[克而瑞]市場(chǎng)月報(bào) | 12月樓、地市雖“翹尾”但顯著不及去年同期

??12月，恰逢房企業(yè)績(jī)沖刺季，新房供、求同環(huán)比皆有不同程度回升，但仍不及去年同期，不同城市顯著分化：一線韌性較強(qiáng)，供求環(huán)比齊增，年成交量創(chuàng)近3年新高；二三線供應(yīng)大幅放量，而成交環(huán)比增長(zhǎng)19%，但同比跌多漲少。土地市場(chǎng)量增價(jià)穩(wěn)，同樣迎來(lái)年末“翹尾”行情，但是表現(xiàn)不及去年同期。

??新增供應(yīng)

??環(huán)比增10%，同比降36%

??一線持穩(wěn)，二三線大增

??12月，房企推盤熱情穩(wěn)步回升，本月29個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積2491萬(wàn)平方米，環(huán)比大增10%，同比下降36%，顯著不及去年同期。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市穩(wěn)步放量：4個(gè)一線城市12月供應(yīng)面積為437萬(wàn)平方米，環(huán)比上升7%，同比下降32%。上海、廣州、深圳皆迎來(lái)階段性放量，環(huán)比持增，深圳已連續(xù)2個(gè)月單月供應(yīng)突破100萬(wàn)平方米，上海、廣州增幅也在3成左右，4城中僅北京一城出現(xiàn)回落，主要源于北京上月集中供應(yīng)，本月供應(yīng)略顯疲軟，因而同環(huán)比齊跌，降幅顯著。

??熱點(diǎn)二三線城市供應(yīng)規(guī)模穩(wěn)中有增，不及去年同期。25個(gè)監(jiān)測(cè)城市12月供應(yīng)2054萬(wàn)平方米，環(huán)比大增11%，同比下降37%。成都、南京、武漢、杭州、長(zhǎng)沙、西安、青島年末放量，單月供應(yīng)量突破100萬(wàn)平方米，各城市環(huán)比漲跌參半，同比跌多漲少：南京、西安、濟(jì)南、無(wú)錫等同環(huán)比齊增，房企推盤積極性顯著提升；徐州、鄭州、天津、東莞、長(zhǎng)春、寧波、佛山、昆明、大連等供應(yīng)階段性疲軟，主要基于行情慘淡，房企供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩。

??新房成交

??12月“翹尾”環(huán)比增16%

??一線年成交創(chuàng)近3年新高

??12月，因恰逢房企年末沖刺季，典型城市商品住宅成交熱度穩(wěn)步回升，29個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)2123萬(wàn)平方米，環(huán)比增16%，同比降幅達(dá)35%，全年成交規(guī)模累計(jì)同比回落3%。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市樓市成交穩(wěn)步上揚(yáng)，12月預(yù)計(jì)整體成交新房345萬(wàn)平方米，環(huán)比上升6%，同比下降30%，全年累計(jì)同比持增，增幅達(dá)15%。上海、廣州隨著供應(yīng)放量，成交持續(xù)回升，環(huán)比漲幅均在30%以上，同比回落，北京、深圳本月均有所縮量，單月成交均在60萬(wàn)平方米以下，且同環(huán)比齊跌，不過(guò)介于前期居民購(gòu)房熱情高漲，全年同比仍保持正增長(zhǎng)。

??二三線城市成交量穩(wěn)中有增，25個(gè)監(jiān)測(cè)城市12月預(yù)計(jì)整體成交1778萬(wàn)平方米，環(huán)比上升19%，同比下降36%，降幅有擴(kuò)大趨勢(shì)。各城市環(huán)比漲多跌少，成都、長(zhǎng)沙、佛山、南京、徐州、合肥、東莞、福州、廈門均迎來(lái)年末集中放量，環(huán)比增幅均在3成以上，寧波、?？?、西安樓市行情略顯低迷，環(huán)比保持回落。從全年成交規(guī)模來(lái)看，佛山、福州、常州等東南沿海城市需求相對(duì)“堅(jiān)挺”，累計(jì)同比大幅增長(zhǎng)，而南寧、鄭州等內(nèi)陸中西部弱二線因前期需求透支嚴(yán)重，整體購(gòu)買力基本見(jiàn)頂，成交表現(xiàn)不及2020年，預(yù)計(jì)2022年1月恰逢春節(jié)成交淡季，整體成交環(huán)比預(yù)計(jì)由升轉(zhuǎn)降，考量到2021年1月高基數(shù)原因，同比大概率也將保持回落。

??庫(kù)存

??29城供求比1.2致庫(kù)存環(huán)比持增

??成都消化周期超2年

??12月29個(gè)重點(diǎn)城市雖加大銷售力度，但整體仍呈供過(guò)于求的狀態(tài)，多數(shù)城市供求比和庫(kù)存情況繼續(xù)惡化。29個(gè)重點(diǎn)城市整體供求比1.2，供微大于求；一線和二三線供求比分別為1.4和1.2。

??一線城市中深圳供求比升至2.8，北京、上海和廣州庫(kù)存面積環(huán)比波動(dòng)幅度均在5%以內(nèi)。二三線城市中，常州、西安、廈門和成都供求比大于2，庫(kù)存有不同幅度環(huán)比上漲，其中成都消化周期環(huán)比拉長(zhǎng)60%至24.1個(gè)月。長(zhǎng)春、濟(jì)南、南寧、昆明和佛山12月供不應(yīng)求，主因是供應(yīng)縮量，如長(zhǎng)春和南寧。值得注意的是，同比來(lái)看廣州、深圳、東莞、寧波、南京、常州等城市庫(kù)存規(guī)模較2020年末均有顯著上升。

??二手住房

??9城成交環(huán)增3%

??一線穩(wěn)二線分化，蘇杭規(guī)模再降級(jí)

??2021年12月，二手房市場(chǎng)整體持續(xù)小幅回升，規(guī)模上環(huán)比微升3%，9個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交347萬(wàn)平方米。較去年同期相比規(guī)模減少46%，同比2019年跌幅維持在34%，基于近期多城陸續(xù)放松信貸政策，居民杠桿能力提升，市場(chǎng)持續(xù)回溫，各熱點(diǎn)城市成交企穩(wěn)回升但距離前期高位仍有一定距離。

??具體到城市來(lái)看，9城環(huán)比表現(xiàn)普遍回升，一線市場(chǎng)較為堅(jiān)挺，北京市場(chǎng)規(guī)模環(huán)比再增15%深圳環(huán)比降9%，此外大連環(huán)比增長(zhǎng)89%漲幅最高，杭州、蘇州環(huán)比回落超2成，其余城市均有不同程度漲跌；同比表現(xiàn)仍普遍回落，8城成交規(guī)模同比均下降3成以上，其中杭州、青島三季度以來(lái)市場(chǎng)市場(chǎng)顯著回落，本月同比均有70%左右降幅，其余城市均有不同幅度回落，值得一提的是北京同比2019年僅回落1%，整體規(guī)模仍有較強(qiáng)支撐。

??當(dāng)前全國(guó)主要城市二手房住宅市場(chǎng)臨近年末市場(chǎng)有所回暖，疊加前期“用力過(guò)猛”的調(diào)控政策逐步有放寬跡象，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)仍將以穩(wěn)為主，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)小幅上行。

??土地市場(chǎng)

??年末“翹尾”如期而至

??但成色不及去年同期

??截至12月28日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積達(dá)39795萬(wàn)平方米，環(huán)比11月全月翻番，同比卻下降16%；成交幅數(shù)共計(jì)6124幅，環(huán)比漲幅也高達(dá)93%，但同比也下降了10%；成交總價(jià)方面，本月土地成交總金額升至10188億元，環(huán)比上月大漲102%，但同比下降了11%。成交單價(jià)方面，與上月變化不大，環(huán)比微降2%至2560元/平方米，但同比上漲了7%。

??市場(chǎng)熱度方面。盡管三批次集中土拍規(guī)則略有松綁，但溢價(jià)率仍延續(xù)在低位。本月平均溢價(jià)率為3.3%，與上月基本無(wú)變化。各能級(jí)城市表現(xiàn)略有差異，呈現(xiàn)一線下降、二三線增長(zhǎng)之勢(shì)；尤其是二線城市，在杭州第三批集中土拍熱度回升的帶動(dòng)之下，溢價(jià)率環(huán)比上漲了0.8個(gè)百分點(diǎn)，增至2.6%。

??土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，較上月略有好轉(zhuǎn)，但依然處于較高位，約為15%，其中六成流拍地塊集中在鄭州、沈陽(yáng)、濟(jì)南、福州、成都等二線城市，并且這些地塊多為含宅地塊。究其原因，主要還是由于當(dāng)前房企仍面臨極大的資金壓力所致，加之樓市下行壓力依然巨大，房企投資謹(jǐn)慎的態(tài)度短期內(nèi)還在延續(xù)，高流拍也在意料之中；尤其是市場(chǎng)下行壓力的長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市第三輪集中土拍流拍率更是居于突出，流拍率均超過(guò)40%。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止12月28日，一線城市成交總量達(dá)693萬(wàn)平方米，環(huán)比持平，同比微降2%。四城中，北京、上海和廣州在本月均完成了第三輪集中土拍，其中上海的成交規(guī)模最高，總建面達(dá)301萬(wàn)平方米，共成交33幅地，涉及第三輪供地中的19幅宅地，其中4幅均觸及一次性報(bào)價(jià)，余下地塊則基本為底價(jià)成交。北京和廣州的成交規(guī)模分別為94萬(wàn)平方米和274萬(wàn)平方米，其中北京第三輪集中土拍供應(yīng)的12宗地順利成交10宗，總成交建面為91萬(wàn)平方米，共收金277億元，和前兩輪集中供地相比成交建面和金額均顯著收縮；廣州第三輪供應(yīng)規(guī)模也顯著減少，僅有17宗地入市，最終成交13宗，成交面積為256萬(wàn)平方米，共收金302億元。橫向?qū)Ρ葋?lái)看，三城中，上海第三輪土拍熱度最高，有9宗優(yōu)質(zhì)地塊達(dá)到中止價(jià)，商品住宅用地平均溢價(jià)率達(dá)3%；而北京和廣州出讓地塊則多底價(jià)成交，并且均出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，熱度相對(duì)較低。

??截至12月28日，二線城市成交量達(dá)7559萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲189%，但同比降幅仍達(dá)23%；成交金額也同步上漲，總金額達(dá)4025億元，環(huán)比上漲191%，同比也有10%的漲幅；平均價(jià)格與上月基本持平，樓板價(jià)達(dá)5325元/平方米，同比也上漲了43%。具體到城市來(lái)看，本月共有14個(gè)重點(diǎn)二線城市進(jìn)行了集中土拍，包括天津、濟(jì)南、青島、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州、成都、重慶、杭州、廈門、福州、合肥、沈陽(yáng)和長(zhǎng)春。從土拍熱度來(lái)看，大多數(shù)城市三輪土拍熱度仍延續(xù)了二輪低溫態(tài)勢(shì)，其中廈門、沈陽(yáng)和長(zhǎng)春還較二輪明顯轉(zhuǎn)冷，均出現(xiàn)了半數(shù)或半數(shù)及以上地塊流拍的現(xiàn)象，土地?zé)岫冗M(jìn)入 “冰封”期。僅杭州第三輪土拍走出了特例的行情，35宗出讓地塊中24宗觸及最高限價(jià)搖號(hào)，平均溢價(jià)率達(dá)7%，是三輪土拍中溢價(jià)率最高的城市，整體土拍熱度較第二輪顯著回暖。

??在上月供應(yīng)量爆發(fā)的影響下，三四線城市本月的土地成交量也大幅上漲，并突破3億平方米；不過(guò)，受優(yōu)質(zhì)地塊占比下滑影響，成交均價(jià)卻不敵上月，環(huán)比下降9%至1621元/平方米。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，鹽城的成交規(guī)模最高，本月總成交建筑面積達(dá)534萬(wàn)平方米，涉及81幅地。其次是常州，共成交55宗地，總成交建面達(dá)472萬(wàn)平方米；在成交地塊中，有6宗為常州新一輪集中出讓成交地塊，共收金114億元，但多數(shù)地塊均僅經(jīng)過(guò)一輪報(bào)價(jià)就成交，土拍熱度仍處于較低水平。

??整體來(lái)看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境邊際改善逐漸起效，12月土地市場(chǎng)的運(yùn)行也較上月更加平穩(wěn)，土地流拍現(xiàn)象較此前明顯改善。不過(guò)，城市之間的分化仍在持續(xù)。以22城三輪土拍表現(xiàn)來(lái)看，樓市表現(xiàn)較為穩(wěn)健的上海、杭州等城市，土拍熱度也有所回暖，民企拿地積極性較二輪有所提升；而樓市行情近期表現(xiàn)不佳的沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等，雖然采取了多種措施如加大中心城區(qū)供應(yīng)、降地價(jià)等，但仍出現(xiàn)了過(guò)半地塊遭遇流拍的現(xiàn)象，規(guī)模房企更是在這些城市的土拍中“隱身”，企業(yè)投資意愿降至冰點(diǎn)。