??2020年的最后一天，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。

??《通知》要求銀行業(yè)金融機構(gòu)（不含境外分行）的房地產(chǎn)貸款占比以及個人住房貸款占比要滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求。目的是提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??這是繼2020年8月20日“三條紅線”出臺后，又一針對房地產(chǎn)融資的政策，在剛剛過去的2021“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上，我曾說過：“2020年全年與房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策一直在持續(xù)的收緊，哪怕是在疫情最嚴(yán)重的上半年也沒有在任何一個公開場合說過要給房地產(chǎn)金融助力，一直到8月20日，這是所有地產(chǎn)人應(yīng)該記住的日子，‘三條紅線’的相關(guān)政策給整個行業(yè)特別是給房地產(chǎn)金融行業(yè)理清了未來的政策脈絡(luò)和思路。”

??在當(dāng)時我給出的十大預(yù)測中，提到未來金融政策還將趨緊，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會在全年金融政策持續(xù)收緊的2020年的最后一天推出《房地產(chǎn)貸款集中度管理制度》，在某種程度上驗證了我對金融政策趨緊的預(yù)測，未來房企整體融資環(huán)境依舊偏緊的主基調(diào)不變。

??01

??大部分銀行金融機構(gòu)符合管理要求

??從近期發(fā)布的《房地產(chǎn)貸款集中度管理要求》的具體要求來看，銀行業(yè)金融機構(gòu)按類型分檔，其房地產(chǎn)貸款占比上限各檔不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個人住房貸款占比上限各檔不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

??截止至2020年12月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求的，按超出的百分點給與不同的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期，分別為超出2個百分點以內(nèi)的，過渡期2年，超出2個百分點及以上的，過渡期4年，房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。

??對此，中國人民銀行、銀保監(jiān)會關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的答記者問時表示這一房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，主要的目的是提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??據(jù)了解，目前大部分銀行業(yè)金融機構(gòu)符合管理要求，而對于超出管理要求的銀行業(yè)金融機構(gòu)，將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模，確保調(diào)整節(jié)奏相對平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)。個別調(diào)降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩(wěn)實施。

??02

??企業(yè)降負(fù)債、居民穩(wěn)杠桿

??據(jù)人民銀行統(tǒng)計的《2020年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度末，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額169.37萬億元，其中人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億元，房地產(chǎn)貸款占比約28.83%，低于“房地產(chǎn)貸款集中度管理要求”中“第一檔：中資大型銀行”40%占比上限，略高于“第二檔：中資中型銀行”27.5%占比上限。

??從近5年房地產(chǎn)貸款占比情況走勢來看，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，相對充裕的銀行信貸資金，很大一部分最終流向了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的比重持續(xù)提升，并有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

??截至2020年三季度，全國房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)48.8萬億元，較2015年凈增長132%，占各項貸款余額的比重多達(dá)28.8%，較2015年提升6.4個百分點。

??從走勢來看，受2020年房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策持續(xù)收緊影響，2020年前三季度房地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)較2019年有所回落，未來這一指標(biāo)或?qū)⒗^續(xù)下降。

??從個人住房貸款占比來看，2020年三季度末，個人住房貸款余額33.59萬億元，個人住房貸款占比約19.83%，低于“房地產(chǎn)貸款集中度管理要求”中“第一檔：中資大型銀行”、“第二檔：中資中型銀行”32.5%及20%占比上限。

??然而，從近5年總體趨勢上看，2016年以來，居民持續(xù)加杠桿購房，致使杠桿率高企，個人住房貸款占比也呈逐年走高態(tài)勢，截至2020年三季度，個人住房貸款余額多達(dá)33.7萬億元，較2015年凈增長157%。

??若結(jié)合居民杠桿率與債務(wù)收入比來看，截至2020年三季度，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務(wù)收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。而在疫情陰霾下，居民收入預(yù)期大概率將有所下滑，償債能力進(jìn)一步減弱，由此看來現(xiàn)階段有序引導(dǎo)企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線仍是重中之重。

??03

??未來房企整體融資環(huán)境依舊偏緊

??2020年，房地產(chǎn)政策層面前松后緊，中央繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，落實城市主體責(zé)任，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期長期調(diào)控目標(biāo)。上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，央行三度降準(zhǔn)釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調(diào)LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達(dá)15個基點。

??但下半年央行設(shè)置“三道紅線”分檔設(shè)定房企有息負(fù)債的增速閾值，并壓降融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。時值年末最后一天中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，在某種程度上也是對房地產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)杠桿乃至去杠桿的強調(diào)和加強。

??聯(lián)系到郭樹清發(fā)文強調(diào)，堅決抑制房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。我們認(rèn)為未來房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢所趨。

??需要注意的是，中國人民銀行、銀保監(jiān)會關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的答記者問時同時表示要“推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展”。

??“十四五”規(guī)劃也已定調(diào)：房地產(chǎn)事關(guān)民生消費和投資發(fā)展，助力經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)。

??我在2021“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上說過“房地產(chǎn)是中國最大的金融業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)”。因此，我認(rèn)為政策基本面依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭，繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強化并落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。

??同時，《房地產(chǎn)貸款集中度管理要求》的發(fā)布，也進(jìn)一步驗證了我對行業(yè)步入無增長時代新邏輯的驗證，過去若干年，房企高歌猛進(jìn)，資金帶來了巨大的動力，時至今日，在“三條紅線”和“央行房貸新規(guī)”的要求下，資金被限制，由于沒有更多的資金進(jìn)入，整個行業(yè)再往上走的動力被大大削弱，因為整個行業(yè)的主體是房企，缺乏資金的支持，會使得企業(yè)動能不足，從而使得行業(yè)動能不足，就將步入無增長的時代，這也是2020年的最后一天，我所講到的最核心最關(guān)鍵的問題。