[克而瑞]2021年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 需求篇

??導(dǎo) 讀 

??展望未來(lái)，改善需求將持續(xù)釋放，三房、四房成交比重有望繼續(xù)提升，成交主力地位將進(jìn)一步鞏固，而一房、二房受限于功能性不足，市場(chǎng)占有率整體仍將趨于萎縮。

??2021年住房需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)以下幾方面變化和特征：

??第一，三房穩(wěn)居成交主力地位，四房成交比重增長(zhǎng)但增幅放緩，二房成交占比止跌回升，尤其是三四線城市消費(fèi)降級(jí)，兩房成交占比顯著增長(zhǎng)。

??第二，面積段中樞下移趨勢(shì)強(qiáng)化，2021年成交比重增幅最大是80-90平方米，70-90平方米產(chǎn)品成交比重回升，120-140平方米產(chǎn)品成交占比由升轉(zhuǎn)降，反映需求降級(jí)更趨小型化。

??第三，戶型小型化趨勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化，120平方米以下三房、140平方米以下四房市場(chǎng)份額持續(xù)擴(kuò)大，房?jī)r(jià)高企的一線城市戶型緊湊化愈發(fā)明顯，100平方米以下三房占比超過(guò)64%。

??第四，疊墅成交占比顯著提升，并取代聯(lián)排成為別墅產(chǎn)品成交主力。獨(dú)棟市場(chǎng)份額繼續(xù)收縮，雙拼比重微增。120-160平方米中小型別墅重新走俏，200平以上大型別墅比重下滑。

??第五，豪宅市場(chǎng)火熱，成交明顯放量。194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅同比增長(zhǎng)44%，深圳、廣州、武漢等同比翻番。單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交同比增長(zhǎng)43%，單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上頂豪成交同比大增80%。

??第六，二手住宅一房成交比重顯著回升，四房成交占比延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，三房成交占比止跌回升，180平方米以上大戶型成交比重明顯回升。

??展望未來(lái)，新房方面，三房、四房成交比重有望繼續(xù)提升，90-120平方米中檔產(chǎn)品將更受市場(chǎng)歡迎，戶型小型化趨勢(shì)繼續(xù)強(qiáng)化，80-100平方米小三房、100-140平方米小四房兼具功能性和總價(jià)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)占有率有望繼續(xù)提升。新一輪穩(wěn)增長(zhǎng)周期和一二手房倒掛的市場(chǎng)環(huán)境下，豪宅成交繼續(xù)放量，頂豪成交有望再攀高峰。二手住宅中二房、三房仍是成交主力，隨著二手房貸政策寬松，二手住宅消費(fèi)降級(jí)趨勢(shì)或?qū)⑦m度扭轉(zhuǎn)，90-120平方米中檔產(chǎn)品成交比重或?qū)⒅鼗厣仙ǖ馈?/p>

??2021年總結(jié)

??01

??三房持穩(wěn)四房占比續(xù)增，三四線消費(fèi)降級(jí)二房比重轉(zhuǎn)升

??（本節(jié)有刪減）

??2021年，改善需求穩(wěn)步釋放，三房產(chǎn)品依然穩(wěn)居成交主力地位，四房成交占比延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市普通住宅成交數(shù)據(jù)顯示，三房戶型成交占比54.45%，較2020年微降0.13個(gè)百分點(diǎn)，四房成交比重持續(xù)提升，較2020年增長(zhǎng)0.69個(gè)百分點(diǎn)至20.72%。

??一房成交占比進(jìn)一步降至4.85%，跌幅達(dá)0.67個(gè)百分點(diǎn)。二房成交占比止跌回升至14.67%，較2020年微增0.21個(gè)百分點(diǎn)，但較2019年仍降2.23個(gè)百分點(diǎn)。

??02

??面積段中樞下移，主力100-140平占比轉(zhuǎn)跌、70-90平逆市提升

??（本節(jié)有刪減）

??2021年，從面積段角度看成交結(jié)構(gòu)，最為明顯的變化是，120-140平方米產(chǎn)品成交占比由升轉(zhuǎn)降，而70-90平方米產(chǎn)品成交比重止跌回升。

??此外，面積段增長(zhǎng)中樞明顯下移，由2020年100-120平方米下移至2021年的80-90平方米，側(cè)面佐證需求結(jié)構(gòu)更趨剛需化。2021年，各面積段中，成交比重增長(zhǎng)最為顯著的80-90平方米，較2020年增長(zhǎng)0.91個(gè)百分點(diǎn)至11.89%，而回顧2020年，成交占比增幅最大的是100-120平方米產(chǎn)品，增長(zhǎng)中樞明顯下移。

??03

??戶型小型化趨勢(shì)強(qiáng)化，120平以下三房、140以下四房份額再擴(kuò)大

??（本節(jié)有刪減）

??2021年，戶型小型化趨勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化，120平方米以下三房、140平方米以下四房市場(chǎng)份額持續(xù)擴(kuò)大。戶型小型化的根源在于房?jī)r(jià)快速上漲，購(gòu)房者被迫讓渡居住面積和舒適度，以換取低總價(jià)和功能性的保全，高房?jī)r(jià)城市戶型小型化趨勢(shì)往往愈發(fā)明顯。 

??2021年，194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市120平方米以下三房成交比重顯著增長(zhǎng)，120平方米以上三房市場(chǎng)份額繼續(xù)下滑。其中，90平方米以下小三房產(chǎn)品成交占比增長(zhǎng)最為迅速，漲幅達(dá)到1.54個(gè)百分點(diǎn)，90-100平方米、100-120平方米三房產(chǎn)品成交比重延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，較2020年分別增長(zhǎng)0.32個(gè)百分點(diǎn)和0.92個(gè)百分點(diǎn)。

??一線城市三房緊湊化趨勢(shì)愈發(fā)凸顯。受制于高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)，一線剛需購(gòu)房者更為青睞100平方米以下小三房產(chǎn)品，其總成交占比進(jìn)一步升至64.14%，較2020年增加4.48個(gè)百分點(diǎn)。

??表：194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市四房產(chǎn)品各面積段成交套數(shù)占比(略）

??04

??疊墅取代聯(lián)排晉升主力，120-160平經(jīng)濟(jì)墅受歡迎

??……略……

??05

??千萬(wàn)豪宅成交同比增44%，廣深漢倍增、一線頂豪再創(chuàng)新高

??2021年，總價(jià)千萬(wàn)級(jí)豪宅成交明顯放量。前11月，194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅累計(jì)成交44333套，同比增長(zhǎng)44%。共計(jì)26個(gè)城市總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅成交套數(shù)在100套以上，較2020年新增濟(jì)南、紹興、福州、西安等5城。

??總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅成交套數(shù)TOP20城市中，除佛山外，其余19城2021年前11月成交規(guī)模均高于去年同期，北京、三亞、珠海等同比增幅都在六成以上，深圳、廣州、武漢等更是實(shí)現(xiàn)同比翻番。典型如濟(jì)南，2021年前11月總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅成交186套，同比增長(zhǎng)94%，順利躋身TOP20序列。

??頂豪成交表現(xiàn)頗為亮眼。上海、北京依然是頂豪聚集地，2021年前11月總價(jià)3000萬(wàn)元以上頂豪成交套數(shù)皆超600套，穩(wěn)居頂豪成交榜前兩位。其中，上海頂豪成交902套，同比下降21%，主要還是受限價(jià)、限簽政策影響，新房集中供應(yīng)后遠(yuǎn)郊區(qū)域的剛需盤供貨節(jié)奏明顯加快，核心區(qū)位的頂豪項(xiàng)目則較難拿到新的預(yù)售證，推售時(shí)間節(jié)點(diǎn)被迫向后延期，網(wǎng)簽備案也時(shí)有停滯。

??杭州、廣州總價(jià)3000萬(wàn)以上豪宅成交規(guī)模突破100套，成功入圍TOP5。例如廣州，受惠于財(cái)富高凈值群體的保值、增值需求，以珠江新城為代表的核心地段頂豪項(xiàng)目成交去化明顯加快，前11月總價(jià)3000萬(wàn)元以上頂豪成交124套，同比增長(zhǎng)38%。南京、青島、珠海、蘇州豪宅成交明顯發(fā)力，前11月成交套數(shù)較去年同期翻番。

??高單價(jià)豪宅成交顯著放量，2021年前11月，194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交128206套，同比增長(zhǎng)43%。

??深圳、北京、上海高單價(jià)豪宅成交保持高位運(yùn)行。2021年前11月，京滬深單價(jià)5萬(wàn)元/平方米豪宅成交規(guī)模都在3萬(wàn)套左右，其中，北京豪宅成交套數(shù)達(dá)到30265套，同比增長(zhǎng)38%，在TOP20榜單中的排名較去年提升1個(gè)位次。

??廣州、杭州、南京高單價(jià)豪宅成交規(guī)模倍增。2021年前11月，廣州、杭州單價(jià)5萬(wàn)元/平方米豪宅成交規(guī)模都在1萬(wàn)套上下，較去年同期實(shí)現(xiàn)翻番，南京成交3036套，同比增長(zhǎng)256%。反觀寧波、鄭州、福州等個(gè)別城市豪宅成交有所降溫，前11月單價(jià)5萬(wàn)元/平方米豪宅成交同比降幅在兩成以上。

??2021年前11月，194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交13270套，同比大增80%。

??上海、深圳、北京繼續(xù)包攬頂豪成交榜前三位，前11月單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交12742套，占所有樣本城市成交總量的96%。其中，上海成交規(guī)模超過(guò)6千套，高居頂豪成交前10，深圳、北京成交套數(shù)同比增幅在200%以上，摘得成交榜亞軍、季軍。

??廣州、三亞頂豪市場(chǎng)亦有不俗表現(xiàn)，單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交均超過(guò)100套，較去年同期分別增長(zhǎng)128%和521%，得以入圍TOP5。而南京、成都、重慶等城市頂豪成交在5套以下。

??不過(guò)，豪宅市場(chǎng)火爆有一定巨大價(jià)差吸引投機(jī)套利的“虛假繁榮”成分。限價(jià)帶來(lái)一、二手房倒掛，豪宅尤其是單價(jià)10萬(wàn)元以上頂豪套利空間更大，引發(fā)各路投資客拼搶。典型如上海，翠湖五集新房單價(jià)在16萬(wàn)元/平方米，但二手房?jī)r(jià)格在20萬(wàn)元/平方米以上，巨大的倒掛價(jià)差吸引投資客入場(chǎng)，更不乏借資繳納認(rèn)籌金的，翠湖五集最近一次開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)率超440%，搖號(hào)入圍的最低要求是要繳滿176個(gè)月社保。

?? 06

        二手住宅一房、四房成交走俏，上海180平以上占比躍升

??（本節(jié)有刪減）

??分面積段來(lái)看，10個(gè)樣本城市整體成交結(jié)構(gòu)變化不大，比重變化最為劇烈的面積段當(dāng)屬180平方米以上大戶型，占比從2020年的3.11%增長(zhǎng)1.81個(gè)百分點(diǎn)至4.92%，主要原因還是受到上海二手豪宅成交放量帶動(dòng)。

??分城市來(lái)看，上海、北京140平方米以上大面積二手房成交比重顯著提升，上海140-180平方米比重升至3.96%，較2020年增長(zhǎng)0.44個(gè)百分點(diǎn)，180平方米以上二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)近200%，比重更是增長(zhǎng)6.50個(gè)百分點(diǎn)至9.44%，究其原因，在于上海新房積分搖號(hào)政策出臺(tái)，多數(shù)豪宅項(xiàng)目設(shè)置1：1.3入圍比例，迫使一部分社保積分不足以入圍搖號(hào)的改善客群轉(zhuǎn)投二手房市場(chǎng)。廣州、深圳、杭州、南京等70平方米以下小戶型成交主力地位進(jìn)一步鞏固，廣州成交比重升至30.78%，較2020年增長(zhǎng)2.90個(gè)百分點(diǎn)，深圳占比升至37.61%，較2020年增長(zhǎng)4.03個(gè)百分點(diǎn)，二手房參考價(jià)制度施行疊加二手房房貸額度持續(xù)緊張，倒逼部分資金實(shí)力有限的二手房買家消費(fèi)降級(jí)，選擇更小面積段、更低總價(jià)房源。

??2022年展望

??07

??展望：消費(fèi)降級(jí)普宅小型化、別墅輕奢化，套利下豪宅繼續(xù)繁榮

??展望未來(lái)，改善需求將持續(xù)釋放，三房、四房成交比重有望繼續(xù)提升，成交主力地位將進(jìn)一步鞏固，而一房、二房受限于功能性不足，市場(chǎng)占有率整體仍將趨于萎縮，比重短期反彈也不改長(zhǎng)期回落走勢(shì)。

??90-120平方米中檔面積段產(chǎn)品或?qū)⒏苁袌?chǎng)歡迎，成交占比穩(wěn)步提升。房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行的核心一二線城市80-90平方米小戶型成交占比有望繼續(xù)提升，而在三四線城市，100-120平方米仍將是最受購(gòu)房者青睞的戶型，受到購(gòu)買力制約140平方米以上大戶型產(chǎn)品市場(chǎng)份額或?qū)⒂兴芈洹?/p>

??戶型小型化趨勢(shì)將持續(xù)強(qiáng)化，80-100平方米小三房、100-140平方米小四房兼具功能性和總價(jià)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)占有率有望繼續(xù)提升。尤其是一線城市，戶型更趨緊湊化，90平方米以下三房、120平方米以下四房成交比重有望保持快增。

??別墅產(chǎn)品中，疊墅成交或?qū)⒏吇钴S，成交占比有望繼續(xù)提升，聯(lián)排別墅去化不盡人意，比重將繼續(xù)下滑，獨(dú)棟受限于供應(yīng)不濟(jì)市場(chǎng)份額持續(xù)收縮。120-160平經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)喜愛(ài)度日漸提升，成交比重有望快速增長(zhǎng)，而200平方米以上豪華別墅銷售放緩，市占率或?qū)⒗^續(xù)下滑。

??豪宅成交繼續(xù)放量，一方面，在上海、深圳、杭州等一二手房?jī)r(jià)格倒掛的城市，巨大套利空間下豪宅打新熱潮難退，另一方面，在新一輪穩(wěn)增長(zhǎng)周期，購(gòu)置豪宅作為重要資產(chǎn)保值增值手段，仍將被廣泛采用。預(yù)計(jì)總價(jià)千萬(wàn)級(jí)、單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，總價(jià)三千萬(wàn)元以上、單價(jià)10萬(wàn)元/平方米的頂豪成交規(guī)模再攀高峰。

??二手住宅方面，二房、三房仍將是成交主力，一線城市首置客戶支撐一房產(chǎn)品占據(jù)較高市場(chǎng)份額。隨著涉房信貸政策逐步糾偏，帶動(dòng)二手房貸款審批適度放松、放款周期適度縮短，消費(fèi)降級(jí)趨勢(shì)或?qū)⑦m度扭轉(zhuǎn)，90-120平方米中檔產(chǎn)品成交比重或重回上升通道。