丁祖昱：市場發(fā)展白皮書

??這是房地產市場強、弱轉化的一年。

??在“房住不炒”主基調下，房地產行業(yè)去杠桿全面實施，金融機構大幅壓縮涉房貸款的融資規(guī)模；熱點城市持續(xù)升級調控，二手房參考價在越來越多城市施行；房產稅試點進入實操階段┄┄一系列強監(jiān)管之下，連鎖反應正在發(fā)生。

??回顧即將過去的2021，上半年成交顯著放量，百城成交面積創(chuàng)同期歷史新高，熱點三、四線城市房價出現(xiàn)普漲行情。下半年市場持續(xù)轉冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴至30%以上，這在歷史上實屬罕見。

??與此同時，各城市市場加劇分化。部分熱點城市房價轉折，上半年急漲、下半年轉跌。即便是廣州、深圳、廈門等核心一、二線城市，購房者觀望情緒愈加嚴重。壓力城市市場形勢愈加嚴峻，天津、昆明、長春等19城落地“限跌令”。受此影響，房企打折降價常態(tài)化，特價房、工抵房等優(yōu)惠頻出。

??企業(yè)層面，2021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負增長。規(guī)模房企整體的目標完成情況也遠不及歷史同期，平均目標完成率僅90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。在行業(yè)去杠桿、市場降溫的背景下，不斷出現(xiàn)大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業(yè)的風險偏好明顯下降，行業(yè)從“控制風險”到“暴露風險”。

??市場趨冷，萬科多年前喊出的那句“活下去”一語成讖。短期內活下去比什么都重要，行業(yè)已然進入“剩”者為王的時代。

??當然，好消息也有。10月以來，監(jiān)管部門關于房地產行業(yè)的表態(tài)較為積極，房地產融資政策也出現(xiàn)了邊際改善：近兩月企業(yè)融資正逐步回升，居民按揭貸款也有所改善和提速。

??但這并不意味著市場的實質好轉。從整體來看，目前預期的市場底尚未真正到來，短期內房地產市場仍難言樂觀，“促銷售、搶回款”已是業(yè)內共識。從宏觀環(huán)境來看，我國經濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻和不確定，困難和風險挑戰(zhàn)仍然存在。與此同時，未來行業(yè)還將繼續(xù)落實去杠桿，倒逼企業(yè)降負債、居民降杠桿。

??房地產行業(yè)的黃金、白銀時代一去不返，青銅時代已經來臨，這已然是現(xiàn)實。不管是對整個行業(yè)還是企業(yè)，都將從過去的粗放式發(fā)展要變成精細化發(fā)展，未來要做好過“苦日子、緊日子、難日子、窮日子”的準備。另外一方面，青銅時代房地產還有未來，行業(yè)十幾萬億體量仍然可以維持，房價總體依然穩(wěn)中有升，房企轉向低利潤、低增長、低杠桿的內生型增長模式，并且催生出多種關聯(lián)的新賽道如物業(yè)、長租公寓、養(yǎng)老、資管。

??風起的時候，保持鎮(zhèn)定。在過去二十多年的住宅大開發(fā)時代，我們擁抱時代擁抱紅利。站在2022的十字路口，在與困難基本面較量的過程中，我們以“跨越”的姿態(tài)同行——跨越眼前的困難，跨越積累的難題，跨越行業(yè)的痛點，用一個交點，鏈接過去與未來的相遇，穿越又一個行業(yè)周期。

??跨越2022，我們一同擁抱又一個行業(yè)周期。

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