāo)售金額20263億元，較上月增加39.9%，同比減少17.8%，較2019年12月減少2.2%。

??單月數(shù)據(jù)來(lái)看，下半年各月商品房銷(xiāo)售面積和金額均處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，12月跌幅較上月有所擴(kuò)大。一方面2020年下半年市場(chǎng)處于快速恢復(fù)期，單月基數(shù)較高；另一方面市場(chǎng)需求逐步透支、金融監(jiān)管深化、部分企業(yè)暴雷等因素疊加，購(gòu)房者和投資方觀望情緒加重，樓市普遍銷(xiāo)售遇冷。

??分類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售看,住宅銷(xiāo)售面積和金額均保持上漲，漲幅回調(diào)幅度明顯；辦公樓銷(xiāo)售面積同比漲幅高于住宅，漲幅略有收窄，銷(xiāo)售金額跌幅有明顯擴(kuò)大；商業(yè)營(yíng)業(yè)用兩項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，跌幅不再擴(kuò)大。

??從各地區(qū)銷(xiāo)售情況看，東部和中部地區(qū)銷(xiāo)售面積和金額同比保持上漲，中部地區(qū)銷(xiāo)售面積漲幅更為明顯。西部地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)均進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)域，東北地區(qū)持續(xù)下跌，但跌幅收窄。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略顯低迷，

??單月同比跌幅擴(kuò)大

??2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.4%；比2019年增長(zhǎng)11.7%，兩年平均增長(zhǎng)5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長(zhǎng)6.4%。

??2021年，全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模再創(chuàng)新高，同比增速4.4%為2016年以來(lái)新低。從近期企業(yè)新開(kāi)工、土地購(gòu)置增速來(lái)看，難以支撐投資增速回升。同時(shí)，企業(yè)受“三道紅線(xiàn)”、 40%拿地銷(xiāo)售比等政策影響，將繼續(xù)采取謹(jǐn)慎的投資策略。

??月度數(shù)據(jù)方面，12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為10288億元，為2021年投資額最低的單月，同比減少13.9%，跌幅較前3個(gè)月明顯擴(kuò)大。單月投資額連續(xù)4個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，帶動(dòng)累計(jì)數(shù)據(jù)增速的下行。

??從物業(yè)類(lèi)別投資上看，住宅投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)，同比漲幅比上月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，辦公樓跌勢(shì)更明顯。住宅投資占總投資比重為75.3%。

??從地區(qū)來(lái)看，東、中、西三個(gè)地區(qū)保持上漲，中部地區(qū)漲幅最大，三區(qū)域漲幅均持續(xù)回調(diào)。東北地區(qū)開(kāi)發(fā)投資在進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間后，跌幅略有收窄；投資規(guī)模上，東部地區(qū)依然保持領(lǐng)先，占總投資比重為52.6%，高于其他三區(qū)域的總和。

??房屋新開(kāi)工面積同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大 

??12月跌幅超三成

??2021年，房屋新開(kāi)工面積198895萬(wàn)平方米，下降11.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積146379萬(wàn)平方米，下降10.9%；辦公樓新開(kāi)工面積5224萬(wàn)平方米，下降20.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工14106萬(wàn)平方米，下降21.7%。

??1-12月，商品房新開(kāi)工面積同比跌幅較1-11月擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅新開(kāi)工跌幅較1-11月擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)。12月房屋新開(kāi)工面積16075萬(wàn)平方米，與上月基本持平，較去年同期少31.2%，較2019年12月減少26.8%。

??企業(yè)拿地縮減在新開(kāi)工規(guī)模上逐步顯現(xiàn)。從運(yùn)營(yíng)角度看，一方面企業(yè)資金投入在土地市場(chǎng)集中拿地后，很難支撐項(xiàng)目快速進(jìn)入新開(kāi)工階段，另一方面材料市場(chǎng)價(jià)格和人工成本上漲，也是影響新開(kāi)工進(jìn)度的重要原因。從監(jiān)管角度看，由于報(bào)告期內(nèi)三道紅線(xiàn)政策依然嚴(yán)格執(zhí)行，預(yù)售資金監(jiān)管也未明顯放松，導(dǎo)致企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的開(kāi)工資金和動(dòng)力不足。2022 年新開(kāi)工規(guī)模將繼續(xù)呈下行趨勢(shì)。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)收窄

??2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，比上年增長(zhǎng)4.2%；比2019年增長(zhǎng)12.6%，兩年平均增長(zhǎng)6.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款23296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元，下降44.1%；自籌資金65428億元，增長(zhǎng)3.2%；定金及預(yù)收款73946億元，增長(zhǎng)11.1%；個(gè)人按揭貸款32388億元，增長(zhǎng)8.0%。

??1-12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速較上月收窄3個(gè)百分點(diǎn)。各項(xiàng)資金來(lái)源占比基本保持穩(wěn)定，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的52.9%，其次自籌資金占比32.5%。從資金增幅看，定金及預(yù)售款漲幅最大，回調(diào)幅度也更為明顯，較上月收窄5.9個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款持續(xù)下降，較上月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。

??2021年12月，銀保監(jiān)會(huì)表示要根據(jù)各地不同情況，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款；證監(jiān)會(huì)也表示將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。這將有助于化解逐漸顯現(xiàn)的地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2022年行業(yè)降杠桿的思路不變，也將繼續(xù)維護(hù)企業(yè)的正常融資需求，隨著違約房企的出清，行業(yè)融資或?qū)⑦M(jìn)入穩(wěn)定區(qū)間。

??土地購(gòu)置面積跌幅擴(kuò)大，

??土地成交均價(jià)上漲

??2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積21590萬(wàn)平方米，比上年下降15.5%；土地成交價(jià)款17756億元，增長(zhǎng)2.8%；土地成交均價(jià)8224元/平方米，上漲21.6%。

??1-12月土地購(gòu)置面積跌幅較上月跌幅擴(kuò)大4.3個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款漲幅有所收窄。兩項(xiàng)指標(biāo)走勢(shì)差異明顯，土地價(jià)格同比漲幅較上月擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)城市完成了全年三次集中供地，年末房企參拍門(mén)檻相對(duì)下降，市場(chǎng)熱度有所回升，但企業(yè)在資金有限的情況下，投資方向主要集中在重點(diǎn)城市，難以改變?nèi)珖?guó)整體成交量下行的趨勢(shì)。土地購(gòu)置和新開(kāi)工規(guī)模的縮減，對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售市場(chǎng)供應(yīng)影響較大。

??商品住宅待售面積有所增加

??2021年末，商品房待售面積51023萬(wàn)平方米，比11月末增加858萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加480萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加94萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加46萬(wàn)平方米。

??12月末各物業(yè)類(lèi)型商品房待售面積均較上月有不同程度的增加。與去年同期相比，商品房庫(kù)存增加2.4%，其中住宅增加1.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房減少1.3%。