[克而瑞]2021年中國房地產(chǎn)市場總結與展望

??01 政策篇

??2021年總結

??1 全面去杠桿貫穿全年，從控制風險到產(chǎn)生風險后定調(diào)良性循環(huán)

??2 集中供地以期“穩(wěn)地價-穩(wěn)預期”，控“名義價”到“實際價”

??3 房住不炒不松懈73省市249次加碼，地方政策高頻化、精準化

??4 壓力城市政策解綁，19城落地“限跌令”、39城財稅托市

??5 房地產(chǎn)稅擴大試點將落未落不明朗，加劇市場觀望情緒

??2022年展望

??1 堅持“房住不炒”，“四限”、去杠桿、房產(chǎn)稅等長效機制成閉環(huán)

??2 控制去杠桿節(jié)奏，居民按揭支持合理需求、房企債務危機改善

??3 三類壓力城市將會跟進救市，但財稅、紓困手段相對有限

??4 房產(chǎn)稅擴大試點城市勢在必行，預計對市場影響相對有限

??02 行業(yè)篇

??2021年總結

??1 全年新房銷售規(guī)模料將突破18萬億元再創(chuàng)新高，年內(nèi)“前高后低”、“東強西弱”

??2 年末施工面積接近100億方，竣工強勢同比增15%，新開工低迷負增長9%

??3 土地購置面積負增長降11.2%，下半年土拍速凍，國央企托底成主流

??4 竣工對沖下行壓力全年投資創(chuàng)新高，下半年不開工、不拿地投資增速降至5年最低

??5 年末商品房待售面積超5億平，銷售下行影響住宅、辦公庫存同比增長

??2022年展望

??1 2022年行業(yè)規(guī)模預期負增長，一線和部分二線城市熱度保持，三四線加速下行

??2 新開工難有改善預期負增長，土拍讓利下土地購置面積降幅將收窄

??3 建安、土拓雙雙失力，開發(fā)投資缺乏穩(wěn)固支撐預期20年首次負增長

??03 城市篇

??2021年總結

??1 市場綜述：成交“先升后降”預期總量高位，一線占比上揚韌性較強

??2 新增供應：顯著縮量，降至3年新低，一線“堅挺”，三四線分化

??3 新房成交：先升后降，高位維持，一線大增，三四線顯著回調(diào)

??4 房價：持續(xù)下行，一線高位回落、二線加速下跌、三四線降幅居首

??5 新房庫存：狹義庫存穩(wěn)步上行，18城新房去化周期超2年

??6 二手房：3月以來成交波動下行，四季度“冰點”，跌多漲少

??2022年展望

??1 供應：土地縮量下預期全面回落，一線微降，二三線分化加劇

??2 成交：高位回落，一線、強二線規(guī)模穩(wěn)中有降，三四線加速探底

??3 房價：核心一二線新房房價高位持穩(wěn)，二手“學區(qū)”老破小高位回落

??4 庫存：狹義庫存穩(wěn)中有降，三四線開發(fā)放緩使廣義庫存擴容承壓

??04 需求篇

??2021年總結

??1 三房持穩(wěn)四房占比續(xù)增，三四線消費降級二房比重轉(zhuǎn)升

??2 面積段中樞下移，主力100-140平占比轉(zhuǎn)跌、70-90平逆市提升

??3 戶型小型化趨勢強化，120平以下三房、140以下四房份額再擴大

??4 疊墅取代聯(lián)排晉升主力，120-160平經(jīng)濟墅受歡迎

??5 千萬豪宅成交同比增44%，廣深漢倍增、一線頂豪再創(chuàng)新高

??6 二手住宅一房、四房成交走俏，上海180平以上占比躍升

??2022年展望

??1 展望：消費降級普宅小型化、別墅輕奢化，套利下豪宅繼續(xù)繁榮

??05 土地篇

??2021年總結

??1 成交面積：全年成交量同比降幅超兩成，二、三線城市規(guī)模收縮尤為突出

??2 成交金額：同比指標由漲轉(zhuǎn)跌，上海蟬聯(lián)成交金額榜首

??3 土地價格：全年平均地價創(chuàng)歷史新高，房企資金鏈承壓下年末溢價率降至低位

??4 集中供地：首輪土拍地王頻出、熱度高漲，二、三輪集中供地“由夏入冬”

??2022年展望

??1 房企拿地態(tài)度謹慎不變，2022年土地市場熱度將維持低位

??2 城市間分化進一步加劇，低熱城市或?qū)⑦M一步降低土地出讓門檻

??06 營銷篇

??2021年總結

??1 造節(jié)貫穿全年，傳統(tǒng)和創(chuàng)新手段迭出

??2 傳統(tǒng)手段：“工抵房”重現(xiàn)，保交付成賣點

??3 營銷創(chuàng)新：社群、跨界、造IP，貼近客戶

??4 渠道：營銷主要手段，線上以老帶新為主

??2022年展望

??1 營銷也要開源節(jié)流，線上發(fā)展仍需時間

??07 業(yè)績篇

??2021年總結

??1 業(yè)績：下半年市場降溫明顯，百強房企單月業(yè)績負增長且降幅擴大

??2 格局：TOP30房企保持規(guī)模優(yōu)勢，百強門檻較去年基本持平

??3 企業(yè)表現(xiàn)：逾7成百強房企同比增長，負增長企業(yè)數(shù)量明顯增加

??4 目標：規(guī)模房企整體目標完成情況遠不及歷史同期，年度業(yè)績壓力較大

??2022年展望

??1 行業(yè)調(diào)整期下，2022年企業(yè)整體業(yè)績預期將更為謹慎

??2 以銷定投、積極去化，提升運營管控效率、加強產(chǎn)品力打造

??08 投資篇

??2021年總結

??1 投資集中度：銷售TOP30仍占據(jù)七成新增貨值，中下游房企生存空間遭擠壓

??2 投資意愿：百強房企拿地銷售降至0.29，創(chuàng)近五年新低

??3 投資節(jié)奏：全年先揚后抑，四季度投資力度較二季度高峰下降超60%

??4 企業(yè)表現(xiàn)：超三成房企拿地銷售比不足0.2，部分中小企業(yè)投資基本停滯

??5 集中供地：首輪規(guī)模房企“搶跑”，二、三輪國企、央企托底

??6 區(qū)域分布：投資聚焦一二線，偏好長三角城市群

??2022年展望

??1 謹慎拿地是主旋律，拿地力度修復仍需3-6個月

??2 關注明年第二輪集中供地機會，堅決不做大持有、投資與利潤、周期掛鉤

??3 關注收并購機會，地方平臺公司兜底帶來合作開發(fā)訴求

??09 融資篇

??宏觀總結

??1 前三季度房貸“兩集中”常態(tài)運行，融資環(huán)境持續(xù)收緊

??2 四季度政策密集發(fā)聲維穩(wěn)，重塑行業(yè)信心

??3 調(diào)控持續(xù)收緊下，房企更加依賴銷售回款和自籌資金

??企業(yè)表現(xiàn)

??1 融資總量達近五年最低點，企業(yè)發(fā)債成本分化持續(xù)

??2 融資向頭部房企集中，國資隊表現(xiàn)較為突出

??3 境內(nèi)債權融資持續(xù)占據(jù)主位，資產(chǎn)證券化成重要補充

??4 房企上市速度放緩，為增加流動性企業(yè)頻頻股權融資

??5 債務違約頻現(xiàn)，已經(jīng)擴大到龍頭房企

??展望

??1 行業(yè)降杠桿主基調(diào)不變，并購貸等助力優(yōu)質(zhì)房企率先發(fā)